国有商行为何难以落实按揭优惠政策

2009-01-04 | 国有商行为何难以落实按揭优惠政策

根据中国信贷政策，商业银行的住房按揭利率都会在新的一年开始根据最近央行发布的贷款基准利率进行调整。但是今年的情况有所不同，为了应对美国次贷危机，近一两个月来政府公布不少鼓励居民住房消费优惠信贷政策，特别是2008年10月27日的房地产新政，对首次购买自住性住房的消费者，套型面积不超过90平方米的，按揭首付比例为20%，优惠贷款利率为基准利率70%。随后央行还连续多次降低存贷款利息。但是，这些政策出台之后，各商业银行一直没有出台相应的实施细则，特别是，对于新增住房按揭贷款都不容易落实这些信贷优惠政策，而对存量按揭贷款来说，对国内各商业银行来说，更是一次十分艰难的选择。

所以，在沉默多日之后，建设银行、工商银行、中国银行、农业银行四大行关于存量房贷优惠利率措施终于在2009年第一天才有具体实施政策。即只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。在此基础上，有些银行还加上，近两年内没有拖欠两期以上还贷、不存在违约和两笔以上未结清房贷的客户，以及还必须符合“首套贷款”、“普通房”等要求。

建行规定，要办理这种优惠贷款，存量房贷客户可在1月4日到2月22日之间，与贷款经办行联系，确认申请7折利率的标准和所需材料，在备齐各种资料后，正式提交贷款利率调整申请，能否获得7折房贷，仍须经过银行的审核。在新利率批复之前，1月份房贷仍须按原来的基准利率折扣标准还款。

那么，为什么国内商业银行对个人住房按揭贷款由以往大力抢占市场并快速扩张规模，到现在不热衷或没有主动性，何也？其实，最为关键的问题还是在于这些个人住房按揭优惠贷款政策与商业银行负激励有关。在2007年10月359号文件之前，住房按揭贷款被各家商业银行看作是它们最为优质的贷款、利润水平最好的贷款，因此，各家商业银行无不通过各种各样方式来抢占住房按揭贷款的市场份额。

我们可以看到，在359号文件之前，2007年9月15日加息，5年期存款利息5.76厘，5年以上的贷款利息7.83厘，优惠住房按揭贷款利息为7.047厘（基准利率的9折），因此，5年期优惠贷款利息与5年期存款利息两者的利差为1.287厘。2007年12月21日后，5年期存款利息5.85厘，5年以上的贷款利息7.83厘，优惠住房按揭贷款利息为6.6555厘（基准利率的8.5折），因此，5年期优惠贷款利息与5年期存款利息两者的利差为0.8055厘。

但是，2008年10月27日政府发布房地产优惠按揭贷款利息新政时，5年期存款利息5.58厘，5年以上的贷款利息7.47厘，优惠住房按揭贷款利息为5.229厘（基准利率的7折），因此，5年期优惠按揭贷款利息与5年期存款利息两者的利差为负0.351厘。2008年10月30日利息调整后，5年期存款利息5.13厘，5年以上的贷款利息7.20厘，优惠住房按揭贷款利息为5.04厘（基准利率的7折），因此，5年期优惠按揭贷款利息与5年期存款利息两者的利差为负0.09厘。2008年12月23日央行利息调整后，5年期存款利息3.60厘，5年以上的按揭贷款利息5.94厘，优惠住房按揭贷款利息为4.158厘（基准利率的7折），因此，5年期优惠按揭贷款利息与5年期存款利息两者的利差为0.558厘。

从利差水平变化的情况来看，在2008年10月30日之前，国内商业银行加权利差3厘以上，这对于存贷利差为主要赢利模式的国内商业银行来说，住房按揭贷款规模快速扩张对它们当然是相当有利的。再加上当时是房价处于上升时期，其按揭信贷风险较低，因此，各商业银行也有较强的激励加大住房按揭贷款市场份额。但是，新的住房信贷政策之后，商业银行住房按揭利差迅速缩小，甚至是负利率。对商业银行来说，不仅没有正激励，反之是负激励。也就是说，在负利差的情况下，商业银行做按揭贷款越多其亏损就越大。在国内商业银行股份制改造基本完成、国内银行逐渐商业化及市场化的情况下，没有一家国内商业银行会愿意做亏损生意的，除非国家给商业银行补贴。即使是到2008年底，经过央行多次利率的调整，个人住房优惠按揭贷款负利率已经改变，但是利差水平缩小或降低同样使得国内商业没有动力增加个人住房按揭贷款。因为，在目前房地产市场价格偏高、房地产按揭贷款风险过高、利差水平不及2007年一半的情况下，国内商业银行一定会减弱对个人住房按揭贷款信贷规模扩张。

特别是，对存量住房贷款优惠利率，如果不是考虑到未来利率的变化或当前利率仅是暂时性的，恐怕许多商业银行是不会愿意介入这样的市场的。在这种情况下，为了减少所面临的收益减少，对存量住房贷款的优惠利率，各家商业银行也就会提高甚至于设定一些有利自身的市场准入标准。因为，到2008年底，个人住房按揭贷款总额估计会达到3.6万亿元。到2007年底个人住房按揭贷款为3.3万亿元。如果按照四大国有银行现行设定的标准，那么能否享受7折优惠利率住房按揭存量贷款大致在3000亿左右，与2007年底利差水平相比，国内商业银行这样做减收只有15亿元左右。如果现在住房按揭贷款存量都能够享受优惠利率的话，估计国内商业银行一年在减少收益在165亿左右。如果把2009年房地产市场价格下降的风险考虑在内，估计国内商业银行所遭受到损失比这要大得多。

也就是说，2009年房地产行业将出现投资下行、住房价格回归理性，房地产市场的风险会越来越高。在这种情况下，出于规避风险及利润水平的考虑，国内商业银行已经没有早期快速扩张住房按揭贷款的动力。有人说，要放开第二套住房信贷优惠政策，让更多的投资者进入房地产市场。试想，对于第一套住房的贷款者，商业银行都会按照既有标准来严格审查，那么，即使放开第二套住房优惠政策，国内商业银行难道不会更多谨慎吗？这就是为什么当前国内商业银行迟迟无法推出这些优惠信贷政策原因所在.因此，这些政策完全减弱了对国内商业银行的利益激励。