福天祥地产有限公司说 ：英国房地产市场：悲喜交加

英国福天祥地产有限公司市场发展部负责人分析英国房地产：进入2008年以来，几乎每天都有不同的机构、专家公布各类数据或预测，比如“房价将会下跌30%"”、“房价25年来跌幅最快”、“住房销售量30年来最低”等等，无不耸人听闻。可是我想问的是：谁在乎房价下跌？
是持币待购的买家，还是急于抛售的卖家，抑或者深陷泥潭的银行？当然，几乎所有的人都会关注，只是关心的方向和程度不同。
比如，作为去年刚刚置业（详见本系列之一《》）的一介市民，我当然希望房价不断上涨，自己可以“纸上富贵”一把。可是，作为积极储备打算未来五六年内购置更大房子的我，却希望房价持续下跌几年，将来买个好价格。
可是事情远非我想象的那么简单，从英国最近10个月的市场变异来看，整个地产行业可谓乱象横生，无论买方还是卖方都陷入了横扫英国的“完美风暴”之中。
买方哭笑不得
房价下跌了，首先欢呼雀跃的应当是持币待购的买方，然而在此次英国的地产危机中，常态下的现象不但没有发生，潜在的买房者还被连带成了受害者而坠入风暴眼中。
自从去年9月英国北岩银行（Northern Rock）发生挤兑风波并最终被国有化以来，尽管英国央行适度降低了基准利率，但商业按揭利率非但没有下降，反而上涨12%左右，从去年平均的5.8%变成如今的6.5%。紧随按揭利率上涨的还有买房首付比例（从去年的10%到如今不得低于25%）和手续费（从去年的500英镑到如今的1000英镑）的飙升。
然而，与按揭利率、手续费和首付比例飙升背道而驰的是按揭产品数量的骤然减少，从去年7月的4000多种锐减到如今的600多种。
对于买方而言，尤其是大多数几乎没有储蓄习惯的英国消费者来说，银行按揭门槛的不断增高使他们越来越难以得到贷款，无奈之下绝大多数潜在买家不得不继续租房。
可是，屋漏偏逢连天雨，别无选择的房客还要面对上涨的租金。根据英国最大的房地产网站Rightmove统计，2007年伦敦住房租金平均增幅是8%，超过当年通货膨胀率（2.5%-3%）的两倍。进入2008年以来，市场最短缺的两居室的租金依地区不同增幅在7%到15%之间。
当然，房地产行业区域不平衡的特点也格外明显，伦敦东区由于过去几年新建了大量公寓楼房，再加上环境和配套不同，其租金明显不如西区增幅大，部分地区甚至不增反降。整个英国而言，利物浦和诺丁汉平均租金同比去年下降了2%-3%；而曼彻斯特、伯明翰、牛津和剑桥等地的租金在过去的12个月平均增幅都达到两位数。
如今，许多准备买房的人反倒有苦难言了，如果再加上通货膨胀物价上涨对其收入的侵蚀，使得潜在买家积累足够首付款的难度进一步加大。
于是乎，市场出现了一种怪现象，尽管卖方不断地单方面降低标价，而市场上合格的买家却寥寥无几。过去7个月里，持币待购者锐减了70%之多。
话说到这里有人会问，价格下跌的房产难道就没人拣便宜么？当然有了，中东、俄罗斯的富商，有储蓄习惯的亚洲人（尤其是印巴人和华人），但这些客户也只是杯水车薪，又怎能扭转大势呢。
从目前来看，威胁英国房地产市场的因素除了银行信贷危机外，还有一个潜伏的隐患。
1130亿“堰塞湖”
如果说美国次贷危机是一场强地震的话，那么它已经在受波及的英国形成了一个高悬在市场上空的“堰塞湖”——1130亿英镑的出租房。根据英国按揭贷款人协会（Council of Mortgage Lenders）今年6月公布的数据显示，用于出租房的按揭贷款额为1130亿英镑，占英国按揭总额的10.3%。
从房价下跌的情形来看，出租房东应当是最大的受害者，然而风暴的完美地同样让他们悲喜交加：一方面受按揭利率上升压力，出租房的收益严重缩水甚至需要房东倒贴；房价下跌、交易停滞使得部分房东陷于负资产；双重压力之下，出现债务危机的房东不得不抛售房产，可能进一步威胁房价。另一方面，财务状况良好的房东，却喜获房租上涨的收益，从而有更多的资金在如今买方市场增持掉价的房产，构建自己的出租房王国。
在这里，地区不平衡同样明显，根据英国《金融时报》日前的数据，伦敦东部出租房按揭占总按揭量超过了20%，其中一半左右被归类到次级贷款，即首付低于10%、没有足够信用证明的按揭；而伦敦其它区域的次级贷款明显低于东区。整个英国，北部地区和威尔士南部的不良贷款率明显高于其他地区。这些都和市场的反应基本一致，房价跌幅最大的也恰好是不良贷款集中的地区。
房屋种类差别分明，新建楼房在2007年的售价被普遍认为存在泡沫，其资产状况已经呈现不健康的兆头，而50万英镑以上的房产也存在炒作如今开始回调。其它50万以下的实用住宅房则相对健康。
市场上究竟有多少房东面临财务危机几乎是个迷。来自按揭贷款人协会的数据，2006年出租房按揭贷款额为384亿英镑，2007年为453亿，这两年的尤其是2007年接近市场峰值时期的房产，都将被市场视为潜伏的洪水猛兽。
然而，根据英国民用出租房中介协会（Association of Residential Letting Agents）2008年第二季度的调查显示：79%的房东除了房价增幅收益之外也能从租金获利，另外21%的房东则表示，仅从租金收入不能弥补月供款和维护成本。所有房东中，90%的表示，无论房价如何变化他们没有打算出售出租房。而按揭银行Paragon总经理John Heron的观点与之类似：持有2年以上出租房的房东对市场的风险可以忽略不计。因为即使房价回落30%，才刚好到购买时的价格。
那么，对于持有最近两年内出租房的房东呢？
“问题的关键是现金流，如果房东不出现失业或房产长时间空置的情况，度过危机并不难。”英国房地产机构Hometrack研究部主任Richard Donnell认为，“目前的利好是租金持续地上涨着，这说明住房需求没有下降反而在上升，从侧面反映了房价下跌与市场供需现实间的逻辑混乱。”按照英国政府的数字，到2020年需要至少300万套新房才能满足需求。即使按照2006年市场最疯狂时的建造速度，到2020年也只能新建180万套住宅。
如果真是这样，那么这1130亿的“堰塞湖”反倒没有崩溃的近忧了。英国货币政策委员会成员Tim Besley认为，市场关心的应该是消费信心和失业指标，如果经济的基本面不动摇，未新生大量失业人员，房地产行业的适度调整并不令人担心。
是呀，谁会在乎房价涨跌呢？如果你不是短期的投机炒房客，如果你没有突然失业，如果你不急于将房产变现，市场上的涨跌只是纸面富贵的符号。
但无论如何，房价开始下跌并可能持续几年，借用汇丰集团（HSBC）经济学家Stephen King的话：“目前房价的剧烈调整至少说明了，遮风避雨之外押注于房地产投资，并认为其像城堡那样坚固的想法是错误的和危险的。进入2008年，市场风暴开始掀房顶了。”
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