上海倒楼的伤害如何才能减到最小

http://www.sina.com.cn  2009年07月14日07:54  新京报

　　作者：黑格二

　　虽然有舆论的同情和支持，但相对于有组织、有专业知识、有财力的开发商，购房者缺乏组织、缺乏一致行动力，其“议价能力”是很差的。而真正要平衡双方的话语权，不能仅靠购房者“一个人去战斗”。

　　众人关注的上海倒覆楼房理赔方案7月11日出台，房产商提出两套方案：方案A，退还购房人已支付的房款本金，再加上以下赔偿中的一种，一是按照合同约定，赔偿房款的5%以及已付房款的利息(下称A1方案)，二是委托评估机构确定当前房屋市场价，再退差价(下称A2方案)。方案B：业主可在小区内换房。最终的结果将由开发商与购房者“一对一”谈判。(7月12日《新京报》) 

　　具体分析，方案B———置换，由于倒楼，购房者难免对该小区房子质量丧失信心，房子也有了“无形损失”，购房者更不愿被“套牢”。

　　A2方案：退还房款本金，再赔偿房屋差价，相当于按当年购房者买了别处的房产的标准赔。购房者对于中介组织评估，很难从心理上认同，而且这只是弥补差价，而没有弥补购房费用。 

　　至于A1方案，退还房款本金，再加上“合同约定的违约赔偿”———房款的5%以及已付房款的利息，这只是在延续买房合同的“不公平”，众所周知，中国不动产交易缺乏专业律师参与，往往是由开发商主导的霸王条款。在倒楼情况之下，房产商还要延续当年的5%的“霸王条款”，显然有违公平。

　　具体而言，购房者除交付房款，还支出房屋购置税、公积金担保、贷款保险费、律师见证费等等。5%能涵盖这一切损失吗？还有“已付房款的利息”是按银行同期“存款”利率计算，至少应该按“贷款”利率计算，才算公平。何况有些购房者通过其他途径借钱，利率可能更高。所以，赔偿金至少应包括购房者的全部实际支出，不足5%的再按5%赔偿。 

　　有没有方案C呢？比如依《消费者权益保护法》第49条，提供商品有欺诈行为的，应当退一赔一。房子在施工过程中一边挖坑一边垒土，造成倒覆，完全违反建设规程，这算什么性质，是否可以考虑“退一赔一”？

　　此外，在倒楼后很多业主的心理必然受到严重伤害。比如，有的是急于结婚用房，事发后要拖延终身大事，精神损害更大。开发商有必要支付“履约成本”，作为精神损害赔偿。

　　虽然有舆论的同情和支持，但相对于有组织、有专业知识、有财力的开发商，购房者缺乏组织、缺乏一致行动力，其“议价能力”是很差的。而且在“一对一”情况下，处于更不利的“囚徒困境”中。目前的两套方案还显示着开发商话语权的惯性，所以，真正要平衡双方的话语权，不能仅靠购房者“一个人去战斗”。并且，现在组织谈判团，也存在诸多障碍，那么就需要社会团体积极参与，比如上海消保委可以出面，征得集体授权之后，作为购房者的组织协调人，统一内部的步调。还有上海律师协会除了向当事人推荐律师外，还有必要协调组成统一的律师团，这才能为购房者争取更大的话语权。

　　上海倒楼事件，不仅仅是个合同违约，更是一个公共事件，事件的解决应体现社会公正。所以，我们的社会团体———消保委、律协等，不能因为所谓的民事行为“意思自治”而坐视不理，应当积极干预，这样才能修补事件对于社会的伤害。

　　□黑格二(法律工作者)

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