谁在制造地王？ 开发商盈利新模式“炒地王”推高房价

    炒楼、炒地、炒地王。

    没有最高，只有更高，在一个地王频出的年代，究竟是谁导演了这一切？

    “过去几年一线城市土地供给普遍不足”，在沉寂了一年之后，最重要的固定资产“土地”的价格水涨船高，地王正向二三线城市蔓延。

    而国企财大气粗，不炒楼开始“炒地王”，让地价已经超过了当下的房价。制造地王醉翁之意在于房子卖个好价钱。君不见珠江新城1.5万/平方米的新地王诞生之后，房价上涨超过10%，一早布局珠江新城的广州城建原来的地产项目也随之升值。

    一线城市供地不足地王将向二三线城市蔓延

    7月16日，大学城两块地经过艰难厮杀，最终城建以2 .7亿元和3 .55亿元独吞，楼面地价分别达到7296元/平方米和7149元/平方米。该价格已经超越了2007年广州土地市场最疯狂的时候番禺地王的价格，使大学城地块成为番禺新晋地王。

    就在7月14日，包括合富辉煌首席分析师黎文江在内的五位广州房地产研究人士做客搜房网时预测，“我们达成共识了，不会出地王。”当时他们预测大学城地价不过4500元左右，“达到七八千是不太可能的”，没有想到结果让他们大跌眼镜。

    谁在制造地王？最近一个季度，从北京到广州，从广州到珠三角，每一个星期都有新的地王诞生，每一次拍卖几乎都是热火朝天。

    同样是7月16日，万科上百次举牌击败了保利、中海、碧桂园和雅居乐，以21.5亿元拿下佛山的一块地，刷新了自去年以来佛山总价地王的纪录。

    7月17日，经过122轮的激烈竞价后，深圳龙光7.03亿元拍下东莞今年的第一块“地王”，经折算，该地块的楼面地价已经高达4847.25元/平方米。

    “房地产拍卖业务今年第二季度的成交额为600.3亿元，占第二季度拍卖行业总成交额的81.12%。”中国拍卖协会会长张延华在18日出席广东省拍卖协会第四次会员大会时向记者透露。

    就是在这样一个地王频出的时代，仍然难以掩饰房地产底气不足。上半年，全国土地购置面积1.36亿平方米，同比下降26.6%；6月单月土地购置面积为0.37亿平方米，仍下降22.0%。

    “过去几年一线城市土地供给普遍不足，开发商无地可开，这也可以从万科、保利、金地等上市公司的土地储备结构中可以看出。”申银万国分析师江征雁认为，从开发链条来说，房产去库存化速度会快于土地的去库存化，因而土地购置面积的回升会滞后于新开工的恢复。

    或许正是一线城市供地不足使得地王越演越烈，为此广州市国土房管局人士表示，自今年3月起，市国土房管局已多次提示楼市风险，希望各方借鉴2007、2008年楼市异常波动的教训，提防市场骤升骤降的危害。另外，广州会在接下来的7、8、9三个月密集推地，通过加大土地供应消解市场积蓄的过热能量。

    中金公司研究员白宏炜认为，为了抑制高地价和增加收入，各地方政府将加大推出土地的力度，有利于未来供给的释放，进而改善供求关系平抑房价。目前的地王只是前奏，宽松的信贷和融资环境将催生更多地王面世且向二三线城市蔓延。

    面粉贵过面包“炒地王”推高房价

    很多人无法理解，珠江新城地价1.5万/平方米，面粉已经贵过了面包，那些开发商疯了吗？

    “城建在珠江新城还有很多项目”，城建集团拍得珠江新城新地王之后，现场一些中小开发商有些愤慨，拍卖过后，珠江新城的房价节节攀升。

    中原地产统计，新地王诞生之后，珠江新城的均价已达到2.5万元/平方米，涨价幅度达到10%，最高涨幅甚至超过30%。城建集团旗下的新盘星汇云锦，随即价格调高5%。

    而7月16日保利拍得的金沙洲地块，楼面地价为5534元/平方米，摊低了原来超过8000元两块地，为保利在金沙洲发展“筑底”。

    “把土地价格拉得这么高之后，房价就上涨了。”著名经济学家郎咸平近日在广州接受记者采访时表示，如果地价一平米1.6万，房价就得卖3万，那就凭空把价格拉高。为什么要拉高？反正是银行信贷资金进入地王嘛。

    郎咸平认为，我们的地王可以说是“自弹自唱”，十大地王几乎都是国企。问题是国企钱哪里来的？今年上半年的银行信贷7.37万亿，除了大部分进入基础建设之外，进入企业的钱好像并没有太多进入实体经济，这些钱一部分炒股了，另外一部分买地了。

    “‘炒地王’的现象，我还是比较失望。”郎咸平将其总结为“炒地王”，“而且这次各地竞拍的结果，国营企业财大气粗，根本没有稍微计算成本、效益，就是不断举牌，不断举牌。”其认为，这不是经济复苏的表现，而是银行信贷自拉自唱。

    房价由此正在被推高，这是此前极少见的。看了近期的拍地状况之后，白宏炜认为，一线城市房价将明显上涨，在去库存化较快的一线城市核心地段，高地价意味着高房价，涨价和悟盘现象将伴随而来。

    对此，研究人士都在提示政策转向，“下行风险：意外的政府紧缩政策以及中国宏观经济复苏慢于预期。”高华证券表示。很多购房者苦苦等待，这一轮的房价高企，谁知道调控政策什么时候落下来。