房价大跌无可能 大城市白领如何把握购房时机

　　何时买房 作者：汪标

　　（提要）经过一轮又一轮的调控，房产投资已经不再是“买到就等于赚到”那么简单了。无论是自住，还是投资，都需要把握好买点。而决定房产买点的关键因素则是由房价、收入和房贷利率构成的刚性需求购房能力。

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　　在中国，普通老百姓的投资渠道并不多，主要就是股市和楼市。从过去10年的情况看，买股票的人多数被套牢，或者承受割肉之痛；而买房产者，全都成为了赢家。靠投资房产成为百万富翁的不计其数，成为千万富翁的也为数不少，一些人甚至成为了坐拥亿万身家的富豪。

　　我们能不能因此得出结论，未来投资房产仍能获得高额的回报呢？答案并不简单。在今年出台了一系列针对房价过快上涨的政策后，关于未来房价上涨的争论更加激烈。看多者认为，房产市场历来都是越调房价越高；而看空者则认为，在成交量萎缩的情况下，开发商的资金链将出现问题，未来可能被迫降价。

　　买房需要抓住好的时机

　　我们暂且不讨论房价会涨还是会跌的问题，先来分析一下买房需要不需要选择时机的问题。按照以往的经验，似乎什么时候买房都是对的，这样的经验未来还能用吗？

　　以上海为例，从1999年到现在，房价的平均年化涨幅在14%左右，早期的时候交易费用极低，如果采用2成首付的方式买房，交易手续费和一年的贷款利息成本大约为5%左右，买入并持有1年后抛出，可获得9%（按总房价计算）左右的收益，按20%的首付资金计算，投资回报率达到45%，这也是为什么早期贷款买房的人发大财的原因。此后，随着国家对房产价格的一次次调控，流通环节的费用大幅度上升，目前买进卖出一套房产的交易总费用超过了房价的10%。首付款比例和贷款利率也有较明显的上涨，如果是购买第二套住宅，首付款比例要在50%以上，贷款利率也要上浮到基准利率的1.1倍，第三套房不能贷款。假如，房价仍能按每年14%的速度上涨，在不贷款的情况下，持有一年获利不到4%，持有两年年化收益率为8%左右；如果首付50%，按基准利率1.1倍贷款，则持有一年不赚钱，持有2年首付款的资金年化收益率为12%。显然，这样的收益率还是很让人满意的。

　　问题是未来的房价是否还能按每年14%的速度上涨？答案显然是否定的。因为即使是看多房产的人也承认，前几年的房价上涨速度是无法持续的。根据国家统计局公布的数据，今年10月国内70个城市的房价同比上涨8.6%，这样的涨幅仍被视为房价过快上涨。因此，我们有理由相信，未来房价上涨的平均速度应该低于5%，才不会导致新调控政策的出台。

　　如果房价的年涨幅平均不超过5%，即使不使用按揭贷款，也需要至少持有2年才能保本，持有3年才能获得5%的收益，年化后收益率只有1.64%。如果采取50%首付的方式投资房产，考虑到交易费用和财务成本，持有3年都无法保本。在这种情况下，投资房产并不见得是最佳的投资方式。

　　既然，未来投资房产不会获得与以前一样的暴利，是不是大家就不要投资房产了呢？我们也不能如此简单地下结论。即便是房价的年平均涨幅为5%，也不一定没有投资机会。比如有的年份房价可能不涨或小幅下跌，有的年份房价会涨得会一些。只要我们能抓住涨幅较快的年份进行房产投资，依然可以取得不错的收益。至于其他年份，我们完全可以让资金进入到其他投资市场中去。

　　刚性需求的购房能力

　　那么，怎样去寻找房价的买点呢？根据我们的研究，当刚性需求具有较强购房能力的时候，往往就是房产投资的一个好机会。换句话说，刚性需求是决定房价的最重要因素。很多人都认为，房价是被炒房者炒上去的，但如果房价炒得过高，刚性需求完全无法承受，那么谁来接盘呢？因为国内的房产投资客都是以博取差价为盈利模式的，租金收益基本可以忽略不计。没有人接盘，他们的收益又如何兑现呢？从商业房产的情况看，也能说明这一点。通常，商业房产的价格要明显高于同地段住宅的价格，但由于商业房产缺少刚性需求的买家，因此国内的商业房产的价格普遍并不高，有些甚至还低于住宅。

　　只要我们能够知道刚性需求的购房能力，就可以相对容易地发现房产投资的买点。怎么来衡量刚性需求的购房能力呢？我们设计了以下这个公式来计算刚性需求的购房能力：

　　其中，最优惠贷款利率采用的是5年以上期限的，主要是考虑大部分刚性需求的按揭贷款年限都比较长，而5～30年的房贷利率是相同的。

　　以上海为例，我们选用的房价指数是中房上海住宅指数。通过计算我们知道，从1999～2002年，上海的刚性需求购房能力都在200左右（详细的分析请见后面的文章），而这也是上海房产投资的最佳时期。也就是说，这段时间老百姓的购房能力是比较强的，之所以房价涨幅不是很大，与老百姓的认识有关。当时，敢于向银行借钱买房的人并不多，尚处于房地产市场的启蒙阶段。此后，上海房价出现了比较明显的上涨，也招致了政府第一次针对房产市场进行调控。到了2004年底，这一指标降到了152，刚性需求的购房能力有点乏力，致使2005年的房价还出现了小幅下滑。2006年底，受收入快速增长的影响，刚性需求购房能力回升到174，虽然还不是很高，但在股市大牛的带动下，房价依然出现了较大的涨幅。到2007年底，这一指标降到了122.9，刚性需求购房能力严重不足，结果是2008年上海的房产市场成交量大幅度萎缩。特别是当全球金融危机爆发后，房价出现了一波下跌走势。幸运的是，国家此时出台了刺激经济的一揽子政策，其中降低房贷利率是对房价最好的支撑。2008年底，受房贷最优惠利率大降的影响，刚性需求购房能力提升到218点，出现了一个绝佳的购房时机。本刊去年也以《房价还要涨》为题，做了一组封面文章，告诉购房者尽早入市。我们当时的理由就是刚性需求的购房能力大幅度提高了。结果，2009年上海的房价出现了超过40%的涨幅。受房价大涨影响，去年底刚性需求购房能力降低到165点，很多人都丧失了购房能力，但与2004年和2007年相比，仍然有一部分刚性需求能够买得起房，这也是为什么今年一但出现打折楼盘，就会有人抢购的情况出现。近期，受央行上调房贷利率，以及最优惠利率由7折改为85折的影响，刚性需求的购房能力进一步降低。即使考虑到居民收入增长的情况，目前的刚性需求购房能力也只有139点左右，不是一个很好的介入时点。

　　买点何时出现

　　既然现在不是购房的最佳时期，下一个买点可能会出现在什么时候呢？在构成刚性需求购房能力的3个因素中，收入的增长是比较确定的。国家多次提出要增加居民收入占GDP的比重，在GDP增幅超过8%的情况下，人均可支配收入的增幅很可能超过8%，像上海这样的城市，超过11%也很有可能。利率的上涨也是比较确定的，受CPI不断走高的影响，加息将成不可避免。如果房价保持不变，到2011年底，上海的刚性需求购房能力仍然会偏低，新的购房时点依然需要等待。

　　《理财周刊》：

　　京沪深穗购房时机何时出现

　　文前提要：根据具体计算北京、上海、广州、深圳四大一线城市的刚需购房能力指数发现，北京、上海、深圳三大城市目前均不是最佳购房时机，需要等待。广州目前仍处于合理区间，房价继续上涨的可能性较大。

　　文》本刊记者/甄爱军

　　上海：回落两成现转机

　　在计算上海刚性需求购房能力时，我们选用的指标为上海的人均可支配收入、中房上海住宅指数以及5年以上期限房贷最优惠利率。根据我们的计算，当这一指标在200点附近时，将是一个比较好的购买时点。

　　200点以上可购房

　　通过计算，我们发现上海市场的实际运行轨迹与我们计算所得到的结果具有很高的相似度。进入21世纪之后头几年，由于政府出台了系列刺激措施，如蓝印户口、契税优惠等，加之央行降息，这都对楼市起到了相当大的促进作用。

　　房价的快速上涨，但居民收入水平增速并不一致。中房指数研究院监测数据显示，上海住宅销售均价从2000年的3326元/平方米，一路涨至2004年的5761元/平方米，平均年化涨幅为14.6%。但在同时期，上海的人均可支配收入涨幅却落后于房价涨幅。根据上海统计局公布的数据显示，2000年上海人均可支配收入为11718元，2004年达到16683元，平均年化涨幅只有8.47%。

　　由于房价涨幅远大于收入涨幅，我们发现购买能力会慢慢变弱。通过计算发现，从2002年开始，购买能力指数开始下滑，2002年首次低于200的水平，为199点，2003年则萎缩至168点，2004年甚至降至152点的阶段性低点。

　　在2005年、2006年两年里，上海楼市陷入低迷状态，这跟刚性需求的暂时疲软也有一定的关系。计算结果显示，在2005年、2006年两年里，购房能力指数均低于175，2005年为168，2006年为174。这其中有几方面的原因，其一是房价尚持续上涨，如销售均价从2005年的6698元/平方米涨到2006年底的7039元/平方米，涨幅为5.1%；同时央行多次加息，5年以上期房贷优惠利率水平也从5.31%升至5.81%，因此交易量持续下降，2006年只有2615万平方米的交易量，较2005年下滑8.1%。

　　特殊因素要考虑

　　也许会有读者产生这样的疑问，2005年到2007年这两年里，城市人均可支配收入并未大幅增加，而且央行持续多次加息，尤其是在2007年连续6次加息，5年以上期房贷优惠利率达到6.66%的高位，按理说刚性需求的购买力应该削弱才是，但为何在这一年里，楼市却走牛？

　　通过对市场的分析，发现不外乎两个方面的原因。其一是股市、楼市联动。前文中分析指出，这一年里，股市进入牛市，大多数投资者获利颇丰，于是有部分资金分流进入楼市；其二就是连续两年的低迷，不少一直处于观望状态的购房者通过两年的资金积累，支付能力增加，于是开始入市买房。

　　2008年，受金融危机的影响，国内大幅度降低了房贷利率，从而提高了刚性需求的购房能力，数据显示2008年底，上海的购房能力指数达到了218点，为历史最高点，这也促成了2009年房价的大幅度上涨。统计数据显示，2009年上海住宅销售均价为12364元/平方米，与2008年的8115元/平方米相比，上涨了52.4%。涨幅之大，为近年来之最！

　　房价降两成时机再现

　　经过2009年的大涨，上海刚性需求购房能力指数降到了165点，这一指标虽然已经低于理想的200点，但并不像2007年那样，基本丧失了购房能力，因此，一旦出现降价盘，仍会引起排队抢房的现象出现。今年10月，央行宣布加息，同时银行也减少了首套房的贷款优惠幅度，原先7折的优惠变成了8.5折，导致房贷最优惠利率上升了1个百分点，这对购房能力的影响比较明显。10月份中房上海住宅指数达到4414点，若年底前房价不再上涨，全年收入增长12%，达到32299元，根据目前的最优惠房贷利率水平计算：

　　刚需购房能力指数=322986/4414/5.22%≈140。

　　从结果来看，目前显然不是最佳购房时机。因为刚性购房能力指数只有140点，距离200点的参考值还有不小的差距。也就是说，根据目前的状况，即房价出现盘整，不再上涨，而且央行也不再加息，直到年底，还不是最好的购房时机。

　　那么，最佳购房时机何时到来？则要看刚性购房能力指数何时接近200点。我们可根据几种不同的情况分别来进行测算。

　　第一种情况是靠收入的上涨来重获动力。在这种假设下，房价长期盘整不再上涨，而城市人均可支配收入保持每年12%的涨幅，同时利率水平平稳，通过计算得出，在2013年底，刚需购房能力指数会回升到196点，接近适合购房区间。也就是说，通过两到三年的资金积累，现在仍在观望的刚性需求，会随着个人资金量的增多而使得支付能力大增，从而市场重新获得活力。

　　第二种情况是通过房价的调整来寻找时机。在这种假设下，房价出现一定幅度的回调。根据中央政府的态度来看，控制房价的态度非常坚决，加之通过“限贷”、“限购”等具体措施，已限制住一部分市场需求，接下来房价回调的可能性较大。通过测算发现，如果房价指数在未来一年时间里下滑至3531点，即房价整体回落20%，那么，刚性购房能力指数可重新接近200点，也就是说，到那时，购房时机又会出现。换句话说，当市场出现20%左右跌幅的时候，就会出现新的市场买点，指望房价出现更大幅度的下降基本不可能。

　　表1 历年来上海购房能力指数表

　　年份 中房上海住宅指数 上海人均可支配收入 5年以上期房贷最优惠利率 购房能力

　　1999 1002 10932 5.58% 195.52

　　2000 1038 11718 5.58% 202.31

　　2001 1142 12883 5.58% 202.17

　　2002 1319 13250 5.04% 199.32

　　2003 1755 14867 5.04% 168.08

　　2004 2063 16683 5.31% 152.29

　　2005 2009 18645 5.51% 168.43

　　2006 2041 20668 5.81% 174.29

　　2007 2886 23623 6.66% 122.90

　　2008 2939 26690 4.16% 218.30

　　2009 4184 28838 4.16% 165.68

　　2010-10 4414 32010 5.22% 138.93

　　注：数据来源为中房上海指数办公室、上海市统计局。2010年人均可支配收入按增长11%计算。

             　北京：一年后可买房

　　如果北京的房价不再上涨，同时利率水平保持稳定态势，随着人均可支配收入的自然增长，在2012年，北京将出现新的购房时机。

　　从过往历史来看，北京2002年、2003年、2004年均为最佳不错的购房时期。在这段时期，根据计算公式，计算得出的刚需购房能力指数均在240点之上。其实就在这几年后，北京房地产市场走势强劲，不管是交易量，还是价格，均出现较大幅度的上涨。

　　230点适合买房

　　当北京的刚需购买能力指数达到230点的时候，购房时机出现。从表2中我们可以看到，从2002年到2005年，北京刚需购房能力指数连续4年都达到240点以上（如图2所示）。在这4年里，住宅交易量逐年增加，2002年为1604万平方米，2005年则达到了2823万平方米，平均年化增幅为19%。与此同时，这几年北京房价涨幅并不是很大，根据中房指数研究院提供的监测数据显示，2002年到2004年间，北京成交均价在4500～4800元/平方米之间，涨幅并不大。但另一方面，这此期间，北京人均可支配收入年增幅超过11%，处于高速增长时期。房价涨幅不大，而收入增加速度加快，这导致北京楼市在2005年迎来了一个异常火爆的时期，当年北京住宅均价达到6162元/平方米，较上年增价29.8%；成交量也达到2823万平方米的历史最高，较上年增加23.5%。由此可以看出，如果2003年前后在北京投资房产，两到三年内投资回报率可达100%，平均年化投资回报率达33%。

　　随后，北京刚需购房能力指数随着房价的不断上涨而逐渐回落，2007年达到最低的144点，这也意味着2008年北京楼市将陷入低迷。北京楼市的走势也印证了这样的判断，在2008年，北京商品住宅成交均价为11648元/平方米，与上一年相当；成交面积为1031万平方米，较上年则锐减40%。

　　而在2008年底，随着利率水平的降低，刚需购房能力指数重新超过230点，达到265点，于是2009年北京楼市再次走强，商品住宅成交均价13224元/平方米，较上年上涨13.5%；成交面积达1880万平方米，较上年增加82.3%。

　　一年后出现购房机会

　　今年以来，北京楼市价格出现盘整，价格虽然仍整体保持上涨态势，但涨幅极小。如果在未来房地产市场价格水平变化不大，而收入水平保持历年来平均涨幅，那么在一年之后，北京楼市的购房机会将重新出现。

　　中房指数研究院提供的数据显示，在今年年初以来，北京住宅指数一直在2950点附近盘整，考虑到目前政府对楼市调控力度并未放松，因此未来一段时间内房价上涨乏力。假设未来房价保持在一个相对稳定的水平，只要利率保持不变，收入水平稳定增长，虽然目前指数已经跌至190点附近，但只需一年半时间，刚需购房能力指数就会因为收入水平的上涨而重新攀上230点左右，届时，购房时机便会出现。

　　考虑到未来房价、收入和利率等都会出现变化，如北京房价下跌超过10%，收入水平会提高，而未来小幅加息的可能性也存在，在这几个因素的共同作用下，本刊估计一年后北京的刚需购房能力指数会回到230点左右。

　　表2历年来北京购房能力指数表

　　年份 中房北京住宅指数 北京人均可支配收入 5年以上期房贷最优惠利率 购房能力

　　2000 1000 10350 5.58% 185.48

　　2001 993 11578 5.58% 208.95

　　2002 1018 12464 5.04% 242.93

　　2003 1116 13883 5.04% 246.82

　　2004 1216 15639 5.31% 242.20

　　2005 1253 17653 5.51% 255.69

　　2006 1540 19978 5.81% 223.28

　　2007 2285 21989 6.66% 144.49

　　2008 2238 24725 4.16% 265.57

　　2009 2635 26738 4.16% 243.92

　　2010-10 2983 29679 5.22% 190.60

　　注：数据来源为中房指数研究院、北京市统计局。2010 年人均可支配收入按增长11%计算

              广州：仍处于买房最佳时期

　　广州楼市依然处于买房的最佳时期，计算结果显示，目前广州刚需购房能力指数还处在合理范围，也就是说，现在在广州买房还不算太晚。不过需要提醒的是，广州的能力指数因为房价的持续上涨而处于下降趋势中，如果房价继续保持上涨态势，则指数极有可能会下滑至合理区间以下，从而使得购房时机丧失。

　　300点是买房时机

　　广州楼市有些特殊。虽然广州跟北京、上海一起，并称为三大一线城市。其收入水平在这三大城市中，一直稳居第二位，略低于上海，比北京要高。但广州楼市的走势却相对比较平淡，跟北京、上海相比，近年来房价涨幅要小的多。

　　进入21世纪以来，广州的商品住宅成交均价曾高于上海，如2000年和2001年，广州均价分别高于上海均价656元/平方米、398元/平方米，但这种态势并未持续太长时间，在2002年就被上海超越，此后两者之间的差距越拉越大。

　　在2005年以前，广州房价涨幅非常小，五年间仅上涨了26.7%，平均年化涨幅约5.3%。这是因为在这几年内，广州市投放了大量土地用于房地产建设开发，供应充足，而同时市场少见投资客炒作，因此这段时间内，广州的房地产市场经历了一段少有的平稳健康发展。

　　在这段时间里，广州刚需购房能力指数一直处于上升态势，从2000年的232点上升到2004年的327点（如表3所示）。当2003年指数首次突破300点达到315点时，广州房价涨幅加大。监测数据显示，2004年广州均价为4356元/平方米，较上年上涨8.9%，相比2002年的﹣1.2%和2003年的0.1%，大有改观。当2004年达到327点之后，2005年的房价继续飞涨，达到5041元/平方米，较2004年上涨了15.7%。与此同时，这一年里广州的交易量也放大，商品住宅成交面积首次超过千万大关，为1131万平方米。

　　当房价涨幅过快，明显超过工资收入涨幅之后，而同时央行加息使得购房成本增加，让广州的刚需购房能力指数开始回落（可见图3）。经过2007年的暴涨行情之后，指数跌至201点的最低点，于是在2008年，广州楼市陷入高位盘整状态，在这一年里，房价未见上涨，交易量则出现明显萎缩。

　　依然可以积极入市

　　从计算结果来看，近期在首套房贷款优惠利率大幅度提升后，广州刚需购房能力指数仍接近300点的合理位置，表明现在购房还不算太晚。

　　为什么广州与北京、上海的走势不一致呢？其中最大的原因就是广州2009年房价涨幅并不是很大。中房指数研究院提供的数据显示，在2009年，广州均价为8988元/平方米，较2008年仅上涨了2.3%，这相对于上海的52.4%和北京的13.5%，均少得多。也正是如此，房价涨幅较小，并未透支未来的上涨空间。

　　记者注意到，自今年年初以来，广州中房住宅指数一直处于升势，如今年1月份为1835点，10月份已上升至1956点，这也从侧面反映广州的房价在近段时间里仍在上涨。由于购房能力指数依然处于高位，因此广州的房价仍有上升空间。对于打算购房的市民来说，不妨趁着政策打压房价的时期，从容地选择好合适的楼盘，尽早圆了拥有住宅的梦想。

　　表3历年来广州购房能力指数表

　　年份 中房广州住宅指数 广州人均可支配收入 5年以上期房贷最优惠利率 购房能力

　　2000 1077 13967 5.58% 232.40

　　2001 994 14694 5.58% 264.91

　　2002 944 13380 5.04% 281.09

　　2003 942 15003 5.04% 315.94

　　2004 969 16884 5.31% 327.99

　　2005 1084 18287 5.51% 306.17

　　2006 1323 19851 5.81% 258.19

　　2007 1676 22469 6.66% 201.31

　　2008 1574 25317 4.16% 386.64

　　2009 1793 27610 4.16% 370.16

　　2010.10 1956 30647 5.22% 300.16

　　注：数据来源为中房指数研究院、广州市统计局。2010 年人均可支配收入按增长11%计算

            深圳：购房需等待

　　因为深圳房价还处于上涨通道中，已偏离最佳购房区间，购房者需等待一段时日。

　　根据计算得知，目前深圳的刚需能力指数向下远离合理区间，也就是说，目前并不是购房的好时机。当然，如果未来再次加息，或者房价继续上涨，以及人均收入增幅放缓等原因，还会让买房时机来得更晚一些。

　　290为买点

　　深圳是一个比较特殊的地方。深圳为我国最早成立的一个经济特区，它的经济发展速度一度令全国其他城市侧目。这也就是为什么深圳的人均可支配收入一直处在全国前列的真正原因吧。

　　说来让人眼红，在2000年之后的几年里，当北京、上海、广州三大城市人均可支配收入还是“1字打头”的时候，深圳却已跨入“2时代”（具体见表四）。也正是因为如此，深圳房价水平起点就比这三大城市高。

　　收入高，自然能够承受更高的价位，所以在2000年前后，深圳房价就已超过5000元/平方米。可能是其时市场炒作风很弱，虽然深圳刚需对房价的承受能力很强，但并未导致房价的飞涨。在2000年到2002年的三年时间里，深圳房价仅涨了500元/平方米，年平均涨幅不到3%，上涨速度之慢，好像蜗牛爬行。但在同时，深圳的收入增长水平却并不慢，于是让刚需购房能力指数一度冲高到452点的高度（如图4所示）。

　　随后，深圳房价从2004年开始启动，每年涨幅均超过10%。而与此同时，人均可支配收入却在2005年冲高回落，于是在2007年出现最低的157点。事实也证明，在2008年，深圳商品住宅成交均价为12823元/平方米，与上年相比回落4.1%。但随后因为“救市”政策的出台，购房能力指数又回升到287点，于是在2009年，深圳房价涨至14398元/平方米，较上年上涨12.3%。

　　买房时机尚需等待

　　深圳目前已不具备购房条件。

　　通过计算得知，目前深圳刚需购房能力指数为217点，距离290点有点距离。由此可能，现在买房时机并不好。那么，深圳何时才会出现最佳购房时机呢？

　　假设房价不再上涨，而且收入水平按照此前10%的速度上涨，且利率水平不变，可以计算出在2012年，能力指数可达269，接近合理点位，可以考虑购房。由此看来，根据深圳房价目前水平，需要等待两年，才会重新出现新的最佳购房时机。

　　当然，记者注意到，近期深圳房价还处于上涨过程中，根据中房指数研究院提供的监测数据显示，截止到今年10月份，深圳住宅指数保持上涨态势，从今年1月份的2678点上升至10月份的2838点。如果这种趋势在短期内无法改变，那么将很有可能会让能力指数进一步走低，这也就意味着最佳购房时机来得更迟。

　　表4历年来深圳购房能力指数表

　　年份 中房深圳住宅指数 深圳人均可支配收入 5年以上期房贷最优惠利率 购房能力

　　2000 1112 20692 5.58% 333.34

　　2001 1069 22760 5.58% 381.44

　　2002 1115 24941 5.04% 443.65

　　2003 1137 25936 5.04% 452.43

　　2004 1185 27596 5.31% 438.55

　　2005 1245 21494 5.51% 313.33

　　2006 1858 22567 5.81% 209.00

　　2007 2316 24301 6.66% 157.54

　　2008 2236 26729 4.16% 287.36

　　2009 2629 29245 4.16% 267.40

　　2010-10 2838 32461 5.22% 219.12

　　注：数据来源为中房指数研究院、深圳市统计局。2010年人均可支配收入按同比增长11%计算。

　　文前提要：通过对141家上市房地产企业财务报表的分析，我们发现在货币资金较为充裕的情况下，当前开发商大面积降价尚难出现。不过由于带息负债的大量增加，半年后不少房地产企业会出现资金紧张，到时候市场就将见分晓。

　　大面积降价尚难现

　　 今年以来，调控政策的出台可谓是一浪高过一浪，一切的一切也在市场掀起了不小的波澜。然而对于购房者来说，他们最为关心的并非政策的猛烈程度，而是房价什么时候能够出现下跌。不过左等右等，市场出现的状况还是让许多投资者感到失望，事实上，二次调控以来，开发商“打折”、“降价”者少之又少，甚至于较今年4月时打折、降价项目还显不足。那么在现阶段，市场究竟会如何演变呢？通过对市场面各种因素的分析，我们认为在目前这个时期，开发商大面积的降价还难以出现。

　　 为什么会得出这样的结论呢？这其实是由当前房地产企业的财务状况决定的。大家都知道，对一家房地产企业来说，现金是相当重要的，它是维持企业正常运转的基础。如果现金充裕，房地产企业的资金链条畅通，其销售压力就比较小，这时他们一般不会采取降价的策略。而如果现金紧张，资金链有断裂的可能，这时企业就会考虑通过降价来加快销售回笼资金，以保证企业自身的安全。那么，当前房地产企业的现金状况究竟如何呢，我们还是要从其财务报表中寻找答案。

　　 上市公司定期都会公布季报和年报，这无疑为我们提供了非常好的数据源。在表1中，我们就列出了部分房地产上市公司2008年至今货币资金和带息负债的变动，并对141家房地产企业的总体变动情况进行了统计，希望可以从中发现其财务变动情况的蛛丝马迹。我们发现，从财务报表所反映的情况来看，当前房地产企业的货币资金仍然相当充裕。比如总体141家公司，今年三季报其货币资金总额达到了2102亿元，在这种情况下，企业显然没有降价的意愿。反之在2008年末的市场低迷期，那时候市场上降价打折相当普遍，而如果我们留意一下财务数据，2008年的财务报表显示这时141家企业的货币资金只有1033亿元，这也是当时市场能够出现降价的真正原因。

　　 1033和2102是两个完全不同的数量级，它显示了房地产企业财务状况的差距。显而易见，2008年在种种市场因素的作用下，房地产企业货币资金大幅度减少，不得不通过降价回笼资金来维持资金链的运转，从而促成了大面积的降价。而现在，由于房地产企业持有的货币资金仍在高位，大范围的降价就难以出现。对此不少业内人士认为，由于当前开发商资金仍宽裕，所以今年年底前估计不会大幅降价。一位上市地产公司老总也坦言：“成交量再次下降，调控政策又如此密集，房价可能会降一点，但不会降很多。”江南证券房地产首席研究员杜丽虹此前曾分析指出，以2009年年报财务状况估算，2010年仅有10%的地产企业会出现较大资金缺口，企业被动降价压力不大。

　　购房不能盲目 作者：汪标

　　最近6～7年，房价一直是老百姓最关注的话题，围绕房价会涨会跌到的争论也从来没有停止过。究竟房价由谁说了算，各方的观点从来就没有统一过。刚性需求购房者认为，开发商在房价上涨过程中获得了暴利，炒房者是推高房价的帮凶；而开发商则认为高地价是导致高房价的根本原因，供应不足才会导致房价上涨。

　　其次，争论房价会涨会跌的实际意义并不大，特别是对于刚性需求的购房者来说，在一个合适的时间，以一个可以承受的价格实现买房的梦想，才是最关键的。因此，我们推出了刚性需求购房能力这样一个指标，定量地告诉大家什么时间出手购房最合适。

　　从这个指标的构成来看，收入毫无疑问是占第一位的，只要收入不断提高，在房价和信贷政策相对稳定的情况下，购房能力无疑会得到较大的提升。以北京和上海这样的城市为例，目前多数购房者能够接受的价格大概在1万元/平方米左右，而市场上的新房单价大多在2万元/平方米以上，看上去难以接受。但如果几年后，收入增长1倍（十二五规划中提到要提高人民收入占GDP的比重，意味着未来老百姓的收入增长速度将加快），那时2万元/平方米的价格不就和今天1万元/平方米的价格相同了吗？因此，只要中国的经济保持增长，老百姓的收入保持增长，未来的房价仍然会有上涨的空间。同样重要的还有信贷政策，利率的调整对购房能力的增减有着巨大的作用。2009年受房贷利率大幅度降低的影响，老百姓的购房能力提高了近60%，也是导致2009年房价大涨的根本原因。而未来的加息预期很可能对购房能力起到一定的负面影响，对房价的上涨起到抑制作用。

　　对于开发商和房产投资者来说，也必须时刻关注刚性需求的购房能力，不要盲目地认为有刚性需求，房子就一定能卖出去。因为当房价远远高于刚性需求的购买力时，房产泡沫就比较厉害了，一旦没有后续接盘者，在资金链吃紧的情况下，价格向合理价位回归就成为了必然。而接最后一棒的投资者将遭受巨大的损失。

　　中国的房产市场已经走过了快速增长的萌芽阶段，正在步入稳定增长的生长阶段，未来的发展潜力依然巨大，但速度必定会降下来。买什么都涨的年代已经过去了，未来的投资需要看清楚大势，把握住市场中的机会。

　　当然，我们今天给出的公式还是相对简单的，没有把更多的因素考虑进去，比如单套房产面积的变化，首付款比例的变化等，同时也没有考虑到几个因素的权重问题，因此只能起到一定的参考作用，还无法成为真正意义上的买卖指标。读者朋友们可以根据自己的经验对公式进行修订，以得到更符合市场规律的指标，来指导自己的房产投资。

　　文前提要：房产具有更多的附加值，其市场接受程度就会更高。因此不管是开发商还是中介公司，都会竭力营造概念，甚至进行概念炒作，以期受到更多的关注。为了区分概念的真伪，购房者还需掌握一些识别技巧。

　　有了概念好卖房，开发商会这样想，房产中介也会这样想。但对购房者来说，则应该尽量避免因为伪概念而多花冤枉钱的情形。

　　不管是在新房还是二手房市场，概念营销通常会作为一种常用的手段被屡屡采用，常见的有景观概念、教育概念、交通概念等。而从宜居角度来看，配套设施完善，房产的附加值多，确实也会得到市场的广泛认可。

　　但现实问题是，由于伪概念现象的存在，少数项目为了取得更好的销售业绩，不惜生搬硬套造概念，这要求购房者具有一定的判别能力，以免在买房过程中留下遗憾。

　　伪概念依然常见

　　陈先生儿子已经两岁多，为了能让儿子能进一所名校，他得提前准备，先买好房，并提前把户口迁进去，以免日后夜长梦多。就在前段时间，他接到普陀区华师大附小附近一家中介公司打来的电话，对方称有一套师大附小的学区房可转让。

　　这家中介公司的工作人员信誓旦旦地告诉陈先生说，师大三村早已划入华师大附小范围之内，只要在这里买好房，保证能进这所小学。众所周知，华师大附小是普陀区有名的小学，很多家长都想把小孩送进这所学校就读。

　　陈先生也颇为心动，就在他准备交定金的时候，妻子提醒他先调查一下再做决定。妻子的小心谨慎并非没有道理，陈先生调查过程中了解到这样一个信息，师大三村的确已划入华师大附小学区范围之内，但却设置了相应的条件，因为只有居住在师大三村的华东师大教职工第二代子女才能进入该小学就读，其他的则属于金沙江小学地段。也就是说，像陈先生的通过买房住进来的，他们的子女就只能进入金沙江小学就读。

　　其实，这仅仅只是诸多伪概念现象中的一个案例罢了。如今的房地产业发展已进入一个产品时代，业内人士认为，要生产一个好的产品，就必须要有一个好的概念，在产品的定位和策划过程中，就要率先把概念融入到项目之中，而不是等项目建成之后，再去寻求它的卖点。

　　当然，对于有责任的开发企业来说，他们会将产品的品质、品格以及自己的道德都映射到产品上。但也不排除有些项目为了追求更高的附加值，故意牵强附会找概念进行炒作，而让购房者上当受骗。

　　如去年底，在哥本哈根召开世界气候大会之后不久，低碳经济成为共识，于是不少开发商开始采用这种概念进行炒作。其实，至于何谓“低碳”楼盘，估计连开发商自己也不甚了解。他们只是想借这个当时看起来还很时髦的概念来促进销售。而购房者买的到底是不是“低碳”楼盘，则不是他们所关心的了。

　　对此现象，有业内人士批评说，概念炒作已成为中国楼市一大特色。因为大多数开发商讲究“短平快”操作模式，因此概念炒作大行其道，不做严格、详细的市场调查，不对消费者购买心理做出准确的把握，不对自身产品做好精确的定位，幻想靠着炒作概念售出房子赢得利润，已是当前中国房地产界的一大流行病。

　　辨识伪概念有技巧

　　哪些是概念炒作？购房者有必要掌握一些基本的辨识技巧。我们将根据购房者普遍关心的问题如教育、交通、生态等方面来进行详细分析。

　　学区房：分清范围和条件

　　即使是在学校马路对面，但也有可能会因为没有划入学区范围，而无法得到就读的资格。因此购房者在购买时，如果是“急就章”式的购房，则也有可能因为户口进驻时间过短而无法就读。

　　并不是所有靠近轨道线的住宅都可称为轨道房。

　　记者了解到，凡是靠近轨道交通线路的楼盘，都会被冠以轨道房称号，但记者同时发现，有些楼盘距离虽然靠近轨道线，但离站点却有一段距离，步行要超过15分钟，这为出行带来了些许不便。

　　在海外，轨道房有“一公里效应”的说法，即以站点为中心，一公里范围内的业主会愿意采用步行的方式乘坐地铁，而如果超过这个距离，则必须依赖自行车、社区巴士或者公交车到达地铁站，这多少会让业主感到不便。也就是说，距离地铁站超过一公里的地方，轨道交通的影响力便急剧下降。一般说来，普通人步行一公里所需时间在15分钟左右，因此建议考察轨道房时，可以15分钟为标准。当然，也不是越近越好，因为考得太近，地铁发出在噪音多少对居住品质会产生影响，因此建议住宅距离地铁站步行距离以7分钟为宜。

　　景观房：越稀缺越值钱

　　所拥有的景观资源越稀缺，物业的价值也就越大。

　　记者了解到，位于北外滩的新外滩花园，是一个已建成多年的楼盘，目前出自该楼盘的二手房价有高有低。记者在某专业二手房信息网站上查阅该楼盘二手房源挂牌价信息时发现，最高挂牌单价达11万元/平方米，最低只有2.9万元/平方米。除了楼层、房型等因素之外，最主要的原因还是景观因素，如果楼盘够高、最靠近黄浦江，售价也就越高。

　　景观因素在一定程度上的确能够影响物业价值。但只有稀缺的景观资源才值钱，在上海，较为稀缺的水景资源为黄浦江、苏州河等，山景有佘山，以及具有深厚人文气息的建筑所构成的景观，如城隍庙等。当然，近年来诸多楼盘在小区内部也比较注重景观设计，这对小区居住环境的提升具有很大的作用，也使得楼盘更受购房者欢迎。

　　在此需要提醒的是，目前有一些靠近河浜，或者靠近绿地的住宅，也号称景观房，并以此为卖点，其实这只是噱头，难以得到市场的认可。

　　生态房：技术是硬指标

　　现代人注重身体健康，因为不少楼盘打出生态概念，以迎合市场需求。但专家表示，生态建筑的标准在于生态技术的应用。

　　记者发现，不少楼书上都会着重突出楼盘的生态特色。不过，由于目前并未出台相应的标准，因此到底何谓生态楼盘，也没有一个确切的说法。不过专家表示，购房者可尽量挑选那些生态技术运用得比较多的项目，如地段选择尽可能远离污染源，墙体和窗户采用新型保温隔热隔音材料，装修装饰使用新型无污染、无刺激、无公害的材料，房屋建筑尽可能减少光污染、降低噪音、污水和生活垃圾集中处理等等。同时还注重强调小区景观的配套和环境的绿化，强调居住环境的舒适性、无害化等。如果没有运用到这些技术，而只是栽几棵树，或者靠近树林，则称不上生态楼盘。

　　与之有些类似的还有智能化住宅。随着科学技术的进步，不少智能技术已为住宅开发所应用。但业内人士提醒，并非装上宽带、可视对讲机、远程抄表就实现智能化了，其实真正的智能化包括安全防范系统、信息管理系统以及信息网络系统是否已采用最新的智能化技术。

　　文前提要：敢于说话的“房产大佬”任志强日前表示，近期房价稳中有降，小幅回落可能性极大，但绝不会暴跌。他对市场的判断，就如同他的某些观点，不受购房者待见，但这并非意味着他错了。不过这一次，他还能说准吗？

　　“房价将小福回落，但大幅下跌的可能性几乎不存在，”对房价一向有信心的北京华远集团总裁任志强如是说。日前任志强来沪，主要是为了推介自己的新书《任你评说》。在中国房地产界，任志强敢于说话，人送绰号“任大炮”。借推介会之际，他在复旦大学管理学院做了一次题为《新政下中国楼市的走势》主题演讲，对楼市调控、房价走势、中国楼市的出路等诸多问题，发表了自己的观点。

　　诚然，作为开发商中的一员，任志强肯定要站在自身立场来思考这个市场，因而他的观点难免会有失公允。但我们又不得不承认，他的说法中也不乏真知灼见。因此不妨听听他这次怎么说，又说了些什么，或许会对真正认识中国房地产市场有所帮助。

　　房价无大跌可能

　　这一次，任志强似乎真的“从了”，认为房价有小幅回落的可能，不过他同时强调大跌的可能性几乎没有。

　　似乎任志强总是能够准确预测出房价的走势。在2005年前当楼市调控的时候，大多数人都认为房价会下跌，但任志强却坚决认定房价不会下跌，很多人对他的观点不以为然，不过事实证明，他当时说得真的没错。

　　任志强表示，在今年第四季度，房价可能会出现小幅回调走势，但绝对不会暴降。他表示，自今年4月份出台新“国十条”以来，加之在随后的时间里又出台了诸如“限贷”、“限购”等诸多政策，对楼市产生了巨大影响，使得交易量大幅下滑，而且价格滞涨。

　　“限贷”、“限购”、取消优惠税费等具体调控措施，让市场需求受到抑制，增加首付比例、提高二套房贷款利率等措施，同时也提高了购房门槛。通过一系列具体调控措施，部分市场需求开始观望，因而造成楼市再次陷入低迷。楼市的低迷，会引起房价回调。但由于中国楼市刚性需求依然旺盛，因此暴跌的可能性极小。

　　未来趋势向好

　　在任志强看来，中国楼市还有长达20年的黄金发展时间。他从人口结构和城镇化进程这两个方面来佐证他的观点。在他看来，2030之前，中国人口会持续增加并达到峰值，而与此同时，中国城市化进程也会持续很长一段时间。这两大因素会形成刚性需求，从而推动楼市发展。

　　从人口结构来看，中国到2030年将达到最高峰，预计为16.8亿。也就是说，只有到2030年以后，中国楼市才有可能会随着人口结构的改变而出现转变。从人口红利来看，在2020年之前，是消费能力最强的阶段。

　　近年来，中国的户均人数从3.13人减少到2.86人左右，这种变化产生的直接后果就是导致家庭的增加。据测算，这种变化会导致中国每年要新增1000万～1300万个家庭。他根据此前的人口出生高峰时段测算，在2010年和2014年事“结婚大年”，也正是刚性需求最为旺盛的年份。

　　另外，城市化进程也是导致刚性需求居高不下的一个重要因素。任志强表示，中国十二五规划中提到，每年保证0.95%的城市化比例，即1250万~1480万人口的城市化转换,这种转换也会催生新的刚性需求。

　　调控的作用有限

　　任志强不太赞同政府过于干涉市场的做法。他用了一个形象的比喻来调侃政府管得过细的做派：以前政府只管发放结婚证，但现在开始连睡觉姿势、以及是否开灯、床单的颜色都要管。

　　对于政府以价格为直接调控目标的做法，任志强对此有着不同的看法，“政府管那么多，我不知道还要市场干什么？”他说。他认为这样的调控会削弱市场机制、金融机制以及消费轮转，同时市场的供需矛盾只是后移而不会消失。

　　他认为当前的调控只是将需求暂时压抑住，就像用水把充满空气的气球摁在水中，即使摁得胳膊发酸，只要一松手，气球总会浮上来的。在他看来，政府对楼市调控只是将市场供需不平衡的矛盾后移，即便是投放一定数量的保障性住房和廉租房，也无法完全缓解供需矛盾。由此他推测，此次调控很有可能跟前几次调控之间不会有太大的区别，即调控初期房价盘整，而后房价又开始上涨，并创新高。

　　任志强注意到地方政府已经感受到来自中央政府的压力。他表示，前段时间南京某楼盘准备将售价定为1.5万元/平方米，但地方政府“建议”开盘价为1.3万元/平方米。他说：“有些官员面临被罢免的危险，所以他们不得不采取一些极端的措施，例如在中央调控政策之外，采用一些行政手段来干预市场。”

　　如何解决高房价问题，任志强给出的答案是改善现有的土地匹配制度。任志强认为，开发商只赚到该赚的部分，而更多的则是购房者赚到了。他以潘石屹在北京开发的现代城为例来进行说明。当初现代城的开盘价只有8000元/平方米，但现在二手房已经卖到了45000元/平方米，涨了5倍多。其实潘石屹并未赚到这部分利润，而是购房者。

　　他认为，土地制度问题导致住房紧张，关键是资源匹配制度不够健全。政府掌握和垄断土地资源，使得土地价格一路上涨，但对于开发商来说，花高价钱买地，肯定无法建出便宜房了。而开发商还得“背黑锅”，被社会认为是推高房价的罪魁祸首。“板子都会打在开发商的身上。”他说。

　　在他看来，如果能够把各种资源很好地进行匹配的话，使得人口较为稀少的中西部地区也具备良好的教育、医疗等资源，就可以避免人口过于集中在东部沿海城市的情形。当然，目前我国城乡二元化割裂的格局，也使得农村的资产不能变现。

　　任志强还提出，我国比较合理的住房体系是“60%至70%是市场化住房，20%至30%是市场化租赁房，5%至10%为廉租房等保障性住房”。其中，对于界定为穷人的人来说，国家应该考虑为其“居者有其所”，而不是“居者有其屋”，且“穷人应首先通过廉租房等保障性住房解决住房问题”。而任志强再次强调，商品房并不是为“穷人准备”的，因此商品房应该具有金融和投资的功能。

　　房产税出台的难度很大

　　房产税近期成为广受市场关注的热点话题。由于上海、深圳以及重庆等城市不断传出试点消息，于是人们有理由认为，房产税即将推出。但任志强却表示，房产税的推出，将会面临着诸多难题，因而难度不小。

　　在他看来，房产税在落地推广之前有几个障碍：第一，收取房产税的前提条件是住房的数量要清楚，对于每个城市居民所拥有的住房数量，可能现在还是一笔糊涂账。另外一个就是评估值。目前中国现有的评估师一共就3万多个，而要解决660个地级以上的城市，加上2600个县以上的城市的住房估值工作，至少需要30万个注册评估师。

　　正是由于房产税推出的难度如此之大，所以任志强认为这项税收政策的推出，注定不会轻松。他认为，建设部文件中之所以明确规定房产税作为试点，让一个城市先试，比如说深圳，就是要边试边改，等到合适的时候再推广到全国。试点到推广会间隔多长时间？他认为可以参照燃油税，从试点到推广大概花了17年。