神马文学网吴木銮：香港楼市风暴的两点启示
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/25 15:55:26
吴木銮
10月16日，香港行政长官曾荫权在香港电台《香港家书》表示，香港政府最近的楼市风暴主要是为防止楼市泡沫化，令整个楼市稳定健康发展。发表于10月13日的香港政府特首施政报告引发香港各界的激烈讨论。许多人关注的房地产投资移民被暂时取消。
以往市民只要在香港投资650万元港元就有可能获得香港居留权。这个投资可以是房地产业也可以是金融行业。而随着楼市升温，今年前9个月，香港房地产投资资金跃升到总投资额的42%。一些内地购房者在接受香港媒体访问时显露出“暴发户”的过度“自信”，引起许多香港市民的反感。一些人认为，这些投资移民者即使获得入境资格，性格与主流社会也会格格不入。此外，楼市投资移民有助长房地产市场升温之嫌疑。因此政府下决心暂时关闭通过在港置业获取居留权的渠道。其他类别的投资移民额也从650万升至1000万港元。
取消房地产投资居港权仅仅是解决一个小问题，楼市上涨引发的民怨也迫使政府要开口承认错误。香港行政长官曾荫权在施政报告中承认政府对楼价高企有一定的责任。曾荫权认为在亚洲金融风暴之后，为了保证香港房地产业的稳定，政府对土地供应做了一些调整。而这几年香港土地供应过少，导致了许多新建住宅“豪宅化”（在给定的土地上建豪宅以图获巨额利润）。因此，香港政府承诺今后每年将提供足够的土地供商业住宅使用。
楼市风暴远不止如此。香港的住宅面积小。实用面积更是少得令人无法接受。许多香港市民把窗台当成睡床。在上世纪五六十年代，香港的住宅公摊面积大约是10%，现在基本上是25%。因此一幢100平方米的住宅，实际面积仅有75平方米。曾荫权说到这一点相当动怒。他举自己的朋友的例子。这位朋友买了一个800平方尺的住宅实际只得630尺的住宅空间，许多人因此向他投诉。他说用建筑面积而不是实用面积计价，香港在全世界绝无仅有（实际上内地也是采取建筑面积计价，实用面积也常有浮夸），因此这套制度要不得。
香港 “缩水房”问题事实上缘于政府的环保政策。为了提高居民生活素质，政府曾经鼓励一些重要的环保设施计入公摊面积。不过一些环保露台、公用空中花园不仅被证明是一点也不环保，同时业主还要承担大量的成本。现在政府要求这种公摊只允许占总面积的10%。尊贵式大堂、邮件派递室和后勤服务室将不能计入公摊，只能开发商自己承担费用。
对于这些措施，许多人认为政府做得还不够。比如香港的新界地区还有许多未开发之地。而如果完善这些地区的周边交通设施，可以提供相当数目的住宅。此外，许多人还认为，香港抑制炒房者的手段不够有效。即使投资居留权不再提供，高额的房市利润也会吸引许多资金进入。
笔者认为，香港的楼市风暴对内地还是有一定的启示作用。香港与内地之间的互相学习早已有之。内地目前用建筑面积而不是以实用面积计价，就是参考香港的做法。这套制度的弊端丛生。深究起来，内地是青出于蓝而胜于蓝，许多开发商用尽各种法律漏洞，提高公摊面积，更严重的是，许多房地产证上所载明的实用面积因官员腐败出现造假问题。实用面积计价实际上可鼓励开发商精打细算，对整个社会的发展都是有益的，有条件的内地城市应该积极推行这套制度。
此外，对于政府责任问题，笔者认为，内地政府宜尽量明确责任归属。地方领导受土地财政所驱使，变相支持房地产行为。不正视错误，往往就意味着既有政策的延续和发展，损民的制度会继续存在。土地财政的影响，其实远超过经济层面。这两年来，香港楼市过热所引发的民怨，已引起政府的积极回应，受楼市之害时间更久的内地也应有类似的姿态，楼市新政固不可少，但还应该有一个比较明确的改革“路线图”。（作者系香港城市大学博士候选人）