山东临沂公布房地产成本价格引争议(图)

　　两天前，一篇关于“临沂房产公布成本价”的新闻，引起了众多普通购房者的热议。称赞者认为利于开发商与购房者之间的信息对称，有人认为公布数据水分过大。

　　事实上，临沂并非近日才刚刚公布当地的房地产成本价格的。早在今年1月5日，临沂市公开了中心城区房地产价格。这也是省内首次公开房产成本价格。时间又走过了3个月，临沂房地产市场一季度已经悄然出现回暖势头。

　　公开之前曾有“论战”

　　一位开发商说：“公布房价，就等于公布老婆的内衣尺码”。

　　在公布成本之前，临沂市场上就有不少关于是否公开房价的争论。

　　首先是能不能公布：一位来自外地的开发商在一次论坛上认为这是商业秘密不能公布：“公布房价，就等于公布老婆的内衣尺码。”

　　也有开发商对“暴利”之说很委屈。在建设部门的一次座谈会上，一位开发商站起来：“在座的谁说自己敢降价30%？我相信谁都没有30%的利润。”

　　另外一些开发商和市民表示，公开成本对于楼市回暖并无明显利好，属于“多此一举”。

　　但是也有开发商主动要求相关部门公布成本。“就像市场卖菜一样，你跟小贩讨价还价急了，小贩也会跟你讲进价，让你别再还价了。”临沂市建设局开发办的主任张济民介绍，公布开发成本之前，他们的确也考虑过各方的舆论，思量之后，建设局还是决定公布房产开发成本。“不少开发商也希望让大家了解房地产的底，不要再观望下去。”

　　1月5日，临沂房地产协会和临沂市建设工程标准造价及招标投标协会联合在报纸上发布公告，公布市区成本。

　　建安和土地费占大头

　　建设安装费占成本的36.85%-52.82%，土地费占7.59%-31.37%。

　　根据临沂市的地产现状，协会把中心城区分为七个板块，每个板块分为低位成本和高位成本两种情况。“低位”和“高位”主要依据土地位置、周围配套等标准来衡量。

　　成本细分为土地费用、前期工程费用、建筑安装费用、开发间接费用、配套设施费用、不可预见费用、经营税金及附加等七项成本。其中建设安装费用为最高，占36.85%-52.82% ，其次是土地费用，占7.59%-31.37%。

　　至于测算方法，张济民表示，调查对象采取了该区域内代表楼盘作为样本。至于数据来源，他表示土地费用是公开可查的；前期工程费用、配套设施和税金等都是些固定的费用，不会产生太大变动；至于今年变动比较大的建筑安装工程费用，建设部门有专门的机构跟踪研究成本变化，因此也是能监控到的，这个成本基本代表了2008年全年的平均成本。

　　根据测算，临沂七个板块的低位价格为2452元/平方米-2836元/平方米之间，高位价格为2631元/平方米-3668元/平方米之间。

　　网上传出“山寨版成本”

　　网传临西五路涑河边的某高档小区成本是每平方米1942元，而此处开发商则认为“不可能”。

　　大部分开发商认为这个价格公布得太低，而不少市民认为公布得太高。

　　罗庄的房地产成本是被市民质疑最多的板块。作为临沂的工业区，这里一直是价格洼地，长期不到2000元/平方米。网友“可毛北北”说，公布的罗庄最低房价却达每平方米2400多元。

　　而开发商同样不满意。市区涑河板块的一位楼盘销售经理介绍，楼盘的建安成本已经达到每平方米1800多元，但是公布的成本只有每平方米1300多元。“ 可能他是按照整个板块成本算的？我们反正没那么低。”

　　就在争论声中，早在2008年底就“ 出台”、官方公布成本后更加流行的“山寨版”成本也出现在网络上。它写着：“临西五路涑河边的某高档小区成本构成：土地成本，5578万即每平方米524元、建安工程费12004万即每平方米891元……每平方米的成本是1942元，售价(均价)为3100元。”

　　传言对象、涑河城邦的销售主管接到记者电话时连连说不可能：“我们的地价当时是156万一亩，可以从报纸公告上查到；加上拆迁大约是每亩近200万，折合楼面价是1000多元一平方米，网上那些资料，真不知道是哪里来的。”

　　今年将继续公布成本价

　　从临沂公布的一季度房地产情况看，与去年同期相比已有不小回升。

　　尽管存在诸多争议，但临沂建设局局长李作良在前不久举行的全市建设工作座谈会上就表示，临沂的房地产是成本推动型的，利润非常低。

　　其实，临沂对于稳定房地产的措施，并不在于公开房价成本一条。2008年11月17日，临沂市人民政府《关于促进房地产业稳定健康发展的若干意见(暂行)》，25条细则从消费、投资、信贷、土地等多个领域全面推进房地产市场发展。

　　2008年12月4日，市委书记、市人大常委会主任连承敏，在房地产开发企业负责人座谈会上指出，要把临沂打造成全国同类城市中最好的房地产市场。

　　今年4月，临沂市建设局和房产管理局相继公布一季度房地产情况。包括经济适用房在内，市区完成网上签约53.5万平方米，6847套，金额15.74亿元，与去年同比分别增长17.1%、58.8%、18.2%。存量房交易1401套，成交面积17.78万平方米，成交金额1.9亿元，与去年同比分别增长15.9%、42.2%、31%。

　　“今年将继续进行成本价公布。”临沂建设局局长李作良说。

　　一位名叫“可毛北北”的网友依然坚持自己当初的观点：“要是真实的话，肯定很重要，起码让我们知道为什么这么贵，该不该买也好心里有数啊！”

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　　（作者：吴龙贵 ）全国“两会”期间，全国工商联一份发言稿指出，房地产开发总费用支出一半流向政府，而上海的开发项目流向政府的份额最高，达到64.5%。对此，上海市市长韩正表示质疑。

　　据《中国经济周刊》报道，近日有知情人士透露，上海规划和国土资源管理局正在组织文件和测算相关数据，可能不久后将通过公开澄清的方式来 “回应”全国工商联发言稿的数据。

　　这场争议可分为两阶段看，前半段是政协委员与政府部门在议政平台上辩论。这种充分博弈、你来我往的议政姿态无疑是公众最乐于看到的。但后半段则变成了开发商与政府之间的名誉扯皮。

　　对房地产开发成本，民众一直很关注，要求公开的呼声也从未中断过。此前一直以各种理由拒绝公开的房地产业，选择在“两会”上主动提及(尽管还把成本多少偷换成成本构成)，意图再明显不过：不管成本多少，政府拿了大头，开发商是 “冤大头”，从而在房价问题上争取民意支持，向政府施压。

　　地方政府不可能吃这个眼前亏。面对饱受高房价之苦的民众，地方政府但凡对此说稍有怠慢，就相当于承认自己是高房价的最大推手和受益者。这就不难理解，地方政府为什么要断然予以否定了。

　　双方为什么都有这份否定的“自信”呢？因为房地产开发总费用是可以任人打扮的小姑娘。

　　据调查，全国工商联发言稿酝酿于其下属——房地产商会的两份调研报告。因此，得出有利于房地产商的调研结果也在意料之中。政府这边也同理，房地产开发总费用中流向政府的部分应该包括土地成本和总税收。但据知情人透露，或将“公开澄清”的内容中极可能不包括房地产税收数据，理由是“并不属于‘应公开’的内容”。那这样的澄清意义何在？

　　很明显，开发商和政府都不会不了解房地产开发总费用是多少、是怎么分配的，现在互相争论无非是都不想担受老百姓指责的责任。