北京25倍房价收入比不可持续

北京25倍房价收入比不可持续

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最近有一个《2010年北京社会建设分析报告》称：按北京2009年11月17810元/平方米的均价和2008年北京城镇居民人均可支配收入24725元，户均可支配收入64285元计算，一套 90平方米的普通商品住房相当于一般家庭25年的可支配收入。北京居民的房价收入比为25：1。希望读者关注、思考以下几个问题：

一、北京实际房价收入比远远高于25倍

对于绝大多数家庭，买房必然依靠贷款，假设三成首付，以5.5%的利率贷款20年，则购房款加利息相当于购房款的1.77倍。再假设居民一半可支配收入用于衣、食、住、行、教育、医疗等必要消费，实际的房价收入比高达88.5（25×1.77÷50%）倍。而且北京市民凑齐30%的首付，还要近15（17810×90×30%÷64285÷50%）年的时间，这就相当于人一生工作时间的一半左右。这说明，普通居民不大可能负担得起目前的北京房价，是少数富人的投资性需求在支撑着目前的房价泡沫。因此对于大多数普通居民，都应量入为出，谨慎购房。历史上所有的房价泡沫都最终破灭，即使房价下跌仅两成，对多数居民都是难以承受的损失。而且中国是没有个人破产制度的，一旦不能持续归还银行贷款，将面临房、财两失的危险。

由于房贷利息支出的存在，导致美国的房价收入比到了近6倍的时候，房价泡沫就破灭了。

二、多个推动中国房价持续上涨近10年的因素不可持续

1、中国的房改是世界房地产市场上独一无二的事件。房改前，建国初至改革开放期间，中国城镇住宅建设量非常少，而改革开放至房改期间，由于国家和企业资金紧张，住宅供需矛盾恶化的趋势虽有所缓解，但仍在恶化。而在房改前，中国城镇人口的数量却大幅增长。长期积累的住房需求在房改之后集中释放，虽然推动房价持续大涨，但这种的需求相当一部分都已满足，未来不可能再有长期积累的住房需求的“井喷”。而中国的住房建设量也已大幅增长，以全国新开工面积为例，房改后第一年的1999年，为2.16亿平方米，而2009年已达11.54亿平方米。

2、人口因素。不少学者发现，日本房地产泡沫破灭的时间，正好就是日本进入老龄社会的时间。购房适龄人口的变化，对房价涨跌的影响不可忽视。中国1985-1990年，人口出生率始终在20‰之上，1985-1997年，每年新生人口都在2000万以上。这个人口出生的高峰，对应的就是约20多年后年青人对住房需求的高峰。但是从1988年开始，中国新生人口持续下降，从1987年的2529万人，持续下降到2004年的1593万人。这不仅是中国高考报名人数一改之前只升不降，出现连续两年下降的根本原因，而且也将导致未来短短数年内出现购房适龄人口数量环比下降。

3、银行购房贷款的高增长。中国银行业到90年代末期才开始推出个人购房贷款业务，相对于全款购房，人们的住房购买力明显增加。从1998年至2008年，银行发放的个人购房贷款余额增长了将近90倍。虽然未来购房贷款仍将以较快速度上升，但显然不可能再在10年再增90倍。虽然美国等一些发达国家个人购房贷款占银行所有贷款的一半以上，但中国短期内也不可能达到这些国家购房贷款发展了近100年时间的国家的水平。因此银行购房贷款对房价的推动力将明显减弱。特别是从2007年10月和2010年4月的两次提高二套房贷款首付比例和上浮利率的调控来看，银行购房贷款增速的下滑，对房地产价格的打压可谓立竿见影。

4、保障性住房缺失。中国香港地区的房价之高，举世闻名。但这个地方，虽然有上亿港元的毫宅，但有近50%的香港中低收入居民以非常低的成本居住在政府提供的保障性住房内。新加坡则有超过80%的居民以非常低的成本购买或承租政府提供的保障性住房。而中国大陆除了北京市之外，绝大多数城市的保障性住房供应量相对于商品房几乎可以忽略不计。所有需求都集中于商品房市场，自然有利于房价的上涨。但目前各地方政府公布了庞大的保障性住房建设计划，有利于缓解城镇住房供求关系。

5、物业税为零。几乎所有的经济体，都对居民房产征收物业税（或房产税、财产税）。以美国为例，地方政府教育与治安的经费大多来自于房产税，各州的税率约在1%左右。或许正是因为这个原因，美国近50年来，房价收入比平均不到4倍。每年虽然只有1%的税，但50年，就要产权人多付相当于购房款一半的税收（不考虑资金时间价值）。中国不收物业税，富人对房地产的投资限制就小得多。虽然未来中国对居民唯一的住宅不大可能征收物业税，但哪怕对第三套住房征收物业税，都将明显抑制住宅投资需求的增长，还有可能导致投资性住宅的抛售。

三、从中国经济增长的角度看高房价

保增长，是中国经济发展的大事。或许因为要保证中国经济较快的增长速度，因此中国之前约十年房价的持续上涨就是比较必要的。一方面地方政府获得的土地出让金，推动了各地基础设备的建设；另一方面，房地产业推动了几十个产业的发展。因此虽然高房价抑制了居民内需的增长，也阻碍了中国的城市化，但总体上高房价有利于中国经济保持较快的增长速度。高房价或许类似于之前中国电信收取的固定电话初装费。正是居民缴纳的金额不等的初装费，中国在短期内完成了庞大的电信基础设施的建设。初装费的历史任务完成了，自然就取消了。

未来中国的增长，显然已经不能再依赖投资与出口，唯有依赖内需和城市化。而高房价正是居民不敢消费的重要原因，也是城市化的最大障碍。高房价之下，城市居民尚且无力购房，农民工怎么可能买房成为市民？因此从中国未来实现较高的经济增速和实现经济增长方式转型的角度，房价即使不能大幅下跌，起码未来难以上涨。这正是本次房地产调控力度严于以往任何一次的根本原因。

四、冷静面对高房价

比利时一项全国调查显示,比利时老人最后悔的依次是以下8件事：72%的人后悔年轻时努力不够,以致一事无成；67%的人后悔年轻时选错了职业；63%的人后悔对子女教育不够或方法不当；58%的人后悔没有好好珍惜伴侣；55%的人后悔锻炼身体不足；55%的人后悔对双亲尽孝不够；32%的人后悔一生过于平淡,缺乏激情；11%的人后悔挣钱太少。或许说明拥有房产并不是特别幸福的必要条件。德国77%的年青人租房，为什么中国的年青人刚毕业就想有自己的房产？资助子女买房的中国父母，年青时有多少人月薪在1000元以上？建议年青人谨慎接收父母的购房资助，尽量不要在毕业后成为父母最后最大的负担，而是孝敬父母的开始。

目前各大城市住宅年租金收益率仅有2%左右，如果贷款买房，贷款利率要高于5%。显然房东在补贴租房人。房价难以负担，租金却相对便宜，或许多数无房人目前租房更划算。

如果中国的年青人有三分之一理智一些，客观看待买房，中国的房价反而不会这么高。无论是否有足够的购买力，是否买房，都应当摈弃一根筋式的一定要买房的思维，而应当根据高房价的现实与自身条件，理性选择。