神马文学网《住房绿皮书》称：中国应警惕经济房产化风险
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/29 06:44:59
《住房绿皮书》称：中国应警惕经济房产化风险
来源：中国新闻网 2010年12月08日10:13绿皮书指出， 近年来，房地产市场呈现出爆发式增长的势头，A股上市公司中，涉及房地产业务的公司数量直线上升。仅2009年就有近30家房地产公司通过定向增发资产置换方式借壳上市。房地产业务已成为A股市场分布最广泛的行业，不仅房地产类上市公司为数众多，而且涉足房地产领域的非地产公司也为数众多。据统计，按照深、沪两市分类的20个行业中，除去房地产、金融保险以外的全部18个行业都有行业内公司涉及房地产业务。
其中，通过股权投资和关联企业直接涉足房地产业务的上市公司(含房地产业上市公司)802家，占1300多家深市A股主板和沪市A股上市公司的60.53%。收入中有房地产贡献的前三位是：综合类公司最多，19家中15家涉足房地产业务，占78.95%；其次是35家建筑与工程业的公司中，24家通过销售房地产取得收入，占总数的68.57%；批发和零售行业73家，占行业114家公司的64.03%，排在第3位。
上市公司参与房地产业务的另一种方式是持有物业，通过物业出租收入或物业增值后出售获取收益。截至2009年，上市公司共持有账面价值1597.7亿元的物业。
绿皮书分析认为，国内众多企业集中投资房地产行业的原因为:一是相对较高的行业毛利率。 2009年，我国房地产行业的平均毛利润率为55.72%。即便遭受金融危机的冲击，2009年房地产行业仍大受其益。仅万科就实现净利润53.3亿元， 同比增长32.1%。二是预售制降低资金门槛，方便风险转嫁。三是民间投资渠道窄，经营环境差。虽然国家出台了鼓励民营资本的“新36条”，但具体执行和国有资本已形成的既定利益格局，事实上使民营资本难以真正进入。一些地方政府甚至以重组整合的名义将民间投资挤出煤矿等资源性领域，使大量的民间资本难寻出路。
最后，绿皮书指出，当前，中国应警惕经济房地产化的风险。首先，经济房地产化将导致社会资源短期向单一行业集中。从短期看，上市公司的财务报表看似好看，但从长远看会削弱上市公司的竞争力，其危害显而易见。其次，将阻碍产业升级，加大产业结构调整的难度。房地产行业涉及60多个行业，尤其对钢材、水泥等需求巨大，房地产业的发展将刺激这些产能过剩的行业产能扩大，不利于转变经济发展方式。最后，经济房地产化将助长投机心理，吞噬企业家精神，掏空未来30年中国经济增长的基础。
35大中城市平均房价泡沫29% 福州杭州泡沫最大
来源：中国网 2010年12月08日10:36
社科院《住房绿皮书》。中国网 杨佳 摄 中国社会科学院发布2011年《住房绿皮书》指出----
35个大中城市平均房价泡沫为29.5%
福州、杭州泡沫指数最高，乌鲁木齐最低
中国网12月8日讯 由中国社会科学院财政与贸易经济研究所、社会科学文献出版社联合主办的“2011年《住房绿皮书》发布暨2010~2011年住房形势与政策研讨会”8日在北京举行。会议研讨了中国住房发展面临的现实问题和重大挑战,分析了2009~2010年中国住房及相关市场走势，预测了2010~2011年我国住房发展趋势, 会议正式对外发布由中国社会科学院财政与贸易经济研究所、中国社会科学院城市与竞争力研究中心完成的国家重大社科基金阶段性成果：住房绿皮书《中国住房发展报告（2010-2011）》。
绿皮书指出，通过对2010年9月全国35个大中城市二类地段（城市一般地段）普通商品住宅集中成交价的对比分析发现，全国35个大中城市二类地段普通商品住房平均房价泡沫为29.5%。
分城市看，泡沫指数最高的前七个城市分别是：福州（0.703）、杭州（0.669）、南宁（0.668）、青岛（0.558）、天津（0.542）、兰州（0.534）、石家庄（0.520）。这些城市的泡沫成分占实际价格比例在50%以上。
泡沫较高，泡沫成分占实际价格比例在30％~50％之间的城市有北京（0.496）、深圳（0.485）、武汉（0.481）、长春（0.473）、宁波（0.444）、哈尔滨（0.417）、大连（0.400）、贵阳（0.369）、上海（0.365）、郑州（0.346）、成都（0.300）。
存在一定的泡沫，泡沫成分占实际价格比例在10％以上30％以下的城市有南昌、济南、合肥、西安、广州、昆明、西宁、长沙。
泡沫较低，泡沫成分占实际价格比例在10％以内的城市有南京、重庆、太原、呼和浩特、沈阳、厦门、海口、银川、乌鲁木齐。
最后，绿皮书指出，泡沫指数的取值在0~1之间，泡沫指数越大，说明该城市房价中的泡沫成分越大。需要注意的是，房价泡沫指数的估计不可避免地要受到数据准确性的干扰。而且由于部分城市数据特别是房价数据不完全准确，房价泡沫指数仍有被夸大或缩小的可能。此外，在大多数条件下，不能仅依据房价泡沫大小，去进一步推断房价的走向。
今年中国房价预计上涨15% 明年或现报复性反弹 房价“被少涨”5%？社科院统计局数据再打架 每经记者 汤白露 发自北京 “CPI被低估7%”的论战刚结束，社科院关于房价上涨15%的数据，再度“刺激”了国家统计局。 昨日 （12月7日），社科院召开2011年《经济蓝皮书》发布会，指出今年全国商品房平均销售价格较上年同期上涨15%。 《每日经济新闻》记者查阅统计局发布的经济数据，其中关于房价上涨的数据为：10月全国70个大中城市房屋价格同比上涨8.6%，8月同比上涨9.3%，1~10月的平均上涨幅度约为10.5%。 对比统计局与社科院的数据不难发现，2010年全国房价平均涨幅似乎“被低估了近5%”。 对于这一疑问，发改委下属一位研究员表示：“统计局的房价数据分类太复杂，但是又缺乏关键数据，容易给人留下房价被低估的感受。” 统计方法有差异 社科院昨日发布的2011年《经济蓝皮书》显示，1~8月，全国商品房平均销售价格为5520元/平方米，比去年同期上涨15%。 而根据国家统计局公布的70个大中城市房价每月同比涨幅来计算，2010年全年平均上涨约10.5%（考虑2010年后4个月需求不变）。这一数据比社科院预计的全年涨幅15%，低估了近5%。 “仔细分析统计局的房价数据，其中涉及的分类太复杂了。”发改委投资所研究员张汉亚对《每日经济新闻》记者表示。 有关专家以今年10月的数据为例，针对国家统计局的房价统计方法作出了详细解读。 10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.6%。新建住宅销售价格同比上涨10.6%，其中，商品住宅销售价格上涨11.9%，在此之下，普通住宅销售价格上涨11.0%，高档住宅销售价格上涨14.8%。此外，10月份二手住宅销售价格同比上涨5.9%，涨幅比9月份缩小0.3个百分点，环比上涨0.1%，比9月份缩小0.4个百分点。 “这些数据中，商品住宅销售价格上涨11.9%跟老百姓最密切，但被隐藏在一系列分类指标中，给人留下房价被低估的感受。”张汉亚表示。 而且，国家统计局公布的“房屋销售价格”，并非开发商提供的商品住房价格涨幅。国家统计局解释称，“房屋”不仅包含住宅，还包括厂房、仓库、饭店、宾馆、度假村、写字楼、办公楼等房屋建筑物等；不仅包括新建房屋，还包括存量房及二手房。 新方法或明年实施 房价统计的公信力至今仍在遭到业界质疑。国家统计局局长马建堂9月初表示，已初步制定出房价统计改革方案，在征求有关部门和地方意见后，争取明年初实施。 新方案能否提高房价统计的公信力呢？业界人士指出，虽然新方案有所改进，但是仍然存在较大缺陷。 根据新房价统计方案，新建预售与在售商品房将直接采纳房管局的网签售价数据。这一部分获得了业界的认可。但是，对于二手住宅价格，则采取“非全面调查”，即重点调查与典型调查相结合的方式。也就是说，二手房的数据来源于三方面，包括中介公司上报、房地产管理部门提供、调查员实地采价等。目前，关于二手房的房价数据调查方法仍在遭到业界质疑，被认为“不能反映实际情况”。 另一个缺陷在于，统计局应该针对过于复杂的房价分类数据，重新筛选“关键指标”。“其中，最关键的数据是老百姓最为关心的普通住宅商品房的数据，应该在发布的数据中重点体现出来。”张汉亚表示。 社科院：15.0% 社科院2011年《经济蓝皮书》显示，1~8月，全国商品房平均销售价格为5520元/平方米，2009年同期为4800元/平方米左右，预计今年房价涨幅为15%。 统计局：10.5% 《每日经济新闻》记者根据国家统计局对每月70个大中城市房价同比涨幅的统计数据推算，今年全年房价平均上涨约10.5%（考虑2010年后4个月需求不变）。（每日经济新闻）社科院统计局数据再打架 房价“被少涨”5%(图)
来源：新华网 2010年12月08日05:37