神马文学网[实录]孙建平:明年下半年地产基本面或达政策
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/29 01:45:46
以下是文字实录：
国泰君安分析师孙建平在"第八届新财富最佳分析师高峰论坛"上做主题演讲
（摄影：雷震）
大家下午好！很高兴有这个机会跟大家汇报一下我们对明年的判断。明年地产行业的整个发展趋势的投资判断就是这个题目《延安-西柏坡》此话怎讲呢？下面跟大家分解。
第一个我们想讲的是在2010年大家很深刻的体会到地产的股票走的很纠结，这个纠结是有必然的道理的，因为地产股的投资有两条主线，一个是基本面，一个是政策面。2010年全年的看法，基本上是基本面处在一个比较好的状态，政策面是比较坏的状态，这两条主线是矛盾和冲突。所以这两个矛盾和冲突导致了地产股的纠结。
大家看得到这两根线的走势是很矛盾的走势（见PPT），如果以房价指数放在这上面的话，这两条主线的矛盾状态会更加显著。这是2010年已经发生的情况。
对于2011年的展望，政策面博弈明年还会存在，这可能会让一部分投资者比较失望。但是我们感到这两条主线的矛盾和悖论会有突破，这个突破我们理解最终的方向还是能够在基本面反映政策面的效果之后，或者说基本面有一定的向下调整之后，能够逐渐稳定，甚至在2011年某一个时间段内可以逐渐恢复性的增长。这两条主线在明年会有方向上的选择，从而会使得地产投资思路会比今年更清晰，或者说地产股的投资机会整体上应该会大于风险。
大家看的这个也是以量化的政策面指数和行业龙头公司万科的估值对照（见PPT），大家可以看得到，因为政策面的压力不断增加，或者说政策面的预期不断恶化，使得地产龙头股估值不断被压低。为什么选万科呢？因为万科2010年是完成500亿向1000的销售额突破。1000亿的销售额在2009年，或者2008年是不可思议的。但是在2010年完成了，即使完成大家可以看得到，万科的估值从2009年最高的时候26、27倍的样子，基本上被压在10-15倍之间。
这个给我们的启示，到2011年政策面的目标在基本面上有反应之后，那行业估值政策面的压力会得到一定的释放和缓解，这样的话行业就面临一个估值修复带来投资的机会。
地产股票本身，最近四五年的走势我们来看一下。2006年、2007年地产股票的走势，这个大家都有深刻的体会，2008年应该是一个集结号，2009年是一个冲锋号，只不过冲锋号没有集结号那么嘹亮。2010年可以说是没有号，但是有阶段性的集结号。那2011年怎么看呢？2011年我们大概的结论是，可能整体上也没有号，会有阶段性的冲锋号。
所以基本的结论，在2011年的上半年，甚至更长一点时间可能行业还是处在基本面的两条主线相持、博弈的阶段，这个阶段很明显，地产股票有大涨大跌的投资机会。第二个在下半年，快一点下半年，慢一点四季度，我们前面讲到了，政治面的目标得到一定程度满足以后，尤其是行业有一定条件以后，估值的修复和盈利的改善，尤其估值的修复很重要，估值修复以后会有盈利的改善，所以是双重的作用。这样的话，房地产股票是有重大的中期投资机会，这个中期投资机会我们定义是50%以上的投资空间。
可能大家会觉得我这个结论还是相对有点模糊，之所以模糊是在时间点上给的不是很明确。坦率地说，做了这么多年的地产，在一年的投资逻辑把握上我们相对还是比较准确的，但是往往在时间的判断上犯的错误也不少。
目前来说，行业维持中性评级，也是标配的建议。
在相持博弈阶段，我们还是推荐X+地产的组合，这个是2009年我们行业里面首创的股票组合方式。明年建议大家继续关注的是除了中国宝安之外，还有新湖中宝、建发股份、胜利股份、福星股份，中天城投、嘉宝集团，万业企业，冠城大通。未来它们高估值特性会带来一个向上的空间，如果我们的判断没有问题的话，可能在明年中期或者四季度，地产股本身会给它提供一个基于X线上的进攻性。所以在上半年，或者1-3季度我们推荐的还是X+地产的组合。对可能出现的阶段性投资机会，可选标的还是遵循投资思路，销售额能够不断的创历史新高，业绩能够不断得到释放，周转加快的这一类公司，还有一个支持的理由，当这个行业本身以房价为标志有一定的调整之后，在市场上面作为开发商的成本就是地价，一定会降温。只有周转快的公司能够通过销售拿到更多资金才有机会拿到地去补库存。这是阶段性投资下面我们看好加快周转的公司的依据。
标的是这几个标的：万科A、招商地产等，没有太多的高低之分。
我的报告就是这些，谢谢大家。