中国房地产大趋势与铁龙公司的对策

·王志清
一、当前中国的房地产状态
2010年12月7日，中国社会科学院正式发布了由社会科学文献出版社出版的《2011年中国经济形势分析与预测》蓝皮书。
蓝皮书指出，2010年是我国房地产的调控之年，中央政府对房地产的调控成效显著，开发商囤地现象得到了初步遏制，利用贷款投资和投机住宅的需求也得到了初步控制。房价涨幅从2009年的25%左右，预计可能下降到2010年的15%，比上年下降10个百分点。
蓝皮书认为，从住宅投资、销售面积、销售额和房价走势看，2010年1~8月，住宅投资完成19876.18亿元，销售52704.47平方米，销售额26418.24亿元，分别比上年增长33.9%、6.7%、12.6%。全国商品房平均销售价格为5520元/平方米，上年同期为4800元左右，较上年同期上涨15%。考虑2010年后4个月需求不变，预计全年住宅房价涨幅为15%左右，涨幅比2009年下降10个百分点。
蓝皮书还特别强调指出，房地产宏观调控政策丝毫不能放松。明年房地产经济及房价走势，主要取决于政府调控房价的决心，政策的组合方式，以及改革的力度。一种可能是陷入价格上涨与暴涨之间的恶性循环。如果调控放松，房价将会报复性反弹，价格可能上涨20%~25%。另一种可能是房价略有下降或者温和上涨。
最后，蓝皮书指出，要解决中国的住宅问题，需要按照人口城市化的居住需求足额供应土地；从房价收入比以及房价上涨速度与居民收入增长速度的关系入手，科学调控房价水平；宏观调控不仅要用信贷手段，更重要的是要用税收手段；需要彻底改革土地房产及其收入体制，使地方政府能有一个稳定合理又不推高房价的房地产财政收入渠道；需要让农民在农村的资产能够变现，让其增强在城市和城镇中购买住宅的能力。只有这样，才能从根本上解决中国数亿人的居住问题。
二、影响房地产市场价格的原因
众所周知，房地产开发一定有成本构成。早期的房地产开发，多为划拨土地，其房价构成多为建造成本。但从2002年以后，由于在城市中心区的改造力度越来越大，动迁补偿在房价的成本构成中节节上升，也必然推涨地价。
特别是2005年以来，我国经济与世界主要经济体联系的越加紧密，经济的全球化越来越深刻的影响到我国的经济走势。外贸规模、货币发行量、汇率走势、美元的价格走势、GDP增长率、不断叠加的通胀累积效应、宏观调控对策等，都严重的影响到了房价的涨幅。
此外，房地产之外的利益关系也严重的抬高了地区房价；社会的资产价值追求取向，导致刚性需求加速提前释放；媒体宣传因广告整合的力量越来越主导房价走高。
一般来说，在经济高速发展时期，当人均GDP保持年均14%的高增长率，货币供应量的增长率决定了股市和房地产价格的年均上涨速度。未来股市和住宅价格、土地价格是仍将可能保持较快速上涨的。一般来说，货币供应量的增长率决定了股市大盘指数的增长率，同时也将决定房地产价格增长率。
下表是收集到的北京、大连房价与GDP、汇率、货币发行量、CPI对应房价关系的部分资料，可清晰地见到2000年到2010年房价走势，对研究和判断未来的房价走势将有帮助。
GDP、汇率、货币发行量、物价与房价关系表        GDP、汇率、货币发行量、物价与房价关系表
年月
中国
GDP
（亿元）
GDP
增速
%
人均GDP
（元）
外汇比价
按美元人均GDP
货币发行量
亿元
增
速%
CPI
%
北京房价
平元
增
速
%
全国
房价
平元
大连
房价
平元
00.12
99214.6
8.4
7858
8.2781
945
132467.52
12.62
0.4
4300
1986
01.12
109655.2
8.3
8622
8.2767
1041
152888.50
14.50
0.7
5000
16.28
2090
02.12
120332.7
9.1
9398
8.2773
1135
183246。94
19.86
-0.8
4800
-4.00
2227
03．6
8.2774
3285
03.12
135822.8
10.0
10542
8.2767
1273
219226.81
19.63
1.2
5600
16.66
2456
3841
04．6
8.2766
4005
04.12
159878.3
10.1
12336
8.2765
1490
250802.79
14.40
3.9
6000
7.14
4241
05．6
8.2765
05.12
183217.4
10.4
14053
8.0702
1739
296040.13
18.04
1.8
9000
50.00
4800
06．6
7.9956
5287
06.12
211923.5
11.6
16165
7.8087
2052
345577.91
16.73
1.5
14000
55.56
5500
07．6
7.6155
6499
07.12
257305.6
11,9
19524
7.3046
2553
403401.30
16.73
4.8
27000
92.86
6140
08．6
6.8591
7400
08.12
314045
9.6
22675
6.8346
3313
475166.60
17.79
5.9
18000
-33.33
3882
9008
09．6
6.8319
9485
09.12
340506.9
9.1
24942
6.8283
3677.86
606225.01
27.58
-0.7
47000
161.11
4695
10663
10．6
6.7909
11500
10.10
9.9
26654
6.6200
4000
721407.76
19.00
55000
17.02
5520
12774
注：1、北京选取内城四区（非通州、丰台、朝阳、海淀四热点地区）房价；2、大连选取中山、西岗、沙河口、甘井子区市内四主城区房价。表中红字数为2010年估计数。
货币供应量增长率与房子、股票等资产价格相对应，一般来说，货币供应量的增长率决定了房价的增长率。1990年，上海、北京、广州市的商品房价大约在1200--1000元/平方米，目前北京中心区的房价普遍在4--7万元/平方米，二手次新房在3--6万/平方米。因此，按1990--2009年货币增长了39倍来看，北京、上海这两个超级大都市的房价也已经基本与货币供应量的增长率相适应。
未来5年，中国经济发展速度若依然保持在8%--10%，货币供应量仍将保持18%左右的速度，即便CPI保持3%的通胀，房价等资产价格在超多货币的包围下，若不有效调控，必定每年也将有不小涨幅。
三、调控的目的和将来必然的演变
1、调控房价，调整房改相关政策，落实房改目标，将是今后一个时期主要的政策选项。房地产是建立在土地上的开发，不是完全竞争的自由主义经济。任何国家都会干预控制房地产，只是形式不同。而中国的土地属于国有，因此，房地产在中国是最典型的政策经济。当前的政策演变，决定了开发商未来的利润，与政策合作的潘石屹心态，才是开发商最明智的选择。
2、为了控制房价，限制房地产开发商囤地捂盘生财，今年4月份，监管部门要求对存在土地闲置及炒地行为的房企暂停批准其上市、再融资和重大资产的重组；到10月中旬，对房企重组正式叫停；再到11月份，只要主营业务收入中出现自房地产业的上市公司融资要求也将不予通过。
至12月6日，今年房地产一级市场融资额不超过100亿元，而2009年是1218.35亿元，其中今年通过首发和配股募资的资金为零。在这样的环境下，房企只有两条出路：一是到境外寻求融资渠道；二是在内地另谋出路。
证监会称，为坚决贯彻执行“新国十条”精神，已暂缓受理房地产开发企业重组申请；对已受理的房地产类重组申请，将征求国土资源部意见。随着房企重组申请和再融资审批相继暂停，国内房企在中国资本市场的再融资大门已全部关闭。
这是为了限制房地产开发中的不正当暴利，使房价与社会大众的收入相适应；是为了保证金融安全，不出坏账，避免经济大起大落，以利于可持续发展。因此，从长期上看，是对房地产行业利好。
3、长期的调控政策，是要待中国党的十八大以后才能更明朗。鉴于英国、德国、日本等国房地产发展的经验，中国房地产是必然要走新加坡或重庆模式的，在政策上，可能做第二次房改的重大调整。
我国计划未来三年投资超过9000亿元，解决1300万户低收入家庭住房困难问题。这标志着房地产开始告别实施多年的“香港模式”。香港模式中保障性住房和商品住房的比例是3：7，而新加坡正好颠倒为7：3，新加坡超过70%的人居住在政府提供的组屋中，只有30%居住在商品住房中。重庆的综合实验改革，对农民进城解决的很好，极有可能也将成为未来城市房地产发展的模式之一。
4、房地产涉及到人民的居住福祉，任何国家都不会采取完全的自由主义经济形态让其自由竞争。限制富人囤房，增加有效供给，将是中国今后城市化的必由之路。
房地产调控政策将看到从“一刀切”向分类管理转变：对低收入家庭，主要通过公共财政政策，提供廉租房；对中低收入家庭，主要通过政策性住房金融来满足其基本住房需求；对中高收入家庭，则完全通过市场方式来满足其住房需求，政府主要通过货币政策来调节市场的过度波动。保持廉租房政策和住房金融政策的稳定性，确保在城市化过程中，低收入家庭不受房地产市场调控的负面影响，使中低收入家庭也能有安居之处。
5、今后的调控，一般的不会笼统的控制房价。更可能是：对富人居住的高档房放开房价，任由市场调节，而控制供应量，避免无居住供给；对中低收入的中低档房，政府将控制房价以与购房者的收入相适应，将通过增加供地面积和有效提高容积率来解决。
如果房地产价格继续不理性上涨，国家必然首先采取开征房屋闲置税的措施，以打破部分开发商捂盘惜售、待价而估的梦想，迫其降价促销，以增加市场的有效供给。
6、但在三到五年的时段内，地方政府的财政来源必然还要主要依赖房地产，尤其是解决廉租房和经济适用房等保障房的资金必然要来自于土地。因此，除了特殊开发的新区，在城市的核心区，动迁成本会节节攀升，政府也必然要利用级差地租，不可能盼望到对土地的降价，因而在城市核心区的高档商品房的价格将持续攀升。
7、大城市的房价高涨，不但与户口、就业有关，还与升学、就医、机会成本、享受现代化的服务有关。比如，北京、上海等城市人口和房价的暴涨，就与高校众多，重点大学升学分数线对本地过低有关。因此，要有效控制房价，可能必须引起一些房地产之外的改革。
8、因为房地产具有特殊性，是社会产品，当社会大多数人的居住权不能实现或者被剥夺的时候，社会稳定就会失去基础。
所以，今后政府确定房地产政策的方向将必定是满足居住的基本需求，大力发展公共租赁住房，缓解群众在居住方面遇到的困难，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。同时，物价上涨对房地产商品房价格的影响将更为明显。
四、未来房地产的发展趋势
1、放弃房地产是支柱产业的提法，在三五年时间内，在全国推出房地产税，从根本上解决地方政府对对土地出让金的过度依赖问题。
2、近期调控将使房地产商资金成本更高和更紧张。将导致中小房地产企业逐渐退出行业，大企业、大资金将借重外资在大城市通过收购兼并垄断瓜分市场。
从年初至今，内地房企境外融资规模已超过200亿美元(约合人民币1329亿元)。保利地产、恒盛地产、宝龙地产、方兴地产、龙湖地产、远洋地产、恒大地产、碧桂园等房企都在香港大量融资。
3、中西部地区和二三线中小城市将接过房地产接力棒，成为房地产企业演义的主要战场。
4、更加珍惜土地，限制高尔夫等奢侈项目，严控土地资源，建筑容积率将越来越高，中低收入者住超高楼成为社会的必然现象。
5、为解决农民工和大学生留城就业，加快中国的城市化，拉动内需，促进中国经济转型，廉租房和经济适用房、限价房等保障房建设，将在未来五年内成为中国主要的房地产政策力量。
6、城市中的居住贫富划分更为明显，政府在居住新区中的教育医疗配套显得更为重要。
7、房地产将成为大资金和大资本集团低成本进入后，长期持有的主要增值资产。商业地产和旅游地产受地方政府偏爱，将成为房地产大资本在大城市和沿海与交通发达地区的投资重点。
8、住房公积金将向政策性住房金融转变；社保资金和保险资金有望适度进入房地产，养老地产将在气候条件较好、交通条件便利的大城市周边和沿海地区兴起。
五、大连铁龙房地产应采取的对策
1、大连铁龙房地产公司是上市公司的子公司，其特点是：资金充裕，随时可以购买土地而土地贮备较少，对项目精心负责而专业技术人才不足，尤其是大规模开发和异地开发时就更显力不从心。
因此，时刻注意延揽人才当是公司的主要任务。因为在土地与资金具备之后，增值的效益就是人才和队伍创造出来的，有一支高水准的研究、管理、成本控制和销售队伍才是扩张的保障。
2、当前的房地产房地产调控，对像大连铁龙房地产公司这样不缺资金的企业都是一种机会。由于没有迫在眼前的资金压力，铁龙房地产公司正可以轻松运作项目，在自己能力所及的地方，仔细挑选地块，精心设计产品，做到当年精心施工一个地块，设计完成一个地块，土地储备一个地块，每个项目（或项目每期）以10万到15万平方米为宜。
当前，大连铁龙房地产公司应乘大连市区重新大规划调整的有利时机，也向普湾新区谋求发展。在大连，从保税区、开发区到普湾新区、长兴岛以至营口鲅鱼圈，对于铁龙房地产来说，都是低成本进入、管理相对可控、利润丰厚的可选之地。
11月1日，大连万科在普湾新区长店堡社区联手合作方立科牡丹私人有限公司，以12.53亿元获大连普湾新区5宗地块居住用地，总建筑面积为1253300平方米。楼面单价在979-1066元/平方米之间。亿达集团也在市政府的支持下，准备在普湾新区一次购买百万平方米以上的地块。
3、大连的经济发展速度较快，在全国也名列前茅，房地产开发品味在全国也占重要位置。铁龙房地产公司根植大连房地产市场，得利在先，应当有足够的信心创造佳绩。
大连人均GDP，按常住人口计算，2006年平均是5469美元；2007年是7067美元，2008年达到9099美元，2009年是10419美元，超过北京；2010年经济增长速度将达16%以上，按常住人口计算，人均GDP将达到12000美元。成为全国少有的高收入城市行列。
并且，大连的经济可持续发展强劲，随着一大批新项目的完工，在十二五期间也将快速增长，若税收体系没有大的变化，大连的经济实力将更强。因此，可以判断，大连的物价将来会很高，大连的房价如不有效控制，仍将持续高涨。这正是全国主要大房地产集团在最近三年中进驻大连的主要原因。
4、大连市政府控制房价的主要手段是控制房地产的拆迁量。2009年，大连动迁的签约面积是442.01万平方米，签约套数49012户；实际拆迁面积81.55万平方米，完成签约面积的18.45%，实际拆迁了14779户。有效地控制了房价的过快上涨。2010年，预计签约面积是201万平方米，预计签约套数31030户；实际可能完成拆迁面积113.19万平方米，可能完成签约面积的37.60%，可能完成拆迁24298户。
中山区与西岗区核心地段的补偿款已达到12000元/平方米以上，动迁户的补偿资金正是当前大连房地产市场刚性需求的主要力量。未来两三年内，动迁需求仍将是大连房地产市场相当重要的刚性需求力量。
5、2010年大连商品住宅销售套数排行榜（至11月末）
排名
项目名称
行政区
销售套数（套）
1
万科魅力之城
甘井子区
1534
2
龙畔金泉
甘井子区
1386
3
软景公寓
高新园区
1273
4
幸福e家
沙河口区
1060
5
明秀山庄
中山区
979
6
泉水锦泉源
甘井子区
878
7
乐活源
甘井子区
859？
8
中海英伦官邸
沙河口区
786
9
远洋自然
甘井子区
683
10
东方圣克拉
高新园区
670
11
小平岛
高新园区
656
12
嘉创E人国际
高新园区
626
13
华业·玫瑰东方
沙河口区
592
14
泉水经济适用房
甘井子区
583
15
万科溪之谷
甘井子区
573
16
鼎润四季
甘井子区
543
17
海创芝麻街
高新园区
543
18
今都
甘井子区
521
19
城市印象
甘井子区
519
20
大连中心裕景
中山区
506
21
第五郡
甘井子区
467
22
新星艾维尼小城
甘井子区
464
23
峰景豪庭
中山区
435
24
星海大观
沙河口区
429
25
锦绣暖山
甘井子区
427
26
亚联翡翠春城
甘井子区
408
大连商品住宅销售金额排行榜（至11月末）
排名
项目名称
行政区
销售金额（亿元）
1
大连国际金融中心
沙河口区
20.6
2
万达公馆
甘井子区
18.6
3
明秀山庄
中山区
18.5
4
峰景豪庭
中山区
17.4
5
幸福e家
沙河口区
15.98
6
万科魅力之城
甘井子区
12.6
7
东方圣克拉
高新园区
12.28
8
中海英伦官邸
沙河口区
9.6
9
软景公寓
高新园区
8.988
10
华业·玫瑰东方
沙河口区
8.6
11
远洋自然
甘井子区
8.2
12
小平岛
高新园区
7.8
13
绿城大连深蓝中心
沙河口区
7.5
14
大连中心裕景
中山区
7.3
15
万科溪之谷
甘井子区
6.6
16
第五郡
甘井子区
6.5
17
星海大观
沙河口区
6.3
18
龙畔金泉
甘井子区
6.1
19
卡纳意乡
中山区
5.4
20
城市印象
甘井子区
5.2
21
东方圣荷西
高新园区
5.1
22
星海湾壹号
沙河口区
4.69
23
鼎润四季
甘井子区
4.5
24
乐活源
甘井子区
4.46
25
润德北京公园
西岗区
4.02
26
东海岸天际
中山区
4.02
6、大连铁龙房地产公司开发的连海金源项目
应立足于加快开发，保证在2011年春季进入销售。
连海金源项目的销售价格，可考虑为：住宅均价定在11000元/平方米。采取低开高走路线，争取年底销售结束，以便集中人员和队伍在2012年启动下一个项目，为总公司创造更多利润。
有效使用总公司资金成本，拉升上司公司的股价，回报公司股东的投资价值，是大连铁龙房地产公司从事经营活动的根本出发点。
2010-12-17