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2008年临沂房地产市场预测分析

三江长荣共享报告:2008年临沂房地产市场分析（2008年4月）fficeffice" />

一、市场综述

   1）2007年1-5月份，全市商品房销售面积达69.67万平方米，同比增长84.5%，实现商品房销售额13亿元，其中商品住宅销售面积为65.09万平方米，同比增长74.13%。

   2）从供应主体看：临沂地处鲁南核心城市，商贸经济发达城市，近几年来，外地的一些房地产开发商纷纷来到临沂，寻求新的发展，比如：鲁商、前田等实力较强的房地产开发企业大量涉足临沂市。这些外来的房地产开发商拥有外地成功的运作经验，是实力雄厚的开发商，他们在产品的概念和营销的思路上都有相当独到的见解。

   3）从需求规模看：近年来，临沂市经济快速增长，GDP和人均GDP呈上升趋势，居民收入也逐年增加，城镇居民的住房消费正在成为产业升级和经济增长的主要动力。临沂市城镇化进程的持续推进，将带动住房需求以及城镇居民住房升级的需要，同时，随着近几年外地来临沂工作人员不断增多，居住需求也较快增加，这些都将保证临沂市房地产业在未来的几年中继续保持“供求两旺”的景气局面。

   4）从市场价格看：这两年，受宏观调控的影响，临沂商品房价格走势相对平稳，但是从需求来看，今年上半年临沂市大多数楼盘销售情况良好，前两年积压的购房需求在今年开始释放，房地产市场需求量在不断增加；另外，综合临沂市经济发展态势，预计临沂房价将呈现稳中有升的局面。当前，要进一步调整好结构，坚持面向百姓、面向市场、面向未来的指导思想，多渠道保障和解决中低收入居民的住房问题，完善廉租房制度，规范物业管理，推广应用节能材料，实现住宅建设的可持续发展。这样，临沂的房地产市场才会有更加健康、稳定、繁荣的明天。

二、价格：

   1）2007年上半年临沂市房屋均价为每㎡2649元，而这一均价很大程度上依靠兰山区高房价的推动作用。兰山区是房价最高的地区，商品房平均价格达到2770元；而河东区平均每㎡为2122元；罗庄区平均房价最低，仅为1873元。与2006年相比价格基本持平。

   2）2008年目前碧水绿洲卖的很火，价格在1800元，城中临沂鲁银房地产开发有限公司龙腾华景5000多，共400套，一期200套，2期计划5500。

   3）、罗庄主要是城市基础配套不全，景观优势不明显，但滨临滨河大道还是很受欢迎的。目前滨河物业的价格，别墅4000多，多层2000多不到3000，均价约2880（观天下）。

三、临沂房地产市场目前有特点分析：

   1）以河为轴五大板块

    临沂房地产开发以河为轴，以沂河、涑河、祊河三河交会处为中心，沿河展开形成兰山滨河区、河东滨河区、罗庄滨河区，北城新区(南坊)及兰山老城区五大板块，开发重心由兰山滨河区向北城新区(南坊)、河东滨河区转移。据调查2008年房地产开发面积将突破1000万平方米(2008年新开发面积600万平方米加上2007年结转存量400万平方米)。其中，北城新区(南坊)新开发项目15个，总开发面积150万平方米；河东区新开发项目10个，开发面积80万平方米；罗庄区新开发项目0个，开发面积120万平方米；兰山滨河区约70万平方米；兰山老城区新开发8个项目，70万平方米。目前，市辖三区近百个楼盘开发建设，星罗棋布，竞相发展。

   2）外商带动高层为主

   随着临沂经济发展实力提升，投资环境改善，特别是“一河五片”的滨河城市格局的推出，吸引了一批国内外房产开发商，如新加坡客商开发的联安现代城，鲁商集团开发的沂龙湾、凤凰城，福建客商开发的锦绣蓝山、江苏客商开发的久隆国际、台湾客商开发的台北新城、北京客商开发的外滩明珠等。据统计，目前40多家中外开发商进驻临沂投资兴业。所建楼盘以高层为主，如锦绣蓝山有11层、17层、19层、22层，外滩明珠有26层、33层，凤凰城、久隆国际分别有25层、27层、33层，以外地开发企业建设的沂龙湾、凤凰城、外滩明珠、台北新城、久隆国际等一批楼盘的兴建为标志、临沂房地产开发水平进入一个新时期。

   3）楼型多样户型多种

   目前在建的楼盘楼型多样，有小别墅、复式、多层、小高层、高层、公寓式商住楼。户型多种，据20个楼盘户型调查，所有楼盘均有6个以上户型，110-130平方米是主流户型，其中：沂龙湾从55-300平方米有20个户型，锦绣蓝山从99-258平方米有15个户型、齐鲁园从45-220平方米有12个户型，久隆国际从90-195平方米有14个户型，外滩明珠、龙腾华景、冠蒙时代花园分别有10个户型，台北新城、阳光高第还有48-62平方米的精装小房，联安现代城有30-50平方米的酒店式公寓。

   4）规模大定位高

   在调查的20个楼盘中，占地超过100亩超过10家，如开元上城、锦绣蓝山、美多现代城、沂龙湾、外滩明珠、齐鲁园、罗湖观天下花园、水景明珠、清水湾、台北新城、鲁商凤凰城。

   楼盘品质提升，有欧式建筑，亦有江浙风格，均为智能化管理。同时，楼盘整体布局、绿化、设施配套，楼房造型及户型设计。楼盘命名等都体现了先进文化理念，集中了中外楼房优势，具有鲜明改革开放、创新发展的时代特色。

四、罗庄房地产市场发展简析

   作为临沂的工业区，罗庄在房地产的发展上一直处于比较滞后的层面。

   1）、长期以来依赖自产自销：罗庄的住宅一直严重依赖本区域消费，所以导致其价格一直比较低，除了2003年略上涨之外，从2005年到2007年的价格一直都在1500上下浮动。

   2）、产品结构比较单一：除了曾经出现的双月园别墅，罗庄的产品一直以多层为主，几乎未出现小高层及高层住宅，产品结构的严重单一化，致使一部分高端客户分流到市区。

   3）、发挥郊区化效应：上半年天鹅湖的热销，说明兰山的部分客户在向郊区过渡，尤其是当市中心房价过高，导致人群向周围分流，这在一定程度上推动了罗庄的房产市场的繁荣。

   4）因为价格低，河边的下面九县的人买的也不少。 

五、罗庄主要代表楼盘：

   目前罗庄区有观天下、巴龙的地、青岛城建的地、日照海纳、福安康、碧水绿洲，据说南边又被香港的给买了。其中巴龙有130万方，号称地王。

   1）美澳花园(罗湖地产)

   规划建筑面积12万平方米，建筑密度22.7%，绿化率45.2%，项目总投资1.2亿元。建筑风格以欧式为主，户型以叠拼别墅为主、联排别墅为辅、兼有独院别墅与五层公寓住宅。

   2）观天下花园(罗湖地产)

   位于美澳花园东南角，占地面积19.39公顷。规划住宅楼57栋，其中25层以上高层住宅楼7。建筑面积24万平方米，容纳居民2000户，现已全面开工。

 3）清水湾花园(罗湖地产)

    处于美澳花园东，紧临沂河。小区占地面积12万平方米，建筑面积30万平方米，由6幢叠加别墅，4幢独栋别墅、一幢11层高的小高层，8幢26层的高层板楼住宅以及一座五星级酒店组成，是沂河首席70年产权滨河高档住宅社区。

   4）怡景天鹅湖

   位于高新区科技大道(原罗八路)与双月园路交汇处(高新区公安局对面)，占地面积：845亩，建筑面积：692000㎡，绿化率：38%，容积率：1.23，开发商临沂隆丰行怡景房地产开发有限公司，怡景·天鹅湖拥有一个约1.3万平方米水面面积的天然湖泊，这是市区内罕有的一大自然生态景观，他们力求将此项目打造成为临沂首个大型综合高尚水岸生态花园。小区还拥有生态圆舞泳池，引湖造泳池，也使怡景天鹅湖成为临沂首个带泳池的住宅小区。

   5）沂州阳光花园

   占地360亩，位于高新区罗七路与工业南路交会处，由沂州房地产有限公司投资兴建，坐落在高新区的政治、经济、文化中心。一期、二期、三期工程共18万平方米，是目前临沂市最大的住宅小区之一。

    6）月亮城——皓明园

   位于罗庄区双月园路中段，是双月园集团继月亮城——华明园、坤明园后开发的三期工程，整个园区以联体别墅为主，总占地280亩，建筑面积8.37万平方米，容积率为0.57，绿化率46.2%，规划总户数383户。园区建筑造型分单体别墅、联体别墅和公寓三种。

六、临沂住住宅市场发展预测

    1）、价格将持续上涨：从去年上涨的态势来看，2008年房价将延续中低档住宅上涨的空，新上市楼盘将继续拉高整个片区的楼盘价格。

    2）、兰山将延续领头羊的带头作用：作为整个城市的中心片区，整个城市未来放量的70%将集中在兰山区，其中以南坊、滨河为主力放量区，而临沂人长久的生活习惯和中心生活的趋向心理，也表明下半年，兰山将依然延续整个临沂

    3）、河东滨河市场冲击兰山：河东2008年预计将出现滨河板块成片上市的局面，比如冠亚星城、东华苑、新东方花园、翔宇地块等，河东相对低廉的价格和优美的景观，将对兰山片区的滨河住宅相成一定的冲击。

    4）、滨河面临多重威胁：短时间内，大批量楼盘的集中上市，将在一定程度上对整个区域的楼市形成强大的供应压力，预计在未来三年内，整个片区的供应总量将达到近400万平方，为临沂近三年的总需求量。

    5）、南坊开发出现冰火两重天：大量的住宅集中上市，而市场的消费力将被稀释，从而带来的是整个市场客户资源不足，南坊的高价将受到冲击。

   6）、二手房将大规模上市：2008年，随着房价的进一步拉高，前期部分炒房客户开始出手，临沂的二手房交易将进入高峰期，临沂将迎来一个二手房的黄金时期。

   7）、滨河地产前景乐观：虽然面临诸多压力，但是滨河其特有的优势，将保证其在未来的一段时间内依然是整个临沂高端人群的首选居住板块。 

七、临沂房地产目前市场特征

   1）目前市场感觉较冷，各个楼盘的成交虽然在3月回暖，但是同比销售并不乐观。加之四线县城房产市场的崛起，县城向市区过渡人群出现一定的缩减，另外，政府的大规模兴建经济适用房和单位自建房的集中入住，会导致市场短暂性萎缩。

   2）当然，临沂市场从整体上看还是比较好的，但是远没有大家想象中的那么好，原来想3年开发结束的，至少要延长1年以上的时间。

   3）目前整个临沂的市场看涨，2008预测上涨15%，2007年临沂整体上涨在10%以上。