中国银监会证实已下发房地产主业央企名单

中国银监会证实已下发房地产主业央企名单
作者： 来源：中国证券报 2010-12-06 07:31:42
    页面导读：

    中国银监会证实已下发房地产主业央企名单

    银监会：加强房地产主业央企贷款审查

　　71家央企超200家地产公司至今仍未清退房地产业务

　　房地产开发贷“红名单”流传

        行业新闻

　　南京楼市上周末再现日光盘 部分投资客转场写字楼

    龙头房企猛攻商业地产　成都进入综合体大时代

　　重组再融资受阻 上市公司剥离地产业务忙

    评论

　　贺铿：房地产调控应该釜底抽薪

　　财政科学研究所贾康：建议进行房产税试点

　　上海证券：保障房规模超预期成为周期行业新看点

　　专家称开征房产税不会抑制自住购房需求

    叶檀：房地产调控第三轮或不可阻挡　　

中国银监会证实已下发房地产主业央企名单
　　中新网12月6日电(记者 贾靖峰)针对有关“监管机构日前向商业银行下发一份房地产央企红名单”的报道，中国银监会今晚回应说，今年9月，银监会向银行业金融机构下发主业含房地产的中央企业名单，要求银行业金融机构加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理，继续加强风险管控工作。

　　为使银行业金融机构切实贯彻《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发【2010】10号)有关“严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务”的要求，今年9月，银监会向银行业金融机构下发主业含房地产的中央企业名单，要求银行业金融机构加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理，继续加强风险管控工作。（中国新闻网）

　　房地产开发贷“红名单”流传

　　信贷断流或将“逼退”非地产主业央企加速房企整合

　　在78家房地产为非主业的央企“磨磨蹭蹭”不愿退出市场的时候，监管机构日前向商业银行下发了一份房地产央企“红名单”。根据这一名单，目前多家银行已经要求分支行只能对名单中列示的中国建筑工程总公司、中国房地产开发集团公司等16家房地产央企提供新增房地产开发贷款，对16家之外的非房地产主业央企不得提供新增房地产开发贷款，而此前下发的存量贷款也要及时回收，做好资产保全工作。

　　专家指出，一直以来，房地产企业对央企集团的利润贡献颇多，而房地产市场的发展潜力巨大，所以多数国企集团对“退房”工作并不热衷，78家房地产非主业央企的“退房”工作一直鲜有进展。现在央企红名单下发至商业银行手中，银行通过资金的收紧可以“逼迫”部分央企清退房地产业务，这将大大提高非主业房地产央企的“退房”进程。

　　央企“退房”难

　　据国资委此前发布的数据显示，位列清退名单的78家央企旗下共有房地产子公司227家，约占央企全部三级以上房地产公司数量的60%，资产总额占比15%，销售收入和利润占比为15%和7%。

　　市场分析人士认为，按照目前央企房地产板块资产总额6607亿元计算，要求清退的78家央企的房地产资产总额约为991亿元。这也意味着，有近千亿元房地产资产被滞留在78家央企内部。

　　但现在距离今年3月国资委发出的“清退令”已过去8个多月。在这段时间里，仅有中远集团、中国航天、中石化、中石油等7家央企挂牌转让其不足20家地产子公司的股权，剩余71家央企超过200家地产公司至今未见动静。

　　房企内部人士指出，由于房地产市场潜力巨大，如果贸然退出，再次进入的门槛和成本将非常巨大。即使目前房地产市场在宏观调控的措施下，出现了量缩价不涨的困难局面，但是由于看好房地产市场的未来前景，多数央企集团对退出房地产业务采取的策略是拖一拖，看一看同业的执行情况，所以造成了今天这种“清退令”较难执行的情况。

　　“即使有些央企在挂牌出让房地产业务，大多数也是亏损企业。能为集团带来真金白银的，哪个央企舍得出手呢。”某业内人士指出。比如11月29日，中国核工业集团旗下中核置业在天津产权交易所挂牌，以1.14亿元转让福清中核置业100%股权及债权。但是其本质是中核工业集团在甩包袱，在8月底之前，中核置业处于亏损状态。

　　在行政清退效果并不显著的时候，监管机构要求银行通过资金的收紧来加速非地产主业央企的退房进程。

　　传阅“红名单”

　　此前国土部出炉1457宗闲置土地“黑名单”，银监会根据这份“黑名单”做一次全面的风险排查，其中80%的闲置土地可能被收回。而继监管机构将房地产“黑名单”下发至商业银行后，日前一份房地产央企“红名单”已在银行系统中传阅。

　　某银行人士指出，银行已经根据监管部门下发的“红名单”，要求分支行对名单中所列示的16家房地产央企提供房地产开发贷款的授信额度，对除了16家之外的房地产央企，存量贷款要采取保全措施，尽早回收。存量到期收回的，项目贷款无法续贷。原则上不得对16家以外央企提供新增房地产开发贷款。

　　银行人士透露，获批的16家央企名单是：中国建筑工程总公司、中国房地产开发集团公司(已整体并入中国交通建设集团有限公司成为其全资子公司)、中国保利集团公司、华侨城集团公司、中国铁路工程总公司、中国铁道建筑总公司、中国中化集团公司、中粮集团有限公司、中国冶金科工集团有限公司、中国五矿集团公司、中国水利水电建设集团公司、中国葛洲坝集团公司、中国港中旅集团有限公司、招商局集团有限公司、华润集团有限公司、南光集团有限公司。

　　银行人士透露，监管部门在通知中明确要求，严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务，国有资产和金融监管部门要加大查处力度，商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。

　　此外，银行人士透露，目前监管机构预先布防高风险房地产企业。对于存在高价购地、跨业经营、过度扩张、负债率偏高等问题的高风险房地产开发企业，应密切关注其经营状况，一旦资金回笼出现紧张，应及时采取保全措施，对有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工事件、捂盘惜售等违法违规记录的房地产开发企业，应停止对其发放新开发贷款和贷款展期。

　　同时银行要积极配合国土资源部门开展闲置土地核查处置工作，妥善利用闲置土地信息，对闲置土地信息和其他相关信息未进行相应使用的银行业金融机构，其主要负责人向银监会或者相应银监会派出机构作出书面说明。

　　房企整合加速

　　业内人士认为，资金和土地是房地产企业未来成长的核心，而在货币政策开始步入紧缩通道、融资渠道几近关闭，房企现金回笼压力越来越大，部分房地产非主业央企的“退房”潮，以及并购潮必将加速到来。

　　相关专家表示，房地产行业内兼并重组交易势头正劲。展望未来，当重大并购重组交易能够得以释放，大企业与大企业之间的兼并重组，即“强强联手”的交易有望成为可能，地产巨头间的并购呼之欲出，或将形成新的“航母级”企业并形成国内房地产行业的新格局。

　　针对央企退出房地产市场，相关各方认为，这无疑给16家大型房企集团打开了并购之门。比如，招商地产此前就曾表示，公司正在密切关注央企准备退出的房地产资产，正在与一些央企进行洽谈。招商地产非常看好78家央企地产项目进入产权交易市场，目前正在和这些企业商谈收购和合作其退出的项目事宜。

　　但是从目前情况看，对于部分央企清退出来的房地产项目，相关各方的整合意愿并不强烈。在挂牌出让的企业中，成功转让的也仅有中国航天科工集团的北京金中都置业公司项目、中石油北京都市圣景地产项目，整合方对其余项目的兴趣并不强烈。

　　业内人士指出，非主业央企清退房地产项目，严重依赖并购市场的活跃程度。而此前，那些“不务正业”的央企即使出售房地产项目，也是将一些毫无盈利能力的企业推到市场交易。“出售资产具有恶化的财务报表和黯淡的投资前景，怎能吸引企业来接手呢？”

　　而很多盈利能力强、土地储备丰富的企业，央企自然毫无出售意愿。现在让银行通过卡住资金的方式来“倒逼”央企清理房地产业务，或许将从根本上扭转局面。

　　南京楼市上周末再现日光盘 部分投资客转场写字楼

　　南京楼市上周末再现“日光盘”

　　继10月份成交量创下年内新高之后，南京住宅认购量11月份再度小幅上扬。

　　部分投资客转场 11月写字楼销量创年内新高

　　早报记者 鲁勋

　　继10月份成交量创下年内新高之后，南京住宅认购量11月份再度小幅上扬，商业地产更是大涨，写字楼成交量上涨3倍多，楼市并未出现调控政策之后的“转冷”。12月份的首个周末，南京6家楼盘上市推出约1600套房，去化率达七成以上，其中更有楼盘在开盘当日售罄，成为又一个“日光盘”。

　　270套房源一日售罄

　　据了解，上周末，南京共有6家楼盘上市推出1600套新房源，其中12月4日共有5家开盘。当天较受关注的楼盘位于该市板桥新城的朗诗绿色街区，当天推出的270套房源全部售罄。其中64平方米户型去化速度最快，主要被年轻人购买。据现场购房者反映，价格平稳以及对房源升值前景的看好是该市12月份首个“日光盘”大受欢迎的主因。除了郎诗之外，截至昨晚6点，其余5家新盘的近1300套房源平均去化率也在七成以上。

　　该市网上房地产数据显示，在10月份创下成交新高后，该市商品住宅成交持续平稳，并未出现新政冷清效应。11月，该商品住宅认购6901套，相比10月份6352套的认购量小幅上扬；成交5861套，相比10月份6835套成交量出现下滑，下降约14%。

　　写字楼成交量涨3倍

　　与商品住宅成交小幅下降相比，11月份，受新政影响，不少投资客开始转向商业地产，该市写字楼成交面积上涨3倍多，达到年内新高。据南京网上房地产数据统计，11月南京市商铺成交面积为47168平方米，写字楼成交面积为46354平方米，与10月29810平方米、10877平方米的成交量相比，分别上涨58.22%和326.16%；从成交套数来看，11月该市商铺成交为586套，写字楼667套，环比分别上涨74.41%和247.39%。

　　根据统计资料，11月份该市商业地产市场呈现大涨，商铺不论成交面积还是套数，只低于全年最高的4月，写字楼市场达到了今年的最高点。

　　11月份，南京市商铺不论成交面积还是套数，只低于全年最高的4月，写字楼市场达到了今年的最高点。（东方早报）

　　北京商品房库存逾10万套创一年多来新高

　　北京市房地产交易管理网数据显示,截至12月4日,北京商品房库存达到106576套,创2009年9月来新高。
　　数据显示,截至12月4日,北京期房住宅库存为73995套,现房住宅库存为32581套,合计库存为106576套。这是继2009年9月商品房住宅库存跌破10.6万套并持续下降后,住宅库存再次回升至10万套以上。

　　另外,受12月1日实施的预售资金监管政策影响,截至12月5日,12月首周北京期房预售项目达13个,合计供应住宅类房源高达5437套。据了解,这些供应项目大部分为郊区项目,13个项目合计供应均价为15734元/平方米,相比11月份的供应均价23629元/平方米下调近8000元/平方米。（证券时报 ）

　　贺铿：房地产调控应该釜底抽薪

　　全国人大财经经济委员会副主任贺铿在12月5日召开的“2010中国第五届全面小康论坛”上指出，形成楼市泡沫的根本原因是投机炒作的结果，地方政府炒地，社会资金炒房，这是问题的症结所在。

　　贺铿建议，房地产调控应该釜底抽薪，坚决遏制炒房和炒地这两个投机行为—征房产税，既不应当增加一般居民的负担，但税率也不宜过低，应当达到有效遏制投机和引导居民合理消费的目的。土地收益应该由中央财政收缴，收益用来盖保障性用房。(证券时报网快讯中心)

　　财政科学研究所贾康：建议进行房产税试点

　　财政部财政科学研究所所长贾康5日称，配合目前的房地产调控，可推出不动产保有环节的财产税制度框架，进行房产税试点。

　　在第九届中国企业领袖年会上，在回答“十二五”期间如何进行收入分配改革时，贾康建议进行房产税试点，同时他认为，通过反垄断改革和税负调节进行收入分配改革也是行之有效的办法。贾康表示，国企存在过度垄断的因素，造成了社会上对于分配不公的抱怨等负面效应。通过反垄断改革将会使劳动收入得到提升空间。

　　贾康建议增值税应覆盖服务业，替代服务业的营业税。他还建议进行个人所得税的配套改革，真正使低端收入群体得到好处，同时增加高端收入人群税负，强化再分配。贾康表示，初次分配在调节收入水平上存在许多限制，面临一系列难题。他认为，应使农民增加收入。但他同时也表示，当前物价上涨容易激发社会矛盾，因此农产品涨价的空间被极大挤压。(中证网)

　　上海证券：保障房规模超预期成为周期行业新看点

　　虽然“积极财政政策和稳健货币政策”的基调已定，但“紧缩靴子”仍未落地。我们认为，大盘“上有紧缩顶、下有估值底”的区域弱势震荡格局仍将持续，期间保障房建设规模超预期将成为周期行业新看点。对中央经济工作会议政策预期，将带来农村基础建设、节能减排、区域发展相关行业结构性机会。

　　政策基调已定

　　“靴子”仍未落地

　　12月3日召开的中共中央政治局会议已经为经济工作会议定下基调：明年要实施积极的财政政策和稳健的货币政策，增强宏观调控的针对性、灵活性、有效性。但会议没有强调宏观政策的“连续性、稳定性”。

　　今年年初以来，央行先后通过五次上调存款准备金率、一次加息和持续的公开市场操作，适度控制货币信贷投放力度，对经济运行的货币环境进行了一定程度的微调，因此此次货币政策从“适度宽松”转向“稳健”的重大变化符合市场预期，但并不意味着货币政策转向的市场影响已经消失。

　　“稳健”的货币政策是一种在多目标下保持平衡的货币政策，虽然并不意味着紧缩，但是增强宏观调控的针对性、灵活性、有效性，意味着未来货币政策的松紧可以随时根据经济（主要是通胀）形势的变化进行微调。11月PMI达55.2%，较上月上升0.5个百分点，已连续第四个月出现上涨。中国经济向好势头进一步巩固，短期政策面将更为关注物价上涨的风险，市场担忧的紧缩政策“靴子”依然没有落地，政策基调的确定还无法打开大盘的系统性反弹空间。

　　我们认为未来11月份CPI冲高后的政策出牌及其市场反映、2011年新增信贷规模以及M2增长预期三个观察点上的不确定性依然存在。市场期待12月10-12日召开的中央经济工作会议明确更为细化的政策目标，本周的宏观环境依然不支持大盘强劲反弹。

　　成交密集区的

　　中期压力大于支撑

　　首先，2011年11月份成交金额46415亿，是继2009年7月份48008亿以来的月度成交金额历史次天量，但是由于近年来限售股存量流通与IPO增量上市，A股市场的换手率并未扭转下降趋势。

　　其次，从中期A股市场的成交密集区移动趋势分析，2009年、2010年完成的主要任务是将最大的成交密集区从4500-5500点下移到了3200-3500点。目前大盘位于2550-2700支撑带与2950-3200阻力区的“夹缝”中。其上下累计成交金额堆积分别为49850亿元、43736亿。

　　显而易见，就中期成交密集区分布看，A股市场面临的中期压力大于支撑；就短期看，11月份成交金额46415亿的次天量将对短期反弹构成极大压力。

　　上有紧缩政策顶

　　下有估值支撑底

　　据报道，2011年，中国全国保障性安居工程住房建设规模或将高达1000万套，相比2010年的580万套，增长72.4%，以此计算，2011年保障性安居工程投资或将达1.4万亿元人民币。而计划新增的420万套住房中，公共租赁房将占主要部分，这预示着保障房建设黄金期即将来临。按以上数据推算，明年1000万套保障房的建设目标远超此前市场预期，1.4万亿元保障性安居工程投资，将达到全国房地产投资规模的五分之一左右。

　　保障房建设规模超预期将带来建材行业交易性机会。2010年11月30日工信部正式出台《水泥行业准入政策》。 边际供求关系是决定水泥价格的主要因素，在水泥需求仍保持增长、新增有等效产能可能出现零增长或负增长的预期下，水泥价格将持续上涨。此外，房地产、钢铁等周期性行业同样存在短期反弹机会。

　　基于本周市场“短期僵局，中期压力大于支撑”的趋势判断。我们认为大盘短期仍将在上有紧缩政策顶、下有估值支撑底的区域内维持弱势震荡。策略建议是适度控制仓位，等待中央经济工作会议政策定调的进一步明朗。

　　选股策略方面，我们建议重点关注保障房建设规模超预期带来建材行业交易性机会，房地产、水泥、钢铁等周期性行业存在短期反弹的机会。同时需前瞻性关注对中央经济工作会议政策预期，带来的农村基础建设、节能减排、区域发展相关结构性机会。另外，随着市场弱势震荡的延续，年末获利盘回吐强化了小盘股的调整压力，市场结构性风险犹存。

　　专家称开征房产税不会抑制自住购房需求

　　■房产税开征与房地产价格为负相关，但中长期对房价的影响有限
　　■房产税开征的主要障碍在于目前我国的税收征管机制与房产税的征收技术环节不能顺利对接；还在于对居民或家庭征收房产税存在一定的征收技术难题，而且短时间内难以解决
　　有利于抑制投机，引导和规范房地产市场健康运行
　　记者：房产税改革牵动人心。它的推出将对房地产价格产生什么样的影响？
　　巴曙松：我们对房产税改革的效果进行了实证研究。对税基的处理，为了与现有房产税的口径一致，也与目前房地产法规的分类标准一致，我们模拟将房产税的征收范围划分为两种：第一种是商品房(住宅、商业营业用房、办公楼)，第二种是商业用房(商业营业用房、办公楼)。假定按对房地产保有环节税收进行调整，研究的结果是，开征房产税对商品房价格的影响系数从中部、西部、东部到全国，分别为0.1018、0.0818、0.0618、0.0479；对商业用房价格的影响系数分别为0.0512、0.0271、0.0187、0.0069。实证研究的结果表明，房产税开征会使房价微量下跌，房产税开征与房地产价格为负相关。
　　这种负相关，将对房地产企业的经营行为产生深远的影响。对保有环节征收房产税，闲置的土地也将按照评估的财产价值纳税，有利于促使开发商加快土地开发进度，从而优化土地资源配置，有利于抑制房地产市场投机，引导和规范房地产市场健康运行。由于税收的本质使得房产税在房价供求方面不能成为决定性因素，中长期看，开征房产税对房价的影响有限。
　　开征-自住购房者需求
　　记者：无论是消费性购房，还是投资性购房，开征房产税，都会增加购房成本，你认为房产税改革最终会抑制消费和投资需求吗？
　　巴曙松：要具体分析。房产税的开征，将通过对房价的影响作用于不同类型的需求主体。对于自住购房者来说，一方面可能由于开发环节税负的降低而降低开发成本，进而降低前期购房成本，购房需求不仅不会被抑制，反而可能得到激励。对投资和投机者来说，由于后期保有成本的增加必然对投资与投机者的购买动机产生抑制效果，随着保有环节税负的加重，投资与投机者受影响程度逐步递增。
　　记者：有什么现实依据吗？
　　巴曙松：为了获得基础分析数据，我们通过多种渠道开展了问卷调查。此次调查分为网上和网下进行，其中网下收回118份有效问卷，网上收回186份有效问卷，样本总数为304 份。受访者年龄分布主要在20—50岁之间，中等收入水平群体占比达63%，已有住房和没有住房的比例接近1∶1，且行业分布广泛。因此，本次问卷调查具有一定的代表性。
　　受访者对房产税改革条件下房价变化的预期是明显的。首次购房者的投资决策受政策变化的影响较小，自住性需求的价格弹性较小，而投资性购房者的投资决策易受政策左右。对于出台房产税方案后如何处置投资性住房，已购置住房的受访者对房产处理的选择趋同，28%以上的受访者选择卖掉全部或部分投资性住房。

　　房产税开征对宏观经济运行的影响十分有限
　　记者：不少人以为，开征房产税会增加政府财政收入，从而抑制消费，不利于经济增长，你认为是这样的吗？
　　巴曙松：这个问题值得探讨。房产税开征的确会给财政收入带来影响，因为房产税是地方财政收入的组成部分。但房产税税收规模的大小，由房产税税基和房产税税率共同决定。调整现有房地产相关税收开征房产税，会对地方财政收入产生影响，影响的效果和程度与现有房地产税收结构、地方房地产市场结构和地方财政收入结构有密切联系，不能简单认为房产税开征会单向地增加或减少地方财政收入。
　　具体来说，要先看房产税开征对财政支出的影响。地方公共财政支出对道路、学校、医院等公共设施投入的增加，有利于改善居住环境，引起当地房地产价值增值，即房地产外部性增值。另外，当地房地产市场发展又会影响地方财政支出的规模。即地方房地产市场发展速度与地方财政支出之间呈正相关性。在一定程度上，房产税开征会降低房地产的投资和投机需求，降低房地产市场的活跃程度和发展速度，从而降低当地公共财政支出。再看房产税开征对财政收支缺口的影响。房产税开征对财政收支缺口的影响，主要是通过对财政收入、财政支出双重影响的净效应决定，该净效应取决于不同的房产税改革方案。 所以，从财政收入上看，根据模拟研究的测算，房产税开征，对宏观经济运行的影响十分有限。
　　从国际经验看，在实行中央和地方分税制的国家，房产税一般是地方政府的支柱性税种。对于土地制度是公有制的国家，开征房产税是对使用权的取得、保有所征收的一种占有税，与土地产权制度并不矛盾，房产税税负通常比土地私有制国家(土地和地上物合并计税导致税基扩大)轻。

　　推进房产税改革，必须审慎积极稳妥
　　记者：目前来看，推出房产税的最大现实障碍是什么？
　　巴曙松：当前，房产税开征的主要障碍在于目前我国的税收征管机制与房产税的征收技术环节不能顺利对接，即地税局如何才能把房产税收上来；还在于对居民或家庭征收房产税存在一定的征收技术难题，而且短时间内难以解决。
　　房产税一般以不动产的评估值为计税依据，需要有健全的不动产评估机构、科学的评估标准和高水平的评估手段；同时，税收征管体系也需要进行调整。只有这样，房产税的征收才有科学的依据，才能有效发挥房产税征收的作用。
　　记者：你对我国房产税改革，有哪些政策建议呢？
　　巴曙松：首先，要明确房产税改革的主要目的。就是完善房地产税制，促进房地产业的正常发展，并为地方政府提供稳定的税源。房产税征收应以促进房地产业正常发展为首要目的，不能因为房地产或宏观调控需要而让房产税承受过多的职能，同时也不能一味强调提升税收水平，而忽视对房地产相关税种的合并以及税收水平的合理减少和下调。
　　其次，要明确改革方向，完善相关配套制度安排，为房产税推出创造条件。再次，要统筹规划，因地制宜，分散决策。由于各地经济发展水平各异，房地产发育程度很不均衡，要在统筹规划的基础上，授予地方政府在具体的征收细则、征管办法等方面一定的权力，由地方政府因地制宜，分散决策，制定适合当地情况的具体实施办法。总之，推进房产税改革，必须审慎积极稳妥。（人民日报）

　　龙头房企猛攻商业地产　成都进入综合体大时代
　　提要：“不限房、不限贷”的商业地产已经成为房企新的利润增长极。据中原地产数据，10月成都商业物业共成交14.16万平方米，环比上涨52.59%；价格方面，成交均价为每平方米10089元/平方米，环比上涨18.61%。

　　“不限房、不限贷”的商业地产已经成为房企新的利润增长极。近日，本网在调查中发现，随着龙湖、保利、华润、中粮、富力等一线房企大力进军成都商业地产，成都综合体项目已猛增至60余个，而房企的城市综合体大战也正式粉墨登场。

　　龙头房企发威商业地产

　　“到2014年，龙湖在国内运营的商业项目将超过30个，经营面积将达200万平方米，所贡献的利润将占公司利润总额的15-20%。”龙湖商业研策总监何长春已在多个场合重申了龙湖加紧布局商业地产的信心和决心。

　　发端于重庆的龙湖如今正在成都加速复制其在重庆的造街童话。9月28日，成都龙湖天街·三千集问世。该项目位于城东二环路与建设北路交汇处，建成后与周边的商业共同形成近100万平方米的商业规模，成为仅次于春熙路商圈的成都第二商圈。而在更早前亮相的位于城北腹地五块石的龙湖·北城天街，也是目前城北唯一一个精装高端城市综合体项目。

　　来自广州的富力地产在成都也同样气势如虹。11月29日，成都富力天汇Mall终于正式开门试营业。这个目前成都最大型的综合性shopping mall，占据了成都市中心的绝版位置，25万平方米的巨型商业体量集购物、餐饮、娱乐、游玩、健身、旅游、休闲、度假、体验、居住、商务等综合功能于一体，完全填补了成都市区一站式生活空白。

　　当然，在成都做商业地产的远不止这两家，上月19日，已在成都成功建成城东万达广场的万达集团，以8亿元的起始价拍得成都城北门户位置、荷花池商贸圈中心190余亩“黄金商地”，正式拉开万达布局城北的序幕。

　　当然，坊间究竟还有多少家龙头房企决定“下叉”商业地产，目前还不得而知。不过本网昨日和另一家全国房产销量排名前10的企业接触，对方对在成都布局商业地产的传闻也持沉默态度。不过据机构人士对本网透露，这家企业在成都布局商业地产已经成为既定事实，甚至选址都已经进入实际过程。

　　商业地产：避风又来钱

　　龙头房企之所以猛攻商业地产，最重要的原因在于今年住宅开发遭遇了“史上最严厉的宏观调控”，使得商业地产成调控真空地带，成为今年大热。

　　商业地产有多热，看一个经典例子就知道。城南会展中心某新楼盘临街商铺推出，定价20000元/平方米，结果被三个做餐饮的商家看中，联手买下10余个商铺，总价2000万元。让人意外的是，认购协议刚签完，开发商就后悔价格定低了，欲借故不签合同，商家不依不饶，拿出2000万元“强行”买下10余个商铺。

　　据中原地产数据，10月成都商业物业共成交14.16万平方米，环比上涨52.59%；价格方面，成交均价为每平方米10089元/平方米，环比上涨18.61%。其中，甲级写字楼价格为18866元/平方米，环比上涨7.07%，乙级写字楼价格为10344元/平方米，环比上升7.21%；业内人士分析称，近两个月来成都商业地产价量双升，成为逆市难见的繁华。

　　而根据国家统计局公布的数据，2010年前三季度，全国商品房销售面积6.32亿平方米，同比增长8.2%。其中，商品住宅销售面积增长5.8%，办公楼增长27%，商业营业用房增长33.2%。此外，前三季度，商品房销售额3.19万亿元，同比增长15.9%。其中，商品住宅销售额增长11.2%，办公楼和商业营业用房分别增长49.9%和48.2%。显然，今年商业地产的销售态势明显好于住宅。

　　此外，零售业的快速发展也是很多开发商愿意涉足商业地产的另一原因，正如世邦魏理仕在最新的研究报告中提到的那样：“目前全球经济复苏势头开始加快，虽然全球范围内大多数消费者仍保持谨慎，但中国的消费者似乎正在以前所未有的水平花费其新获得的财富，强劲的中国经济及市场基本面给予全球零售商充分理由鱼贯而入中国，未来全球商业地产市场高点将在中国。”

　　66个商业地产项目开建

　　大型企业纷纷进军成都商业地产，带来的是成都商业地产的日新月异。

　　令行业人士印象深刻的是，就在几年前，境外某著名房产机构负责人初抵成都时，就曾对整个市场全面调研，戏谑成都商业地产市场乃出生的婴儿，但如今他评价成都商业环境，用的却是“快速成长”一词。

　　据四川省商业地产联盟调查统计数据显示，目前四川成都范围内在建或已立项的城市综合体已超过66个，总体量已近1000万平方米，并且大都将在近两年内陆续完工。

　　11月，美国麦肯锡顾问发布对于中国投资机会发展的看法，分析师们认定四川省是未来整个中国地区最具投资潜力的一个省份，因为随着越来越多的新兴的人口加入到这个城市，他们会产生更多的需求，更多的消费力量。所以很显然，龙头房企在此时纷纷布局成都地产，也是看到传统住宅市场通过囤地、购买稀缺优质土地资源的盈利模式已现瓶颈，未来更大的利润来自快速周转和产品差异化，而商业地产显然正承担着这种功能并正发挥巨大作用。（新华网）

　　重组再融资受阻 上市公司剥离地产业务忙
　　提要：进入12月份，有多家上市公司公告剥离房地产业务。分析人士指出，上市公司频繁转让房地产业务或土地的主要目的并不是为了实现收益，而是退出房地产业务。”　　为了能够让再融资或重组成行，“涉房”上市公司不得不“壮士割腕”，剥离地产业务。

　　进入12月份，有多家上市公司公告剥离房地产业务。分析人士指出，“项庄舞剑，意在沛公”，这些公司力争在年底完成剥离地产业务或出让土地，主要是为了避免监管部门对房地产调控政策，从而力保公司的再融资或者重组能够顺利进行。

　　“涉房”公司无奈“割腕”

　　金路集团(000510)12月1日公告，公司决定以3亿元出售持有的绵阳小岛建设开发有限公司98.26%股权。11月28日，金路集团与成都世龙实业有限公司签订了《股权转让协议书》，金路集团拟将持有的小岛建设98.26%的股权转让给世龙实业。金路集团称，交易完成后，公司将收回现金近4.7亿元，可实现转让收益约6800万元，将对公司2010年度收益产生积极影响。

　　12月2日，獐子岛(002069)公告，公司临时股东大会通过了向长海县獐子岛投资发展中心转让耕海地产100%股权的议案。而此前，丰华股份(600615)11月30日公告，公司股东大会通过了向上海沿海绿色家园置业有限公司以8850万元(含债权)的价格转让持有的北京联海房地产开发有限公司50%的股权。禾嘉股份(600093)公告，子公司禾嘉种业将拥有的位于成都市兴禅寺共3093.35平方米的土地使用权以7012.22万元的价格出售给禾嘉地产。

　　分析人士指出，上市公司频繁转让房地产业务或土地的主要目的并不是为了实现收益，而是退出房地产业务。

　　金路集团今年前三季度净利润为3162万元，而小岛建设今年前7个月的净利润就达到2559万元，可谓金路集团最主要的利润来源。金路集团2009年度的净利润只有746万元，为何要将这头利润奶牛出售呢？要知道，小岛建设目前共开发的房屋总面积为45.88万平方米，公司在小岛规划区内还有取得土地使用权证的可开发用地145.32亩。

　　相比于金路集团对转让意图的遮遮掩掩，丰华股份和獐子岛出售地产业务的目的更为明确。丰华股份称，公司转让北京联海房地产开发有限公司的50%股权，一方面可收回投资成本，另一方面公司不再从事土地一级开发。獐子岛则表示，按照国家宏观经济调控的战略要求，为更加有效地配置公司资源，现通过转让持有的耕海地产100%股权，收回已投入的资金。在履行必要程序后，公司退出房地产行业。

　　意在重组再融资

　　分析人士指出，上市公司频繁剥离地产业务的意图其实在让公司的再融资或者重组能够成行。

　　獐子岛2009年12月18日公布了定向增发预案，公司拟2800万股募集资金8亿元。募资将用于新增年滚动25万亩虾夷扇贝底播增值项目和獐子岛贝类加工中心项目。但眼看本次定向增发马上到期(2010年12月18日)，公司仍未公告此次增发获得监管部门的批准。

　　证监会副主席庄心一11月25日表示，今年以来，没有一家房地产开发企业的重组申请获得通过。

　　知情人士透露，4月份出台楼市调控“国十条”后，监管部门暂停了“涉房”上市公司再融资和重组。“国十条”提出：“对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。”

　　为了能够让再融资或重组成行，“涉房”上市公司不得不“壮士割腕”，剥离地产业务。

　　肥水不流外人田

　　值得注意的是，这些剥离地产业务的交易绝大多数都是关联交易，颇有“肥水不流外人田”之意。

　　丰华股份的交易方沿海置业公司的实际控制人为沿海绿色家园有限公司，丰华股份第一大股东沿海地产投资(中国)有限公司的实际控制人也是沿海绿色家园有限公司，本次交易构成关联交易。禾嘉股份的交易方禾嘉地产的法定代表人是公司的控股股东四川禾嘉实业(集团)有限公司的副董事长，故本次交易构成关联交易。而獐子岛则直接向控股股东转让地产公司股权。

　　因此，交易中房地产项目的溢价都不高。獐子岛本次股权转让价格为12384.51万元，增值率20.65%。禾嘉股份甚至是折价出让地块。公司子公司禾嘉种业以7012.22万元的价格出售3093.35平方米的土地使用权。2008年11月20日，禾嘉种业与禾嘉地产正是就本地块作价7287.86万元进行了资产置换。（中国证券报）

　　叶檀：房地产调控第三轮或不可阻挡
　　种种迹象显示，“史上最严厉的调控政策”可能再次沦为空调，这是通胀预期与现金泛滥的结果。房地产市场的政策边际效用节节下降。9月29日推出的史上最严厉调控政策，没有挡住房价的步伐。政策效用期限从4月新政的4个月，下降到9月新政的一个月。

　　先看房价，房价坚挺显示了市场各方对未来市场的预期。据国家统计局的数据，10月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.6%，涨幅比9月份缩小0.5个百分点；环比上涨0.2%。据中国指数研究院的数据，11月我国100个城市住宅平均价格较上月上涨0.82%。上海的一手房平均成交价格在10月上涨41%的情况下，再涨了27%，达到22627元/平方米。这一数据显示9月新政威力不如4月。在北京、上海等十大重点城市中，除南京环比下跌0.07%外，其他9个城市房价平均高达15407元/平方米，环比上涨0.41%，同比飙升34.29%。

　　成交量显示市场的活跃度。中国最大的两个城市成交量非常活跃。

　　来自中国房产信息集团公布的最新数据显示，11月上海新房供应量达到9698万平方米，环比回升30%；受到10月低供应的影响，成交量从10月的13191万平方米下滑到了9486万平方米，环比下滑28%。但11月的成交显示了先抑后扬的走势，显示市场信心显著恢复。

　　北京比上海更活跃。北京房地产交易管理网数据显示，11月北京楼市期房住宅总成交量达到了10107套，继9月以后调控期再次突破万套，环比10月上涨46.6%。11月30日的成交量达到5月1日以后的记录新高。北京中原和21世纪不动产的监测表明，11月下旬二手房成交量达到6561套，环比中旬的4938套上涨超过1500套，市场反弹迹象再次出现。

　　虽然房价由政府控制，虽然高低档住宅开盘先后有严格限制，但调控得了一时，最终还是会现出原形。

　　我们低估了现金的力量。房地产调控至今，我们必须承认，收紧银行信贷无法动摇财富阶层的投资能力，我国的现金渗透率过低，而现金支付比率过高，有关方面虽然可以监控资金的走向，却无法监控资金的投向，灰色收入与大量新富阶层的购买力足以支撑起中国的房地产市场。（中新网）

71家央企超200家地产公司至今仍未清退房地产业务
　　房地产开发贷“红名单”流传 多银行仅对16家央企提供新增开发贷

　　信贷断流或将“逼退”非地产主业央企 加速房企整合

　　在78家房地产为非主业的央企“磨磨蹭蹭”不愿退出市场的时候，监管机构日前向商业银行下发了一份房地产央企“红名单”。根据这一名单，目前多家银行已经要求分支行只能对名单中列示的中国建筑工程总公司、中国房地产开发集团公司等16家房地产央企提供新增房地产开发贷款，对16家之外的非房地产主业央企不得提供新增房地产开发贷款，而此前下发的存量贷款也要及时回收，做好资产保全工作。

　　专家指出，一直以来，房地产企业对央企集团的利润贡献颇多，而房地产市场的发展潜力巨大，所以多数国企集团对“退房”工作并不热衷，78家房地产非主业央企的“退房”工作一直鲜有进展。现在央企红名单下发至商业银行手中，银行通过资金的收紧可以“逼迫”部分央企清退房地产业务，这将大大提高非主业房地产央企的“退房”进程。

　　央企“退房”难

　　据国资委此前发布的数据显示，位列清退名单的78家央企旗下共有房地产子公司227家，约占央企全部三级以上房地产公司数量的60%，资产总额占比15%，销售收入和利润占比为15%和7%。

　　市场分析人士认为，按照目前央企房地产板块资产总额6607亿元计算，要求清退的78家央企的房地产资产总额约为991亿元。这也意味着，有近千亿元房地产资产被滞留在78家央企内部。

　　但现在距离今年3月国资委发出的“清退令”已过去8个多月。在这段时间里，仅有中远集团、中国航天、中石化、中石油等7家央企挂牌转让其不足20家地产子公司的股权，剩余71家央企超过200家地产公司至今未见动静。

　　房企内部人士指出，由于房地产市场潜力巨大，如果贸然退出，再次进入的门槛和成本将非常巨大。即使目前房地产市场在宏观调控的措施下，出现了量缩价不涨的困难局面，但是由于看好房地产市场的未来前景，多数央企集团对退出房地产业务采取的策略是拖一拖，看一看同业的执行情况，所以造成了今天这种“清退令”较难执行的情况。

　　“即使有些央企在挂牌出让房地产业务，大多数也是亏损企业。能为集团带来真金白银的，哪个央企舍得出手呢。”某业内人士指出。比如11月29日，中国核工业集团旗下中核置业在天津产权交易所挂牌，以1.14亿元转让福清中核置业100%股权及债权。但是其本质是中核工业集团在甩包袱，在8月底之前，中核置业处于亏损状态。

　　在行政清退效果并不显著的时候，监管机构要求银行通过资金的收紧来加速非地产主业央企的退房进程。（中国证券报）

银监会：加强房地产主业央企贷款审查

　　人民网北京12月6日电 针对监管机构日前向商业银行下发了一份房地产央企“红名单”一事，银监会相关负责人表示，今年9月，银监会已经向银行业金融机构下发主业含房地产的中央企业名单，要求其加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理，继续加强风险管控工作。

　　该负责人称，为使银行业金融机构其实贯彻《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发【2010】10号）有关“严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务”的要求，今年9月，银监会向银行业金融机构下发主业含房地产的中央企业名单，要求银行业金融机构加强对房地产开发企业开发贷款的贷前审查和贷后管理，继续加强风险管控工作。

　　今日有媒体报道，在78家房地产为非主业的央企不愿退出市场的时候，监管机构日前向商业银行下发了一份房地产央企“红名单”。根据这一名单，目前多家银行已经要求分支行只能对名单中列示的中国建筑工程总公司、中国房地产开发集团公司等16家房地产央企提供新增房地产开发贷款，对16家之外的非房地产主业央企不得提供新增房地产开发贷款，而此前下发的存量贷款也要及时回收，做好资产保全工作。（人民网）

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