左大培：不可持续的房价收入关系

不可持续的房价收入关系
城市住宅售价与居民平均收入之间的比率经常会发生变动，而房地产政策关心的重点则应当是长期可持续的房价－收入比。
长期可持续的房价收入比首先取决于长期中用于居住的开支占居民收入的比例。经验表明，在长期中，市场经济下的居民用于居住的开支占居民全部收入的比例是相当稳定的。
用于居住的开支对于满足居民居住需要的作用，集中表现在现行的房租下这种开支使居民能够有什么样的居住条件（包括居住面积）。而租房住的一户居民的全部房租与其收入的比例，其实也就是用于居住的开支占居民收入的比例。
用于居住的开支和房租所决定的居民消费的居住条件，成了为满足居住需要而购买住宅者决策的依据：在给定的存款和贷款利率下，可以计算出一个“买房刚好合算的房价房租比”，如果同样居住条件住宅的售价低于这种房价房租比规定的限度，人们会为满足居住需要购买住宅而不是租房，如果同样居住条件住宅的售价高于这种房价房租比规定的限度，人们为满足居住需要会租房而不是购买住宅。这样一来，这种“买房刚好合算的房价房租比”所决定的住宅售价就成了五至十年这样较长的时期中住宅售价围绕其波动的“长期可持续房价”。这种长期可持续的房价房租比与长期可持续的全部房租与收入的比率结合在一起，就决定了那个长期可持续的房价－收入比。
根据这种对长期可持续的房价－收入比的分析可以判定，最近几年中国城市住宅售价上涨的速度是不可持续的。证据之一是，城市单位住宅售价（每平方米住宅的售价）上涨的速度已经超过了居民收入增加所能够容许的限度。
在以房价—收入比衡量今日中国住宅的价格时，我们将今日中国城镇居民的“正常家庭”定义为3口之家，城镇居民认为的“正常的居住条件”定义为建筑面积60平方米的二居室住宅。
按这个标准推算，2006年全国商品房住宅的平均销售价格为每平方米3119元，60平方米住宅的总销售价格则为187140元，而当年全国城镇居民人均可支配收入为11759元，三口之家平均的总可支配收入则为35277元，全国平均的房价收入比为5.3。根据我们所得出的“买房刚好合算的房价房租比”公式计算的数据，在这样的房价收入比和目前的利息率下，自有资金只足以支付“首付”的家庭借入抵押贷款购买住宅已经不合算，而完全以自有资金来购买住宅还是合算的。
2006年北京市商品房住宅的平均销售价格为每平方米7375元，60平方米住宅的总销售价格则为442500元，而当年北京市城镇居民平均每人的可支配收入为19978元，三口之家平均的总可支配收入则为59934元，由此可知北京市平均的房价收入比约为7.4。根据我们所得出的“买房刚好合算的房价房租比”公式计算的数据，在这样的房价收入比和目前的利息率下，只有几乎完全以自有资金来购买住宅还可以勉强说是合算的，而购买住宅的自有资金比较少的家庭借入抵押贷款购买住宅肯定是不合算的。
北京、上海和天津这三个直辖市根据三口之家居住90平方米住宅而计算出来的房价收入比，早已经超过了8倍这样一个最高的“警戒线”。这准确地反映出最近几年北京、上海等大城市居民的感受：北京本市的居民买不起北京的住宅，而上海本市的居民则买不起上海的住宅。
更严重的是，最近几年收入和房价的相对增长速度，使得中国目前的城市住宅的销售量和建筑规模都不可能长期持续。
在房价收入比的计算中，“房价”为单位住宅（如每平方米）的销售价格与住宅数量（如平方米数）之积。房价收入比为这个积除以家庭总收入之商。这里所说的“住宅数量”是家庭打算购买的住宅数量，实际上就是家庭的住宅购买需求数量。
中国城镇居民的家庭总收入在以很高的速度上升，此时如果房价收入比不变且单位住宅的价格也不变，则家庭总收入与其住宅购买需求数量（如住宅的面积）以同样比率增加；而如果房价收入比不变且单位住宅的售价与家庭总收入以同样比率增加，则其住宅购买需求数量（如住宅的面积）不变。单位住宅的售价与家庭总收入以同样比率增加时，增加家庭购买的住宅的数量只能靠提高房价收入比，而我们以数学推导所作的全部分析都说明，在这种情况下，增加家庭购买的住宅的数量只能靠下述三个因素之一：降低存贷款的利息率，增加居住消费开支占总消费开支的比例，降低单位住宅的房租。而这样三个因素都不是长期可持续的。
中国最近这些年发生的，恰恰是单位住宅的售价与家庭总收入以同样比率增加。中国城镇居民家庭人均可支配收入2002年约为7703元，2006年约为11760元，2006年比2002年增加了约53％；而中国商品房住宅每平方米的平均销售价格2002年为2092元，2006年为3119元，2006年比2002年上涨了约49％，每平方米住宅的销售价格几乎与收入以相同的比率上涨。北京市城镇居民家庭人均可支配收入2002年约为12464元，2006年约为19978元，2006年比2002年增加了约60％；而北京市商品房住宅每平方米的平均销售价格2002年为4467元，2006年为7375元，2006年比2002年上涨了约65％，每平方米住宅销售价格上涨的速度还略高于收入上涨的速度。
前边已经指出，如果单位住宅的售价与家庭总收入以同样比率增加，则每个家庭的住宅购买需求数量（如住宅的面积）不可能有长期持续的增加。而前边分析国内商品住宅供给的部分已经说明，我国目前城镇住宅每年竣工的总面积（约6亿平方米）如果能永远维持下去，就一定会使我国城镇居民的平均居住面积（现在为人均20到26平方米）显著提高。但是如果城镇居民的人均住宅购买需求数量（如住宅的面积）不提高，这样每年竣工的大量住宅就会无法销售出去，市场化的住宅建筑业的每年竣工住宅数量势必要下降。
以上对房价收入比的分析是依据中国现有的城镇居民作出的。人们可能会想到，今后的城市化进程会使大批农村地区的居民流入城市，从而为城市每年新竣工的商品住宅创造出购买的需求。我们确实可以观察到，最近几年购买国内城市住宅的需求，有极大的一部分并不来自于国内的城镇居民。但是，中国目前每年竣工的商品住宅数量，几乎等于每年给每个中国的农村居民增加1平方米面积的城市住宅。按照这样的建筑速度持续下去，如果现有的城镇居民不增加其购买住宅需求，建成的新住宅都卖给中国的农村居民，则二十几年后中国的农村居民平均每人拥有的住宅数量会与城市居民相同。到那时，同一个竣工住宅销售不出去的问题还会出现。
这样，无论如何都不能回避的一个结论是，只要2002年到2006年的房价上涨与城镇居民人均收入增长的相对关系一直维持下去，中国目前的市场化住宅销售数量和建筑规模就是不可持续的。从单纯由居住需要决定的住宅购买需求来看，中国的城市特别是东部的中心大城市的住宅出售价格也已经过高。没有任何理由说，目前中国东部的中心大城市住宅售价的高度和最近几年的上涨幅度，是仅仅由居民居住的需要决定的。