房价大跌无可能 大城市白领如何把握购房时机

　　何时买房 作者：汪标

　　（提要）经过一轮又一轮的调控，房产投资已经不再是“买到就等于赚到”那么简单了。无论是自住，还是投资，都需要把握好买点。而决定房产买点的关键因素则是由房价、收入和房贷利率构成的刚性需求购房能力。

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　　在中国，普通老百姓的投资渠道并不多，主要就是股市和楼市。从过去10年的情况看，买股票的人多数被套牢，或者承受割肉之痛；而买房产者，全都成为了赢家。靠投资房产成为百万富翁的不计其数，成为千万富翁的也为数不少，一些人甚至成为了坐拥亿万身家的富豪。

　　我们能不能因此得出结论，未来投资房产仍能获得高额的回报呢？答案并不简单。在今年出台了一系列针对房价过快上涨的政策后，关于未来房价上涨的争论更加激烈。看多者认为，房产市场历来都是越调房价越高；而看空者则认为，在成交量萎缩的情况下，开发商的资金链将出现问题，未来可能被迫降价。

　　买房需要抓住好的时机

　　我们暂且不讨论房价会涨还是会跌的问题，先来分析一下买房需要不需要选择时机的问题。按照以往的经验，似乎什么时候买房都是对的，这样的经验未来还能用吗？

　　以上海为例，从1999年到现在，房价的平均年化涨幅在14%左右，早期的时候交易费用极低，如果采用2成首付的方式买房，交易手续费和一年的贷款利息成本大约为5%左右，买入并持有1年后抛出，可获得9%（按总房价计算）左右的收益，按20%的首付资金计算，投资回报率达到45%，这也是为什么早期贷款买房的人发大财的原因。此后，随着国家对房产价格的一次次调控，流通环节的费用大幅度上升，目前买进卖出一套房产的交易总费用超过了房价的10%。首付款比例和贷款利率也有较明显的上涨，如果是购买第二套住宅，首付款比例要在50%以上，贷款利率也要上浮到基准利率的1.1倍，第三套房不能贷款。假如，房价仍能按每年14%的速度上涨，在不贷款的情况下，持有一年获利不到4%，持有两年年化收益率为8%左右；如果首付50%，按基准利率1.1倍贷款，则持有一年不赚钱，持有2年首付款的资金年化收益率为12%。显然，这样的收益率还是很让人满意的。

　　问题是未来的房价是否还能按每年14%的速度上涨？答案显然是否定的。因为即使是看多房产的人也承认，前几年的房价上涨速度是无法持续的。根据国家统计局公布的数据，今年10月国内70个城市的房价同比上涨8.6%，这样的涨幅仍被视为房价过快上涨。因此，我们有理由相信，未来房价上涨的平均速度应该低于5%，才不会导致新调控政策的出台。

　　如果房价的年涨幅平均不超过5%，即使不使用按揭贷款，也需要至少持有2年才能保本，持有3年才能获得5%的收益，年化后收益率只有1.64%。如果采取50%首付的方式投资房产，考虑到交易费用和财务成本，持有3年都无法保本。在这种情况下，投资房产并不见得是最佳的投资方式。

　　既然，未来投资房产不会获得与以前一样的暴利，是不是大家就不要投资房产了呢？我们也不能如此简单地下结论。即便是房价的年平均涨幅为5%，也不一定没有投资机会。比如有的年份房价可能不涨或小幅下跌，有的年份房价会涨得会一些。只要我们能抓住涨幅较快的年份进行房产投资，依然可以取得不错的收益。至于其他年份，我们完全可以让资金进入到其他投资市场中去。

　　刚性需求的购房能力

　　那么，怎样去寻找房价的买点呢？根据我们的研究，当刚性需求具有较强购房能力的时候，往往就是房产投资的一个好机会。换句话说，刚性需求是决定房价的最重要因素。很多人都认为，房价是被炒房者炒上去的，但如果房价炒得过高，刚性需求完全无法承受，那么谁来接盘呢？因为国内的房产投资客都是以博取差价为盈利模式的，租金收益基本可以忽略不计。没有人接盘，他们的收益又如何兑现呢？从商业房产的情况看，也能说明这一点。通常，商业房产的价格要明显高于同地段住宅的价格，但由于商业房产缺少刚性需求的买家，因此国内的商业房产的价格普遍并不高，有些甚至还低于住宅。

　　只要我们能够知道刚性需求的购房能力，就可以相对容易地发现房产投资的买点。怎么来衡量刚性需求的购房能力呢？我们设计了以下这个公式来计算刚性需求的购房能力：

　　其中，最优惠贷款利率采用的是5年以上期限的，主要是考虑大部分刚性需求的按揭贷款年限都比较长，而5～30年的房贷利率是相同的。

　　以上海为例，我们选用的房价指数是中房上海住宅指数。通过计算我们知道，从1999～2002年，上海的刚性需求购房能力都在200左右（详细的分析请见后面的文章），而这也是上海房产投资的最佳时期。也就是说，这段时间老百姓的购房能力是比较强的，之所以房价涨幅不是很大，与老百姓的认识有关。当时，敢于向银行借钱买房的人并不多，尚处于房地产市场的启蒙阶段。此后，上海房价出现了比较明显的上涨，也招致了政府第一次针对房产市场进行调控。到了2004年底，这一指标降到了152，刚性需求的购房能力有点乏力，致使2005年的房价还出现了小幅下滑。2006年底，受收入快速增长的影响，刚性需求购房能力回升到174，虽然还不是很高，但在股市大牛的带动下，房价依然出现了较大的涨幅。到2007年底，这一指标降到了122.9，刚性需求购房能力严重不足，结果是2008年上海的房产市场成交量大幅度萎缩。特别是当全球金融危机爆发后，房价出现了一波下跌走势。幸运的是，国家此时出台了刺激经济的一揽子政策，其中降低房贷利率是对房价最好的支撑。2008年底，受房贷最优惠利率大降的影响，刚性需求购房能力提升到218点，出现了一个绝佳的购房时机。本刊去年也以《房价还要涨》为题，做了一组封面文章，告诉购房者尽早入市。我们当时的理由就是刚性需求的购房能力大幅度提高了。结果，2009年上海的房价出现了超过40%的涨幅。受房价大涨影响，去年底刚性需求购房能力降低到165点，很多人都丧失了购房能力，但与2004年和2007年相比，仍然有一部分刚性需求能够买得起房，这也是为什么今年一但出现打折楼盘，就会有人抢购的情况出现。近期，受央行上调房贷利率，以及最优惠利率由7折改为85折的影响，刚性需求的购房能力进一步降低。即使考虑到居民收入增长的情况，目前的刚性需求购房能力也只有139点左右，不是一个很好的介入时点。

　　买点何时出现

　　既然现在不是购房的最佳时期，下一个买点可能会出现在什么时候呢？在构成刚性需求购房能力的3个因素中，收入的增长是比较确定的。国家多次提出要增加居民收入占GDP的比重，在GDP增幅超过8%的情况下，人均可支配收入的增幅很可能超过8%，像上海这样的城市，超过11%也很有可能。利率的上涨也是比较确定的，受CPI不断走高的影响，加息将成不可避免。如果房价保持不变，到2011年底，上海的刚性需求购房能力仍然会偏低，新的购房时点依然需要等待。

　　当然，如果出现房价下跌的情况，购房的时机会更早出现。从目前的情况看，开发商手中仍握有相当大数量的现金，大面积降价销售的情况暂时不会出现。但由于开发商的资金链已经比一年前紧了不少，一旦未来半年销售不畅的话，房价有可能出现比较明显下跌。当然，我们也不要指望出现太大的降幅，30%、50%的降幅是根本不可能的。在利率不出现大的上涨，开发商降价20%，将让刚性需求购房能力回升到180以上，新的购房买点又将出现。根据开发商的资金情况推算，出现上述情况的时间很可能在2011年下半年到2012年上半年。购房者应密切关注收入、房价和利率的变动情况，及时捕捉住购房的最佳时机。