香港楼市印花税的启示_

为打击短期炒卖，香港从11月21日开始，对买入的物业在6个月内转售，除缴交4.25%的印花税外，买卖双方需支付交易金额15%的额外印花税，此举对香港房价的上涨起到了立竿见影的效果，成交量剧跌8成，绝大多数楼盘出现零成交。香港政府用一条额外印花税政策就轻松实现了内地一直希望通过调控打压房价的良好效果。香港房地产调控为我们带来了什么启示？订阅到












香港推出印花税抑制楼价上涨

公元1624年，荷兰发生经济危机，统治者摩里斯（Maurs）为解决财政需要，从千万个方案中精选出"印花税"。

香港财政司上周五宣布，将在现有最高4.25%物业印花税的基础上，额外征收印花税以抑制不断升温的香港楼市。额外印花税分为三级，如果在买入房屋后六个月内转售，买卖双方需支付交易金额15%的额外印花税；6个月至12个月内转售，税率是10%；12个月至24个月内转售，税率5%。
 
印花税源于荷兰 现已被欧美等国弃用
印花税的形式包括对土地、营业、股份和其他可征税财产的转让所征流转税，抵押税，租赁税，出租税。初次购房者可以享受流转税与抵押税的折扣或免除。2005年4月20日，香港财政主管宣布，他们要在近五年内逐步取消部分印花税,但对于土地所有权转让所征流转税仍将保留。印花税多用于证券领域，但从上世纪60年代起，美国、欧盟、日本等国相继废除印花税。
任何税种的出台，都离不开当时的政治与经济的需要，印花税的产生也是如此。公元1624年，荷兰发生经济危机，统治者摩里斯（Maurs）为解决财政需要，从千万个方案中精选出“印花税”。“印花税”的设计者观察到人们日常生活中使用契约、借贷凭证之类的单据连绵不断，一旦征税，税源很大；而且，人们往往心理上认为凭证单据上有政府盖章属合法凭证，有法律保障，因而对交纳印花税乐于接受。
由于印花税具有税负轻微、税源畅旺、手续简便、成本低廉等特点。从荷兰出现印花税后，欧美各国竞相效法。在不长的时间内，印花税便在国际上盛行。
为防热钱流入 香港政府出台印花税
香港财政司上周五宣布，将在现有最高4.25%物业印花税的基础上，额外征收印花税以抑制不断升温的香港楼市。额外印花税分为三级，如果在买入房屋后六个月内转售，买卖双方需支付交易金额15%的额外印花税；6个月至12个月内转售，税率是10%；12个月至24个月内转售，税率5%。另外，香港金管局还要求银行提高购房首付比例，以控制按揭贷款风险。
在热钱炒作等力量推动下，香港此前豪宅价格已超越1997年高峰期一成。目前在美日等国实行量化宽松政策之下，中国香港的楼市已显得不正常。香港楼价短期内出现异常升幅，比金融海啸前2008年中的高位还上升超过20%。数据显示，今年头9个月香港房价升幅达10%。此外，12个月以内的短期炒卖今年内增加114%，其中84%是房价低于300万港元的住宅。“过去豪宅的炽热炒风已经蔓延到一般住宅。”香港特别行政区财政司司长曾俊华说。
印花税抑制了短期炒房行为 有效打压楼价
据美联物业发布的数据显示，上调印花税的头两天房屋成交量较前一个周末下降了80%。业内人士普遍认为，港府重拳出击调控楼市的措施对打击短炒十分有效，预计香港楼市未来几个月成交都将低迷，短期价格可能会下跌5%-10%。
星展唯高达(DBS Vickers)表示，预计未来三个月随着短期炒房者退出房地产市场，香港房屋成交量可能会萎缩30%至50%。包括真正购房者在内的其他潜在购房者可能会采取观望态度，期待房价会有所降低。
香港本轮楼市调控措施还可能减轻购房者的压力，香港大学经济学教授Stephen Ching说，印花税上调可能会打压房价，房租也会同样下跌。但也有观点认为，如果热钱泛滥和楼盘供不应求的基本因素不改变，香港楼市长期向上的趋势恐不会就此扭转。
 
香港房地产发展历程

香港房地产业虽然几经起伏，但一直是香港经济的支柱之一，占GDP的比重在20%以上，是香港经济的“晴雨表”。

随着香港房地产繁荣相继而来的现象是，香港700万人口中，几乎有1/10的人从事着跟房地产业相关的工作。

目前，香港共有约71万套公屋住房，每套面积30至60平方米，超过200万人租住其中，约占香港总人口的29%。成功解决将近三分之一香港人口的住房问题。
 
香港房地产市场经历过多次暴跌
战后至今，香港房地产业呈现明显的周期性盛衰循环。第一个周期是1946年至1959年；第二个周期是1959年至1969年；第三个周期是1969年至1975年；第四个周期是1976年至1985年；第五个周期是1985年底至现在。每个周期经历的时间长短不同，周期最短的约6-7年，最长的是第五个周期，历时19年。此间，香港楼市经历过多次下跌，直到1984年9月，“中英联合声明”签署后，香港房地产市场进入稳定期。1990年，港岛区的房价比1981年上升了一倍以上。
香港房地产业虽然几经起伏，但一直是香港经济的支柱之一，占GDP的比重在20%以上，是香港经济的“晴雨表”。香港面积为1078平方公里，人口超过700万，能够开发利用的土地不到总面积的30%，所以香港政府一直采取严格的土地供应政策。
20世纪80年代以来，不断上扬的房价令香港人改变了投资和消费观念，更倾向于投资房产。随着政府对城市建设的系列政策，也推动了房地产市场的走强。香港政府每年财政预算的30%左右来自于土地拍卖，政府从地税和印花税上获得的收益经常在财政收入之中占据重要的比例，而香港的大地产商也是上市公司这为政府从股票交易中得到间接利益，随着香港房地产繁荣相继而来的现象是，香港700万人口中，几乎有1/10的人从事着跟房地产业相关的工作。
而从上世纪90年代初期，国际游资及本地炒家开始疯狂炒买香港房地产，楼价、地价飚升，严重脱离居民购买力。从1991年到1997年房价上升4倍左右，若以1985年房地产市道复苏算起，到1997年时房价已上升了9-10倍。1997年，受到亚洲金融危机的影响，香港房地产泡沫破灭，楼价一路下跌，至2003年中，下跌幅度达70%，给香港经济带来严重的负面影响。这一轮周期性上涨历时13年，下跌过程达6年，至2003年底才慢慢有复苏的迹象。
“香港模式”由市场化作主楼价
所谓“香港模式”，就是指房地产开发从投资买地、开发建设到营销销售、物业管理等环节全部由一家开发商独立完成，建立起一条堪称“全能开发商”为核心的纵向运作链，形成一种全程的开发模式。这种模式是特殊历史背景下形成的，其背景有三方面：一是香港实行零关税自由贸易，财政收入不足；二是政府垄断土地，为土地财政提供了可能；三是大开发商垄断市场，市场集中度高。
按照中国人民大学经济学博士马涛的介绍，“香港模式”具有以下几个显著特征：第一，开发商主要依靠银行进行融资，其核心竞争力在于拿地和融资，而这又取决于其和政府、银行的人脉关系；第二，政府依赖土地财政，房地产业成为经济支柱；第三，政府、银行和房地产开发商的利益客观上捆绑在一起，而这三家获利的关键是地价与房价上涨；第四，市场在向消费者转嫁高成本的同时，政府不得不拿出部分土地收入为低收入群体提供福利性住房。高地价、高房价与基本福利房保证构成“香港模式”的基本特征，而“售楼花”和“地王”是其两大经营特色。
香港公屋解决1/3的住房问题
中国内地照搬了“售楼花”和“地王”模式，却没有为低收入群体提供福利性住房的问题，这为中国房地产市场带来诸多弊端。
而现行的香港公共房屋包括廉租屋、居屋和房委会下辖的临时房屋三个类别，前两者占公共房屋总数的90%，主要由政府建设，出租给低收入居民。香港严格限制公屋面积，多数是50至60平方米，有的只有20至30平方米；居屋拥有非完全产权，只能由房委会回购，业主10年内不能出租或出售。廉租屋则完全没有产权，政府每两年根据通货膨胀率调整一次租金，轮候来租。
香港的公屋政策始于20世纪50年代，并随着社会经济发展不断完善。目前，香港共有约71万套公屋住房，每套面积30至60平方米，超过200万人租住其中，约占香港总人口的29%。成功解决将近三分之一香港人口的住房问题。香港公屋的定位非常明确，就是利用有限的资源为需要住房的香港低收入家庭提供负担得起的安身之地。新式的公屋内，商场、学校、养老院等设施和绿化设施更加完善。始于20世纪50年代的公屋政策帮很多香港人解决了住房问题。
 
中国内地地产调控缘何难走

地方政府的政绩与GDP挂钩，土地出让金在地方政府财政中占比相当大，部分地区土地出让金能占到财政收入的50%以上，北京去年就达到45.9%。

购房者为了自住房沦为“房奴”，在生命黄金时期中的20到30年，每年用占可支配收入的40％至50％甚至更高的比例偿还贷款本息，从而造成居民家庭生活的长期压力，生活质量大打折扣。
 
房地产调控调不到重点
中国政府的调控调不到重点成为房价难以回落的关键。今年4月份起，“国十条”等房地产调控措施相继出台，尽管短时间内抑制了房价上涨，但调控主要是是以打击了购房需求为手段，并未真正的解决房地产供需失衡的问题，由于百姓对住房存在着大量的刚性需求，短暂的观望期过后，在7、8月份市场甚至出现了反弹行情。随后，控制房贷等措施更为严格执行，但这一切均是指向购房者的需求。
而此次香港政府对民众的利益衡量再三后出台的“印花税”政策，确实起到了良好效果，美联物业发布的数据显示，上周末房屋成交量较前一个周末下降了80%。
事实上，这已是香港政府今年第四次大规模调控楼市，仅在今年的2月、4月和8月，就相继推出过三轮措施稳定楼市，包括坊间耳熟能详又被反复诟病的“9招12式”。统计数据显示，以今年前十个月已成交住宅计算，一年内转售住宅逾万宗，总值逾308亿港元。而在美联储的量化宽松第二次计划出台之前，香港特首率一众高官亲上火线，大声劝谕市民入市要当心，并表示不排除再度出台楼市降温政策。
地方政府对建设保障性住房难有热度
在全国房地产行业“十二五”发展规划中，未来两年的保障性住房建设仍将是政府力推的重点工作，并且力争在2011年和2012年两年内全国保障性住房建成量达到1300万套。然而，目前的情况并不乐观。
11月17日，审计署发布了19个省市2007年至2009年政府投资保障性住房审计调查结果。在重点调查的32个地级以上城市发现，包括北京、上海、重庆等在内的22个城市少提取廉租房保障金超过146亿元。根据有关规定，各地从土地出让净收益中提取廉租住房保障资金的比例不得低于10%，而这些城市均未达标。 此外，一些地方存在套取、挪用保障资金等问题。重点调查的32个城市中，有1.5亿元廉租房保障资金被挪用，34个项目套取补助资金6129万元。
地方政府的主要收入来自于卖地收入，建设保障性住房既不能增加收入，又不能减少支出，地方政府自然不积极性，而整个政府体系对于财政收支又缺少一种长效的监管机制，使得保障房难以真正落实。
百姓为高房价买单填补官商利益
地方政府的政绩与GDP挂钩，土地出让金在地方政府财政中占比相当大。据中国指数研究院的一份报告显示，今年前三季度105个重点观测城市土地出让金收入总额高达1.17万亿，同比增长75.2%；而2009年全年为1.5万亿。但这些巨额资金并未形成透明的管理机制，造成了房地产开发成本无法核实、地方政府截留土地出让金，私自处理挪用公共资金等现象。
而土地出让金无法行之有效的管理，必将助长地方政府的“暗箱”操作。而这一切都是以高房价来承担，高房价最终将会落到购房者身上，购房者通过银行贷款购买自住房，在付清首付后，还要承担20到30年的还贷压力，每年用占可支配收入的40％至50％甚至更高的比例偿还贷款本息，这造成居民家庭生活的长期压力，生活质量大打折扣。
 
无可否认，房地产调控确实难调，购房者、地方政府和经济发展等诸多方面都要顾及到，但是难归难并非不可为，调控能否见效重要的还是管理层的决心，只有坚定目标、统一方向，难题总会在摸索的过程中找到行之有效的解决办法。