华远总裁任志强：房价稳中降 大跌无可能

　　敢于说话的“房产大佬”任志强日前表示，近期房价稳中有降，小幅回落可能性极大，但绝不会暴跌。他对市场的判断，就如同他的某些观点，不受购房者待见，但这并非意味着他错了。不过这一次，他还能说准吗？

　　“房价将小福回落，但大幅下跌的可能性几乎不存在，”对房价一向有信心的北京华远集团总裁任志强如是说。日前任志强来沪，主要是为了推介自己的新书《任你评说》。在中国房地产界，任志强敢于说话，人送绰号“任大炮”。借推介会之际，他在复旦大学管理学院做了一次题为《新政下中国楼市的走势》主题演讲，对楼市调控、房价走势、中国楼市的出路等诸多问题，发表了自己的观点。

　　诚然，作为开发商中的一员，任志强肯定要站在自身立场来思考这个市场，因而他的观点难免会有失公允。但我们又不得不承认，他的说法中也不乏真知灼见。因此不妨听听他这次怎么说，又说了些什么，或许会对真正认识中国房地产市场有所帮助。

　　房价无大跌可能

　　这一次，任志强似乎真的“从了”，认为房价有小幅回落的可能，不过他同时强调大跌的可能性几乎没有。

　　似乎任志强总是能够准确预测出房价的走势。在2005年前当楼市调控的时候，大多数人都认为房价会下跌，但任志强却坚决认定房价不会下跌，很多人对他的观点不以为然，不过事实证明，他当时说得真的没错。

　　任志强表示，在今年第四季度，房价可能会出现小幅回调走势，但绝对不会暴降。他表示，自今年4月份出台新“国十条”以来，加之在随后的时间里又出台了诸如“限贷”、“限购”等诸多政策，对楼市产生了巨大影响，使得交易量大幅下滑，而且价格滞涨。

　　“限贷”、“限购”、取消优惠税费等具体调控措施，让市场需求受到抑制，增加首付比例、提高二套房贷款利率等措施，同时也提高了购房门槛。通过一系列具体调控措施，部分市场需求开始观望，因而造成楼市再次陷入低迷。楼市的低迷，会引起房价回调。但由于中国楼市刚性需求依然旺盛，因此暴跌的可能性极小。

　　未来趋势向好

　　在任志强看来，中国楼市还有长达20年的黄金(1364.20,6.40,0.47%)发展时间。他从人口结构和城镇化进程这两个方面来佐证他的观点。在他看来，2030之前，中国人口会持续增加并达到峰值，而与此同时，中国城市化进程也会持续很长一段时间。这两大因素会形成刚性需求，从而推动楼市发展。

　　从人口结构来看，中国到2030年将达到最高峰，预计为16.8亿。也就是说，只有到2030年以后，中国楼市才有可能会随着人口结构的改变而出现转变。从人口红利来看，在2020年之前，是消费能力最强的阶段。

　　近年来，中国的户均人数从3.13人减少到2.86人左右，这种变化产生的直接后果就是导致家庭的增加。据测算，这种变化会导致中国每年要新增1000万~1300万个家庭。他根据此前的人口出生高峰时段测算，在2010年和2014年事“结婚大年”，也正是刚性需求最为旺盛的年份。

　　另外，城市化进程也是导致刚性需求居高不下的一个重要因素。任志强表示，中国十二五规划中提到，每年保证0.95%的城市化比例，即1250万~1480万人口的城市化转换，这种转换也会催生新的刚性需求。

　　调控的作用有限

　　任志强不太赞同政府过于干涉市场的做法。他用了一个形象的比喻来调侃政府管得过细的做派：以前政府只管发放结婚证，但现在开始连睡觉姿势、以及是否开灯、床单的颜色都要管。

　　对于政府以价格为直接调控目标的做法，任志强对此有着不同的看法，“政府管那么多，我不知道还要市场干什么？”他说。他认为这样的调控会削弱市场机制、金融机制以及消费轮转，同时市场的供需矛盾只是后移而不会消失。

　　他认为当前的调控只是将需求暂时压抑住，就像用水把充满空气的气球摁在水中，即使摁得胳膊发酸，只要一松手，气球总会浮上来的。在他看来，政府对楼市调控只是将市场供需不平衡的矛盾后移，即便是投放一定数量的保障性住房和廉租房，也无法完全缓解供需矛盾。由此他推测，此次调控很有可能跟前几次调控之间不会有太大的区别，即调控初期房价盘整，而后房价又开始上涨，并创新高。

　　任志强注意到地方政府已经感受到来自中央政府的压力。他表示，前段时间南京某楼盘准备将售价定为1.5万元/平方米，但地方政府“建议”开盘价为1.3万元/平方米。他说：“有些官员面临被罢免的危险，所以他们不得不采取一些极端的措施，例如在中央调控政策之外，采用一些行政手段来干预市场。”

　　目前我国每年商品房建设面积为5亿~6亿平方米，按照这样的建设速度，在2020年显然无法达到之前设定的目标，人均住房面积35平方米及总的建筑面积350亿平方米的总体规划目标，如果持续采用现在的打压措施对楼市进行调控，那么就导致住房问题在未来很长的时间成为无解的难题。

　　如何解决高房价问题

　　如何解决高房价问题，任志强给出的答案是改善现有的土地匹配制度。任志强认为，开发商只赚到该赚的部分，而更多的则是购房者赚到了。他以潘石屹在北京开发的现代城为例来进行说明。当初现代城的开盘价只有8000元/平方米，但现在二手房已经卖到了45000元/平方米，涨了5倍多。其实潘石屹并未赚到这部分利润，而是购房者。

　　他认为，土地制度问题导致住房紧张，关键是资源匹配制度不够健全。政府掌握和垄断土地资源，使得土地价格一路上涨，但对于开发商来说，花高价钱买地，肯定无法建出便宜房了。而开发商还得“背黑锅”，被社会认为是推高房价的罪魁祸首。“板子都会打在开发商的身上。”他说。

　　在他看来，如果能够把各种资源很好地进行匹配的话，使得人口较为稀少的中西部地区也具备良好的教育、医疗等资源，就可以避免人口过于集中在东部沿海城市的情形。当然，目前我国城乡二元化割裂的格局，也使得农村的资产不能变现。

　　任志强还提出，我国比较合理的住房体系是“60%至70%是市场化住房，20%至30%是市场化租赁房，5%至10%为廉租房等保障性住房”。其中，对于界定为穷人的人来说，国家应该考虑为其“居者有其所”，而不是“居者有其屋”，且“穷人应首先通过廉租房等保障性住房解决住房问题”。而任志强再次强调，商品房并不是为“穷人准备”的，因此商品房应该具有金融和投资的功能。

　　房产税出台的难度很大

　　房产税近期成为广受市场关注的热点话题。由于上海、深圳以及重庆等城市不断传出试点消息，于是人们有理由认为，房产税即将推出。但任志强却表示，房产税的推出，将会面临着诸多难题，因而难度不小。

　　在他看来，房产税在落地推广之前有几个障碍：第一，收取房产税的前提条件是住房的数量要清楚，对于每个城市居民所拥有的住房数量，可能现在还是一笔糊涂账。另外一个就是评估值。目前中国现有的评估师一共就3万多个，而要解决660个地级以上的城市，加上2600个县以上的城市的住房估值工作，至少需要30万个注册评估师。

　　正是由于房产税推出的难度如此之大，所以任志强认为这项税收政策的推出，注定不会轻松。他认为，建设部文件中之所以明确规定房产税作为试点，让一个城市先试，比如说深圳，就是要边试边改，等到合适的时候再推广到全国。试点到推广会间隔多长时间？他认为可以参照燃油税，从试点到推广大概花了17年。