你会不会贷款买房?

来源:百度文库 编辑:神马文学网 时间:2024/03/29 17:17:47
昨天在朋友那里听说了一件事,他的一个朋友计划贷款买一套房子,说是一套90平米的房子,每平方米3000元,合计款27万,他自己准备首付8万,然后贷款19万,每月支付1300元左右,15年期付清贷款本息,合计只多出2万元贷款。
我一听就觉得不对劲,借20万,使用15年,只付出2万的利息,这不是天上掉馅饼的好事吗?可能吗?不可能。于是我找了一些资料,自己算了算。
为了简便计算,我们设定了两个条件,第一,假设我们只贷20万,第二,假设我们的贷款利率按照2010年住房公积金的利率计算,那么有两种还款方式:
一种叫做“等额本金”还款法
等额本金是指一种贷款的还款方式,是在还款期内把贷款数总额等分,每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息,这样由于每月的还款本金额固定,而利息越来越少,贷款人起初还款压力较大,但是随时间的推移每月还款数也越来越少。
也便于根据自己的收入情况,确定还贷能力。
此种还款模式支出的总和相对于等额本息利息可能有所减少,但刚开始时还款压力较大。
如果用于房贷,此种方法比较适合工作正处于高峰阶段的人,或者是即将退休的人。
等额本金贷款计算公式:
每月还款金额 = (贷款本金 / 还款月数)+(本金 — 已归还本金累计额)×每月利率
小额贷款且利率较低时:
举例说明:贷款12万元,年利率4.86%,还款年限10年
等额本息:10年后还款151750.84元,总利息31750.84元
等额本金:10年后还款149403.00元,总利息29403.00元
两者差额:2347.84元/10年,一年才差235元
举例说明:贷款12万元,年利率4.86%,还款年限20年
等额本息:20年后还款187846.98元,总利息67846.98元
等额本金:20年后还款178563.00元,总利息58563.00元
两者差额:9283.98元/20年,一年才差465元
一种叫做“等额本息”还款法
等额本息是指一种购房贷款的还款方式,是在还款期内,每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。
每月还款额计算公式如下:
〔贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数〕÷〔(1+月利率)^还款月数-1〕
下面举例说明,
假定借款人从银行获得一笔20万元的个人住房贷款,贷款期限20年,贷款月利率4.2‰,每月还本付息。按照上述公式计算,每月应偿还本息和为1324.33元。
上述结果只给出了每月应付的本息和,因此需要对这个本息和进行分解。仍以上例为基础,一个月为一期,第一期贷款余额20万元,应支付利息840.00元(200000×4.2‰),所以只能归还本金484.33元,仍欠银行贷款199515.67元;第二期应支付利息837.97元(199515.67×4.2‰),归还本金486.37元,仍欠银行贷款199029.30元,以此类推。
此种还款模式相对于等额本金还款法的劣势在于支出利息较多,还款初期利息占每月供款的大部分,随本金逐渐返还供款中本金比重增加。但该方法每月的还款额固定,可以有计划地控制家庭收入的支出,也便于每个家庭根据自己的收入情况,确定还贷能力。该方法比较适用于现期收入少,预期收入将稳定或增加的借款人,或预算清晰的人士和收入稳定的人士,一般为青年人,特别是刚开始工作的年轻人也适合选用这种方法,以避免初期太大的供款压力。
计算的结果果然不是想得那么简单:
贷款20年,采用等额本金法还款,共支付利息77077.5元,年均支付利息3853.875元;采用等额本息法还款,共支付利息87593.04元,年均支付利息4379.652元。需要注意的是利息总额二者相差10515.54元。
贷款15年,采用等额本金法还款,共支付利息57727.5元,年均支付利息3848.5元;采用等额本息法还款,共支付利息63948.49元,年均支付利息4263.2327元。需要注意的是利息总额二者相差6220.99元。
即使采用最便宜的等额本金还款法,20年期利息占到了本金的38.54%,15年期则利息仍然占到了本金的28.86%。可见,所料不虚,天上不会掉馅饼。
而且,有人这样透漏:
“有些银行有偏向等额本息“情结”
记者随后以贷款购房者的身份暗访了沈阳市几家银行,发现确实如张先生所说,有些银行在介绍还贷方式时只向客户介绍等额本息还款法,而对等额本金还款法略过不提;在被问及等额本金法时,银行表示有此种方式,但是称其计算方法复杂、不常用;记者询问两种方法哪种合算,得到的答复是“差不了多少”,如果要其算一下具体会差多少,工作人员说计算太复杂,系统里只有等额本息法一种还款计算程序。
在《个人住房贷款管理办法》中规定,允许借款人和贷款人在双方协商的基础上选择还贷方式。这就意味着客户有选择哪种还贷方式的权利。记者随机采访了10位购房者,他们中有8位贷款者对等额本金法不知情。一位银行专家认为,在这样的情况下,银行的不告知损害了客户的知情权。“