陈宝存：十八般兵器不见效原因是调控起点错了
地产纵横 2010-11-28 04:11:48 阅读1453 评论7 字号：大中小 订阅
陈宝存：十八般兵器不见效原因是调控起点错了
住建部副部长仇保兴在北京举行的中国城市科学研究会住房政策和市场调控研究专业委员会成立大会上说，金融危机以后，中国房地产市场波动剧烈，从量价齐升到量跌价平，再到量价齐跌，现在又回到了价平量低。
谈到房地产市场调控的难点。仇保兴分析说：
一是中国城镇化发展带来的刚性需求。日本的房地产市场泡沫是城市化率达到80%，刚性需求减少的时候，泡沫就爆了。现在中国城镇化率还不到50%，每年大约有1500万的农民进城，住房刚性需求旺盛，所以调控难度非常大。
二是民间资本投资领域过窄；
三是全球化的热钱涌动与人民币升值预期相结合；
四是房产持有环节税收制度缺失；
五是地方政府对土地财政的依赖，使得房价越高，土地价格越高。而土地价格越高，地方政府用于城市基础设施的钱就更多。
六是中国各地区之间经济发展差距十分巨大，一些沿海城市房价暴涨，与发达国家一些地区的房价并驾齐驱。而内地一些城市房地产业刚刚起步，在这种情况下，用“一刀切”的办法调控房地产市场，对全国来说很难有非常好的效果。
上述分析是比较理性的。但是还有两条是应景文章，在我看来是不准确的，那就是第四第五条。第四条是为房产税鸣锣开道，理由不充分。第五条把矛盾转嫁到地方政府，但是实际是中央政府的措施不得力。现在看来，始于03年开始的调控有多少道理？02年是否就该泡沫破灭？这个判断是值得怀疑的。但是，我们却在03年开始基于挤压泡沫的考虑，发出中央和地方法规40余部。特别是后来被否定的121房贷新政，开出了两个月就被十八号文否定。否定的十分有道理。
泡沫了很多年，引进了房价收入比和租售比指标，殊不知根本不适合我们的国情。高速增长的房价是被高速增长的收入稀释的。这种变化不承认也不行。我们房源的取得成本从几百元到一线城市最高的十几万元，这中间的过程中，不能简单平均对比。更不能以现在的一线城市商品房房价对比现在的平均收入。这种对比一点意义没有。
自有居住率既然是87.8%，我们的感觉也是这样，但是我们为什么还纠缠在基本居住需求的满足上？如果不是这么高？人们都住在哪里呢？那么，我们的商品房市场需要满足的恰恰是改善性需求。是逐渐提升的居住水平。而我们的眼睛盯在哪里？盯在保障房需求。但是，城市的改造过程中，居民的安置回迁越来越成为提升本市本区域居民居住水平以及城市基本设施提升的最好方式。这是需要高收入者买房来承担的。那么，改善型人群的购房者对于居住水平的普遍提高的贡献也就是最大的。这本是很好的过程。
那么，我们问题没找准，我们需要解决的是新进入城市的年均1500万人口的住房与保障房问题。但是，我们的所谓保障房，满足的却不是这部分根本没有户籍的人群。这也是我们矛盾越来越突出的根源。
错误的时点推出了貌似正确的土地招拍挂。但是，没有及时收储的地方土地部门，土地供应量在05、06年大幅下降。这才是07年楼价地价暴涨的根源。以我原来所在公司唐山市场为例，05年、06年连续两年土地供应是0。原定06年年底推出的三块土地临时缩减为一块，那么几十家企业只能转而抢夺唯一的一块住宅用地。天价地在所难免。
而07年的疯狂仅仅不到一年，我们开始了更严格的9.27房贷政策，也造就了08年的无限萧条，也严重缩减了土地供应，地根银根的双紧恶果在09年全年与10年表现的尤为明显。
只是，我们的政策总是在一个地方跌倒，还是在一个地方再跌倒。国十条与国五条都强调土地上市量，特别是保障房的上市量，但是我们的保障房更大量的被棚户区和旧城改造、城中村改造回迁安置居民的保障所代替。那么腾退出的土地价值也是逐渐再走高。这也是国五条之后的两个月后土地又一轮争夺的主因。我们看到的是，国五条并没有抑制住地价的上行。
事实上，由于拆迁难度在全社会对拆迁的指责中进一步加大。种房子的现象将从城市延展到农村。而我们只会迁就钉子户的行为，买单者只能是购房人群。
保障房占地越大，对于改善性需求来说成本越高，而保障房我们转入公租房建设也是很难改变的趋势。那么商品房供地的严控，面对汹涌的产权住房需求，无疑又开始了新的一轮更加严重的供求失衡。这是调控也改变不了的。
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