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来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/28 03:43:29
早就想写一篇与经济学有关的文章，而且发在科普论坛。原因很简单，一、经济学也是科学；二、本人就是学经济的。可惜的是，大学里学的一点东西，已经全都还给老师了。特别是经济学，也非常喜欢搞一些复杂的函数和图表。和自然科学不一样的是，经济理论得出的结果，主要不是取决于这些函数和图表的精确性，而是取决于代入这些函数和图表的数据，是否真实、翔实和准确。只要数据充分准确，随你喜欢代入什么样的函数，得出的结果都是对的，反之，谁的公式也白给。在国外，经济家们最重要的工作就是搞经济调查，当然调查中，除了对数据的收集，整理也是非常重要的，这就需要很高的数学水平了。
在科普文论坛，如果发一大堆图表，应该是没有人喜欢的，大家更听的是一个结论。比如说，房价会不会涨，股市会不会跌之类的。所以我就回避所有的数学计算，只是从理论上分析一下，房价为什么会这么高，为什么还不下跌。
房价，曾经是一个热门话题。我记得，如果谁写一篇房价必跌的文章，不管分析的如何，都是一片掌声。如果说房价必涨，骂的人就会如雨后春笋。我不得不声明一下，我不是开发商的走狗，更不希望房价涨，现在我正和开发商和物业们进行的艰苦的斗争。我的观点，也不是说房价必涨，只是想从客观角度讨论一下房价。
一、前提。
首先我们要明白一个问题，在经济学中，有一个著名的论断：“人是，而且必须是，自私。”也就是说，所有人的行为在经济学中，都必须靠利益推动来解释。大家大可不必希望为了理想而奋斗人出现在我们的分析中。
其次，由于我没有实际的经济数据，我的分析都建立在假设的基础上。当然，这个假设一定是合理的。而且，我尽量对所有的情况进行分析，保证大家可以把自己知道的经济数据代入。
二、开发商的成本计算。
按照这个理论，我们就要替可恶的开发商想一下，他们如果开发房地产，到底要赚多少，才是合算的。不合算，也就没有开发商了。政府曾说过要把开发商的利润限制在30%，有人就计算了当地的
我们来看一下房子成本的构成。第一，当然是土地价格了。虽然土地价格是最难控制的，但我们为了方便，而且土地是拍卖的，是可以在第一时间确定下来的，我们就假设我们已经有了一个土地的平均价格。第二、包括了所有建筑材料和消耗能源，包括工人的工资在内。这个，就是网上许多算商品房成本的人，都只算这一个部分。第三、就是销售成本。简单说，就是销售人员的工资和广告费用。这个数字通常可大可小。如果大起来，也是很吓人的。
想一想，我们有没有漏掉什么？好像没有了。如果你这样算开发商的成本，开发商肯定是不会再建商品房了。因为我们漏了许多东西。
第四、就是空置的房子。开发商不是傻瓜，他们知道他们商品房，是不太可能全卖出去。一个小区，必定会有因客观原因而无法买出的房子。（比如我现在的小区，是27层的高层，不知谁的脑子进水，26、27层是复式，面积在三百平左右。我们是一个小城市，再好的别墅离市区也不过十公里，谁愿意买这个空中阁楼。）何况，开发商是不会耐心的等十年二十年来买几套房子的，这样，销售人员的工资和必须交纳的税金，比房子还贵。再拿我们小区来讲，208套房子，卖了不到180套。这已经算是不错的了。
那这空置的房子，开发商当然会算在自己的成本中。虽然有点缺德，可是也容易理解。如果你开发房子，不考虑可能空置，当你买到80%时，还没有收回成本，就只有抱着剩下的房了哭了。开发商可以筹集上亿的资金，大家不必幻想他们脑子时入忘了这个问题的。
这样，成本就必须加上空置的准备。不得不算一下了。比如一个开发商，有1亿的资金，一千套房子，共十万平。一平是一千（为了计算方便，这个数字包括全部的数据刚说的全部成本，而且已税后，注意，开发商品房是要交税的。这个一千，可是远远大于三个部分的简单相加的。大家如果有一些实际数据，可以自己代进去）。在核算成本时，预计可以买出70%，也就是7万平。那么，每平至少要买到1500元，才能收回1亿元。也就是说，开发商开发的这个小区，房价的成本不是1000元，而1500元。
第五、资金成本。不要认为这下完全了。其实还漏了非常重要的一个部分。为什么开发商可以建商品房呢？最重要的原因，是他们掌握了市场经济条件下最重要的资源---资金（资本）。市场经济条件下，资本才是最原始，最重要的资源。科学技术也好，人力资源也好，包括自然资源也好，都必须在资金的注入下才有可能真正产生并转化为生产力。但资金不是天上掉下了，也是要成本的。这个成本，可以理解成为利息。如果一个开发商筹集了1亿元资金，他们开发一个小区，结果收回的还是1亿元，他们可就赔惨了。不是有那么一句话吗？你有一百万，变成二百万很难；有一千万，变成二千万就很容易；有一亿，变成两亿，你挡都挡不住。这就是资本的力量。
我们其实可以具体计算一下，这1亿资本的具体价格。我们就拿银行定期存款利息来算。开发一个小区，整体投入是一个亿，但这个投入不是一下子投入，也不是一下子收回，每一个过程可能都要几年，同时也可能保证总是一个亿，会有追加或减少。我们都不管他，就算开发一个小区，一下子投入1亿，然后五年来全部收回。如果我们当年不去投资，而是存一个五年定期，按4%的利率计算，五年后我们就得到了1.2亿。这就是这笔资金的最低成本。如果达不到，那拥有这笔资金的人干脆存银行算了，为什么要搞投资呢？别指望他们是为了人民建房子，或是响应国家号招了。不管开发商的钱是直接向银行借的，还是发行股票得来的，还是几个投资者凑的，不达到这个底线，就是赔钱了的。
实际上，开发商的资金成本应该是远高于银行存款的，所以我们定为30%吧，为了好算。那样，还是那个小区，开发商如果一平买不到1900元，他们实际上就赔钱了，赔的就是资本成本-利息。辛苦了五年建房的人，却比什么都不做的人，白白损失了几千万元。
注意，这个成本是把营业的税金算到了前三项里面的。
总结。如果你自己建房子只要800元一平，可是交给开发商来开发，再加上销售成本和税金（我们为了分析方便，把税金加到前三项里）整体来说，开发商不买到2000一平，他们是无利可图的。
三、为什么要买房。然而，这几年开发商虽然日子难过，可是也没有死绝。前几年，他们可是疯狂介入的。看来，他们的利润可是远不止30%。据说可以达到200%。那么，如果你算一下，自己建一平房子，只要800元，而你们那个城市的房价在6000元左右，也大可不必奇怪。就算是按国家规定的30%（我实在不知道这个30%的利润指的是那个部分的利润，理解上应该是最终的净利润），他们也要买到2600元以上才行。
其实在房价上涨中，还有一个重要的因素，就资金再次注入，也就是说炒房。开发商最早开始买房时，也许只定价2800，有利润就好。可是这时，总会有人注意到，现在房价还有机可趁。他们会大量买房屯房。而开发商也非常高兴，他们及时收回资金，再次开发。这中间就是资金注入的过程。注入的资金当然不会空手而归，他们会抬高房价，这样开发商新开发的楼盘，价格也就水涨船高。如此反复，房价不疯狂上涨才奇怪呢。
那么我们为什么还要买房呢？这是一个很奇怪的问题。当然是为了住了。其实不然，我们仔细分析一下一个城市对商品房的需求吧。（单个分析个体是没有意义的）。
一个城市，如果处于静止状态。有一个老人死去，才有一个婴儿降生，而且也不欢迎任何外来人。这样的城市，可能对商品房的需要要少的多。可是我们的城市正好相反，随着人口的增加和经济的发展（注意，这是重要的一个因素），城市的人口在不断上涨。特别是外来人员，里面固然有民工，他们赚了钱就回老家；可是也有所谓的白领，他们的户口要落在这个城市，他们的子女要在这里上学，所以他们是愿意买房的。这和城市人口的自然增涨一起，使着城市的规模迅速扩大。更重要的是，城市要发展，商业区也在扩大，商业区必须要和住宅争夺土地资源。旧的城区要改造，本来人家住的好好的房子，虽然外观很旧，可是完全还可以住，却一定要拆迁，就是这个道理。不要以为拆迁后，房子一定是多了起来，如果建成商业区，实际住房是减少了的。
城市的规模可以无限扩大，地理上却有其限制，毕竟谁也不愿意住在离市中心要坐地铁一个小时的地方。我们的外来白领，大多数是在城市中心办公的。城市的土地，要保证不断扩大的商业用地和公用设施用地，可以用做住宅的土地实际上是很有限的。（当然也不像开发商说的那么有限，我们后面就仔细讨论这个问题）。这种土地的相对有限，就造成了一件可怕的事情--垄断。
不错，垄断，土地有限，所以开发商的腰就很直，加上可以筹集大量资金开发商品房本身就不容易，房地产形成垄断是非常容易的。虽然开发商很多，可是你会发现适合你的房了却很少，你只能选择买和不买，绝不像买手机，这里贵，我们却别的地方买。要注意，即使手机，在一个城市的价格底线也是很一致的。这个现象说明，销售商之间是有协议的。开发商更是如此，所以开发商们，其实很容易就形成了对一个城市的商品房市场的垄断，虽然这种垄断是多个开发商共同完全，也比较隐敝的。可是垄断就是垄断，一定会造成超额的利润。
四、租房可以解决问题吗？
如果你说我不买，我只租。恭喜你，你找到了解决问题的一把钥匙。可是非常遗憾，对整个城市来讲，这个没有什么意义。
现在为了解决买不起房的问题，政府一直在宣传以租代购。我无意和政府唱反调，但我还是要指出，这只能解决个体，不能解决整体。我们可以分析一下，如果你保持住房水平不变，一个人要求十平米的住房面积。一个城市有十万人需要新增住房，就是一百万平。好了，人人都租，谁也不住。问题解决了吗？这个城市就会凭空生出一百万平米的住房吗？当然不会。租房，首先要有人建，有人买，买回来再租出去。根本经济学原则，这比买房，凭空多出来了一个房东，他们是要赚钱的。租房的人有什么便宜可占呢？
其实，在租房时，我们不知不觉都降低了住房标准。所以，这才是租房的真正意义所在。我们买不起大房子，可以先来租房，总比拼命贷款好一些。
本来想算一下租房的成本，想想还是放弃了。如果租房，就无所谓房价问题；关注房价，总是为了买房。大家只要知道，对于一个城市，如果大家都买不起房，解决问题的办法当然不可能是都不买，那也就不可能是都租房。
租房，只可能降低个人的住房标准，使整个城市的总住房需求有所减少。但这个减少不是无限的。每个人总要有一个住的地方，最关键的是，当一个人的生活水平提高时，他们还是要准备改善自己的住房条件的，不可能永远在最低的标准上。（某些个体可能会坚持最低住房标准，无论多有钱；但整体，只要挣了钱，还是会把自己辛苦挣来的钱，拿出一部分来给开发商的）
五、开发商的存在价值。
说了半天，好像都是在为开发商说话。再重申一遍，我和开发商没有任何关系，也犯不上为他们说话。只是，如果你不肯了解开发商（不喜欢他们），我们怎么可能对付他们呢？我们刚才可能稍微占在开发商的角度上看了一下问题，无非是让大家明白开发商们是怎么回事而已。
但政府，说实话，还是支持开发商的。原因也很简单，开发商对政府有用嘛。我们如果自己建房，政府什么也收不到；如果指望政府建房，投入又太大。而开发商建房，无论地方还是中央，都有税可收，有费可收，这是一笔大收入。现在税务局都在加班加点的查税，无非就是开发商这几年受了限制，税款收的越来越少了。可见我们的政府还是关心我们的，宁肯自己少收点税，也要打击开发商，避免房价过度上涨。这也反过来说明了开发商的重要地位。而且开发商的发展，会给中央和地方经济值带来数字上的上涨，这对国家也非常有利。
更重要的是，国家要发展经济，开发商也是有用的，至少在他们真正把房价炒到天上，炒到崩盘之前。经济学有一个有意思的定律，一群奢侈的蜜蜂过着幸福的生活，而节俭的蚂蚁则过着贫穷的生活。简单来说，我们生产的东西，在市场经济条件下，只有变成商品才有意思。如果自给自足，人是不会努力工作的。要让人努力工作，就必须物质刺激。如何实现物质刺激呢，就必须消费。无欲则刚，一个人只满足吃饱穿暖，就会不思进取，必须让人都大吃特吃、大穿特穿 ，有了消费，生产就会受到刺激而发展，生产发展了，工人工资水平就提高，当然商人和政府也跟着沾光，大家再去消费，再否则生产。如此循环，就是一个良性发展的经济社会。
如果都不消费，生产也会减少，生产减少，工人工资下降，跟着就是商人和政府，然后大家更不去消费。这个社会，就会出现停滞。
所以，开发商们，在赚钱的同时，刺激了消费，在花钱的同时，推动了就业。这是不可否认的。
当然，任何问题都辩证的，当房价过高，造成财富过于集中在开发商（和他们的走狗）等一小部分人手中，那么整个社会的消费反而会受到抑止。
但开发商，在经济中，还是很重要的。
而且除了消费，还有投资。其过程基本等同于消费。投资也会刺激生产，而生产带来收入的提高也会促进投资。房地产业本身就是一个投资过程。就如同股市一样，有这样那样的弊端，却对经济是非常重要的。
何况，开发商必须是给我们建房人的。这也是一个价值，不是吗？
六、当房价下跌时。
这样说，是不是房价就不会跌了吗？当然不是，许多地方的房价都曾有过大涨大跌。在分析如何让房价跌之前，我们先来看一下房价如果下跌，会出现什么样的情形。
前一段国家出台了对开发商非常严厉的政策，甚至试图限制银行对开发商的支持。同时，在宣传上，不遗余力的打击人们的购房需求。一时间，买房者不是万恶的投机家，就是笨的要死的房奴。可是，房价还是没有明显下跌，为什么呢？许多网友也在拼命号召，大家都不买房，希望房价会下跌 ，可是效果并不明显，又是为什么呢？我们来分析一下。
第一阶段。当房价从上升开始出现上跌时，就如同前几年的情况。首先，那些已经赚钱的资金和准备介入的资金，会非常敏感的撤出。这是有实证的，我就认识几个搞投资的，非常果断的撤出自己的资金。一时间，我也认为房价可能会下跌。再就是股市的突然狂涨，除了人民币贬值吸引的国外热钱，就是这些从房地产撤出的资金注入，使股市狂涨的。
资金撤出，新开发的商品房会大量减少。我们先不管这个。总还有许多没有买出的房子，他们会不会降价呢？
先别骂开发商，他们也是从自己的利益考虑。所以他们自私的决定不降。
反正前期已经赚的足够了，如果我不买，房子也不会烂掉（和白菜不一样噢，许多人在网上说，不买房，就像市场的白菜多了，一定会降价一样，可是不对的）
就算开发商正好刚刚建好房子，也没有关系。就像网友说的，如果没有一个人买房，开发商会被自己的资金成本压垮。可是问题就在，会不会没有一个人买房。
现在的贫富差距是比较大，拿我们这里来说，一个家庭收入，月平均最低可能只有一千五百元；而人公务员则在四千-五千元，好的单位可以到六千；如果是高收入的阶层（不举例了，高收入阶层有很多可恶之处），可以达到一万。而那些私营业主之类的资本家，就更没有谱了。
有钱人是不多，但还是有的。那么， 我们这里三千一平的房价，对低收入家庭和一般的公务员，是有一点儿高。加上宣传的打压，许多人是会持币待购的。可是对更高阶层来说，他们根本不会在乎价格的，需要就买，这个你气不来的。说句不好听的，我们这里有一个非常高档的小区，里面居然有几栋楼，全是大款买给小蜜的。你说气人不气人。
在这种情况下，开发商就有足够的资本和购房者抗衡。虽然大多数房子还是要买给你们的，但并不是全部，有钱人有的是，而且总是要买房的。只要我买出几套房子，我就可以收回资金成本。至于资金，我还是等涨价时再收回。
可恶吧，可是没有办法。于是不用多久，许多持币的人，感觉实在需要房子，只好也开始购房子。购房者的联盟，很容易瓦解。
可是开发商不一样，即使有的开发商通过这样的办法维持不下去，也不会降价，甚至变相的卖大的开发商和投资者，或者向银行想办法。这就是许多开发商说的，通过政策对市场进行洗牌。如果这样的话，垄断程度是更加提高了，价格反而会下降吗？
许多大城市，全国各地的有钱人都去那里购置产业，也有全国各地的资金注入，指望开发商的因为资金的问题而降价抛售，不是不可能，而是很困难。
第二阶段可是我们还是想让房价降，这时，我们只指望，我们的城市，前期开发商投入太多，房价也炒的太高，已经到了崩盘的边缘。（这必须有非常准确和具体的数据才能直观分析，我没有，而且许多专家也没有。他们没有仔细调查。，不过我们先假设这样分析，因为这不是不可能的。）会不会有开发商已经支持不住，准备除价套现呢？
会的，还是有可能的。这样房价也许会有大的回调。这时开发商的联盟被打破了。虽然比较难，但是有可能，我们可以期待。
可是这样真的对我们有好处吗？当房价下跌时，你会买吗？应该不会，还会再跌，我们等。
可惜有人不等，当然就是有钱人了，他们发现房价跌了不少，于是开始主动买房，三五套不少，七八套不多。买来做什么呢？不做什么，反正钱闲着也是闲着，租也好，将来涨价买也好。
然后是不太有钱的人，却急需用房的人，比如要结婚了之类的，他们也开始跟风买房，买的时候一副视死如归的表情，打算赔多少都认了。
终于轮到我们这些人了，我们会发现，好房子，甚至大部分房子已经被买走了。价格是便宜了，却 买不到合适的房子。为什么呢？因为开发商都打算撤出了，没有人建房子了啊。
当然也会有不少幸运儿捡到房了，但对于整体，大多数，会面临有价无市的困境。
不要忘了八几年，我们没有房子住，只好挤在一起，甚至和小树挤在一起（如张大民同志）
这时，房价又会上涨，又有开始投资房地产了，这时，赚钱的你猜是什么人，当然是有钱人。可恶吧，可是没有什么好的办法，至少我没有。
第三阶段。我们只有最后一招了，指望房地产彻底崩盘，房子没有人要，全都空置；开发商全部跳楼，银行也倒闭。当然房价会下跌，可是跟着下跌的，还有我们的整体经济，国家是不会允许这样的。美国次贷危机，全球都跟着倒楣。
现在我们的政府不在救市吗？实在不应该责怪政府，至少在这一点上不应该。
由于没有充分的数据，我不知道现在中国的房价在哪一个阶段，直观上，应该还在第一和第二阶段之间。房价并没有明显下降，但上涨也不太明显了。毕竟物价和整个工资水平都是上涨的。房价实际上可能还下降了一点。
七、我们该怎么办。那么，我们没有办法了，房价永远高高在上，我们这些平民百姓永远买不起房子吗？从经常学的角度来说，悲观一点，是这样的。如果我们想买房子，就只有拼命攒钱，然后贷款，拼命还利息。因为我们不仅买了房子，也为开发商的超额利润和投资者们的收益买了单。我们也可以选择不买。那我们还是要租房的。除了忍受租房带来的不便外（这些不便，大家租一段时间就明白了），还必须白白付出租金（相对买房，最后还落一套房子）。其实我们也是在为开发商和投资者们买单。
如果你不租也不买，我不知道你还有什么办法在一个陌生的城市“住”下来。
只要有人的地方就有江湖。同样，只要有开发商，就有投资者（投机）和超额利润，我们就必须面对他们。指望开发商自觉主动为购房者着想，是不可能的。
对于他们来说，他们只有不断炒高房价，才能实现利润最大化。可悲的是，在经济学角度，他们完全有能力这样做。作为购房者，阻止不了他们这样做的。
不过，大家也不必因此失望。必须，市场经济除经济规律外，还有一个重要的东西。政府的宏观调控。所以也有可能上述情况全都不发生，可是房价却趋于合理。或者我们可以租到合适的房子。这时有一个办法，我们的政府出面，解决这个经济规律解决不了的问题。
有人还是说了实话的。开发商是给有钱人建房的。别骂我，听我说完。开发商是可恶，他们只认钱不认人。所以，有钱人的钱更好赚，他们当然愿意给有钱人建房。
所以只有靠政府解决我们住不起房子的问题。至于如何操作，这就是一个具体而复杂的问题。请大家原谅我，我没有时间找资料提出办法，而且提出也没有用处。我只知道，只有靠政府，没有别的办法。
我这里只是简单的提几个建议。
第一、以经济适用房和廉租房的形式，给低收入阶层直接提供住房。这个，不只是说说，要大量投入才行。现在应该说投入还不够。
第二，政府应该出面，联合开发商，可以投入部分资金，同时提供政策优惠和限制，让开发商建房时多建小户型，多开发大规模、地段一盘的小区（就多建便宜的房子）。甚至可以采取团购的方式，保证购房量，降低空置率。这样，中等收入住房问题可以解决。只要求70平以下的要占多少，是不够的，要投入更多的精力。
第三，对于某些群体来说，租房是很好的选择。政府也应该鼓励和引导白领公寓之类的中高等租房行业的出现。让投资房地产的人，由炒房变成长期租房。具体操作是多方面的，总之，让不停倒手的投资者，变成安心出租的房东。虽然收入可能较低，但避免了投资失败的损失。
对于有钱人，我们大可不必担心，让他们去买豪宅好了。
而如果我们只指望开发商，或者指望政府简单的收拾一顿开发商，开发商就会老老实实的建房，还不怎赚钱。人家不怎么赚钱，早就跑光了。
总之，要解决房价的问题，其实不是房价，而是群众的住房问题，还是要靠政府。靠开发商，靠经济规律，是一个死结。因为开发商和投资者，只有房价不断上涨才最有利可图。而上涨的结果，是普通的住房者来买单。
不知道大家看了我的文章有什么感觉，我只是觉得，由于以上的观念，我虽然也很希望房价下跌，却没有办法像网上的不少人那样，随便列几个论据，就敢说房价必跌，必大跌。一个专家更可笑，他很自信的说，上海的房价，多长时间涨了多少，所以一定会跌。我想知道，这个专家说出这样的话，还让不让人相信他学过经济学了
在科普文论坛，如果发一大堆图表，应该是没有人喜欢的，大家更听的是一个结论。比如说，房价会不会涨，股市会不会跌之类的。所以我就回避所有的数学计算，只是从理论上分析一下，房价为什么会这么高，为什么还不下跌。
房价，曾经是一个热门话题。我记得，如果谁写一篇房价必跌的文章，不管分析的如何，都是一片掌声。如果说房价必涨，骂的人就会如雨后春笋。我不得不声明一下，我不是开发商的走狗，更不希望房价涨，现在我正和开发商和物业们进行的艰苦的斗争。我的观点，也不是说房价必涨，只是想从客观角度讨论一下房价。
一、前提。
首先我们要明白一个问题，在经济学中，有一个著名的论断：“人是，而且必须是，自私。”也就是说，所有人的行为在经济学中，都必须靠利益推动来解释。大家大可不必希望为了理想而奋斗人出现在我们的分析中。
其次，由于我没有实际的经济数据，我的分析都建立在假设的基础上。当然，这个假设一定是合理的。而且，我尽量对所有的情况进行分析，保证大家可以把自己知道的经济数据代入。
二、开发商的成本计算。
按照这个理论，我们就要替可恶的开发商想一下，他们如果开发房地产，到底要赚多少，才是合算的。不合算，也就没有开发商了。政府曾说过要把开发商的利润限制在30%，有人就计算了当地的
我们来看一下房子成本的构成。第一，当然是土地价格了。虽然土地价格是最难控制的，但我们为了方便，而且土地是拍卖的，是可以在第一时间确定下来的，我们就假设我们已经有了一个土地的平均价格。第二、包括了所有建筑材料和消耗能源，包括工人的工资在内。这个，就是网上许多算商品房成本的人，都只算这一个部分。第三、就是销售成本。简单说，就是销售人员的工资和广告费用。这个数字通常可大可小。如果大起来，也是很吓人的。
想一想，我们有没有漏掉什么？好像没有了。如果你这样算开发商的成本，开发商肯定是不会再建商品房了。因为我们漏了许多东西。
第四、就是空置的房子。开发商不是傻瓜，他们知道他们商品房，是不太可能全卖出去。一个小区，必定会有因客观原因而无法买出的房子。（比如我现在的小区，是27层的高层，不知谁的脑子进水，26、27层是复式，面积在三百平左右。我们是一个小城市，再好的别墅离市区也不过十公里，谁愿意买这个空中阁楼。）何况，开发商是不会耐心的等十年二十年来买几套房子的，这样，销售人员的工资和必须交纳的税金，比房子还贵。再拿我们小区来讲，208套房子，卖了不到180套。这已经算是不错的了。
那这空置的房子，开发商当然会算在自己的成本中。虽然有点缺德，可是也容易理解。如果你开发房子，不考虑可能空置，当你买到80%时，还没有收回成本，就只有抱着剩下的房了哭了。开发商可以筹集上亿的资金，大家不必幻想他们脑子时入忘了这个问题的。
这样，成本就必须加上空置的准备。不得不算一下了。比如一个开发商，有1亿的资金，一千套房子，共十万平。一平是一千（为了计算方便，这个数字包括全部的数据刚说的全部成本，而且已税后，注意，开发商品房是要交税的。这个一千，可是远远大于三个部分的简单相加的。大家如果有一些实际数据，可以自己代进去）。在核算成本时，预计可以买出70%，也就是7万平。那么，每平至少要买到1500元，才能收回1亿元。也就是说，开发商开发的这个小区，房价的成本不是1000元，而1500元。
第五、资金成本。不要认为这下完全了。其实还漏了非常重要的一个部分。为什么开发商可以建商品房呢？最重要的原因，是他们掌握了市场经济条件下最重要的资源---资金（资本）。市场经济条件下，资本才是最原始，最重要的资源。科学技术也好，人力资源也好，包括自然资源也好，都必须在资金的注入下才有可能真正产生并转化为生产力。但资金不是天上掉下了，也是要成本的。这个成本，可以理解成为利息。如果一个开发商筹集了1亿元资金，他们开发一个小区，结果收回的还是1亿元，他们可就赔惨了。不是有那么一句话吗？你有一百万，变成二百万很难；有一千万，变成二千万就很容易；有一亿，变成两亿，你挡都挡不住。这就是资本的力量。
我们其实可以具体计算一下，这1亿资本的具体价格。我们就拿银行定期存款利息来算。开发一个小区，整体投入是一个亿，但这个投入不是一下子投入，也不是一下子收回，每一个过程可能都要几年，同时也可能保证总是一个亿，会有追加或减少。我们都不管他，就算开发一个小区，一下子投入1亿，然后五年来全部收回。如果我们当年不去投资，而是存一个五年定期，按4%的利率计算，五年后我们就得到了1.2亿。这就是这笔资金的最低成本。如果达不到，那拥有这笔资金的人干脆存银行算了，为什么要搞投资呢？别指望他们是为了人民建房子，或是响应国家号招了。不管开发商的钱是直接向银行借的，还是发行股票得来的，还是几个投资者凑的，不达到这个底线，就是赔钱了的。
实际上，开发商的资金成本应该是远高于银行存款的，所以我们定为30%吧，为了好算。那样，还是那个小区，开发商如果一平买不到1900元，他们实际上就赔钱了，赔的就是资本成本-利息。辛苦了五年建房的人，却比什么都不做的人，白白损失了几千万元。
注意，这个成本是把营业的税金算到了前三项里面的。
总结。如果你自己建房子只要800元一平，可是交给开发商来开发，再加上销售成本和税金（我们为了分析方便，把税金加到前三项里）整体来说，开发商不买到2000一平，他们是无利可图的。
三、为什么要买房。然而，这几年开发商虽然日子难过，可是也没有死绝。前几年，他们可是疯狂介入的。看来，他们的利润可是远不止30%。据说可以达到200%。那么，如果你算一下，自己建一平房子，只要800元，而你们那个城市的房价在6000元左右，也大可不必奇怪。就算是按国家规定的30%（我实在不知道这个30%的利润指的是那个部分的利润，理解上应该是最终的净利润），他们也要买到2600元以上才行。
其实在房价上涨中，还有一个重要的因素，就资金再次注入，也就是说炒房。开发商最早开始买房时，也许只定价2800，有利润就好。可是这时，总会有人注意到，现在房价还有机可趁。他们会大量买房屯房。而开发商也非常高兴，他们及时收回资金，再次开发。这中间就是资金注入的过程。注入的资金当然不会空手而归，他们会抬高房价，这样开发商新开发的楼盘，价格也就水涨船高。如此反复，房价不疯狂上涨才奇怪呢。
那么我们为什么还要买房呢？这是一个很奇怪的问题。当然是为了住了。其实不然，我们仔细分析一下一个城市对商品房的需求吧。（单个分析个体是没有意义的）。
一个城市，如果处于静止状态。有一个老人死去，才有一个婴儿降生，而且也不欢迎任何外来人。这样的城市，可能对商品房的需要要少的多。可是我们的城市正好相反，随着人口的增加和经济的发展（注意，这是重要的一个因素），城市的人口在不断上涨。特别是外来人员，里面固然有民工，他们赚了钱就回老家；可是也有所谓的白领，他们的户口要落在这个城市，他们的子女要在这里上学，所以他们是愿意买房的。这和城市人口的自然增涨一起，使着城市的规模迅速扩大。更重要的是，城市要发展，商业区也在扩大，商业区必须要和住宅争夺土地资源。旧的城区要改造，本来人家住的好好的房子，虽然外观很旧，可是完全还可以住，却一定要拆迁，就是这个道理。不要以为拆迁后，房子一定是多了起来，如果建成商业区，实际住房是减少了的。
城市的规模可以无限扩大，地理上却有其限制，毕竟谁也不愿意住在离市中心要坐地铁一个小时的地方。我们的外来白领，大多数是在城市中心办公的。城市的土地，要保证不断扩大的商业用地和公用设施用地，可以用做住宅的土地实际上是很有限的。（当然也不像开发商说的那么有限，我们后面就仔细讨论这个问题）。这种土地的相对有限，就造成了一件可怕的事情--垄断。
不错，垄断，土地有限，所以开发商的腰就很直，加上可以筹集大量资金开发商品房本身就不容易，房地产形成垄断是非常容易的。虽然开发商很多，可是你会发现适合你的房了却很少，你只能选择买和不买，绝不像买手机，这里贵，我们却别的地方买。要注意，即使手机，在一个城市的价格底线也是很一致的。这个现象说明，销售商之间是有协议的。开发商更是如此，所以开发商们，其实很容易就形成了对一个城市的商品房市场的垄断，虽然这种垄断是多个开发商共同完全，也比较隐敝的。可是垄断就是垄断，一定会造成超额的利润。
四、租房可以解决问题吗？
如果你说我不买，我只租。恭喜你，你找到了解决问题的一把钥匙。可是非常遗憾，对整个城市来讲，这个没有什么意义。
现在为了解决买不起房的问题，政府一直在宣传以租代购。我无意和政府唱反调，但我还是要指出，这只能解决个体，不能解决整体。我们可以分析一下，如果你保持住房水平不变，一个人要求十平米的住房面积。一个城市有十万人需要新增住房，就是一百万平。好了，人人都租，谁也不住。问题解决了吗？这个城市就会凭空生出一百万平米的住房吗？当然不会。租房，首先要有人建，有人买，买回来再租出去。根本经济学原则，这比买房，凭空多出来了一个房东，他们是要赚钱的。租房的人有什么便宜可占呢？
其实，在租房时，我们不知不觉都降低了住房标准。所以，这才是租房的真正意义所在。我们买不起大房子，可以先来租房，总比拼命贷款好一些。
本来想算一下租房的成本，想想还是放弃了。如果租房，就无所谓房价问题；关注房价，总是为了买房。大家只要知道，对于一个城市，如果大家都买不起房，解决问题的办法当然不可能是都不买，那也就不可能是都租房。
租房，只可能降低个人的住房标准，使整个城市的总住房需求有所减少。但这个减少不是无限的。每个人总要有一个住的地方，最关键的是，当一个人的生活水平提高时，他们还是要准备改善自己的住房条件的，不可能永远在最低的标准上。（某些个体可能会坚持最低住房标准，无论多有钱；但整体，只要挣了钱，还是会把自己辛苦挣来的钱，拿出一部分来给开发商的）
五、开发商的存在价值。
说了半天，好像都是在为开发商说话。再重申一遍，我和开发商没有任何关系，也犯不上为他们说话。只是，如果你不肯了解开发商（不喜欢他们），我们怎么可能对付他们呢？我们刚才可能稍微占在开发商的角度上看了一下问题，无非是让大家明白开发商们是怎么回事而已。
但政府，说实话，还是支持开发商的。原因也很简单，开发商对政府有用嘛。我们如果自己建房，政府什么也收不到；如果指望政府建房，投入又太大。而开发商建房，无论地方还是中央，都有税可收，有费可收，这是一笔大收入。现在税务局都在加班加点的查税，无非就是开发商这几年受了限制，税款收的越来越少了。可见我们的政府还是关心我们的，宁肯自己少收点税，也要打击开发商，避免房价过度上涨。这也反过来说明了开发商的重要地位。而且开发商的发展，会给中央和地方经济值带来数字上的上涨，这对国家也非常有利。
更重要的是，国家要发展经济，开发商也是有用的，至少在他们真正把房价炒到天上，炒到崩盘之前。经济学有一个有意思的定律，一群奢侈的蜜蜂过着幸福的生活，而节俭的蚂蚁则过着贫穷的生活。简单来说，我们生产的东西，在市场经济条件下，只有变成商品才有意思。如果自给自足，人是不会努力工作的。要让人努力工作，就必须物质刺激。如何实现物质刺激呢，就必须消费。无欲则刚，一个人只满足吃饱穿暖，就会不思进取，必须让人都大吃特吃、大穿特穿 ，有了消费，生产就会受到刺激而发展，生产发展了，工人工资水平就提高，当然商人和政府也跟着沾光，大家再去消费，再否则生产。如此循环，就是一个良性发展的经济社会。
如果都不消费，生产也会减少，生产减少，工人工资下降，跟着就是商人和政府，然后大家更不去消费。这个社会，就会出现停滞。
所以，开发商们，在赚钱的同时，刺激了消费，在花钱的同时，推动了就业。这是不可否认的。
当然，任何问题都辩证的，当房价过高，造成财富过于集中在开发商（和他们的走狗）等一小部分人手中，那么整个社会的消费反而会受到抑止。
但开发商，在经济中，还是很重要的。
而且除了消费，还有投资。其过程基本等同于消费。投资也会刺激生产，而生产带来收入的提高也会促进投资。房地产业本身就是一个投资过程。就如同股市一样，有这样那样的弊端，却对经济是非常重要的。
何况，开发商必须是给我们建房人的。这也是一个价值，不是吗？
六、当房价下跌时。
这样说，是不是房价就不会跌了吗？当然不是，许多地方的房价都曾有过大涨大跌。在分析如何让房价跌之前，我们先来看一下房价如果下跌，会出现什么样的情形。
前一段国家出台了对开发商非常严厉的政策，甚至试图限制银行对开发商的支持。同时，在宣传上，不遗余力的打击人们的购房需求。一时间，买房者不是万恶的投机家，就是笨的要死的房奴。可是，房价还是没有明显下跌，为什么呢？许多网友也在拼命号召，大家都不买房，希望房价会下跌 ，可是效果并不明显，又是为什么呢？我们来分析一下。
第一阶段。当房价从上升开始出现上跌时，就如同前几年的情况。首先，那些已经赚钱的资金和准备介入的资金，会非常敏感的撤出。这是有实证的，我就认识几个搞投资的，非常果断的撤出自己的资金。一时间，我也认为房价可能会下跌。再就是股市的突然狂涨，除了人民币贬值吸引的国外热钱，就是这些从房地产撤出的资金注入，使股市狂涨的。
资金撤出，新开发的商品房会大量减少。我们先不管这个。总还有许多没有买出的房子，他们会不会降价呢？
先别骂开发商，他们也是从自己的利益考虑。所以他们自私的决定不降。
反正前期已经赚的足够了，如果我不买，房子也不会烂掉（和白菜不一样噢，许多人在网上说，不买房，就像市场的白菜多了，一定会降价一样，可是不对的）
就算开发商正好刚刚建好房子，也没有关系。就像网友说的，如果没有一个人买房，开发商会被自己的资金成本压垮。可是问题就在，会不会没有一个人买房。
现在的贫富差距是比较大，拿我们这里来说，一个家庭收入，月平均最低可能只有一千五百元；而人公务员则在四千-五千元，好的单位可以到六千；如果是高收入的阶层（不举例了，高收入阶层有很多可恶之处），可以达到一万。而那些私营业主之类的资本家，就更没有谱了。
有钱人是不多，但还是有的。那么， 我们这里三千一平的房价，对低收入家庭和一般的公务员，是有一点儿高。加上宣传的打压，许多人是会持币待购的。可是对更高阶层来说，他们根本不会在乎价格的，需要就买，这个你气不来的。说句不好听的，我们这里有一个非常高档的小区，里面居然有几栋楼，全是大款买给小蜜的。你说气人不气人。
在这种情况下，开发商就有足够的资本和购房者抗衡。虽然大多数房子还是要买给你们的，但并不是全部，有钱人有的是，而且总是要买房的。只要我买出几套房子，我就可以收回资金成本。至于资金，我还是等涨价时再收回。
可恶吧，可是没有办法。于是不用多久，许多持币的人，感觉实在需要房子，只好也开始购房子。购房者的联盟，很容易瓦解。
可是开发商不一样，即使有的开发商通过这样的办法维持不下去，也不会降价，甚至变相的卖大的开发商和投资者，或者向银行想办法。这就是许多开发商说的，通过政策对市场进行洗牌。如果这样的话，垄断程度是更加提高了，价格反而会下降吗？
许多大城市，全国各地的有钱人都去那里购置产业，也有全国各地的资金注入，指望开发商的因为资金的问题而降价抛售，不是不可能，而是很困难。
第二阶段可是我们还是想让房价降，这时，我们只指望，我们的城市，前期开发商投入太多，房价也炒的太高，已经到了崩盘的边缘。（这必须有非常准确和具体的数据才能直观分析，我没有，而且许多专家也没有。他们没有仔细调查。，不过我们先假设这样分析，因为这不是不可能的。）会不会有开发商已经支持不住，准备除价套现呢？
会的，还是有可能的。这样房价也许会有大的回调。这时开发商的联盟被打破了。虽然比较难，但是有可能，我们可以期待。
可是这样真的对我们有好处吗？当房价下跌时，你会买吗？应该不会，还会再跌，我们等。
可惜有人不等，当然就是有钱人了，他们发现房价跌了不少，于是开始主动买房，三五套不少，七八套不多。买来做什么呢？不做什么，反正钱闲着也是闲着，租也好，将来涨价买也好。
然后是不太有钱的人，却急需用房的人，比如要结婚了之类的，他们也开始跟风买房，买的时候一副视死如归的表情，打算赔多少都认了。
终于轮到我们这些人了，我们会发现，好房子，甚至大部分房子已经被买走了。价格是便宜了，却 买不到合适的房子。为什么呢？因为开发商都打算撤出了，没有人建房子了啊。
当然也会有不少幸运儿捡到房了，但对于整体，大多数，会面临有价无市的困境。
不要忘了八几年，我们没有房子住，只好挤在一起，甚至和小树挤在一起（如张大民同志）
这时，房价又会上涨，又有开始投资房地产了，这时，赚钱的你猜是什么人，当然是有钱人。可恶吧，可是没有什么好的办法，至少我没有。
第三阶段。我们只有最后一招了，指望房地产彻底崩盘，房子没有人要，全都空置；开发商全部跳楼，银行也倒闭。当然房价会下跌，可是跟着下跌的，还有我们的整体经济，国家是不会允许这样的。美国次贷危机，全球都跟着倒楣。
现在我们的政府不在救市吗？实在不应该责怪政府，至少在这一点上不应该。
由于没有充分的数据，我不知道现在中国的房价在哪一个阶段，直观上，应该还在第一和第二阶段之间。房价并没有明显下降，但上涨也不太明显了。毕竟物价和整个工资水平都是上涨的。房价实际上可能还下降了一点。
七、我们该怎么办。那么，我们没有办法了，房价永远高高在上，我们这些平民百姓永远买不起房子吗？从经常学的角度来说，悲观一点，是这样的。如果我们想买房子，就只有拼命攒钱，然后贷款，拼命还利息。因为我们不仅买了房子，也为开发商的超额利润和投资者们的收益买了单。我们也可以选择不买。那我们还是要租房的。除了忍受租房带来的不便外（这些不便，大家租一段时间就明白了），还必须白白付出租金（相对买房，最后还落一套房子）。其实我们也是在为开发商和投资者们买单。
如果你不租也不买，我不知道你还有什么办法在一个陌生的城市“住”下来。
只要有人的地方就有江湖。同样，只要有开发商，就有投资者（投机）和超额利润，我们就必须面对他们。指望开发商自觉主动为购房者着想，是不可能的。
对于他们来说，他们只有不断炒高房价，才能实现利润最大化。可悲的是，在经济学角度，他们完全有能力这样做。作为购房者，阻止不了他们这样做的。
不过，大家也不必因此失望。必须，市场经济除经济规律外，还有一个重要的东西。政府的宏观调控。所以也有可能上述情况全都不发生，可是房价却趋于合理。或者我们可以租到合适的房子。这时有一个办法，我们的政府出面，解决这个经济规律解决不了的问题。
有人还是说了实话的。开发商是给有钱人建房的。别骂我，听我说完。开发商是可恶，他们只认钱不认人。所以，有钱人的钱更好赚，他们当然愿意给有钱人建房。
所以只有靠政府解决我们住不起房子的问题。至于如何操作，这就是一个具体而复杂的问题。请大家原谅我，我没有时间找资料提出办法，而且提出也没有用处。我只知道，只有靠政府，没有别的办法。
我这里只是简单的提几个建议。
第一、以经济适用房和廉租房的形式，给低收入阶层直接提供住房。这个，不只是说说，要大量投入才行。现在应该说投入还不够。
第二，政府应该出面，联合开发商，可以投入部分资金，同时提供政策优惠和限制，让开发商建房时多建小户型，多开发大规模、地段一盘的小区（就多建便宜的房子）。甚至可以采取团购的方式，保证购房量，降低空置率。这样，中等收入住房问题可以解决。只要求70平以下的要占多少，是不够的，要投入更多的精力。
第三，对于某些群体来说，租房是很好的选择。政府也应该鼓励和引导白领公寓之类的中高等租房行业的出现。让投资房地产的人，由炒房变成长期租房。具体操作是多方面的，总之，让不停倒手的投资者，变成安心出租的房东。虽然收入可能较低，但避免了投资失败的损失。
对于有钱人，我们大可不必担心，让他们去买豪宅好了。
而如果我们只指望开发商，或者指望政府简单的收拾一顿开发商，开发商就会老老实实的建房，还不怎赚钱。人家不怎么赚钱，早就跑光了。
总之，要解决房价的问题，其实不是房价，而是群众的住房问题，还是要靠政府。靠开发商，靠经济规律，是一个死结。因为开发商和投资者，只有房价不断上涨才最有利可图。而上涨的结果，是普通的住房者来买单。
不知道大家看了我的文章有什么感觉，我只是觉得，由于以上的观念，我虽然也很希望房价下跌，却没有办法像网上的不少人那样，随便列几个论据，就敢说房价必跌，必大跌。一个专家更可笑，他很自信的说，上海的房价，多长时间涨了多少，所以一定会跌。我想知道，这个专家说出这样的话，还让不让人相信他学过经济学了