中国房市是否会发生衰退的调查——《股市镜像与原价值货币定律》下卷（17）

文/崔长林
这是一篇我很不情愿写的文章，因为我很不想见到中国房市走向衰退。但是，作为经济学学者的我，更不想让我可怜的购房者再次被政府和开放商们给忽悠了。为此，为了把这个问题给大家讲清楚了，在我很忙的情况下，还是抽出了几天的时间到北京的一些楼盘和山东省的乳山市实地进行了一些调查。《关于中国房市是否要衰退的调查》便是我次此考察的一个结果——希望此调查是错的。
其他物价飞涨，房产的价格为何不涨？
大家知道，今年以来，我国的CPI已经增长了不少，最近同比虽然略有下降，但涨价的总趋势还是没能从根本上得到好转。其实，涨价的不仅是CPI，非生活用品价格也涨得很厉害。石油产品的价格自不必说，每吨钢材的平均价格也已达到了6千元以上，至于说铜材、吕材的价格，就更不用说了。尤其是进口铁矿石的价格，据说已经翻了斤头，至于说建筑用水泥等建材价格，更不必说。
按理说建筑用材料价格的涨价，应该直接导致房产价格的提高，可是，事实上是，到目前为止，其价格非但没有涨起来，而且一直都再往下滑。如果将别墅价格的增长因素扣除，我国房产价格向下滑的幅度可谓大也。以北京“珠江俊景”二手房为例，年前其每平米还在1.5万元，而到了现在已经降到1.2万左右。其中，有一套1百多平米的房产，中介的要价是每平方米1.15万元。如果能与产权人直接见面，我想1.1万元以下的价格都有可能成交。其他楼盘二手房价格，情况都差不多。
那么，房价涨不上去反而降下来的原因何在？笔者经过深入地调查发现——成本价格远远低于现实意义上的价格。比如，每平方米的地皮价格一般在2千多元，每平米建筑材料和人工成本价格与地皮价格基本相当。也就是说，在北京三环以外，每平米的实际成本只有5千元，再加上20％利润率即再加上每平米1千元的利润，其销售价格也不应该超过６千。可现在，价格在１.5 万左右。
大家或许知道，就是在美国，平均20万美圆就能购上一套160平米的房产。按1美圆折合7块人民币，每平米也就是8千多块钱。更重要的是，美国的住宅一般是别墅（一般为木质结构），有独立的停车位，还有和相对独立的花园、草地等。可是，我们中国北京、上海、深
市场上究竟到底有多少房子没有卖出？
为了深入了解，最近笔者专程去了一趟山东威海地区的乳山，被他们大肆宣传的所谓“海景房”的销售价，平均价格也不过3千元，而最低的，只有2千5百元一平米。而且还都是“精装修”。可见，笔者说每平米房产的材料价在2千多元有根据而不是杜撰出来的。我相信，北京建筑材料的价格不会比山东高到哪里。既然如此，北京、上海、深圳、广州等城市房产的价格，为什么都上了万？
据多位业内、消息灵通的人士介绍；仅仅是一个县级单位的乳山，就有180多家的房地产开发商。每家按2个楼盘计算，他们就在乳山开发出了360个小区。笔者在乳山待了三天两个晚上，基本上每个小区有十几个楼盘，有的更多。至于说拟开发、有计划开发的，那就更加地辉煌了。可以每家都有20-40个楼盘计划。据说，每天到乳山看房的大巴有数百辆，可以说基本上处于待售状态。
乳山的情况如此，难道北京的情况就好吗？否，我看好不到哪去。如果读者是北京人，不妨到西南山环外围走上一遭儿看看。仅仅从仍然没有安装空调这一点就可以晓得，其中有很多房子正处于待售阶段——比如万柳桥外面的“万年花城”。有两种可能，一种是压根就没有卖出去，一种是虽然卖出去了，但由炒房的人所购买，同样处于待售阶段。如果登上购房网，用不了多长时间便知晓。
据说，北京奥运村可供十多万人居住，奥运会后，它们也都准备销售。按5个人折合一套房子计算，就是2万套。另外，用不了几年的时间，随着一批独生子女父母的逐步减少，将会有相当一部分“二手房”房源会逐步上市。请问，一些小学为什么会合并？说明它们都已经是由独生子女生育的后代，也就是说，独生子女的父母现在都已经变成了爷爷倍儿，而在他们当中有多套房者不少。
凭什么说中国的房市可能要进入衰退？
自打美国爆发了“次贷”经济危机，就奠定了世界将步入经济衰退的金融学基础。关于何谓“次贷”经济危机，由于媒体多有阐述，这里就不再赘述。那么，何谓“主贷”经济危机？它显然是比照“次贷”经济危机而衍生出来的一个经济学新范畴，它描述的是，房地产公司由于到期还不起贷款而发生的一种经济危机。由于它主要是指房地产公司这个贷款的主体而不是还不起房贷的个体购房者，所以笔者把它称为“主贷”经济危机。笔者凭什么说中国有可能爆发“主贷”式经济危机？
因为目前的房地产开发商，尤其是中小房地产开发商，基本上都面临着资金链断裂的危险。北京有一个叫“东亚”的、紧挨着地铁4号线的房地产商，其每平米房价已经降到了9千元——预售的期房。本来，一般的期房，在一年内就应该交房的。可是，他们却把交房的时间推到了2年。他们为什么要这样做？毫无疑问，他们是想通过这种方式，解决资金链断裂的问题，是向购房者借款。
或许有人会说，我们国家，最近就要给房地产开发商们的贷款松绑了，或者说国家、政府不会看着这些开发商死去。笔者当然也观察到了这一点。但是，笔者要说的是，即便是国家为这些开发商们松了绑，难道他们就能度过目前的这场资金可能断裂的危机吗？我的判断是，对于一些中小开发商们来说，不会起到多大的作用。为什么？就因为这不是几个房地产开发商的问题，而是世界经济环境不景气造成的。就像中国股市，不会由于中国经济总体上不错而就变成“牛市”的道理一样。
大家知道，越南的房产价格已经降了一多半，全世界的房产价格都有不同程度的降低，难道中国的房地产商就可以独善其身？就算他们在短时期内得到了国家、政府的资金支持，他们能坚持多久？难道能坚持到美国“次级贷款危机”结束以后？难道能坚持到奥远村的房子销售出去以后？难道能坚持到世界石油产品的价格恢复到一年以前的程度？就算能坚持到，其经营就不发生亏损了吗？圳、广州呢？有几个住宅具有人家的环境、条件的？可是，我们每平米的价格，可比人家要高得多，请问凭的是什么？