购房者须怎样看待《蓝皮书》

购房者须怎样看待《蓝皮书》

3月31日，北京市社科院发布《北京社会发展报告》、《北京文化发展报告》、《北京公共服务发展报告》、《北京城乡发展报告》四本蓝皮书，社科院对流动人口、住房等问题进行了专项研究。该《蓝皮书》指出：受“供过于求、房价收入比高企、保障性住房大量入市、地价下降”等因素影响，2010年北京房价才会真正下降。

   一石激起千层浪，这一预测立刻引发了广大购房者和业内人士的强烈关注和讨论。华远集团总裁任志强随后发起反击，在博客中逐条解析社科院的论据和观点，对《蓝皮书》的科学性提出了强烈质疑。到今天为止，《蓝皮书》已经引发了一场广泛的论战。在这里，再逐条反驳《蓝皮书》的论断已属赘余（任总已经把业内大多数的意见阐发得非常清晰透彻了），本着对市场负责的态度，我很想提醒购房者该如何看待《蓝皮书》的预测，毕竟他们身处舆论的迷雾之中，而且很可能成为舆论误导的最大受害者。

一、社科院及《蓝皮书》的预测一向有误，购房者须谨防踏空

   说社科院缺乏可信度，先要看看这两年他们是怎么搬石头砸自己脚的：2007年1月29日，北京社科院和社科文献社联合发布了2007年北京蓝皮书，该书认为，在中央连续出台一系列房地产调控政策之后，北京调控效果将在2007年见分晓并导致房价回落。结果是什么？2007年房价连涨12个月，一、二手房价达到历史最高水平。2008年3月，北京市社科院发布《北京蓝皮书》共九本，其中《经济蓝皮书》预测08年北京楼市不会出现拐点。而真实情况是，2008楼市进入调整期并全年持续下行。

   一个据称专业的机构，如果其论断和预测一再有误，就没有什么权威可言了，民众也不必再看其顶着什么头衔来说话。所以这次关于2010年房价真正下降的预言，购房者大可不必太当回事，如果需要的话，可以仔细研读一下《蓝皮书》的内容，看看它的论据是否科学、是否符合实情，还是象牙塔内的渺渺空谈。

二、避免抽象地看待房价，应根据实际的置业目标，做出理性决策

   购房是一个具体的行为，意味着你要在什么地方、购买什么品质的物业，像社科院这样抽象地谈论房价，无益于购房人得到正确的指导，做出正确的判断。比如朝阳公园周边的房子，不可能拿天通苑的价格水准去衡量。同样道理，想在北京这样的国际大都市置业，想住在五环以内甚至更好的位置，就必须支付与物业价值相适应的房价。而这个房价往往与人们的主观意愿相悖，而是由商品房的市场价值和当下的供求关系决定的。说“房价太高了”，首先要说清楚什么地段、什么样品质的房子价格太高，对个人还是对实际市场可支付水准的价格太高；说“房价依然没有降到位、明年还要再降”，购房者也应自己该掂量一下，什么地方的房价在跌，而什么地方的房价只能回调、甚至正在升值。

   目前，四环外某些商品房热销甚至出现小幅的价格回涨，对购房者就是个很好的提示：一个具体区域、具体楼盘的房价如果调整到位，该出手时就出手。如果迷信房价普降的“预言”，不加区别的抽象地看跌房价，购房者无疑会付出高昂的机会成本。2006年的价格被很多业内人士拿来做房价回落点的参照，我觉得是合理的。因为在07年之前，房价的升涨基本与经济发展的水平相适应，泡沫的成份不大。购房者如果看中了某个区域，不妨那06年的价格水平和你要买的房子做个比较，如果已经接近，则可以考虑下手。因为你不可能随意地选择居住区域，抛开房价回涨的可能性不谈，一个具体区域、具体楼盘的房子总是有限的，只怕你犹豫太久，想挑的房子已经售罄了。

三、看清政府意图，放弃计划经济思维，依市场规律把握购房良机

   在目前的两大阵营的舌战中，唱衰派的主导思想是通过舆论来主导政策，从而一刀切的、不问青红皂白的压低房价。这样的观点影响了大批的购房者，使人们寄望于政策的大刀阔斧，拉近现实和理想的距离。购房人有这样的愿望自然无可厚非，但理性告诉我们，商品房的发展遵循的是市场经济规律，在经济发展的“公平与效率”的二元关系中，解决的是效率问题。即：通过发展市场，创造社会财富和增加就业；通过市场供需机制创造效益最大化，高效率实现社会资源的分配。基于此，房价的主导因素还是亚当.斯密所说的那只“看不见的手”。如果房价可依靠政府来指定，则根本不需要发展商品房市场，干脆回到计划经济时代好了。可是计划经济时代的住房情况是怎样的，我想稍微有见识的人都会清楚，那时人均住房的面积远不到现在的一半，没有房子的人将会更多！

   “两会”对于住宅发展的方向很明确，即：保持“合理的房价”（不是降价），同时大力发展福利性住房。政府想做的是“市场的归市场、福利的归福利”，由商品房市场的可持续发展促进经济，同时也可以为政府增加财政收入，更好地用于福利性住房的投资和建设，解决“公平”问题。现在，某些网上的“意见领袖”一味地在“降价”的问题上死缠不放，实际上是在市场功能和政府功能的问题上搅浑水，误导大家把注意力都投向“市场”，把房价打上道德的烙印，似乎只要有人买不起房，市场就是不道德的，简直荒谬之极。再公平的社会也有贫富之分，也有购买能力、有没有住房和住房档次上的区别，公平更多的应该体现在基本权利和发展机会上的公平。所以，购房者要清楚，这些“意见领袖”的言论本质就是要“均贫富”、重回计划经济，这不是明摆着在制造童话，把购房者当作小孩来哄骗吗？而“坐等明年降价”的言论，不仅危害楼市和宏观经济，还可能误导购房者的判断，为他们“甜言蜜语”付出不必要的代价。

   中国的强国地位日益巩固，北京是中国的首都，北京在中国乃至全球的政治经济文化中心作用正变得日益显著。对于一个家庭而言，在北京购买一套房子有着不可动摇的价值。我觉得有能力的购房者应该选择恰当的时机，有足够的信心在北京置业。尽管从心理上谁都更愿意接受降价的预测，但在当前政策初步见效、楼市回暖的形势下，我想提醒购房者不能轻信“预测”而错失良机、持币踏空。毕竟预测者可以轻易收回言论或保持沉默，而购房者却要拿自己的时间和金钱来为此买单，太不值得了。