房地产落榜10大振兴规划是对房地产的真正救赎

房地产落榜10大振兴规划是对房地产的真正救赎                                                     不要小看市场的自我疗伤能力 ——房地产落榜10大振兴规划是对房地产行业的真正救赎  房地产行业最终没能搭上10大振兴产业的末班车。对于这个振兴计划寄予厚望的人大失所望，甚至有人还专门写了房地产的吊念文字，好一副曲子式的悲天怜人。 作为一个长期关注宏观经济，关注产业经济，在房地产行业一线从事10余年工作的地产工作者，对此却不敢苟同。曾经在很多种场合表达自己的观点，当前房地产市场的问题，正是因为政治关注过多，造成市场扭曲的一种表现。 在2006年开始，中央政府便开始对房地产行业进行宏观调控，但正是基于中央政府的这种调控，房地产行业就一直背离着政治的意志在反向发展。 解读房地产行业的发展，一定要与中国的社会背景相结合，脱离中国社会背景来单纯解读房地产行业的发展，都是不科学的，也是不会成功的。 中国房地产行业起步的背景有下面几个：一是中国继美国的克林顿的住房改造计划之后，开始了商品房改革；第二中国房地产行业的发展刚好与中国城市化加速时期相吻合；第三中国建筑背景与20世纪20年代的西方背景吻合，即处于传统建筑向现代建筑转型期间；第四是中国城市化过程中，因为户籍制度引起的二元居住问题，人口城市化与住宅土地城市化的同步进城并不相同，人口城市化的速度快于住宅用地城市化；第五个背景是中国家庭具有极强的财富沉淀意愿和能力。因此具有囤积房屋的初始动机；第六个是中国经济自2002年启动本轮周期以后，社会财富增长速度超过了社会发展速度，形成了大量的社会闲置资金。 在上述几个背景因素的共同作用下，中国房地产行业在2003年开始进入行业高速成长期，主要表现在行业需求量大幅度上升，行业利润率直线上升，土地成本直线上升，外行业资金以及游资开始进入房地产行业，造成房地产最终价格过快上涨。然而中国官方并没有认识到本轮房地产井喷的要素，因此采取了抑制供给和部分抑制需求的方法来对房地产行业进行调控，但是调控的效果确是背离调控部门的初衷，呈现反向发展的趋势。 压抑供给而无法压抑需求，造成了整个房地产行业持续的供需失衡，由此带来民间大量投资资本进入，而民间投机资本的涌入，推动了行业利润率向更高的方向发展，过高的行业利润率刺激了地方政府部门的投机热情，地方政府投机热情助推土地价格增长，这样一个相互传染，相互传导的过程中，房地产行业最终发展到了2007年一年价格上涨100%以上的高峰。有的城市甚至高达200%，而土地价格却在一年之间翻了2翻，增长达到400—800%的疯狂局面。 所有的疯狂都来自于必然与偶然的巧合，助推中国房地产行业走向疯狂的两大金融背景是2005年的CEPA与2006年的中国世贸5周年，金融行业将全面放开，在这样的背景下，基于对国际金融势力的恐慌，以及对自身的不自信，加上地产行业的高利润动机驱使，中国大量的社会闲置资本纷纷涌入地产行业，形成了沪深两市超过30%的企业从事房地产行业的壮观局面。 在地产进入高峰的时候，中国的实体经济随着出口增长以及中国生产要素而呈现出相对萎缩状态，一是两高一资企业受到国家控制，二是越南，印度的生产成本相对于中国更低，一些外资或者中国本土资金开始在这些区域寻求生产机会，在产业上表现出二产业增长速度相对放缓，三产业启动又缺乏合适的社会土壤，工业投资开始退出，但是又找不到恰当的出路，这个时期最为典型的是长三角的炒房团，在大量的社会闲置资本找不到载体的时候，房地产此时不恰当的高利润，成了游资的恰当而合适的载体。一时间，上海炒房团，温州炒房团等名词见诸国内各大城市。 经济学的原理是资本向利润高的行业流，高利润促使高供给，高供给改变供需结构导致行业供应过剩，行业供应过剩最后导致部分卖方推出，行业恢复到平衡的这样一种运行肌理。在2007年中国房地产行业利润达到顶点的时候(华侨城公告上地产利润达到87%），房地产行业的供需结构也就达到了一个顶点。市场开始由供应主导转向需求主导。 需求主导下的市场典型特征是需求相对于供应的短缺，供应方迫于生存而被迫调整价格来在供应竞争中生存或者安全逃离，因此价格调整是这个阶段市场的典型特征。此时的市场竞争面趋于两个层面的竞争，一是供应主体之间的竞争，这种竞争是直接的零和博弈，非生即死的竞争，因此企业会利用手中一切资源进行博弈，资本、关系、价格、产品等等；而另外一个层面的竞争表现在买卖双方关系的竞争，在供不应求的时候，卖方主导市场，通常会用压迫的方式迫使或者诱使买方决策，这就是通常卖方的营销策略的压迫式营销做的工作；而在买方主导市场的时候，买方也会在潜意识的运用这种策略，具体的技巧就是观望，用时间的方式让卖方投降。基于同样的时间要素，在卖方市场的时候会导致价格的上涨，而在买方市场的时候则会形成价格的下跌。其原理是在卖方市场的时候，买方会竞争叫价购买同一个产品；而在买方市场的时候，卖方会竞争叫价销售同一个产品。 中国房地产市场在2007年达到价格增长水平顶点的时候，也是供需结构的顶点，在2008年市场特征比较明显的说明了这个趋向。一是价格水平的回落，各个供应主体开始动用最简单最直接的价格策略来进行产品销售，力争在供应主体这个角度不被竞争对手所淘汰；而在另外一个角度来说买卖双方博弈则体现在购买的观望上，需求方通过延长决策周期，压低产品销售价格，而获取有利的购买条件。从市场自身的表现来看，就是需求量的下滑幅度并不剧烈，呈现出相对温和的状态。 在探讨今天房地产行业的时候，让我们再一次回到中国社会背景中来，随着2007年美国金融危机爆发，2008年金融危机蔓延，形成世界性的金融危机。中国经济在世界金融危机中受到冲击最大的是我们二产业，在中国三产业欠发达的情况下，二产业形成了城市人口的主要吸纳动力。在二产业受到冲击的时候，出现了大批返城居民，返乡居民，这个过程的实质是中国城市化过程出现暂时停顿，城市对人口的吸纳能力减弱。在缺少了二产业支撑以后，三产业对人口的吸纳能力也会受到冲击，这两个因素集中促使中国城市化进程走向暂时的停滞或者停顿现象。而受惠于城市化的房地产行业的需求因此出现萎缩。进而加速行业供需结构调整的这样一种局面。 分析至此，我们已经成功说明，今天中国房地产行业的问题是中国城市化暂时停滞而形成的需求停滞问题。再一个需求暂时停滞的时候，而要启动这个需求的核心是经济产业恢复以后，城市化再次得以正常进行为前提条件。而因世界性金融危机导致的产业萎缩，在短期内并不能看到迅速扭转的局面，因此在短期内城市化的进程暂时看不到任何加速的动力，这是当前整个中国经济，也是中国房地产行业所面临的深刻社会背景。 在这种需求的长期调整过程中，任何短期的刺激都将遭受失败，这也是房地产行业最终没有进入十大产业振兴的最直接最根本的解读。而实际的行业事实也正是如此，中央政府应该不是没有看到各个地方政府对房地产行业的救市政策，也不是不想房地产行业早日振兴，但是2008年各个地方政府大力救赎房地产政策的糟糕后果，使得中央政府认识到这个道理，在长期需求调整过程中，靠短期的信心和手段刺激，都不足以刺激房地产行业的振兴。而要真正拯救房地产行业必须从长期的角度来救赎，也就是首先要救赎的是城市化的动力和城市化的意愿。在这种情况下，救赎产业经济才是根本。 而行业经济自身也面临着供需结构失衡以后，自身的修复与调整的这样一种动力存在。这一方面是行业的集中度过低，导致了不能形成规模经济效应；二是行业的分散性进行导致行政腐败，滋生社会问题；第三个问题是行业价格的过快上涨，已经形成了资本风险与社会风险，这三个方面问题从各个不同角度，又迫使房地产行业进行结构调整。 而市场对于一个行业结构的调整是通过利润率来进行的，当行业利润率下降的时候，这个行业的资本开始撤出行业，整个行业的供应开始减少，逐渐与需求形成一个新的平衡关系。进而导致市场的重新平衡，或者新一轮的市场结构启动。而行业利润的调整必须通过价格与销量两者来实现。对于2009年房地产市场会出现的价格的继续下跌与销量的下滑，基于一个成熟行业来说，我们只能认为是市场规律在起作用，而不能视为行业崩溃或者其他夸大其辞的后果。一个成熟行业也必然具有自我修复的功能，而不会仅仅因为一次性的行业供需结构失衡而垮掉。 基于上述分析，笔者的观点是正是因为房地产行业没有列入产业振兴计划，反而是对房地产行业的真正救赎，如果将房地产行业列入产业振兴计划，好比给一个已经有虚脱迹象的人吃伟哥，从而导致其加速死亡。