预测房价用一般供求关系规则没有用，明年房价还会涨

读　蔡历　先生的《从供求形势和增长动力看，房价2011年下降概率极大》的文章，有点不同看法。　　

首先，“拐点”这个词不是描述一般市场经济现象的，而是描述股市的中长期起伏的。一种商品昨天跌了今天涨了，不会用拐点描述。就算连续几个月涨然后跌了也很少用拐点描述的。只有股市牛市和熊市的转换点用拐点来描述。也就是说，拐点通常描述虚拟经济等以心理判断为基础的市场的变化。　　

一般商品市场中，一种商品价格提高了，利润空间就大了，更多资本会进入，于是供给增加。供给增加则需求减弱，就形成价格下降趋势。这属于负反馈系统的特征。　　

而股市中，股指上扬说明多数股民（也可以考虑股本权重）认为大盘会好，采取了买进策略。由于他们买进股指才上扬，由于上扬会促使更多人看好而买进。这就是追涨。股指达到很高的时候，一部分人会感到忧虑而选择卖掉。股指越高，有这种心理特点的人越多。但是，只要股指在涨，股指就会涨，与供给关系没关联。其间会发生波动，比如有些时间出现下跌，但只要接着继续涨，就不能叫拐点。到多数人认为股票不会继续涨时，一个小事件就会促使股票出现拐点。这时做“大盘可能会不好”的判断会越来越多，于是就抛出。股指越跌，认为股指要跌的人越多，这种判断的股民越多，股票越跌。　　

虚拟经济与实体经济在运行趋势上的区别是。实体经济是供需关系决定的，虚拟经济是多数人的取向决定的。　　

现在没人怀疑目前的房市已经接近投资市场，大部分购房者并不是为了住房才买房，而是具备投资性质。房价涨不涨，取决于投资者认为房价今后是涨是跌，也取决于投资者腰包里的钱还够不够玩这个东西。与房屋空置率和房地产商土地囤积量无关。房屋空置率和囤积量与房价的关系是：当越来越多的房地产商因为房价没有涨，而且销售额不足造成头寸紧张时，才会选择降价。只要他们撑得住，房价根本不会因手头房子和土地数量而降价的。问题在于，经过2008年的淘汰尤其是2009年的暴赚后，这些房地产商大多头寸都很松，因此空置率和土地囤积量对他们还不构成威胁。　　

供给量从来没有给房市带来促进或者困境。虽然　蔡　先生给出很多这方面数字，但这些数字无法描述虚拟经济。　　

比如三亚。今年下半年以来，三亚几乎没有新房可出售，新开楼盘很少，供给极度紧张。但是，三亚新房销售价格比去年明显下降。贫道昨天帮一个哥们看房，位置紧挨凤凰水城，算是好地方。房子均价为1.6万，而且是现房。这个数字在今年春节时应该是2万以上。为什么三亚房子供给量少但价格也跌了呢？这只与心理有关。因为多数投资者认为三亚年初长疯了，最近一个时期不会有上涨空间。　　

那么，分析心理是否能做拐点的判断呢？很难，甚至是不可能的。凯恩斯曾经这样描述这个过程。由于你的决策只有与多数人的决策一致时才会赚钱（这显然与一般商品市场相反），数千万人分散在各个地方，信息把握情况和判断能力及习惯各自相异，甚至不知道他们的比例，不可知因素太多。因此从没有分析这个变动规律的模型。就像从没有一个成功的股票赚钱模型一样。　　

因此，无论股票还是今天的楼市，都不可能预测拐点。　　

目前，影响房市的消息是“房价又涨了”，因此2011年的房价会继续涨，房地产商和政府会赚到更多的钱，他们支撑下一次平缓期的能力更强。从这里看，房价只能回涨。　　

剩下一个因素就是买方资金情况。2009年商品房销售额增长76%，销售4.4万亿，其中新增2万亿。但同期城乡居民储蓄增长19.7%，增长4.4万亿，年末余额26.5万亿。新增销售额与新增储蓄额基本接近。由于90%以上储蓄恰好是房屋投资者，因此目前投资者投资储备增长是快于投资增长的。从这个角度看，这些投资者投资欲望和能力都会加强而不是减弱。　　

只要持有城乡居民储蓄额90%的这批投资者选择买房来投资，那么房价就不会出现拐点。现在他们手里大约有26万亿资金，按照全国均价5000平米计算，能买进52万亿平米的房子。这对每年只有10万亿销售面积来讲，也就是20%。由于他们的储蓄增长会高于投资增长，所以看不出房价到什么情况下会减弱他们的投资能力。　　

信贷抽紧为什么会影响房价力量有限？原因还是一样，投资者很少用贷款买房，贷款的大多是需要住房的，而他们比例太低。贫道去年年底和今年看到几个政策出台时就说，这不会让房价跌下去的。今年房价还会涨。　　

那么怎么房价才会跌呢？其实只有一个方法，就是开征房产税，而且是累进制的，根据房价调整的房产税。我们可以看到很多专家和政府官员，包括住建部的专家们都说“开征房产税不会起决定作用”。那是因为有利益。因为只有房产税是唯一能让房市从投资市场变成住房市场的路径。虽然西方房产税开征初衷与房价无关，只是为了地方政府有个主要财源才设置的，但正是有了这个东西，才使房价没出现中国这样的涨幅。由于房产税主要征收对象是投资房产者，对普通人只有好处没有坏处。　　

如果投资者认为房价每年有10%的上涨空间（这些年远不止这个数），而长期储蓄只有5%。那么他们就会投资房子。如果房价确实涨了10%，开征4%的房产税，就没人会选择投资房子。因为加上交易税费投资就赔钱了。如果房价涨了15%，只要房产税提高到8%就没人敢投资，因为他不知道政府是不是会提高到10%！如果房价只涨5%，那么房产税可以降到3%。只有房价跌了或者没涨，才将房产税设定在1-2%的正常水平。而1-2%的房产税，足以让地方政府摆脱必须通过土地出让金生存的困境。说房产税控制不了房价的人，基本都是心眼不好的人。　　

去年贫道说房价在2010年会涨，起码5%，看来结果还翻了一翻。那几年贫道再预期一下，2011年如果没出现大的经济动荡，房价还会涨10%。　　

谁能预测虚拟经济的拐点，那就是神仙了，就发大财了。