陆家嘴“一地二主”争议调查

上海市浦东陆家嘴金融贸易区全景。近期，国务院专门以文件形式明确上海“两个中心”的国家战略地位，陆家嘴可谓金融中心的中心。新华社发

“波特营”“一地二主”土地争议所在地。本报记者　左志英　摄

前不久，国务院专门以文件形式明确上海“国际金融中心、国际航运中心”的国家战略地位，其中浦东陆家嘴金融区则可谓金融中心的中心。然而，近日该区一桩“一地二主”的土地争议浮出水面，所谓“世纪大道A块”的奇案让争议各方震惊。据调查，“一地二主”的怪现象既与部分腐败官员的违法操作有关，也与当年“资金空转，土地实转”开发模式有关。

谁的土地？

许以仁被公司委派，负责一个地产项目的运作：把一个德式老工厂的老建筑加固、改建、装修，引入为金融企业、金融人才提供配套服务的专业机构，还有顶尖的餐饮、酒廊。在许的构想中，地处上海陆家嘴金融区世纪大道旁的老厂房将蜕变为浦东高楼大厦间的“新天地”———上海白领的休闲胜地。

这个项目叫“波特营”。许以仁供职的上海圣博华康投资管理有限公司(下称圣博华康)和上海锦江集团旗下一公司签订协议，投资1.25亿元人民币成立圣博锦康投资公司，是此项目的运作方。场地是锦江集团旗下的天丰速冻食品厂厂区，锦江只占有股份，项目的运营、管理和操作由圣博华康负责。

春节过后，“波特营”正式动工。按计划，今年9月底前完成基本建设，11月商家入驻，12月正式开营，准备在上海世博会期间大展身手。

许以仁现在却进退两难。6月8日，一封紧急函件的出现，突掀波澜。

发函方是陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司(以下简称陆家嘴公司　沪市600663)，接收方是锦江集团，签发人是陆家嘴公司董事长杨小明。

函件称：早在2001年，上海市政府已将世纪大道两侧部分土地成片转让给陆家嘴公司，土地证编号是“沪房地浦字(2002)第002751号”，天丰厂区属上述转让范围内。

随函附有一份房地产权证复印件：坐落于“世纪大道A块”的土地房地产权归陆家嘴公司所有，总面积25.19万平方米，核发日期为2002年1月22日。

天丰负责人张金福觉得莫名其妙。该厂上世纪80年代初就在此落脚，1992年拿到房地产权证，土地税、房产税年年在交，政府相关部门也常来，土地怎么会突然易主？

和锦江集团签约之前，圣博华康特意看过天丰的房地产权证，没问题。

圣博华康立刻请律师去上海市房地产交易中心查档，天丰所在的崂山路332号仍在天丰名下，登记面积为1.2764万平方米，恰在陆家嘴公司所称的“世纪大道A块”内。

这已不是第一次面对陆家嘴公司对“波特营”的阻止。“已经砸进去1000多万元，与十几家客商签约，项目如果夭折，损失可想而知。”许以仁说，5月7日，陆家嘴集团曾向陆家嘴功能区域管委会发去“紧急报告”称，天丰将厂房违法出租给圣博锦康，请有关部门制止该违法出租和违法改建行为。

为不使巨额投资付之东流，圣博华康开始追寻陆家嘴产权证的来源。

康慧军指示“造证”

在上海市房地产交易中心，圣博华康的律师没有查到编号为“沪房地浦字(2002)第002751号”的房地产证。本报记者亦前往该中心，试图查询“世纪大道A块”房地的权属，同样未果。

工作人员表示，登记房地产权时，没有“世纪大道A块”这么笼统的说法，没法查。而记者要求用证号查询，工作人员答复：没有这个查法。

“世纪大道A块”的提法是在陆家嘴公司2001年的年报公告中，刊登在2001年11月16日《上海证券报》上。该公告显示，“世纪大道A块”是从当月其控股大股东陆家嘴集团手中拿到的。

本报记者在采访中获悉，陆家嘴公司所获的房地产权证是大股东陆家嘴集团欠下的巨额债务。

公开资料显示，自1996年以来，陆家嘴公司为陆家嘴集团垫资建设浦东新区市政设施，到2000年年底，垫资额达12.15亿元，占公司净资产近三成，另外，公司还为集团担保20.55亿元人民币和1700万美元的银行贷款。

那几年，大股东把上市公司当提款机是普遍现象，而非个案。据统计，深市2000年披露年报的516家公司中，有33%被大股东大量占用资金。

“以地抵债”成为陆家嘴集团的救命稻草。

此时，担任陆家嘴公司和陆家嘴集团董事长和总经理的同为一人，即上海市浦东新区原副区长康慧军。2009年2月5日，被媒体称为“炒房区长”的康，因受贿罪和巨额财产来源不明罪被判处无期徒刑。正是在康的主导下，“世纪大道A块”左手倒右手，从陆家嘴集团到了陆家嘴公司。

一参与此案的律师说，综合种种迹象，这张土地证之所以7年没露面，是因为始作俑者将其当做“清欠骗局”的道具。

多方消息人士称，中国证监会要求大股东偿还上市公司债务时，陆家嘴集团无力应付，遂向当时的浦东新区政府求助，区政府把“世纪大道A块”划给了该集团，集团再转让给陆家嘴公司，以地抵债。当时，该地块没有土地权证，按证监会规定，无法计入上市公司资产。两个月后，经当时的一位市领导同意，公司拿到了房屋土地产权证，由此绕过证监会的稽查。

上述消息人士表示，与此相关联的人物包括：当时的这位市领导、上海市浦东新区原副区长康慧军，负责全市土地使用权出让的是这位市领导的亲戚、上海市房地产管理局土地利用管理处原处长朱文锦等。

一位不敢具名的区政协委员告诉记者：政府帮助做这个房地产权证，本来是想让陆家嘴集团在占用上市公司资金问题上过关，等集团有钱后，及时把这个证赎回去。这个证瑕疵太多，应该注销掉。但直至今日，陆家嘴集团对上市公司的清欠并没有完成。

祸起“空转模式”

综合各方面消息人士的说法，陆家嘴集团“白手起家”，一直靠政府注入的土地资产的批租，挣取批租和土地清理包括拆迁成本的差价，滚动形成现在数百亿计的资产规模，其亦官亦商的身份一直饱受批评。

按新区政府相关官员在学术论文中描述，浦东上世纪90年代土地开发的操作模式是：在缺乏资金的情况下，经过反复研究、比较，创新地采取了“资金空转，土地实转”的开发方式：即政府组建成立陆家嘴、金桥、外高桥、张江四大开发公司，作为新区土地开发组织的主体，同时将土地使用权作为成立公司的资本金投入，配以少量的现金做开办费用，再由开发公司根据区域功能性质，编制规划，划分地块，投入大量的征地、动迁和市政配套建设资金，将“生地”转化为“熟地”，再进入土地二级市场转让，并运用转让的收入进行再投入、再转让，直到区域建成。

上海市规划部门的一位负责人对记者说，浦东新区政府发展资金匮乏，其发展的“空转模式”由此登台，即政府为开发公司先开土地证，意在使其便于获得银行贷款、积聚社会资金。有了钱后，再行拆迁，对原居民进行补偿。在拆迁完成后，开发公司的土地使用权才算真正落实。“这样做违反操作程序，但当时的政府实属无奈。”

但随后的制度和政策环境，对“空转模式”逐渐不利。消息人士说，2001年前后“空转模式”寿终正寝。

而“吸地”后得到的所谓“房地产权证”，由于宏观调控的实施，银行贷款政策趋严，难以用此抵押获得贷款。“世纪大道A块”的“证”只能躺在陆家嘴公司的保险柜里。

2005年，浦东新区政府曾试图使“空转”落地，但他们的拆迁行动，在东扩第一站乳山新村，即遭遇居民的强力抵制，动迁组只好鸣金收兵。浦东新区政府的顾虑是，此前静安区东八块拆迁，区政府和开发商周正毅的行动，为居民抵制，惊动中央政府和海内外舆论，对两级政府而言，形成巨大的政治危机。他们不敢在这里复制另一个“东八块”。

次年，上海社保案发；又一年，首倡东扩的康慧军被逮捕，浦东新区党政一把手频繁更迭，浦东东扩一时搁置。

上海一媒体人士，把这个“空转”比喻为体操中的“空中转体”，“本来动作要连贯完成的，但陆家嘴东扩的‘土地空转’，从康慧军动议起，已经9年，至今还未落地”。

4亿飙升到逾百亿

“世纪大道A块”从陆家嘴集团向陆家嘴公司转手时，作价4.24亿元。2002年拿到房地产权证后，被计入陆家嘴公司净资产。公开资料显示，陆家嘴集团抵债土地共计34万平方米左右，“世纪大道A块”只是其中一部分。

有媒体报道称，浦东新区另外三大地产公司——— 金桥、外高桥、张江高科情形类似，有大片土地流入手中。

2000年前，陆家嘴集团的开发集中在黄浦江边俗称“小陆家嘴”的1.7平方公里的狭小半岛上，成百上千的金融机构很快挤做一团。2000年，康慧军提出陆家嘴东扩，并获得新区政府相关部门同意，陆家嘴集团随即将东方路以西共约27平方公里的四个地区收入囊中，“世纪大道A块”是其中很小的一部分。

当时，陆家嘴公司的财务顾问东方证券有限责任公司对“世纪大道A块”很看好，在为陆家嘴集团向陆家嘴公司转让的此宗交易所做的一份报告中，东方证券认为：“将来或转让或自行开发，可获利润约15%。”这份报告形成于房地产价格起飞前，相对保守。

“世纪大道A块”地处中国土地价值最高的陆家嘴金融区，在本世纪初至今的近十年间，地价经历了一波又一波的狂飙。如今，“世纪大道A块”的身价也已翻了几个筋斗。原先10万元一套的房子现在能卖到100多万，楼龄二三十年的老房子，每平方米在2.2万-2.5万左右。即使这样，房源依然紧张。

7年多以来，在陆家嘴公司报表上，那张房地产权证背后所对应的资产随土地价格的飙升而不断增值。这些“资产”是装进了陆家嘴公司进入证券市场的，等于让股民购买了“世纪大道A块”的资产。一基金经理对记者说：陆家嘴公司宣称握有160亿元土地资产，主要是指这块土地。但股价上并没有得到反应，说明这些土地的价值没有被市场完全认可。

自己手上的房地产权证效力多大，陆家嘴公司不应不知道。

在2003和2005年报中，陆家嘴公司曾间接承认“世纪大道A块”是“毛地”(注：指房屋尚未拆除、被拆迁人尚未获得补偿安置的土地)：“开发难度增大，拆迁开发困难。”“近年来，土地开发动迁成本不断上升，已超过公司在土地购入时预估的土地开发成本。”

分析人士认为，作为陆家嘴金融贸易区的开发建设单位，陆家嘴公司对“世纪大道A块”拥有的是开发权，而不是使用权。开发权不能折价变卖，而当年却被大股东向其卖了高价。

“他们的产权，也只有在拆迁补偿完成，收回居民和单位的产权后，才能坐实。因此，实际上现在他们说拥有的产权是子虚乌有的。”圣博华康曾经咨询的几位律师称：“我们认为，他们以这个虚拟的‘资产’冲抵对上市公司的债务，实际上是虚假注资行为。”

无效的房地产权证，如何能成为上市公司资产证明，当时其对应的资产价值竟相当于上市公司净资产的1/10。

在陆家嘴集团抵债土地共计34万多平方米，其他土地是否拥有与“世纪大道A块”一样的房地产权证？至目前为止尚不得而知。

哪一个证是真的？

康慧军的后任们，对那张被用于“清欠”的“房地产权权证”表现得把握十足。

于是，陆家嘴公司现任董事长杨小明在锦江集团面前突然拿出这份房地产权证，把它当成是决定成败之杀手锏。杨氏又写信给陆家嘴功能区、街道、市区房地局等部门，同时附上房地产权证复印件，“一地二主”的怪事才被为媒体获悉。

杨氏的一记乌龙，掀开了尘封已久的“清欠怪事”一角。哑然的不只是天丰和锦江集团，浦东新区和上海市两级政府高官亦为之头痛不已。

天丰手中的房地产权证，给陆家嘴集团与陆家嘴公司当年的交易的合法性打上大大的问号。

面对媒体的质疑，起先说天丰没有使用权的陆家嘴公司改称，两个证都有效，只是效用不一。

“都是真的，并不矛盾。”陆家嘴公司董秘办公室工作人员说，天丰是用行政划拨方式得到房地产权的，政府给发的是“黄证”，只能自用，不能出租或转让，而陆家嘴公司是用商业出让方式得到的，手上拿的是“绿证”，可以依法处置和转让。

在上海，房地产权证有绿、红、黄之分：以出让方式取得土地使用权的办“绿证”，证上所记房地产可直接进入市场；以征用划拨方式取得土地使用权的办“黄证”，证上所记房地产在补交地价等后也可进入市场。

随着房地产转让方式的巨大变化，“黄证”正在退出历史舞台。根据国土部要求，2002年7月1日之后，全国商品房、商业、旅游、娱乐等经营性用地，必须以招标、拍卖或挂牌方式公开交易。在此之前，绝大多数通过协议方式出让。

对于陆家嘴公司的说法，锦江集团方面不愿过多置评，只是强调“我们的房地产权证合法、有效。”

一房地产中介公司老板说，只要拥有完整权利，“黄证”房地产也能正常交易，他曾亲手经办过。在这25万平方米的范围内，也不乏拥有“绿证”的业主。

“世纪大道A块”上有企事业单位有民宅，圣博华康的律师调查发现，这块土地上的房产均能正常买卖，正常过户。这进一步证明，陆家嘴公司的房地产权证是无效的。

争议还在继续，康慧军等人当年主导的一笔交易，在其价值飙升数十倍后，成了一团乱麻。

消息人士称，因为涉及政府利益，作为市属大型国企的锦江集团不敢造次，一直等待官方拿出处理方案；陆家嘴公司方面开始强硬无比，在媒体初步披露案情后，又希望“搁置争议、联手开发”。

这位人士说：“锦江方面对这个方案没有回应。这好比人家领证结婚入洞房，你陆家嘴也拿出一张结婚证，自称是合法老公。如果不辨明真假就让大家往一张床上挤，这是开法律玩笑。”

上述消息人士透露，面对咄咄逼人的陆家嘴，锦江集团本想通过向证监会和国土资源部举报来解决问题。但娄子这么大，当时的政府也有违法之处，所以一直没有付诸实施。

目前，双方更倾向于在政府系统内部解决。

“空转”背后利益链条

当时的政府把所谓“土地使用权”注入陆家嘴集团，使之作为政府权力的延伸，再通过非竞价的转让形式，让房地产企业开发，无疑让类似康慧军当年的高管，在此间获得最大的话语权。

这种模式下，形成的特殊的政商关系，在康慧军案件的判决书中，即有几例。

交易“世纪大道A块”前几个月，陆家嘴集团把陆家嘴中心区N 1、N 2等4块地抵给陆家嘴公司，作价约2 .18亿元。当时，该处亦有上千户居民。

接触过这些项目的法律界人士分析，这些土地也是以抵债方式从陆家嘴集团拿过来的。

一个月后，陆家嘴公司将紧邻汤臣一品的N 1、N 2由上市公司转让给上海金磐房地产开发有限公司(下称金磐地产)，合计6万多平方米，但批租价格一直没公开。2002年的陆家嘴公司年报中只笼统地透露，包括N 1、N 2在内的7块地，一共有近17亿元的批租收入。

此后，名为“盛大金磐”的豪华社区很快在N 1地块上破土而出，楼房售价一度高达4万-6万元/平方米，单套房产价格动辄上千万人民币。

知情人士称，金磐地产董事长朱凤鸣与康慧军关系密切，土地批租价远低于市场价，大概在6亿左右，而盛大金磐的销售额有二三十亿元，扣除土地成本、动迁成本、盖楼成本等外，盈余应超十亿。

2007年，康慧军案发，朱凤鸣扔下开发到一半的N 2地块，携家眷前往加拿大“看病”，至今下落不明。

也有消息人士称：及至2007年项目还没有最后结算，其土地款是否到账很难说。用上市公司的储地做人情、捞好处，康慧军经手过的还有多起。

一位曾经调查过康案的传媒资深人士说：“因为牵连过广，不少关系人外逃，康慧军任职期间的很多事情实际并未查清楚”，“上海房地产土地出让金一度占全国的1/3，上海房地产一定程度上绑架了中国的金融，称得上是中国经济的神经系统。而陆家嘴地产，是这个神经系统中最大的神经元，彻底调查恐怕要下很大的决心，只能有选择地反腐。”

2009年的上海两会上，“陆家嘴金融城”的概念经现任市长韩正的政府工作报告脱颖而出。与金融城概念同步的是，规划面积28平方公里，与当年康慧军建议的东扩相仿。

对于是投身于金融中心建设、想靠服务园区分一杯羹的许以仁来说，当年的“空转土地”为他浇下一头冷水：“金融中心的核心是法律制度和法治环境。政府公司如此侵凌他人的财产权而理直气壮，视若寻常，说明作为未来金融中心的陆家嘴，所匮乏的东西实在太多。”这一次的经历让他心情很不爽。

对于成长中的金融城来说，它要面对的，是如何遵循法律制度和法治环境，对“空转”的土地如何完成最后“落地”。

采写：本报记者　左志英