南方周末 - 社科院预测明年房价自相矛盾 报告疑点多

 社科院预测明年房价自相矛盾 报告疑点多
作者: 王茜 2010-12-09 10:19:37来源:infzm.com
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社科院接连发布的两份报告，被各方指出其房价预测自相矛盾、城市房价泡沫指数或被夸大等问题，疑点频出难以服众。
预测明年房价自相矛盾
据《北京商报》9日报道，继今年房价涨幅数据与国家统计局相左后，中国社科院昨日发布的《住房绿皮书》在明年房价预测上又出现自相矛盾，称2011年我国房地产市场继续调整，房价将稳中有降。而就在前一天同样由社科院发布的《经济蓝皮书》则预测房价将出现恢复性反弹，房价可能上涨 20%-25%，甚至更高。
《住房绿皮书》认为，中央楼市调控态度坚决，明年保障房将大幅增加，而住房投机已受到抑制，因此房价将“稳中有降”；而《经济蓝皮书》则认为，明年楼市调控存在力度放松的可能。
《齐鲁晚报》报道，《经济蓝皮书》本身也有相互矛盾之处：其一，既然目前城镇居民的房价收入比太高，中国85%的家庭没有能力买房，那么房价继续大幅上涨就缺少刚性 支撑和内在动力；其二，该报告一方面称“如果经济增长、调控放松”则2011年房价将会大幅上涨，另一方面称“如果中央政府下决心解决住宅问题”则 2011年房价可能略有下跌，或者涨幅最多为6%。什么叫调控放松与收紧没有一个硬性标准，房价或涨或跌、或大涨或小涨都有可能。
上述《北京商报》报道还指出，同一系列的报告对房价走势的预判相背并非第一次出现，2008年发布的《北京蓝皮书·经济》认为，房价仍然没有拐点，而《北京蓝皮书·社会》则明确指出房价必然下跌。
泡沫指数前七为二、三线城市泡沫？
新浪房产指出，住房绿皮书显示，我国35个大中城市的房价泡沫化严重，普通商品住房平均房价泡沫为 29.5%。今年全国有7个城市泡沫成分占实际价格比例最高，在50%以上，分别是：福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄。
该部分报告撰写人、中国社科院财贸所博士邹琳华表示，此处的房价泡沫指数是通过一定的计算程序得来的，即泡沫指数=1-基准价格/实际价格=（实际价格-基准价格）/实际价格，代表实际房价中价格泡沫所占的比例。
邹琳华表示，房子的实际价格即在实际交易过程中的成交价格，来源是国家信息中心中国房地产信息网。基准价格则是通过对一系列参数进行演算而来的。换言之，基准价格并非统计部门的统计数据，而是参考多项其他数据的结果。
但邹琳华未作计算过程出详细解释，他表示这中间有可用于推导的数量模型。可见关于泡沫指数的测定方法，官方没有明确。
《每日经济新闻》报道称，多位专家认为，泡沫在房价中所占的比例无法测算，主要原因在于无法准确统计市场中的投资投机性需求，且投资性需求和改善性需求难以区分。还有观点认为，房价上涨的原因很大程度上在于地价推涨所致，因此，除计算房价泡沫外，还应计算地价中的泡沫成分。
严厉调控下 房市泡沫一年翻一番？
上述《每日经济新闻》报道指出，2009年版《住房绿皮书》显示，2009年全国35个大中城市商品住房价格泡沫指数为14.1%，仅相当于今年的一半不到。其中，去年深圳市的房价泡沫为零，仅过一年时间就达到48.5%。
一年之间房价泡沫翻一倍，似乎在某种程度上反映了市场的现实。但自去年第四季度以来，中央多次提出“遏制投资投机性需求”，并连续出台多项房地产市场调控政策。因此有业内人士提出质疑：即便是“史上最严厉”的调控政策，也无法阻止房价泡沫的膨胀？
质疑者还指出，根据国家统计局的数据，今年9月，全国70个大中城市商品住宅销售价格上涨12.6%，其中普通住宅销售价格上涨11.9%。房价涨幅远低于上述35城市的泡沫涨幅。
绿皮书编者解释说，由于房价数据不完全准确，房价泡沫指数有被夸大或缩小的可能。他还表示，制定上述指数仅仅是作为一种参考，不能说明具体问题，也不能依据泡沫大小来推断市场走向。
疑点太多如何服众？
上述《北京商报》报道称，一位不愿具名的统计学专家认为，造成社科院前后脚两份报告对房价走势判断差距如此之大的原因，一方面是没有统一科学的计算标准，无论是稳中有降还是报复上涨，基本上都是根据现有的政策及经济环境进行的判断，缺乏基层调研的数据支撑；“另一方面就是各自为战是造成机构在发布报告时，特别是一个系列的报告出现天壤之别的原因。”
上述《齐鲁晚报》报道指出，房价预测如同一团乱麻，其实也是房地产市场激烈博弈的一种映射，不仅社会公众，连专业研究机构都对房地产乱象分析不透，因而对房价走势拿捏不准。
要让人们对房价走势有一个较为准确和理性的预期，要让楼市投机（投资）者放弃侥幸心理，唯有通过出台和落实各种政策措施来表明政府调控房价的决心，比如加大保障住房建设、改革土地制度和地方政府财政税收渠道、严厉打击土地囤积和楼市投机行为等等，只要这些政策措施得以落实并持续发力，不再摇摆不定，只要房地产市场不再乱象纷呈，人们对于房价走势自然会心中有谱，房价预期自然会回归理性。
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