陈宝存：城市改造中谁来保护开发商和已拆者的利益？ - 陈宝存的日志 - 网易博客

陈宝存：城市改造中谁来保护开发商和已拆者的利益？ 

地产纵横 2010-11-25 19:09:54 阅读1418 评论9   字号：大中小 订阅

陈宝存：城市改造中谁来保护开发商和已拆者的利益？

    我们城市化进程不是单纯摊大饼、单纯扩大城市面积的进程。城市化的提速与建设水准、设计水准、规划水准的提升，旧城改造已经成为城市形象与居住水平升级的主要形式。这样，城市改造过程中对城中村、对危陋房、对原有棚户区等等旧有建筑形式的改造，也就成为必然。
    这就涉及到了国有土地上房屋征用和补偿的问题。人性化征用房屋与补偿，也是党和政府致力在做的。正在审议中的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，征收程序更加人性化。尤其是两个三分之二的规定：“因危旧房改造的需要征收房屋的，补偿方案在报县级以上地方人民政府批准前，还应当征得三分之二以上被征收人的同意。危旧房改造的补偿协议，在签约期限内签约率达到三分之二以上的，方可生效。”充分体现了房屋征用与补偿的人性化。
    即使是新的条例，也有这样的条款来保证绝大多数人的利益：“被征收人以及与房屋征收决定有关的利害关系人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法向人民法院提起行政诉讼；在行政复议、行政诉讼期间，不停止补偿决定的执行；逾期不申请行政复议也不向人民法院提起行政诉讼、又不履行的，由作出房屋征收决定的县级以上地方人民政府强制搬迁，或者依法申请人民法院强制搬迁。”
    上述条款也是不得已而为之。钉子户现象，不仅仅出现在岗厦，但是岗厦事件尤其有代表性。从2006年开始规划，岗厦改造项目截止到目前已经拆迁完成96%以上，而做钉子户的只占改造总户数的4%，钉子户漫天要价对整个城市更新改造工作十分不利。
    依法征收房屋与土地绝不是迁就钉子户，而是在补偿合理的情况下照顾绝大多数人的利益。对于钉子户的漫天要价狮子大张口，不是简单的予以满足，而是坚持依法制定的补偿安置标准，这也是为了维持土地合理价格，以控制建设成本，实现住房价格的合理化的必要条件。
    已经拆迁的居民2009年上书给市委要求尽快完成岗厦更新改造工作，目前他们在外租赁住房等待回迁，但碍于钉子户的问题，拆迁受阻，建设受阻，所以联名请市委发请愿书，要求强拆，这是4%钉子户对抗96%的其他已经拆迁户，个人应服从集体利益。
    们也遇到很多这样的案例，项目受阻于钉子户在城市改造的过程中越来越普遍。不要说我们基于改造城市，提升居住品质的住宅建设，即使是公益性的道路建设，钉子户也敢于占道7年，这就是地方政府执行部门的不作为了。对于只顾一己之私而不考虑绝大多数老百姓的钉子户们，地方政府一定要坚持采用合理补偿之下的依法执行手段。
    在城乡改造的过程中，目前存在的问题是公益事业与商业利益的改造标准大相径庭的问题。那么为了维持高速高铁基本建设工业园区建设等等建设费用的低廉，类似宜黄事件在全国广泛存在。这需要制度性的解决土地权属问题。
    但是城市改造过程中商业化的征收安置补偿条件，无疑是城市居民住房升级与致富的最好方式。这是大家都认可的征收标准和过程。那么，96%的岗厦村民签署协议之后，安置补偿标准一定是很合理的，少数人继续做钉子户就没有任何道理。
    城市的更新改造案例一般产生于城市土地一级开发的过程中，按目前的一级土地开发的要求，承担土地一级开发的建设单位一般由城市土地储备中心完成，或者通过招标方式选择市场上资金实力和开发能力较强的企业承担一级开发的任务，主要目的是合理控制土地上市的速度，以及土地价格。
    一级土地开发，我们学习的也是欧美方式。而比较典型的瑞典土地储备制度实施以来，经过多年的发展，为广大城市居民创造了高质量的居住环境，有效控制了土地价格上涨速度，并且储备了足够平衡市场的土地，对土地市场规范发展起到了有效调节作用。
    应该说我们的目前地价上涨，推动主要是成本因素，这是毋庸质疑的。我们需要普及的是土地开发知识，很多钉子户对土地价值的理解就是拍卖地价，而拍卖地价的组成不是只有拆迁安置补偿，还有城市基础设施建设，这两项占总的地价80%。比如大望京腾退拆迁，按《财经》的数据，安置补偿总额57亿元，城市基础设施配套建设50亿元，加上10亿左右的开发费用和税费，总的开发成本117亿元。土地出让价格必须在117亿元的基础上，才有土地储备的盈利。
 
    合理的价格补偿是拆迁实施必须要关注的，但同时，不鼓励钉子户的漫天要价。
    而新的《国有土地上房屋征用补偿条例》草案中，依旧保有强制征收的条款，也是为了保证拆迁工作的顺利进行。我们的立法理念，绝对不是为了鼓励钉子户的无理要求，实际我们很多人坚持的是无政府主义这是对法治的践踏。
    迁就钉子户只会加剧土地成本的上涨。这是我们都不愿看到的。