住房结构调控细则悄然出台

盛传已久的“住房结构”调控细则悄然出台。
昨天，本报证实，建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房［2006］165号）已经正式签发，并下发至地方政府。
165号文件核心精神有三：一、90平方米套型建筑面积指“单套住房的建筑面积”；二、套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重必须达到开发总面积的70%以 上，这个70%的比例要求适用于“各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积”；三、6月1日前已审批但未取得施工许可证的商品住房项目，由当地政府根据当地年度结构比例要求，因地制宜地确定需要调整的情况。
同时，165号文件也对重点适用比例调整的项目给予界定，并对规划、设计、施工、监理等各配套环节给出严格预警，称有任何配合改变规划的违规行为都将严厉查处。文件特别强调，对违规建设的住房，依法该没收的，要坚决予以没收。所没收的住房主要用于解决低收入家庭居住困难。
对此调控细则的内容，开发商表示，明确了90平方米为建筑面积等于在小户型的界定上更加严格。但相比而言，70%适用城市总量的说法相当于给出了另一个具备灵活性的空间，且可操作性更强。
专家认为，配合了其他监管办法的这一调控细则可以保证执行效果的顺利实现。但最终还要依靠地方政府的严格执行。毕竟，能够使市场真正行动起来的是第一线的执行方。
或许是受新政影响，近日深沪两市房地产股大涨。市场分析人士称，新政出台可能令投资者看到了“利空出尽”，市场环境将有助于优质地产企业尽早走出政策影响，走向更加健康良性的轨道，因此引发了一些对于优质地产企业的乐观情绪。
地产新政解释文件有待证实 执行70%比例有难度
本报讯 (记者 肖阳　朱大尉　林涛　李美钰) 地产新政中最具争议的条款又有新说法，据《潇湘晨报》报道，建设部日前下发的文件已经明确提出，90平方米是指建筑面积，而70%的比例要求是针对各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积。
“新文件有待官方证实”
关于对国十五条细则的解释文件，来自北京的信息称，“建设部联合其他八部委已出台相关的解释文件，但该文件没有公开。”
记者走访了多位广州发展商代表及房地产中介方代表，发展商代表多数对此信息来源及准确性再度质疑。
而记者所采访到的房地产中介方代表均表示，“该细则解释的适时出台，是好事，表明了政府决策的科学性、可行性，且对城市的可持续发展提供了良好的发展契机，既给地方政府空间，又对地方政府的执行与监管、规划能力提出了极大的挑战。”
目前，业界基本围绕着“城市年度计划的70%”及“未取得施工许可的项目是否纳入此年度计划”、“广州以前的成交中90平方米以下的单位大约所占比例”等问题进行讨论。
“广州执行此比例有难度”
根据广州经纬地产提供的数据显示，2005年广州全市批准预售商品住宅的户均供应面积约为115平方米，90平方米以下的商品住宅比例约为25%。
2006年上半年，全市批准预售商品住宅的户均供应面积约为128平方米，90平方米以下的商品住宅比例约为23%。
从这两个数据进行简单比较可见，90平方米以下的中、小户型的比例则不断缩小。
相关地产专家指出，广州执行70%的比例要求是有一定压力的，因为目前广州住房结构比例是“倒三七”，也就是说大户型占到了全市商品房总面积的70%。
“对城市发展有好处”
合富辉煌集团副总经理谢宇晗表示，这个细则解释表明了政府从城市长远发展的角度来做决策，当然这对地方政府的执行力要求很高。
谢宇晗分析，从经济发展与行业资源的角度来看，该解释的科学指向明确。首先，广州房地产行业经过20多年的发展，现市场均向高端发展，造成产品结构的供需不平衡，发展商转向发展中、低档产品也可获得长效的利润增长。其次，从国家资源角度来看，土地资源稀缺且不可再生，国家制定了“90平方米以下的占70%”，是从产品结构方面“保护”了居住资源。
业界观点
●　购房观望期或延长
满堂红研究部副经理周峰：大多数买房者愿意选择总价相对较低的中小户型住宅，把90平方米定为建筑面积对于广州潜在购房者来说是个利好消息。新政出台后，广州房地产市场开始进入观望期，由于大批中小户型单位推出还需要一段时间，购房观望期可能延长。
●　此办法较保守稳重
番禺某发展商：细则明确了90平方米是指建筑面积，70%是指年度城市总量，我个人觉得这是国家希望通过控制城市的整体总量达到增加中小户型的目的，这种做法比较保守和稳重，但也符合现阶段的市场情况。假如70%是指单个项目，那么对开发商以后的开发影响太巨大了。
●　70%比例是恰当的
WY国际设计公司总经理伍晓红：这一规定如果出自官方，会令地方调控弹性大一点。70%的比例是恰当的，从整个区域来看，小户型的需求量相当大，这样的比例十分合理，但谈到单个项目，由于所处的位置不同，面向客户群不同，很难做到每个项目都建70%的小户型。
预计在这一政策的指引下，城区楼盘的小户型比例应该提高，郊区则适当增加大户型的比例。 (来源 南方都市报)
专家称90平米房型占70%比例不会让房价暴跌
落实中小户型单位比例调控重担交给地方政府
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