"以房养老"呼声越来越高 推广面临五大难题

　　近期，多个养老专题会议相继召开，在12月14日举行的“第二届中国养老产业与养老地产高端论坛”上，众多地产商及保险公司纷纷表示出了对养老地产的高度兴趣。而业内人士指出，养老地产项目的陆续启动，也意味着我国推行“以房养老”又近了一步。

　　也就在上月初，民政部副部长窦玉沛在全国社会养老服务体系建设推进会上明确提出，要将“以房养老”纳入到下一阶段工作的引导方向。那么，“以房养老”距离我们还有多远？与三年前相比，还面临着哪些瓶颈？

　　“以房养老”呼声越来越高

　　“年轻时贷款买房，到60岁临近退休时把房贷还清，然后把房屋抵押给银行或保险公司等机构，这些机构根据房屋的估价每月支付给老人一定费用，使其晚年衣食无忧，直至终老。”这就是“以房养老”所描绘的生活。因这种养老方式是把住房抵押贷款反过来做，因此也称“反向住房抵押贷款”或“倒按揭”。

　　一般来说，晚年养老资源不外乎儿女、金钱和房子三种。而时下，单靠社会养老金已很难满足老人退休后的高质量生活，“421”家庭结构下单靠儿女赡养也越来越不现实，因此，“用房产担当养老重任，部分取代养儿防老和货币养老，意义重大且积极”， 浙江大学经济学院教授柴效武表示。

　　目前，国家政策方面的风向已渐趋明朗。上月，在全国社会养老服务体系建设推进会上，窦玉沛明确指出，“以房养老”将纳入到下一阶段工作的引导方向。

　　首都经贸大学教授庹国柱也指出，与三年前上海试行“以房养老”时的社会环境相比，如今已大为不同。曾经最为掣肘“以房养老”的“养儿防老”和“有房传子”的传统观念，随着“40后”子女向“80后”子女的转变已逐渐淡化。

　　不过，在我国，真正的“以房养老”还只是停留在口头上。2007年，上海公积金管理中心试水“住房自助养老”，与反向住房抵押贷款不同的是，其一开始就变更了房屋产权人，结果报名者没超过10人，最后不了了之。同年，北京也开展了“养老房屋银行”的实践，该项目由养老服务中心与房产中介公司合作。不久，该实践也被迫夭折。据悉，原因是服务中心不能保证中介按时给付房租，而老人担心无法收到房租。

　　目前，国内金融机构也没有相应的“以房养老”业务和产品。三年前，有消息称，幸福人寿将成为我国首个开展“以房养老”试点业务的保险公司，然而其获批成立后，这类产品却迟迟没有动静。该公司一位工作人员告诉记者，相关产品目前仍在研发中，何时推出还不好说。

　　近日，记者询问了几大银行个贷部的相关人士，他们均表示目前没有与“以房养老”相关的贷款业务。农行北分在2006年曾被指欲推出“倒按揭”，但至今未见任何实质进展。

　　值得一提的是，时下，“曲线”以房养老，如租房养老、以大换小等形式却在很多城市悄然流行。

　　幸福人寿董事长、中房集团理事长孟晓苏近日在接受媒体采访时表示，仍然看好“以房养老”这块市场。虽然传统的养老观念目前仍然尚未完全改观，但现在有的老人有多套房，还有很多老人属于没有子女的“丁克家庭”，他们愿意“以房养老”。

　　他指出，此种养老方式在具体操作上非常灵活，可细分为近40种方式，如老人可以搭配高额的医疗保险，可以要求保险公司以递减、递增或者均衡的方式给付养老金等。

　　从事多年“以房养老”课题研究的柴效武也认为，目前，国内各方机构对于运营“倒按揭”的思路基本已经成型，公认产品定价应与抵押住房价值的高低、老人预期寿命的长短和利率费率的高低相关。

　　“对于北京、上海、广州等大城市来说，‘以房养老’的‘月收入’应该是可观的”，据孟晓苏的初步推算，在北京拥有一套价值300万-400万元房产的65岁男性老人，预期寿命为77岁，如果通过“倒按揭”以房养老，其每个月从保险公司拿到的养老金可达到2万元。

　　推广遭遇多重障碍

　　难题一 养老观念陈旧

　　虽然随着社会的进步，“养儿防老”的观念已逐渐淡化，但“但存方寸地，留于子孙耕”的传统观念却一直影响着这一代老人。将自己居住多年的房产抵押，不留给子女，这样的现实，他们一下还难以接受。

　　记者对周围几位老人调查发现，大多数老人表示无法接受“以房养老”，在他们看来，房子是要留给子女的。虽然目前退休金不多，但紧紧还够用，即使在以后生活中需要儿女补助一些，但维持日常生活也不需要太多，而房子是一笔不小的财产，对儿女以后生活有帮助。

　　此外，还存在一个客观因素，目前，我国没有开征遗产税，这也在间接上鼓励子女继承遗产，反对老人“以房养老”。

　　难题二 养老机构不完善

　　庹国柱表示，目前，老人不愿意离开自己的房子到养老机构去，很大程度上是因为大多数的养老机构不够完善，缺少家的感觉。

　　家住三元里的独居老人程老太今年72岁，曾经也想过到养老公寓养老，但是到那里只住了半个月就搬了回来。她说：“跟住宾馆似的，不像家。”

　　养老机构建设不完善是一个现实问题。据窦玉沛提供的数字，现在，我国养老床位总数仅占全国老年人口的1.59%。

　　“好点的养老机构收费较高，一般家庭付不起；差点的机构服务又不到位”，庹国柱指出，保险公司投资建设养老社区将是未来寿险发展的一大趋势。目前，泰康人寿投资的保险业首个养老社区已进入实施阶段，合众人寿也提出了投资20亿元建设养老社区。

　　此外，万科、首创、保利、华润等地产公司也加入养老地产建设中，均成立了专门的研发团队。上月中旬，河北省常务副省长赵勇也曾多次表示，该省环北京的13个县将分别建设养老基地，以吸引北京有房老人“以房养老”。

　　难题三 金融机构犹豫不决

　　据记者了解，“以房养老”金融产品推出的最大阻力来自于金融机构的犹豫，房价下跌的风险是他们最为担心的因素。

　　业内人士表示，目前承接“倒按揭”的业务尚不成熟，国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素难以预测。对银行、保险公司等机构来说，正向按揭贷款的风险是随着时间的推移不断减小的，而“倒按揭”恰恰相反，时间越长风险越大。如何确定“倒按揭”利率也是一大难题，贷款额少，老人不乐意；贷款期长，机构又可能吃亏。

　　农行个贷部一位姓韩的负责人表示，虽然“倒按揭”很可能成为银行盈利的新品种，但如果没有国家有关部门的政策扶持，减轻风险，“以房养老”很难大范围推广。“倒按揭”的评估标准非常复杂，除了估算房屋价值及未来房价走势，还要估算老人寿命，同时，银行还要培育一批类似保险精算人的测算人群，这些问题都不是一两年内能解决的。

　　难题四 受70年产权限制

　　我国推行“以房养老”还面临一个特殊的国情，即我国住宅用地的使用年限一般只有70年，这也是保险公司和银行等机构普遍担忧的问题。因为，按照城市房地产管理法的规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，土地使用权将由国家无偿收回。

　　业内人士指出，当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不多，而当老人身故时，使用年限更是所剩无几。那么，保险公司或银行依靠剩下的使用年限来补偿已支付的养老金成本，一方面所能承受的给付能力有限，另一方面风险也较大。保险公司或银行将房产收回后无非出租或出售以获得相对稳定的现金流，但在房价泡沫时，租不出去或卖不上价的情况也是可能发生的。

　　不过，有法律界人士认为，随着物权法的出台，这方面的障碍已经消除。

　　难题五 适用人群较小

　　“以房养老”的前提是手里有房。首先，拥有房屋产权；其次，老人与子女分开居住；第三，老人的经济状况适中。

　　一般来说，手头有两套以上房产的人可能更会考虑“以房养老”。而从观念接受程度上，时下的中青年人更易接受，他们应该是未来“以房养老”的潜在群体。但近年来房价非理性上涨已经大大超出了很多人的承受能力，目前在北京买套差不多的房子也要100万元左右，如果现在人到中年，即使不吃不喝到60岁也还不上贷款，60岁之后人养房都成问题，更别说房养人了。

　　相关链接

　　国外62岁以上老人通过“倒按揭”养老

　　美国：已有20多年的经验。发放对象为62岁以上的老年人，放贷原则为住房资产越高则可贷款数额越高；预期住房价值的增值越高可贷款数额越高；年纪大的住户可贷款数额高；夫妻健在住户比单身者可贷款数额低。

　　加拿大：超过62岁的老人可将居住房屋抵押给银行，贷款数额在1.5万-30万加元之间，只要你不搬家、不卖房，房产主权不变，可以一直住到享尽天年，由后人处理房产时折还贷款。