郎咸平：虚拟资金是造成各地房价上升的主因

来源：郎咸平中文网    时间：2008-1-15    『繁體中文』
20年来，中国的城市面貌、中国人的生活起居都发生了深刻变化。中国房地产业更是几经沉浮，在荆棘满途中前行，并寻求和谐稳健的成长之道。
铭记历史、创想未来。2007-2008中国房地产年会将以“中国房地产20年”为主题，举办一系列纪念活动，在一种大历史的视野下，结合中国改革开放事业和房地产业的现状，从中获得一种创新的力量！焦点房地产网现场图文直播2008年1月12日年会主题演讲和论坛，敬请关注。
时间：2008年1月12日下午9：30—17：30
地点：北京万豪酒店大宴会厅(华贸中心)
【郎咸平】各位现场来宾，大家上午好！今天很高兴有这样的机会和各位谈谈房地产的本质问题，今天一到现场，就碰到了海尔地产的老总，像海尔都已经转向房地产了，当然了很多人跟我聊天说我们的房地产即将成为各个城市的支柱产业，那么多大型企业，包括海尔，甚至你们所熟悉的家电行业等等都相应进入房地产行业，你说这是一个可喜的现象还是一个可悲的现象呢？我们尤其是在去年中央经济工作会议之后，中国政府提出来一系列的宏观调控政策，如何解读这些现象？
我今天半个小时到40分钟的演讲，我只想跟各位谈一谈你看到这一些现象的本质是什么？或者讲什么是它真正的灵魂？那么经济工作会议提出一个很深刻的观点，那就是要由过去的适度紧缩变成紧缩，当然其目的是预防更进一步的通货膨胀等等，当然这个细节我在这就不做讨论了，大家有兴趣的话可以上网看看中央经济工作会议的实质内容。
在这我必须要表达我的观点，宏观调控本身的思想是正确的，这一点是毋庸置疑的。当然问题在这，那就是宏观调控的路径选择是什么？而且这个房价高涨现象以及像海尔等等的电器行业相应进入房地产行业，它的推动力是什么？那么我觉得这个更值得我们思考。对于房地产而言，我们可以从市场化的扭曲来做一个开端，我们改革开放这么多年，我们有没有做到真正的市场化？那么我想告诉各位，以房地产而言，在供给面上它是市场化严重不足，而需求面呢是市场化严重过度这么一个行业。当然我曾经在别的场合谈到过这个议题，大家如果有兴趣可以看看我这方面的发言，今天就不过多讲了。利用3分钟的时间，我把过去的一些发言进行一个总结。
大家想想，房地产的供给面是怎么回事？基本上就是市场化严重不足的供给面，举个例子来讲，真正影响房价的有三大要素。第一大要素就是两大核心资源，包括土地开发权以及银行信贷权，这两个要素牵扯到了甚多的寻租行为，提高了构建成本，第二个要素就是房地产的寻租，从开工、完工销售每个环节都有寻租的迹象，第三个要素就是地方政府卖地的心态，卖地的地价之高，甚至超过全世界你可以想象到的各种经济指标，包括石油、重金属、期货，而且这个价格基本上是只涨不跌，种种因素加在一起，使得地产供给面大幅上升，我们就以第三项公开竞价土地为例，比如万科在福州飙了一块地，可以说是天价，原来福州的房价是6、7千元一平米，万科拍下来之后一平方米地价就要7千元。这个就和我们所谓的政府行为挂钩，包括土地竞价制度都和政府行为挂钩，基本上地产供给面就是由政府参与的，而市场化不足的供给面。
问题在这，最近这一年来，从南至深圳，北到北京，各地房价大幅飙涨，为什么有人买得起？这个现象就可以从海尔现象得到解释，这也就是我今天演讲的主题。
谈到海尔现象之前，我想谈一谈到底是什么力量飙高了房地产的价格，那就从地产的需求面来谈。按照我个人的研究结果显示，地产的需求面购物资金来源有四项，第一项购物资金是我们忽略的，同时也可以解决海尔康佳现象，那就是2007年左右，从06年开始一直延续到08年，那就是中国企业家的投资环境极速恶化，由于投资环境极速恶化，企业家把应该投资而不投资的钱汇集起来形成虚拟资金，打入楼市，这个资金是最庞大的资金，也是造成各地房价上升的主因。
如何解释海尔现象？我会把这个作为一个主题。第二笔资金就是贪污款，这笔款不会消失，它依然会打入地产市场。第三笔资金是国际热钱。第四笔资金是老百姓的储蓄款，我们目前可以这样讲百分之百的宏观调控政策针对于消费者的政策，都是针对第三、第四项，比如说外籍人士不得在北京购屋，这就是针对国际热钱，比如说第二套房子有什么限制，那是针对第四项老百姓的储蓄款。
我的观点是什么？今天真正推动我国地产奇怪现象的不是第三笔资金热钱，也不是第四笔资金老百姓的储备款，实际上这两笔资金并不是那么重要，以第三项国际热钱为例，在深圳地区10月-11月的调研结果显示，就是外来资金占的比重是7%左右，9%的资金还是内地资金，但是宏观调控的目标基本上是针对第三项和第四项资金，其中我认为最重要的一项，也是我们所忽略的虚拟资金的最大来源就是企业家投资恶化，不想做企业了，这笔钱怎么办呢？被挤压出来，进入楼市、进入股市，进入股市和进入楼市的资金是雷同的。
问题就是围合我国的投资商环境在这两年之内为什么会迅速恶化呢？下面所讲的题目就是我第一次提出来的新观念，这个观念可以解释很多你们看起来很奇怪的现象。那就是今天的中国经济已经从过去的农耕时代进入到工商链条时代，你谈房地产已经不能从房地产来谈房地产，因为中国经济的各个环节可以说是环环相扣。你要真正了解地产泡沫的成因以及海尔现象，你就必须要找出这一切问题的本质灵魂。
我的观点是这两年开始一个很明显的现象发生了，那就是驱动这一切现象的本质是我国经济在经历国际化的冲击之后，已经从过去的简单的产品竞争年代进入到了前所未有的产业链的竞争。那么这个产业链的竞争是怎么回事？为了清楚表达我的观点我就想用玩具为例，玩具在前一阵子闹得很大，美国政府对我们不断地制裁。按照美国商务部所公布的数据，我国企业制造芭比娃娃的价值是一块美金，最后在美国的沃尔玛卖出去的价格是9.99美金，接近10块美金，从一开始的制造到终端的零售整个价值的创造是接近十块美金，可是我们中国制造业它只创造了一美元的价值，其他的价值怎么创造的呢？我念给各位听，包括产品设计、原料采购、仓储运输、定单处理、批发以及零售，整条大物流的产业链基本上操控在欧美各国的手中。而这个所谓的软性的大物流概念从产品设计开始一直到零售，对于芭比娃娃而言，它创造了9元钱左右的价值。
我们可不可以这样理解？在整个产业链的分工当中，我们中国是被分到了价值最低的制造业，制造业为什么会放在中国？因为制造业的本质基本上就是破坏环境、浪费资源、剥削劳工，放在中国，其他能够创造价值的部分，我们以美国为例，放在美国，这个比例是多少呢？以芭比娃娃为例是9倍，我们可不可以这样理解？当我们内地的制造业创造出100元的价值之后，美国透过这种大物流的软环节，就自动地创造出900元的价值，你创造出1千元的价值，美国就创造出9千元的价值，这就是为什么在世界上穷国越穷，富国越富，因为你所掌握的产业链的本质不一样了，这就是我们所谓的产业链的竞争时代。
对于中国企业而言，产业链的竞争是极其残酷的，因为我们的定位就是价值最低的制造业。那么这种国际分工的定位，将给我国的企业造成进一步的打击。大家想一想，我以电脑的OEM和ODM为例，我们做电脑代工看起来风风火火，但是我告诉你你做电脑代工价值创造也是最低的，真正的价值来源、利润来源是哪里呢？不然就是你做上游的原材料研发，不然就掌握下游的品牌和销售渠道，可是我可以清楚地告诉你，以电脑代工为例，你代工你向哪个工厂进原料都受到品牌的控制，你下游的销售也受到品牌的控制，你想进入上游的原材料研发或者下游的市场的控制，你是极其的艰难，而是也是我们很多电脑代工业往下走走不下去的原因，因为真正有价值的产业链基本上是掌控在欧美各国的手中。
我讲到这，想反问大家一个问题，在座的各位来宾有多少认为我们中国是制造业大国的请举手？如果现在你还认为我们是制造业大国的话，你把欧美看得太简单了，真正的制造业大国以价值为论应该是美国，他们掌握着制造业最重要的部分就是软性的大物流。这种现象在中国造成莫大的冲击，各位来宾知不知道，为什么我们的大学生找不到事？我们的媒体做了很多的讨论，专家学者也做了很多的讨论，那么我认为这个讨论方向是不对的，大家很简单地认为我们的大学生专业不对口，我相信是一个主流的思想。我可以清楚地告诉各位，大学教育的本身目的就是专业不对口，因为大学教育是通才教育，不是专一教育，所以我们大多数的大学教育都是专业不对口。为什么美国、欧洲甚至香港的学生找事这么容易，而我们的内地大学生为什么找事如此之艰难呢？这个只有从郎教授理论才能够知道，那就是我们所掌握的产业链是价值最低的制造业，大家想想制造业的本质是什么？我们有很多的制造业，比如说以东莞为例，从董事长到门口的保安，可能一个大学生都没有，因为生产一个运动鞋需要大学生吗？都是工人就可以。哪个环节需要大学生？我清楚地告诉各位，除了制造业以外的其他大物流都需要大学生。那就是欧美所掌控的产品设计、原料采购、仓储运输、定单处理、批发经营以及零售，这整个系列是需要大学生的，而你不掌控。
那么我们掌控了什么？我们掌控了价值最低最不需要大学生的制造业部门，这也就是我们为什么教改之后，大专院校合并、扩招，而结果是大学生找不到事，因为我们的产业结构是制造业，我们的大学教育走得太快，这种失衡造成了大学生找不到事的现状。但是我告诉各位，这种产业链的定位，同时造就了我们目前的楼市泡沫现象甚至海尔现象。最近进入房地产市场的，按照你们房地产报的估计，已经不是海尔的问题了，刚跟单总聊了一下天，他说过康佳、海信、长虹都跃跃欲试，这海尔并不是一个特例，各位想一下是为什么？而且各位如果还记得我前面的讲话，那就是购买房地产的原因是什么，因为投资商环境的恶化，企业家不想做企业了，他把资金汇集起来去炒楼、炒股，而且也是这一批企业家觉得做实业没劲了，觉得做家电没有什么意思，干脆做开发商算了。
因此一个现象出来了，我们整个中国制造业，由于你创造的价值太低、利润太低，我怀疑07年的净利润是负的，以制造业、玩具业为例，平均的净利润是2%-3%，我相信在07年会在0%，甚至有负的可能，因为你掌握的是产业链当中价值最低的一部分，你破坏环境、浪费资源、剥削劳工，你贡献的价值都由欧美人士所掌握，那就是1：9的比例。你经营如此之艰难，你怎么办？同时造就了今天的楼市，也就是说当我们制造业的企业觉得做不下去的时候，他的行为是表现在两方面。第一个方面，在房地产的需求方面，它把应该投资而不投资的钱汇集成虚拟资金打到楼市，炒股、炒楼，对供给面而言，很多做制造业的企业家觉得没劲儿了，干不下去了，不好干。干吗呢？转成海尔现象，做房地产去了。所以你千万不要简单地认为房地产能够带动中国经济的发展，我告诉你，我们中国已经进入了前面所谓的产业链竞争的时代，这种楼市泡沫配合上海尔现象，它所显示的本质意义那就是在国际产业链分工的这一块，我们中国的定位是逐渐地恶化。
如果各位听懂这些理论的话，你再回头看一看，我们07年年底中央经济工作会议的宏观调控思维，我前面已经做了表态，我个人非常赞同对房地产行业的监管，甚至对于房地产行业的调控，那么为什么这么多年宏观调控的政策对于房地产的影响不大？这个问题不是一个简单的政策对不对的问题，而是什么？而是当你进入了2007年、2008年之后，整个中国经济已经是一个以产业链为主导的系统，而不是简单的房地产，股市、楼市的问题，没有这么简单。所有的经济问题而不能简单地头痛医头，脚痛医脚，我认为要进行整个系统的本质优化，才能解决这些问题，我们的这个系统出现了什么毛病？知道毛病才知道如何优化。这个系统的问题就在于我们在国际产业链的分工当中，我们的定位是定位错误，定位在价值最低的制造业，那么这个制造业利润奇低，07年下半年的所谓经济工作会议又进一步强化了宏观调控的力度，提高银行利率，提高银行存款准备金率，各位知道对于我前面讲的产业链分工会有什么冲击吗？
我最近做了很多的实际调研，我给各位一个数据，我在河南和当地几个大型企业做了深度的访谈，我是做演讲是顺便谈的，当地大型企业营运资金被抽紧达到一半，甚至有的达到三分之二。各位想想，如果这种现象是一个全面的现象，宏观调控会给我国制造业定位的这么一个产业链雪上加霜，你会使得民营企业的经营或者部分国企的经营越来越困难。越困难的下一步是什么？从地产的需求面而言，更多的资金会打入股市、打入楼市，这也揭示了为什么上无宏调，下午股市大涨的理论，除了我的理论别的理论无法解释的，而且07年都是这样的，那就是红调进一步打击了制造业的定位，也就是说你使得他的投资商环境更为困难，他怎么做呢？他就更不想干了，挤压出更多的虚拟资金进入股市，这就是为什么上午宏调，下午估价大涨的原因。而且你看我们07年的股指涨幅接近90%左右，你们赚钱的有到90%的吗？我看没有啊，我看你们的面相就知道，不亏就不错了。为什么股指大涨，你却不赚钱呢？因为当时你没有买大盘股，你买的是二线蓝筹，你只要买的二线蓝筹，你涨不了，你知道为什么股市有二八现象吗？一样产业的定位。我们今天的经济已经走入了二元经济，和政府有关部门是过热的，不然产业链的低端是过冷的，这就是中国今天的二元经济环境。二元的经济环境怎么造成的？是以地方政府所运用的GDP理念造成的，其他的制造业和产业链低端的部门基本上是过冷的，中国绝对不是我们大家所认为的经济过热，我绝对不赞同，中国也不是过冷，今天的中国是同时过热同时过冷，而过热的部门基本上都和建设有关，包括以去年为例，包括钢铁、水泥、地产、形象工程、政绩工程、股市、大型国企，这些过热的部门是20%-30%，其他70%-80%，过冷，而过冷的原因是处在制造业的最低端，过热的原因是地方政府推动建设所导致的。
各位想象，以我的理论而言，过热的原因是地方政府推动建设所导致的，大家想想这些过热的部门过热的原因是二元经济的必然反应，可能你们一下理解了，大家要学习，下一步我们怎么看二元经济？这个二元经济它的定位就是一个过热加上过冷，而我们所取样的标准，为什么判定经济是过热呢？因为我们取样的标准基本上来自于过热的经济，尤其是楼市、股市、通货膨胀，过冷的部门目前是我们所忽略的，而过冷部门所产生的现象就是你所看到的地产需求面大量企业家的资金进入楼市，地产供给面呢，大量制造业转换成海尔现象，而这种会造成什么现象？那就是过冷部门的资金产生逆流转的现象，从过冷部门转到过热的部门，不但资金转过去，供给面也转过去，而下一步过冷的部门更冷，过热的部门更热，虚拟资金现象以及海尔现象就充分证明了过冷部门资金逆流转的现象，转移到过热部门。只要利率越高，银行更缩紧银根，这种逆流转现象就更强，企业家更不想干了，会表现出更多的虚拟资金打入楼市、打入股市，会表现出更多的企业去从事地产开发。
这就是2007年年底中央经济工作会议对于地产界的冲击，所以各位来宾，你们所看到的现象包括泡沫，包括海尔等等的，你不要单纯地从表面现象来解读我国的经济。我再重复一下我的观点，今天中国的经济已经从过去的农耕社会走入了工商链条社会，所有的行业都是息息相关、环环相扣的，而这个息息相关、环环相扣的本质就是产业链竞争的必然结果，而我国在产业链的竞争格局当中就是被定位在最差的制造业环节，这一切表面现象的来源是投资营商环境恶化，而其来源是产业链竞争的失力，或者说产业链竞争的定位错误，这才是我对于房地产市场的解读。
我相信在座各位来宾对听到我说产业链的问题，可能跟我一样都会忧心忡忡的，如果我们的产业链地位不改变，资金逆流转的现象就难以控制。而资金逆流转现象难以控制，就会产生你所看到目前的现状。所以我认为，一个所谓的正确的宏观调控它的必要性是极高的，而一个正确的宏观调控应该要根据不同行业是否过热、是否过冷分别调控，最忌讳一刀切。各位都读过宏观经济学吧，宏观经济学里面有谈到提高利率、银行准备金率的故事吧，为什么美国、欧洲、日本的宏观调控都有效，为什么中国的宏观调控这么艰难？那么在演讲的最后，我要告诉各位，读书要读彻底，我们读书通常读得都不彻底的，美国的宏观调控、金融调控所以成功，它有一个前提、潜台词。各位知道是什么吗？我们的教授都不一定会教的，它的潜台词是宏观调控、金融调控要成功，只有一个条件，那就是你的经济必须是一元经济，必须是同时过热或者同时过冷，宏调才有效用，如果是二元经济，像中国一样呢，宏调效果会大大落后，越宏调越促使资金逆流转现象，这就是宏调在2007年发现情况更严峻，原因就是会造成资金逆流转的现象。
最后，我占用各位两分钟的时间，把我今天的演讲做一个非常清楚的总结。第一，我们首先来谈一谈宏调的目的是不是对的？在这些方面，我非常肯定政府的宏调思想，我个人也坚决地主张，要进行宏调。但是对于一个学者而言，我认为今天的宏调和过去不一样，因为今天的中国已经从过去的农耕时代进入了工商链条时代，而这个工商链条时代的特色就是环环相扣，你要解决地产的问题必须要跳出地产部门才能解决，怎么解决呢？首先就要解决这个系统，要优化这个系统，那么这个系统出了什么问题？这个系统的问题就是投资营商环境的恶化，而投资营商环境恶化的原因是什么？是在国际产业链竞争当中，我国的产业大部分被定位在价值最低的制造业，而由于宏观调控的种种政策，使它的环境更加恶化，形成了二元经济。那么在这个时刻，你进行宏调是危险的，因为你会进一步地打击了已经恶化的产业链竞争的定位，或者说进一步打击了已经恶化的投资营销环境。
所以在最后，我要用一个重要的中医知识来给各位做一个建议，今年中国的经济问题就是肝炎，这个中文是很漂亮的语言，什么肝炎，这个炎是火上加火，就是火太旺了，如果是火太旺的感言，你要怎么医治？要相生相克，要用大凉医治大热，大家这个人体质不好，你用大凉一下治死了，所以这个时候你要做什么？你要反其道而行之，你要温补，把他的体制治好以后再用大凉治肝炎。今天地产的问题就是肝炎，什么叫做大凉的治法？那就是今天的宏观调控政策，什么叫做温补，那就是找到治本的方法，就是中医最强调的治本方法，从本质上解决地产的问题。而我认为最本质的问题就是从产业链竞争的格局上面来寻找解决方案，而这个解决方案不是短期的，但是是我们一定要迅速做的，那就是我们的各种政策不要简单地看成是宏观调控，而是我们要透过政府的力量、企业的力量，在投资营销环境恶化的源头、产业链的定位方面大下工夫，这叫什么？这就叫温补。这就是我今天演讲的全部，谢谢各位来宾！
===========================================================================================
【主持人】让我们再一次感谢郎先生非常精彩的演讲，他刚才这个结尾非常有意思，居然开了一剂中药方子给中国的房地产。他的每次演讲都会引起不同的讨论，甚至有不同的观点，比如说刚才郎先生提到的海尔现象，刚才我们业介绍了今天有一位贵宾来自海尔集团，非常想听听他的观点，让我们有请海尔地产的卢铿先生。首先问一下卢先生，你是要做主题演讲，还是要对刚才郎先生做的主题演讲进行一个反驳呢？
卢铿
【卢铿】谈不上反驳，谈一下感想。
【主持人】让我们把现在的时间留给卢先生。
【卢铿】郎先生一直在宣传海尔，今天的场合下我觉得郎先生讲了这么多有点偏，今天是房地产年会，主要是想听房地产的事情，郎刚才说的制造业太多，很多的论断是缺乏依据的。我到海尔三个月了，早就听说郎先生对海尔批评有加，今天我见识了，早上还没开会的时候，我在贵宾房郎先生听到我到海尔之后，第一句话就是海尔也搞房地产，看来中国房地产没有希望了。
我到海尔之后主要是主持海尔的房地产，去了三个月，有很多的发现，应该说重新发现海尔，发现海尔的地产资源，也发现了海尔为什么搞房地产的理由。有几句话不得不说。
首先，海尔已经是中国民族品牌价值最高的一个企业，在刚刚评比的民族品牌的无形资产价值上，海尔是高居榜首，是786亿人民币，在家电行业当中海尔是位居第四，而且它的战略是奔向第一。对于这样一个我们国家难有的民族企业，我们更多的是国人要爱护，要帮助它，一个企业不能没有缺点，但是我觉得我们需要做的更多的不是批评，因为世界上最轻松的一件事情就是批评，刚才郎先生做了很多批评，我觉得作为学者，应该有一种使命感和责任感，不应该为了语出惊人，而不应该诋毁别人，尤其是你诋毁的是民族第一品牌。
另外要说的是海尔有做好地产非常好的资源，我去了以后，发现差不多每个月都有自己的发现，我现在能够说得出来的是自己的资源，这几个资源是在中国的企业中能够有这样齐全的资源可以说是非常少的。第一个就是放疲蛭６抛魑桓瞿腹荆钠放萍壑涤姓饷锤撸?6年测算的时候，海尔集团的品牌价值大概是749亿人民币，当年的中国品牌价值最高的房地产企业的品牌价值是48亿，正好相当于它零头低一点点，海尔走上房地产是一个很容易的事情，这是一个资源。
第二个资源就是资金的资源，因为海尔24年来，打下了一个非常好的金融背景，一个系统，这个系统是中国很少有企业有这个完整的系统，它有自己的银行、财务公司、投资公司、证券公司、保险公司，两个上市公司，实际上已经形成了非常好的金融板块，最近正在组建金融控股集团。再加上它制造业主业的大量的现金流，因为去年海尔的销售额达到1180亿，现金流非常好。
第三个资源就是土地资源，因为海尔这么多年，工业土地积累相当多，其中有一部分已经可以逐渐转化为非工业地产，同时海尔在进入某个城市的时候，因为它对当地的经济，对当地GDP的贡献是非常明显的，所以政府都非常欢迎它去，也就可以提供一些比较好的开发条件。
第四个资源是海尔的家电、家居集成、智能化一系列使得它未来在房地产可以形成独特的产品系列或者是开发模式或者是产业化的模式。
第五个资源是海尔的工业不动产资源，已经有数百万平方米，这个资源一旦加入房地产会产生很好的一个增量，海尔同时在国外还有相当多的土地和工业不动产、商业不动产，这个整合在未来也是很重要的。
另外海尔最重要的资源是现在建立的海尔产品的客户网络，由于它是做家电的，这个客户网已经在中国是最大的，这个客户网络怎么样变成房地产可利用的网络，也是我们正在研究的，所以有这么多资源在手里，所以海尔做房地产应该是资源非常丰富的，这样也就带来了它搞房地产的理由。它有充分的理由。
第一，海尔通过做房地产，可以让它的品牌价值在地产中得到再现。
第二，房地产确实是利润贡献率要高得多的行业，世界制造业做得最好的也不过是5%左右的销售利润率，现在中国的制造业包括海尔在内，利润率确实也只有2%-3%，这不是海尔的特例，制造业就是这样，全世界也是这样的。
通过跟房地产的结合，我说了海尔这么多资源重组之后做房地产的话，有利于内部资源的重新组合，有利于用海尔地产挣的钱来支持主业的继续发展，所以海尔做地产是有充分理由的，所以绝对不像郎说的制造业是因为混不下去了，制造业的企业家觉得这个行业不好玩了，不是的。所以刚才我讲了这些道理之后，诸位可以了解到郎先生对海尔太不了解了，对房地产业太不了解了，对中国太不了解了。
我讲讲正题，会议让我发个言，我可能刚才浪费了一半时间。我本来想讲的是我个人对中国房地产当前应该注意一些问题的看法，本来准备的有十个题目。一个是不要拿拐点说事，第二个是关于招拍挂的意见，第三个就是土地的供应问题，第四个是关于一刀切的政策，这个跟郎先生有共同点，第五个是关于城市的建筑容积率的问题，第六个是现在所有城市商业规划都乱了套，第七个是关于拆迁难和钉子户的问题，第八个是关于中下级城市，乡镇和农村的极低水平的规划甚至没有规划的问题，第九个是现在一些不利于我们行业发展的政策问题，第十个是希望不要将开发商妖魔化的问题。我一会请大家控制我的时间，讲到哪该我停了我就停。
第一个是不要拿拐点说事，最近关于拐点的说法很多，我个人觉得房价确实太高，这个高是有很多原因的，其实每年的金九银十之后都有拐点，今年的拐点应该怎么样判断它呢？我觉得应该从长远去看，不要拿突然在这个季节中出现的拐点来说大趋势。
中国的房地产长期看好，这个方向我觉得也是可以肯定的，我今天早上听到的国家的判断和分析，对于08年经济走势的分析，也说了一句话，就是今年的房价应该是稳中上升。另外我觉得刻意地去渲染拐点，可能会破坏我们当今的市场秩序和行业的健康。因为这个拐点，它实际上是随时可能存在的，有波动就随时有拐点，有向上的拐点也有向下的拐点，这是很正常的事情。对于中国房地产未来的发展来说，房价最好处于一个平稳的、略微上升的状态，这个对国家的经济对各位持有不动产的居民都是有好处的。其实大起不好，大落也不好，而且最重要的是对房价为什么这么高要有一个判断。
第二个是关于土地的招拍挂问题，其实好几年前我跟其他的一些同事就在关注，房地产招拍挂是国际惯例，但是现在中国的招拍挂我觉得走得偏了，因为现在招标基本上不做了，拍卖基本上不做了，就挂牌，挂牌的方式是什么？价高者得。所以现在就出现了大量的楼王，所谓的面粉比面包还贵的状态，就是楼面的地价高于楼面的房价的状态。这件事情实际上是地方政府操作的，因为地方政府它都希望通过挂牌取得更高的土地价，这样它得到及时的发展资金，出发点未必坏，但是实际上这种方法就使得这个行业出现了今天房地产房价过高的问题，因为房价过高原因当中，地价高上去了是起了非常重要的作用。我觉得招拍挂应该强调的是招标，因为招标取得土地是要带方案的，或者是要打分的，要研究一些不同权重下的因素，所以我觉得国家应该早早地纠正这一点，否则的话房价还会高上去。
第三个问题是关于土地供应量的问题，各城市的土地供应量现在越来越少，这个原因是因为高压线，就是18亿亩的问题，我觉得国家提出一个总体上的限制是对的，因为我们毕竟有这么多人，土地资源也是有限的，我觉得一方面有道理，一方面也值得去研究它，要考虑到一些因素，一个是城市化的进程是不可能逆转的，人口的增长是不可能逆转的，这两个大因素对于土地的需求是一定会需要增长的。还有一个就是不同城市的土地使用效果是不一样的，你比如说上海，上海一亩地所产生的GDP或者是经济增量跟青海的格尔木是绝对不一样的。那么现在在北京、上海这样的城市中仍然有大量的控制基本农田，我觉得这个应该要研究，因为不同城市土地贡献的效率是不一样的。还有今年通过我们的高科技，已经使得我们原有农田单位面积的产量、产质和产出的内容发生了变化，人们的饮食结构发生变化，比如自然灾害时一人30斤粮不够现在一个人三、五斤粮就够了。
第四个我说一下城市的容积率问题，以前像上海市有一个比较科学的规定，就是内环线以内的房屋公共建筑可以在4.0以下，不超过4，住宅不超过2.5，这是一个比较好的规定，但是现在变了，在节约土地的一种借口之下，许多城市把住宅的容积率搞得很高，我最近去了好几个城市，都听说一个现象，就是政府、市委的最高领导直接控制土地，都要求住宅容积率搞到4.0甚至4.0以上，而且要求必须带有五星级宾馆，我看到这些城市的变化、形态是一塌糊涂，我最近走到了华东某各城市，看到了城市中有大概2百多米长的大板楼，这个楼形成了一个很大的墙，后面的居住条件一塌糊涂，这样的情况很多，整个城市由于政府要求高的容积率和高的土地产出带来了这样的问题，我觉得这个问题应该引起重视。
第五个是拆迁的问题，现在房价高还有一个非常重要的问题就是因为拆迁的困难，在上海我遇到一个情况，就是拆非常难，拆完了还不让你建，因为有规定，一个拆平的房子所有规划没有批以后，要再建，周边的群众要开会，要百分之多的群众同意才能建。这样就把开发的成本弄得很高，而且确实钉子户的问题应该引起深思，我曾经想过我会不会成为钉子户，我肯定不会，那别人会说了，你现在收入比较高，所以你不会，其实不是的，我反过头来看，在80年代初的时候，我们家那个时候的房子也是很小的，那个时候会不会？我觉得我不会，我觉得我受的教育不一样，国家事大，城市发展的事大，我们个人的事情小，我觉得舆论政策特别是重要的媒体不应该支持钉子户的，一个城市要发展，这个不是为发展商说好话，我们可能支持了一个钉子户，我们国家的拆迁成本就要增加上万亿。
最后我再说一个问题，就是关于一部分的舆论把开发商妖魔化的问题，网上有一篇文章就是莫把开发商妖魔化，这个文章是我写的，但是没有署名，那是三年前写的。房地产在各地都是支柱型的产业，它占的比例太高，04年北京市有一个统计说，社会总投资当中52%是跟房地产有关的。整个城市发展过程中开发商功不可没，应该分析一下我们行业当中许许多多的问题，根源不在开发商，1999年12月我提出新住宅运动的时候就提到了这个问题，这个问题到今天也没有解决，我们仔细去推敲一下今天房地产业的很多问题，追本穷源其实不在开发商，开发商有责任吗？有，但是应该区别对待。
总体上我还是非常感谢郎教授对海尔和海尔地产的宣传，谢谢。
【主持人】感谢卢先生的发言，很可惜郎先生离开了，没有听到卢先生有这么多的精彩观点，作为主持人我也非常遗憾，没有把他们两个留在通台PK一把，不过郎先生对房地产业发表了很多的观点，海尔作为做家电的企业，现在进军地产企业，我们非常期待，希望那么拿出好的成绩单。