现在只是初冬 明年楼市更艰难

来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/30 11:28:05
打印版 　 数据正一步步向人们展示，深圳楼市正步入冬天，大幅度的调整将要来到。
以6 月份数据为例，如果仅仅简单地看成交价格，很可能对深圳楼市的走向做出错误的判断：6月份深圳房价为14574元/平方米，环比上涨30.79%，与 2007年同期基本持平，似乎楼市有回暖之喜。然而，剔除6月份新增入市的别墅，6月份深圳的成交均价大致为11342元/平方米，相对于5月份 11014元/平方米的价格，处于基本持平这样一个水平。由此可见，最近3个月深圳房价基本僵持在11000-12000元/平方米（1-6月份成交价格分别为15080元/平方米、16314元/平方米、13618元/平方米、11962元/平方米、11014元/平方米、11342元/平方米）。
与成交价格相比，用成交量来判断市场将更为真实可靠。上个月深圳成交套数和成交面积分别为2905套和28.3万平方米，环比下降了38.61%和 30.29%.市场没有延续前5个月总体呈现的成交量逐步增长的趋势（1-5月份成交面积分别为26.35万、6.44万、18.97万、33.37万、 45万平方米）。
回顾2008年上半年，整个半年才销售新房132.8万平方米，按照这一销售水平预测深圳全年销量将达不到300万平方米。这一销量仅仅相当于最近几年年销量的1/3左右，由此来看，楼市的价格调整仍未到位，市场形势的严峻性可能远远超过许多开发商的估计。基于错误的估计而未能适时适当地做出调整销售策略，滞销将成为必然的结果。
调整是否因已经到位抑或仅仅还是开始仍将继续，这是一个非常值得关注的问题。部分业内人士认为，当前房价已经回归理性，价格与内在价值比较接近，但是这一判断过于主观和乐观。首先，价格是否已经回归价值是一个很复杂的问题，很难简单判断。如果一定要寻找一个尺度来测量的话，租金房价比是比较合适的。出租回报率至少要高于存款利率，按照 4%回报率来计算，一套80平方米、市值100万的房子租金，月租金至少要达到3600元（考虑一个月的空置期）。而目前相当多的片区，房租水平是低于 4%.从这一角度来看，房价还有一定的泡沫。其次，调整的必然过渡，也就是说在调整的过程会有一个阶段价格低于价值。尽管深圳房价已经从最高峰下降了百分之二三十，但是如果我们对比观察股市缩水超过一半来看，这样一个幅度还算不上深度调整。
考虑到国际国内经济形势，楼市调整很可能在未来2 -3年内完成，而2009年很有可能成为楼市最艰难时期。因为从整体经济形势来看，2009年将比2008 年的情况更不容乐观，由工资上涨带动的第二轮通胀可能高达两位数，国家反通胀的任务非常艰巨，从紧的货币政策不会有松动的可能。尽管存款准备金率已经攀升至17.5%的历史高位，不排除其继续上升的可能。
当前“房价僵持，成交量萎缩”的局面难以维持。从供给来看，已经获批预售而尚未售出的新房已经积累了450万平方米，下半年还有大量项目入市，将市场的供给量推向高峰；从需求来看，月均销量不足30万平方米，消化速度极慢，市场供需格局将进一步失衡。对于开发商来说，来自银行贷款收紧和销售速度放缓两方面作用的资金压力之大将是空前的。比较流行的说法认为，房地产已经进入了冬天。如此说来，当前阶段还只能算是初冬，刚刚经过盛夏的丰收，储备了不少粮食，开发商暂时无忧；明年却可能就是寒冬。能否捱过这个可能长达2-3年的长冬，开发商就该考虑采取怎样的过冬策略了。
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