10大预测与5大对策

日期:2008-12-09 标签: 地产私房话

今天得到一位在证券投资公司工作的朋友写的一份关于明年的房地产市场形势预测的报告。报告中的观点与主流媒体和主流经济学家的看法有明显冲突，感觉有点良药苦口利于病的意思在里面。现将要点摘录如下：

一、09年楼市10大预测

1、    土地成交趋冷，土地价格下降，地方政府迫于财政压力，将加大土地出让速度，同时降低售价，并出台相应优惠政策吸引开发商卖地；
2、    楼市观望继续，房价和成交量双跌。房价09年将继续下跌15%~20%，成交量继续下滑，市场空置率将达到历史最高点，全国空置房面积将达到3亿平方米；
3、    保障住房成市场开发主角，进一步挤压商品房生存空间。而开发主体单位将是央企和地方国资委控股房地产企业，民营中、小开发商生存危机受到严峻挑战；
4、    建设部取消“限价房”开发，限价房将成为历史，市场存量限价房预计将被打开销售，限价房被彻底“转正”为商品房或经济适用房；
5、    中央和地方政府继续推出“救市”政策，包括90/70小户型政策被取消，二套房交易税费被取消，购房退税政在部分城市实行，但是总体上来讲，但对楼市的扶持效应非常有限；
6、    一批上市房企因资金链断裂而宣告死亡，而更多的中、小房地产企业将被迫转行或关闭，估计比例在1/3左右；
7、    全国各地楼盘烂尾现象严重，尤其在二三线城市表现突出，尤其是商品房供应永远大于需求的城市，比如呼和浩特；
8、    商业银行尤其是小银行不良贷款急剧上升，银行为了降低风险，将逼迫关联开发商降价售房；
9、    07年高价“地王”在09年因为开发企业资金严重短缺，全国各地房地产企业要求退地的事件将频频发生，为此，地方政府将和大多数“地王”企业重新签定土地出让协议，通过降低价格、改变支付方式等手段，以降低开发企业拿地成本，减轻开发资金占压负担；
10、    地产“马太效应”明显，行业吞并、兼并等现象层出不穷，大型开发商在市场低迷时正好是其发展壮大，扩大市场占有率的最佳时机。

二、房地产企业5大应对措施

1、    做好长期过冬的心理准备，冬天的时间可能长达2~3年，09年调整销售策略，尽量卖小不卖大，独栋别墅除外；
2、    通过价格手段，尽量将手中存量物业尽快出手，快速回收资金；
3、    尽可能扩大融资手段，多渠道筹集资金，为冬天储备更多现金粮草；
4、    减少开工面积，缩减企业规模，减员增效，尽可能实现开源节流；
5、    未来2年内尽可能少拿地，拿就拿好地，拿低成本地，合作方式开发比较稳妥。

09年如何买房？

日期:2008-12-22 标签: 地产私房话

徽湖：
你好，我是一名工作在北京的年轻人，09年今年30岁，准备结婚，女朋友的要求是必须先买房，不然打死也不结婚。我现在很矛盾，报纸网络上都说楼市现在是“冬天”，房价肯定会下降，买了的话肯定要吃亏，不买的话，女朋友那一关过不去，您看我到底是买还是不买？

流浪的三毛
2008年12月21日

流浪的三毛：
关于你买不买房的问题，我实在不好给你做什么主，一是不了解你的详细情况，比如收入；二是买房要掏这么多的钱，如果房价继续下跌，就要吃亏不小。因此下面只是我的一些小建议，仅供参考，最终的主意还得你们自己拿。
1、    既然你这么在乎房价下跌，我可以感觉出一是你们收入不是很高，二是父母不是煤老板或矿老板，所以我把你们归纳为和我一样的普通人；
2、    如果你有一个煤老板的爹或有一个矿老板的娘，那就感觉买一套大别墅，早享受一天是一天，多享受一天是一天；
3、    如果你没有这样的爹娘，而你又很爱你女朋友，你女朋友不买房就不结婚，那说明你必须要买房，除非你愿意不结婚或干脆分手；
4、    买你们最需要的房子，在力所能及的范围内购买，千万不要贪多求大，现在可是经济危机时期，万一丢了工作，银行的房贷可要折腾你们夫妻一辈子的；
5、    买一个最能说服你的房子：比如这个房子最适合结婚，住在这里可以100年不分手，这样即使房子贬值了，但是爱情没有贬值；比如这个房子在4环以里，或在某某商务区内，贬值的可能性不大；离你或他工作最近的房子；
6、    买现房不买期房，楼市既然在过冬，那么肯定有熬不过冬天的企业，一旦破产或出现烂尾楼，就得不偿失了；
7、    在09年，如果你旁边有商品房的价格如果接近两限房的话，你就可以选择购买了，比如西三旗附近的两限房是6500元/平方米左右，那你就等7000左右的商品房，别急，肯定有；
8、    如果你身边近期有楼盘突然不卖了，过段时间突然换了一个名字，而且价格下降了30%甚至更多，新开盘的时候有好多老业主闹事，这个时候你就可以选择购买了；
9、    你买的楼盘价格必须比你周围的二手房（这个二手房是次新房，绝对不是什么80年代的职工宿舍那种）要便宜，否则不买；
10、    千万不要相信什么无理由退房等等花哨手段，和开发商就谈价格；

以上提议，供你们参考，不管怎么样，婚该结还是要结的。祝你们09婚姻幸福！

徽湖