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暴利仍在继续
2008年11月11日 16:19新华网【大中小】 【打印】
暴利仍在继续
中国的开发商，还远远没到告别暴利的时候。
2008年10月，河北省某地级市相关部门，还向上海一些房地产开发公司发出了一份开发说明书，详细介绍了该市市中心区搬迁改造项目和市北区基础设施建设项目，在可行性分析中，赫然写明开发商一次性投资5亿元，以3年回本计，收益率竟高达772%。
这份开发说明书包括一个搬迁商业改造项目和一个市北区基础设施建设项目。
其中，搬迁商业改造项目占地面积为278.73公顷(4180.95亩)，规划实际用地面积2014.36亩，规划实际商业总建筑面积261.17万平方米。公共设施规划占地面积2166.59亩。
按照计划，该市市中心黄金地段1.7公里沿河两岸将建16518平方米的仿古商业门面房和74543平方米的住宅，目前，此1.7公里沿河地段政府已投资2.4亿元，完成“七通一平”及地下管网线路建设。河南岸共18个开发地块。占地面积1154.41亩。规划实际商业建筑面积124.6038万平方米。
项目总投资预计116亿元，其中一级开发基础设施建设约为15亿元(包括拆迁、七通一平等一切费用)，其他公共设施配套建设约为35亿元，二级开发建议总投资约为66亿元。
“投资商一次性投入5亿元后，不再追加投资，项目采用滚动式开发运作模式，市政府已落实40-50亿元银行贷款额度，用于一级开发和其他公共配套设施项目建设”。
市北区基础设施建设项目总规划范围约为14.59平方公里，规划总建设用地面积6.98平方公里，该项目预计总投资为50亿元，市政府已经落实10-20亿元的银行贷款额度，用于一级开发和其他公共配套设施建设。投资商一次性投入3亿元，不再追加投资，项目采用滚动式开发运作模式。
项目可行性分析报告原文中说，如采用一级开发模式，项目的利润点为：一级开发中的建筑利润(由政府出资，项目公司承建)，公共配套设施中建筑利润(由政府出资，项目公司承建)，和一级开发完成后的土地招挂牌中的利润，则该项利润预计不少于9亿。
如采用一、二级综合开发模式，项目的利润点除上述利润外，还有二级开发中的销售利润。
对搬迁商业改造项目的利润预算原文如下：
项目以及开发总费用约为15亿元。一级开发完成后，每亩地开发成本约为35万元，每平方米开发成本约为542元。根据当地地产售价，商业门面每平方米50000元，普通住宅售价为每平方米4000元，高档住宅售价为每平方米6500元，单体别墅每平方米售价为10000元。
假设一：房屋建筑成本每平方米1000元。假设二：项目房产平均售价为4500元(包括商业门面、普通住宅、高档住宅及单体别墅)。如此，每平方米纯利润=(售价-土地成本-建筑成本)×(1-税费)=(4500-542-1000)×(1-50%)=1479元。则总收益=项目实际建设用地面积×每平方纯利润=261万平方米×1479元=38.6亿元。
如果项目只进行一级开发，以每亩地售价80万元计算，则纯收益=实际建设用地面积×(每亩售价-开发成本)×(1-税费)=2014.36亩×(80万-35万)×(1-50%)=4.5亿元。若项目建设只进行一级开发，一次性投资为5亿元人民币，按3年回本计，其收益率为(4.5亿元/5亿元)×100%=90%。若当年回本，其收益率为200%
如果项目再进行二次开发，一次性投资为5亿元人民币，按3年回本计，其收益率为(38.6亿元/5亿元)×100%=772%
该项目的经营运作模型为，政府以项目的土地入股，与投资商共同成立项目法人公司。项目取得收益后，政府只收取土地出让金，由投资商分期分批偿还政府。
“由于是招商说明书，所以其中的测算肯定是最乐观的形式，具体情况必需要考察后才能确定。但无论如何，即使将其中所有的预测打对折，收益也绝对是暴利，如果还要赚更多，那就只能去抢银行了。”上海一房地产公司老板江南(化名)说。
而不久之前，还有四川某县的招商团来到上海，为当地一个景点的旅游地产项目招商，“条件同样非常优厚。”江南告诉本刊记者。(瞭望东方周刊 )
暴利仍在继续
2008年11月11日 16:19新华网【大中小】 【打印】
暴利仍在继续
中国的开发商，还远远没到告别暴利的时候。
2008年10月，河北省某地级市相关部门，还向上海一些房地产开发公司发出了一份开发说明书，详细介绍了该市市中心区搬迁改造项目和市北区基础设施建设项目，在可行性分析中，赫然写明开发商一次性投资5亿元，以3年回本计，收益率竟高达772%。
这份开发说明书包括一个搬迁商业改造项目和一个市北区基础设施建设项目。
其中，搬迁商业改造项目占地面积为278.73公顷(4180.95亩)，规划实际用地面积2014.36亩，规划实际商业总建筑面积261.17万平方米。公共设施规划占地面积2166.59亩。
按照计划，该市市中心黄金地段1.7公里沿河两岸将建16518平方米的仿古商业门面房和74543平方米的住宅，目前，此1.7公里沿河地段政府已投资2.4亿元，完成“七通一平”及地下管网线路建设。河南岸共18个开发地块。占地面积1154.41亩。规划实际商业建筑面积124.6038万平方米。
项目总投资预计116亿元，其中一级开发基础设施建设约为15亿元(包括拆迁、七通一平等一切费用)，其他公共设施配套建设约为35亿元，二级开发建议总投资约为66亿元。
“投资商一次性投入5亿元后，不再追加投资，项目采用滚动式开发运作模式，市政府已落实40-50亿元银行贷款额度，用于一级开发和其他公共配套设施项目建设”。
市北区基础设施建设项目总规划范围约为14.59平方公里，规划总建设用地面积6.98平方公里，该项目预计总投资为50亿元，市政府已经落实10-20亿元的银行贷款额度，用于一级开发和其他公共配套设施建设。投资商一次性投入3亿元，不再追加投资，项目采用滚动式开发运作模式。
项目可行性分析报告原文中说，如采用一级开发模式，项目的利润点为：一级开发中的建筑利润(由政府出资，项目公司承建)，公共配套设施中建筑利润(由政府出资，项目公司承建)，和一级开发完成后的土地招挂牌中的利润，则该项利润预计不少于9亿。
如采用一、二级综合开发模式，项目的利润点除上述利润外，还有二级开发中的销售利润。
对搬迁商业改造项目的利润预算原文如下：
项目以及开发总费用约为15亿元。一级开发完成后，每亩地开发成本约为35万元，每平方米开发成本约为542元。根据当地地产售价，商业门面每平方米50000元，普通住宅售价为每平方米4000元，高档住宅售价为每平方米6500元，单体别墅每平方米售价为10000元。
假设一：房屋建筑成本每平方米1000元。假设二：项目房产平均售价为4500元(包括商业门面、普通住宅、高档住宅及单体别墅)。如此，每平方米纯利润=(售价-土地成本-建筑成本)×(1-税费)=(4500-542-1000)×(1-50%)=1479元。则总收益=项目实际建设用地面积×每平方纯利润=261万平方米×1479元=38.6亿元。
如果项目只进行一级开发，以每亩地售价80万元计算，则纯收益=实际建设用地面积×(每亩售价-开发成本)×(1-税费)=2014.36亩×(80万-35万)×(1-50%)=4.5亿元。若项目建设只进行一级开发，一次性投资为5亿元人民币，按3年回本计，其收益率为(4.5亿元/5亿元)×100%=90%。若当年回本，其收益率为200%
如果项目再进行二次开发，一次性投资为5亿元人民币，按3年回本计，其收益率为(38.6亿元/5亿元)×100%=772%
该项目的经营运作模型为，政府以项目的土地入股，与投资商共同成立项目法人公司。项目取得收益后，政府只收取土地出让金，由投资商分期分批偿还政府。
“由于是招商说明书，所以其中的测算肯定是最乐观的形式，具体情况必需要考察后才能确定。但无论如何，即使将其中所有的预测打对折，收益也绝对是暴利，如果还要赚更多，那就只能去抢银行了。”上海一房地产公司老板江南(化名)说。
而不久之前，还有四川某县的招商团来到上海，为当地一个景点的旅游地产项目招商，“条件同样非常优厚。”江南告诉本刊记者。(瞭望东方周刊 )
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