山东统计信息网

对临沂市房地产投资发展状况分析
山东统计信息网　　2006-02-21
房地产业作为国民经济新的增长点，已经成为拉动经济增长的重要力量。首先，经济的发展、人民生活水平的提高，都离不开房地产业的发展；其次，由于房地产产品数量多，价值高，房地产产品又是社会财富的重要组成部分；另外，房地产业的发展有效地带动了众多相关行业的发展，对加快我市经济建设发展步伐做出了新的贡献。
一、房地产开发投资及结构状况
自2000以来，我市房地产开发投资一直处于升温状态，其中，2005年投资达到36.38亿元，比上年增长39.6%，比同期全社会固定资产投资增速低0.6个百分点。
（一）住宅投资仍占主要地位，商业营业用房投资增速下降
从房屋用途看，住宅投资增长最快，2005年住宅投资比2000年增长了近四倍,其中,2005年全年完成投资22.14亿元，同比增长70.5%，比上月增长52.6个百分点，占全部投资的60.9%；其次,其他投资（中小学教学用房、托儿所、幼儿园、图书馆等）的比重也由2000年的1.46亿元上升到2005年的7.9亿元，增长了五倍之多，同比2004年增长8.5%,比上月增长2.8个百分点,占全部投资的21.6%；商业营业用房、办公楼2005年分别完成投资5.7亿元和0.7亿元，同比增长为11.6%和－5.3%，占全部投资的15.7%和1.8%。从投资额和所占比重可以看出，住宅投资仍是房地产投资的主体。
（二）建筑工程投入仍是房地产开发投资的主力
2000年－2005年我市房地产企业用于建筑工程的投入分别为5.91亿元、8.81亿元、8.94亿元、11.85亿元、15.87亿元和21.5亿元，2005年比2000年增长了3.64倍，其中，2005年用于建筑工程的投入占全部投资的59%；安装工程投入2.79亿元，增长70%，占全部投资额的7.7%；设备工器具购置投入0.7亿元，增长33.4%；其他费用投入11.5亿元，增长42.5%，占全部投资的31.5%。
（三）商品房施工、竣工和销售情况
2005年商品房施工面积为326.89万平方米，比2002年增加了153.5万平方米，比上年增长51.3%。其中，本年新开工面积195.5万平方米，比2002年增加了92.06万平方米，比上年增长35.8%；住宅施工面积264.88万平方米，比2002年增加了110.47万平方米，比上年增长50.9%；2005年经济适用房施工面积19.4万平方米，比上年降低46.7%；办公楼施工面积6.2万平方米，增长18.4%；商业用房施工面积46.5万平方米，增长71.9％。
2005年全年商品房竣工面积123.7万平方米，比2002年增加了28.36万平方米，比上年增长38.8%。其中住宅竣工面积100.6万平方米，增长26.4%；其中经济适用房竣工面积9.91万平方米，下降52%；办公楼竣工面积4万平方米，增长900%；商业营业用房竣工面积18.7万平方米，增长105.8%。
商品房销售面积109.93万平方米，比2002年增加了34.76万平方米，比上年增长10.3%。其中住宅销售103.84万平方米，比上年增长18%；经济适用房销售面积9.3万平方米，比上年下降56.4%；个人销售面积90.5万平方米，比上年增长17.7%；商业用房销售5.5万平方米，比上年下降50.7%。
二、2000－2005年房地产市场发展回望
（一）房地产开发投资有力地加快了我市经济发展步伐。
表一：2000-2005年规模以上固定资产及房地产投资情况
年份
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
规模以上固定资产投资（亿元）
98.1
105.3
127.2
304.8
410.35
575.4
房地产开发投资（亿元）
8.2
11.9
15.4
23.2
26.1
36.38
房地产占规模以上固定资产投资比例
8.36
11.3
12.11
7.61
6.36
6.32
从表一可以看出，房地产开发投资额逐年增长，我市房地产市场运行平稳，但是房地产业的发展规模和发展速度受经济发展和居民收入增长缓慢的影响，将逐步递减，近期前景不容乐观。
（二）经济适用房是面向广大中低收入家庭的一项民心工程。经济适用房，是我市新型多层次住房供应体系的重要组成部分，对解决中低收入者住房困难、平抑商品房价格、推动房地产业快速发展意义重大。前一个时期，我市档次较高的商品房开发量较大，较高收入者的住房消费得到较大程度的释放，而比例较大的中低收入阶层，改善居住条件的愿望强烈，但由于价位适中的房子供应量较小，他们的住房需求难以得到满足，造成“市场大，成交难”的尴尬局面。
表二：2000-2005年房地产开发住宅及经济适用房投资情况　单位：亿元
年份
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
房地产开发投资
8.16
11.91
15.42
23.25
26.06
36.38
住宅投资
5.65
9.35
8.59
12.04
12.99
22.14
经济适用房投资
2.93
2.31
2.55
2.86
3.43
3.18
住宅比重（％）
69.24
78.51
55.71
51.78
49.85
60.86
经济适用房比重（％）
35.91
19.4
16.54
12.3
13.16
8.74
临沂市房产管理局2006年1月5日下发了《临沂市城区经济适用房销售管理办法》，从12月30日开始，符合条件的市民可填报申请材料。此次经济适用房将实行申请、审核、公示和审批制度，按照顾困难、保障急需、定向销售的原则，定向销售给中低偏下收入的家庭，并优先销售给其中的无房户、危房户、拆迁户。从2005年的情况看（见表二），经济适用房的建设规模仍不乐观，经济适用房施工面积为19.4万平方米，仅占全市房地产施工面积的5.9%，投资额完成3.18亿元，占房地产投资的8.74%。这相对于目前比较大的市场需求来说，显然是杯水车薪，难以解决问题。
（三）2005年商品房销售面积和竣工面积之比高达88.88%（见表三）。2005、2004、2003和2002年商品房销售额也保持了67.5%、97.6%、67.7%和56%的增速。
表三：2002-2005年商品房屋竣工及销售情况
年份
竣工面积(万平方米)
销售面积(万平方米)
销售与竣工面积比(％)
销售额(亿元)
2002年
95.32
75.17
78.87
8.67
2003年
127.17
99.78
78.46
12.8
2004年
89.11
99.62
111.8
13.11
2005年
123.68
109.93
88.88
19.41
支持住房需求增长的主要因素，是随着收入增长和储蓄水平的提高，城镇居民改善和提高住房条件的要求日益增加，老职工积极以旧房换新房，小房换大房；新职工积极以按揭、负债的方式买房。特别是住房制度改革以后，房产归属关系发生了变化，居民往往将购房与增加家庭财产（不动产）联系起来，热情就更高了。这些家庭的居住和不动产投资结合的购房需求，是住房需求的主体，在房价上涨时，投资性需求会上升，居住性需求也会出现一定买涨的反映。另外，一些强制性拆迁时间上过于集中，导致了被动性住房需求增多。
三、对房地产业发展的对策思考
（一）控制商品房价格，解决好价格与收入之间的矛盾
一是要进一步提高经济适用房的开发比重。二是提高收入、增强住房消费意识。我市人均可支配收入在全省一直处在比较低的位置，提高收入的意义不仅仅是缩小房价与收入的差距，更重要的是能够提高居民收入预期值的希望，增强住房消费意识。三是强化政策调控力度，规范市场行为。首先，政府必须增强对房价的调控能力，应实行“住宅价格管制”，即在“实行房价与地价分离”的前提下，根据不同地区、不同收入阶层的购买能力实行不同的价格政策，进行分类管理，规范房地产开发市场的价格。
（二）加大经济适用房建设，稳定房地产市场
经济适用房政策性很强，但又必须采用市场化运作手段，所以必须在政策和市场之间找到合适的平衡点，形成完善的管理体制，不断对开发行为进行规范，才能保证政策落实。目前我市的经济适用房建设正处在新旧体制转轨时期，各种规范管理办法的落实都不同程度地打了折扣，引起社会各方面的不满，所以必须确保政策落实。目前我市的房地产市场只注重中高档住房开发，而忽视了居民的购买力，缺少低收入人群所需要的居住户型（面积在20-60平方米的单身公寓和较小面积的商品房）。加强经济适用房和廉租房建设，满足中低收入职工住房需求，引导企业在保证开发单位拥有充分自主权的基础上，适当开发一些面积小，总体价格低的住房，以解决低收入家庭购房困难的问题。
（三）健全物业管理，实行建管分离，促进房地产业快速发展
从我市目前情况看，建、管不分，在物业管理过程中，常存在公共维修金被挤占，导致小区内的公共设施维护、维修严重滞后。正常的物业管理费用难以收取，导致物业公司亏损经营，物业与业主矛盾突出，从未来的发展趋势看，必须实施建、管分离，房地产开发公司在开发完小区之后，应通过招标、投标方式选择物业公司进行管理，在有关部门的监督下购房者缴纳一定的公共维修金，由物业公司建立专用账户，专款专用，用于重大公共设施的维修和维护。同时，通过招、投标和招商引资的办法，引进科学管理理念、先进的物业公司服务手段，激励物业公司管理的发展，以促进房地产业的快速健康发展。
(来源：临沂市统计局)