中国房地产市场调控真的难吗-易宪容

最近，面对国内各地的地王又频繁出现，面对不少地方房价又开始上涨，有政府职能部门的官员认为，中国住房政策和市场调控面临的任务非常艰巨，前所未有的房地产调控压力和调控难度。那么中国房地产调控为何会如此难，在他看来，就在于城镇化的“刚性需求”，就在于现有民间资本投资领域过窄，就在于全球化热钱涌入与人民币升值预期的影响。
 
看到这样的回答，真的让人啼笑皆非。一般普罗大众都知道的东西，为何我们的政府官员不知道？为何全世界人都知道的简单常识，而在政府官员那里就会变成了复杂的事情？中国房地产市场真的不容易调控吗？完全不是这样。中国房地产市场是一个完全的政策市，为何政府房地产政策可以让住房价格不断地推高，难道就没有政策让过高的房价调控下来吗？真的不知道这是什么逻辑？其实，当前住房市场的价格之所以不能够通过有效房地产政策来调控并让其回归理性，最大的问题就在于国家住房政策的制定者、执行者的错误观念、错误思路及错误政策所导致的。如果不能够对此真正地进行反思，那么中国住房市场只有走上日本20世纪90年代之路、走上2008年美国次贷危机爆发之路了，否则是不会甘心的。
 
很简单，当前中国住房市场之所以调控困难在于城镇化的“刚性需求”吗？在这里，我想请问的是，这种城镇化的住房“刚性需求”是什么？是不是说，每年城镇化率增加一个百分点，就有1000多万农民进城需要住房。是不是，每年有不少中小城市的居民进入大城市需要住房。如果说这是一种“刚性需求”，那么我要问的是这些“刚性需求”住房的人，他们从一个地方迁入另一个地方，其住房是通过市场用自己的支付能力来购买，还是可以由政政府分配到所需要的住房。如果是用其支付能力来购买，根据社会科学院的报告，在当前的房价水平下，有85%以上的城市居民都没有支付能力来购买当前价格水平上的住房，那么新进入城市的农民或新居民，莫说是购买，就是购买欲望都不会产生，过高的房价早就把他们抛弃在现有房地产的市场之外。这些新进入的居民根本没有支付能力购买住房，那么其住房的“刚性需求”从何而来。但是，这些居民是需要住房，是有对住房欲望，而没有购买能力，其住房需求又从何来。在当前的市场条件下，如果个人没有购买住房的支付能力，最大住房欲望或最大的住房需要都只是一句空话，现在的政府从来也没有承诺过，他们进入新城市能够获得不要货币支付的住房。所以城镇化的住房“刚性需求”只能是编造出来鼓吹高房价的虚假的概念，现实生活中从来就存在所谓的住房“刚性需求”。因为，任何经济需求都得用现实的货币来支付，没有货币支付能力的“需求”是不存在的。现在各城市的住房的交易有多少是新进入该城市的农民在购买，就是一个十分清楚的证明。
 
还有，上述官员说，当前国内市场的房价高，房地产调控困难是因为国内民间资本投资领域过窄，因此，这些民间投资资本大量地进入房地产市场一定会炒高房价，要调控住房市场当然困难。看到这句话，比资本主义还资本主义，根本看不到一点***政府官员的影子。试想，住房生产的本质是什么？在文明社会任何一个国家，居住权是天赋人权。每个人只要出生在这种地球上，任何一个国家的政府就有义务来保证每一个人的基本居住条件。联合国的《人居宣言》是这样，美国的《住宅法》也是如此。在社会主义国家这点更是十分明确。它不仅在于土地是公有的，而且民生的问题是全部经济发展的落脚点与出发点。住房的本质或住房生产的基本功能就是满足全体居民的基本居住条件，否则要这样的产业及市场干什么。如果我们中国住房生产或住房市场，不是用来解决全体人民的基本居住条件问题而是用来投机炒作或成为个人赚钱的工具，那么不仅与国家的根本大法相违背，而且与人类社会的基本文明法则相违背。这样简单的道理，作为一职能部门的官员能够不知道，是真的不知道呢，还是在混淆是非，推辞责任。
当然该官员也讲对了一点，就是当前国内房地产之所以房价能够如此疯狂上涨，就是房地产投机炒作的结果。全民炒作住房，已经成了路人皆知的常识。人人把住房炒作作为其赚钱的工具。可以说，就当前中国住房市场炒作的疯狂，无论是从规模，还是从疯狂的程度来看已经无可复加了。在世界历史上，找不到任何一个时代、任何一个地方、任何一个国家会比中国现在住房炒作更疯狂的。而且这种住房市场疯狂炒作，并非是民间有多少资本，也不是民间资本投资渠道过窄，而完全是利用银行的金融杠杆把住房的价格炒上去的。
 
我们只要比较一下国内住房价格上涨与银行信贷流出的情况，就知道国内住房价格是如何炒作起来的。1998年－2002年银行信贷增长为67069亿；2003年－2007年银行信贷增长为140867亿；而2008年11月到2009年12月的14个月里，仅是银行信贷增长近11万亿；在2010年的前10个月银行信贷新增达69015亿元，两年银行贷款新增近18万亿元。如果加上银行表外业务4万亿，近两年仅是从银行流出资金就达到22万亿。我们可以看到，中国的房价之所以会在2003年开始快速上涨就是与银行信贷资金大量流出有关。而这两年的房价疯狂上涨更是与国内银行信贷资金流出有关。如果没有银行金融杠杆，国内房价能够如此快速上涨吗？在现在文明社会，任何国家对房地产投机炒作，都会进行严厉的打击，但中国房地产政策则反其道而行之，甚至于认为住房生来就是炒作就是投资之工具！这不是与整个世界的发展潮流背道而驰吗？难道这也是中国所主张的特殊的“普世价值”。我多次强调，如果不严厉打击房地产投机炒作，把房地产投机炒作清除出市场，而是鼓励住房投机炒作，那么中国房地产市场及经济永无宁日。
此人还说，当前住房价格上涨，还在于国际热钱涌入的结果。这个问题更是浅之又浅。试想，在任何资本项目自由开放的国家，对任何进入住房炒作的资金都有严格的限制，而在中国资本项目开放度不高的国家，为何可允许外国的热钱进入住房炒作呢？这除了住房政策问题之外还有其他什么吗？当然，对于该官员所谈的其他房价疯狂上涨不可调控的问题，在此就不分析，一个职能部门的政府官员对其职能部门的知识、观念落后到如此地步，应该是当前国内房地产市场价格疯狂上涨最为重要的原因。
 
总之，当前国内房地产市场调控根本就不存在任何困难，中国房地产市场政策市，既然政府政策能够把房价让其疯狂，同样，政府同样也有能力让其回归理性，回到绝大多数民众有支付能力的水平上，关键的问题就看政府做不做？政府的政策工具多得是。
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