买房贷款落空不属于情势变更

颜雪明   万科企业股份有限公司
上传时间:2010-12-10
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媒体报道：今年4月12日，张先生与房主宋女士签约，购买位于海淀区蓝靛厂翠叠园的一套房屋，总价为555万元，张先生计划贷款200万元。第二天，他向宋女士支付了15万元定金。就在张先生办理贷款过程中，因“新国十条”[1]出台，无法得到银行贷款。为此他起诉到法院要求解除与宋女士的房屋买卖合同，并要求对方退还定金。庭审中，张先生提供了与妻子马女士的结婚证，并拿出两个房产证，显示两人名下已分别登记了海淀区、朝阳区各一套房产。房主宋女士认为，两人签订的合同真实有效，而且合同当中已经约定，如果买房人贷款未获批准或批准贷款数额不足，应补足购房首付款。因此不受“新国十条”中关于住房贷款的限制，应按合同执行。法院审理认为，根据有关规定，张先生家庭住房套数已达两套，因此涉案房屋正是“新国十条”规定的第三套房，属于暂停发放贷款的范围。新政导致合同成立后客观情况发生了不属于商业风险的重大变化，是张先生在签订合同时无法预见的，如果要求张先生继续履行合同，对其明显不公平。因此张先生请求法院解除合同于法有据，宋女士须返还张先生已支付的定金15万元。据称，这是北京市判决的首例第三套房买卖纠纷。[2]
情势变更作为法律规定，出现在《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》当中。据闻该解释制定时，全国人大法工委就担心情势变更被滥用，曾建议适用情势变更的案件由最高人民法院把关。从本案来看，这种担心并非没有道理。
一、买卖双方追求的都是经济利益，面对的都是商业风险
本案双方，都属都市富有阶层，不存在强势弱势；其交易成败，只涉及自身财产损益，无关社会和谐稳定。这样的买卖行为，无论是赚是赔，都应由自己承担全部后果，买方无权要求卖方保障其投资利益，卖方也没有为买方承担风险的义务。虽然说在商品房买卖中，买方不一定都是投资性的，但就本案而言，买方的投资性显而易见。政府正是为了抑制房地产投资才出台政策禁止第三套房贷款，由此导致本案原告的投资发生困难，可见，本案原告正是政策限制的对象，他面临的当然也就是商业风险。依照法律规定，商业风险不在情势变更之列。
买方毁约，表面理由是得不到贷款，实际上是因为房价走低，投资可能亏损。所以本案的实质，是由于市场变化，买方预期投资利益不能实现，而单方毁约。假如银行不给贷款了，而房价仍像去年那样继续上涨，买方会毁约吗？或者，在房价持续上涨形势下，卖方以买方违反政策，得不到银行贷款为由要求解除合同，法院会支持吗？买方和法院都会说，拿不拿得到贷款是买方的事，与你卖方有何相干？只要有钱付给你不就完了？同样的道理，买方想毁约，为什么可以拿贷款落空作理由并且还得到法院的支持？
二、贷款落空是可预见的风险
“情势变更”的首要条件，是客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的重大变化。从事经济活动需要具备许多条件，其中资金是最重要的，这是基本的常识。房屋买卖作为一个金额巨大的交易，资金是否充足、来源是否可靠、有无可能变化，都是购买人必须考虑的。向银行借款是筹资的一种途径，没有任何人保证这一途径是万无一失的。本案的合同中，双方明确约定，如果买房人贷款未获批准或批准贷款数额不足，应补足购房首付款。这就明白无误地说明，双方对这种可能出现的情况，有预见并且约定了处理的方法。买方主张客观情况发生了无法预见的重大变化，显然不符合事实。贷款落空固然会增加买方的困难，但既已预见，且有约定，故该困难不应成为拒绝履行合同的理由。双方的约定不违反法律法规，应当遵守。
三、贷款落空并不导致明显不公平或者不能实现合同目的
情势变更的另一个重要条件，是客观情况发生重大变化之后，继续履行对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。比较典型的情形是长期供货合同，如果主要原材料价格发生了超常上涨，使货物的成本超过了供货的价格，这对供货人来说是毁灭性的，既不公平也难以为继，这时以情势变更为由，变更或者解除合同，是对交易公平的保护。但在房屋买卖合同中，银行减少按揭成数、降低利率优惠甚至不放贷款，房屋本身的价格并没有发生变化，双方交易的公平基础也没有改变，这当然不符合情势变更的最重要条件。买方从其他途径筹集资金，仍然可以继续履行，其经济负担不会增加，卖方也没有不合理的获利，交易的结果不会出现明显不公平或者不能实现合同目的。
能否实现合同目的，不能以当事人自己的期待为判断标准，而应当以合同本身能否得到正常履行为依据。本案中原告之所以主张情势变更，是因为在他看来，确实出现了事与愿违、得不偿失的情形，因为市场与他原来的预期相比，发生了重大的变化，不但不涨，还有下滑的趋势，当然叫苦不迭。这恰恰是典型的商业风险。当市场行情对自己不利时，就找理由拒绝履行合同，其本质是要求交易对方替自己承担商业风险，这在商业社会中根本不能成立。
四、可以不继续履行，但不能不承担违约责任
事实上，无论有没有政策变化，个人的资金能力下降都是有可能发生的，比如疾病、死亡、职业变动、意外事故、投资失败等都会造成收入减少，所以合同中才要约定逾期付款的违约责任。违约责任是不讲过错的，主观上有无恶意在所不问，只要违反了合同约定，就应当承担责任，以此保护相对人的利益，维护社会的交易安全。在违约行为中，确实存在一些值得同情的原因，即便如此，也不能因为事出有因或者值得同情，就可以免除违约方的责任。
因经济能力变化，买方实在没有能力购买，卖方也没有必要强迫他履行合同。本案中卖方要求继续履行合同，并非是一个好的策略。房屋总价为555万元，计划贷款200万元没有了，资金缺口超过1/3,你叫他如何履行？这种情况下，按约定支付违约金后解除合同，也不失为一个办法。买方有355万元的经济能力，已足够承担违约责任。报道中没有提到合同中是否约定了违约金，但定金有15万元，那么没收定金、解除合同也未尝不可。法院判卖方退还定金，法理上匪夷所思，客观上造成了一个很不公平的后果：买方严重违约，而未受任何损失；守约的卖方却损失了一个在市场价格较高时成交的机会而没有得到任何补偿。如此判决，保护了因投机受阻而违约的买方，损害了诚实守信的卖方，更重要的是损害了合同的效力，破坏了交易的安全，在当前房地产投机严重的情况下，产生了不良的示范作用。如果法院判决合同解除，但不支持返还定金，效果要好得多，对卖方的损失有所补偿，买方虽然付出一定代价，但避免了更大的损失，这样的结局，对双方都有利，也维护了合同与法律的尊严。