揭秘险资持股集中度 两只股票仍处估值洼地

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• 中润投资(9.00 10.02%)
• 西藏城投(23.35 5.80%)
• 美都控股(6.09 5.55%)

• *ST海鸟(11.84 4.96%)
• 东方银星(8.32 4.92%)
• 外高桥(15.95 4.32%)

现价：16.68 涨跌：-0.33 涨幅：-1.94% 总手：353498 金额（万）：59113 换手率：1.14%实时查询该股行情  进入深发展Ａ吧  深发展Ａ最新资讯  大单成交  深发展Ａ买卖点相关股票

• 工商银行(5.00 0.00%)
• 南京银行(11.78 0.00%)
• 农业银行(2.65 -1.12%)

• 中国银行(3.28 -1.20%)
• 光大银行(3.82 -1.29%)
• 兴业银行(24.16 -1.83%)

　　在10月以来股市的潮涨潮落中，险资增仓的股票潜力仍在。

　　《投资者报》数据研究部统计三季报上市公司前十大流通股东数据发现，险资喜欢控盘中小盘股，增仓地方行业龙头。

　　结合当前的市盈率和公司最近几年的净利润复合增长率，我们筛选出险资持股集中度高的股票中仍具投资价值的两只个股：深发展A和首开股份。

　　高持股比例股多属中小盘

　　险资持股集中度最高的股票有哪些？这些股票又具有哪些特征？上市公司三季度前十大流通股东数据，向我们泄露了其中的秘密。

　　截至三季度末，险资共持有427只个股，其中，6成以上为流通股本小于5亿的中小盘股。在险资控股比例最高的前30只个股中，有21只是流通股本小于5亿股的中小盘股，占7成。

　　按照持股比例排序，险资三季度末持股比例最高的前10只股票依次为：中国人寿、深发展A、首开股份、精达股份、中国一重、天保基建、新华都、博瑞传播、永太科技、昊华能源。其持股比例从93%至9%不等，前8只的持股比例超过8%。

　　除中国人寿、深发展A和中国一重外，其余7只股票的流通股本均为中小盘股。以上数据均表明，险资持股集中度高的股票多集中在中小盘股中。

　　险资持股比例集中的原因不尽相同。

　　中国人寿和深发展A的高持股比例分别源自大股东中国人寿保险集团、平安保险集团的持股。首开股份、精达股份、新华都则是三季度险资新进或大幅增持的股票。其余几只股票的持股比例与上季度没有太大变化，属于险资早已埋伏好的目标。

　　跟踪过去四个季度险资对上述10只股票的持股比例。只有深发展A、天保基建和博瑞传播一直是险资较为钟情的个股，在过去4个季度中，险资一直潜伏在这些股票的前十大流通股东中。

　　相对于深发展A，投资者对其他两只股票可能比较陌生。天保基建是天津保税区区属唯一的国有上市公司，主营房地产开发和基础设施建设，其流通盘只有1.16亿股。博瑞传播是一家西部的文化传播服务公司，流通盘约4亿股。

　　此外，结合上述股票二级市场表现来看，在过去四个季度中，这3只股票均在今年一季度和三季度跑赢了沪深300指数。但在今年二季度市场的大跌中，这些股票却不太抗跌，仅博瑞传播跑赢了沪深300指数。

　　行业龙头成“香饽饽”

　　与持股比例高同样重要的，是增持比例的高低。

　　截至三季度末，险资增持股票达到257只，增持比例超过流通股本5%的个股有10只，依次为首开股份、精达股份、新华都、宝光股份、兴化股份、西南合成、多氟多、山东如意、双象股份和达意隆。

　　对比可知，此次险资增持比例最高的前3名也是持股比例较高的前十大股票。险资对其持股比例分别为22.06%、18.34% 和10.75%。

　　追踪上述股票过去四个季度的股东情况，险资从未染指过这些股票，此次大幅增持，显示险资对上述股票的重视。结合上述股票二级市场表现来看，在险资增持的三季度，这3只股票跑赢了沪深300指数。

　　从股本上看，这3家公司的流通股本均较小，分别为5.2亿、2.94亿和0.56亿股。

　　从行业上看，上述3家公司似乎风马牛不相及。但仔细对比可以发现，上述3家公司均是地方某一领域的龙头公司。

　　首开股份一家以房地产开发、商品房销售为主营业务，具备房地产开发一级资质的上市公司，主要定位于北京市场的房地产开发。2007年公司通过定向增发收购首开集团房地产主营业务资产，实现集团主营业务整体上市。其最近3年的净利润复合增长率高达77%，属高成长公司。

　　精达股份主营业务为漆包线制造和销售，公司产品可广泛应用于冰箱、冷柜、空调压缩机、特种电机等。其主要生产设备、检测仪器具有国际先进水平。公司产品的主要销售对象为世界著名家电公司在中国设立的独资或合资冰箱压缩机、空调压缩机公司。

　　新华都主营业务是大卖场、综合超市及百货的连锁经营，公司2005年至2007年在中国连锁经营百强排名中持续上升，至2007年，已经升至第53位。其连锁分店分布的区域以闽南为重点，并向闽东、闽西及闽北辐射，是福建地区零售连锁经营的龙头企业。

　　相对于首开股份的高成长，精达股份和新华都最近3年的净利润复合增长率比较低，分别为2.95%和21.36%。

　　从上述3家公司的地域及主营业务特征来看，险资比较喜欢增持地方行业龙头企业。

　　两只股票仍处估值洼地

　　从三季度持股比例及增仓比例较高的股票中，我们发现了一向以“投资稳健、先知先觉”的险资的部分持股规律。

　　在经历10月以来的大涨以及最近几天疾风骤雨般的调整之后，险资重点增持的股票是否依然具有投资价值？

　　我们引入了常用的估值指标——PEG进行衡量。

　　通常，PEG的算法是公司市盈率除以公司未来3或5年的净利润复合增长率。

　　一般而言，PEG值接近1是合理估值，PEG大于1，则估值偏高，PEG小于1，则估值偏低。

　　我们选出险资持股比例最高的和增持比例最高的前10只个股，分别计算了其历史PEG和预测PEG，从中筛选出两者均小于1的个股，把这些个股视为仍具投资价值的股票。

保险资金非商业地产“解放军” 或涉保障房建设

　　保险资金对不动产的青睐，早已不是新鲜事。早在2006年前后，泰康保险就开始组建自己的房地产投资团队。但直到今年9月初，《保险资金投资不动产暂行办法》(下称《办法》)的下发，才使得保险资金投资不动产的路径稍显明朗。

　　寿险保单存续期可长达20年，需要有与之相匹配的长期投资。长期以来，由于国内缺乏符合保险公司资金配置的长期债券，而不动产拥有稳定且可观的租金回报，保险公司尤其寿险公司要求放行险资投资不动产的呼声甚高。

　　“这个口子早晚得开，最后出来10%的上限，超出了业界预期，我们原以为只有5%-6%。”仲量联行北京研究部主管覃晓梅表示。按照《办法》，险资投资不动产的上限为上季末总资产年的10%。业界普遍认为，险资在商业地产和养老地产的机会将凸显。但乐观与悲观的两极依然存在。

　　乐观者认为，国内商业地产专业程度低且资产“流动性”不足，险资开闸涌入楼市，很可能扮演商业地产“救世主”角色。悲观者则看到，目前国内写字楼和商场的租金回报率，很难符合保险公司的投资需求，因此短期内险资大量进入商业地产的可能性不大。

　　险资频试水

　　在2009年10月新《保险法》正式施行之后，各家保险公司在房地产业开始活跃起来。新《保险法》拓宽了保险公司的投资渠道，允许保险资金在遵循安全性原则下投资不动产。

　　2009年11月，保监会批准泰康人寿保险股份有限公司(下称泰康人寿)养老社区投资试点方案，成为保险业浮出水面的首例养老地产项目；2010年初，泰康人寿投资40亿元购置了小汤山温泉乡的2000亩地，第一家泰康养老社区预计将于2013年至2014年建成。

　　2009年底，中国人寿股份有限公司(601628.SH，下称中国人寿)先后两次购入远洋地产(03377.HK)股份，持股比例至24.08%，成为远洋地产第一大股东。2010年1月，北京市土地整理储备中心挂牌出让市场瞩目已久的CBD核心区域“中服地块”，要求竞买人联合体中，须有注册资本不少于50亿元的金融机构参与，且金融机构在联合体中要绝对控股。这一竞买条件招致业界人士发出“内定”质疑，后“中服地块”搁置数月。

　　中国人寿在养老社区投资上也步步紧逼。今年全国“两会”期间，中国人寿董事长杨超透露，初步规划构建养老社区“一南一北”的格局，已在河北廊坊拿地超万亩，计划总投资约100亿元，而南部则有可能落户海南。

　　同时，其他保险公司在国内土地拍卖市场浮出水面。2010年2月，太保寿险、泰康人寿联合上海房企共同竞拍上海外滩新“地王”，最后阶段惜败。

　　在保险公司内部，地产投资平台的搭建或重新梳理引人注目。2009年12月，国寿投资控股有限公司(下称国寿投控)受让外方力华发展有限公司(香港)股份，将旗下北京中保信房地产开发有限公司(下称中保信)变为全资子公司，同时，中保信悄然更名为国寿地产。并成为国寿集团的全资子公司，开始了从前台秘书到建筑师的大举招聘。

　　消息人士称，中国人保亦在搭建专营地产的子公司。中国人保集团董事长吴焰今年3月向媒体透露，中国人保搭建了人保投控和人保资本两个专业化投资平台，形成了相应的市场化团队，并已经储备了一定规模的项目资源。

　　平安集团则以其拥有平安信托的便利，早已大规模地涉足房地产投资领域，并培养了一个成熟的不动产投资团队。截至2010年上半年，平安信托在房地产方面的投资规模达204亿元，并希望年底能做到260亿元的规模。

　　事实上，国寿地产此前已投资开发三座北京核心地段的写字楼：中国人寿大厦、鑫茂大厦、国际金融城A座。这些写字楼均被视为中国人寿的自用性不动产。事实上，保险公司在保监会放闸之前早已涉足商业地产(主要为写字楼)，均假“自用”之名而行。中国人保、太保和泰康等保险公司，近年均在一线城市核心地段置下多处写字楼。

　　《办法》明确，保险公司投资购置自用性不动产，应当运用资本金。《办法》施行后，业界认为，保险公司将名正言顺地使用保险资金以债权、股权或物权的方式，投资商业地产项目。

　　今年9月中旬，平安信托买下成都中汇广场，被业内视为新政出台后的险资投资商业地产第一单。11月5日，平安信托董事长童恺在平安开放日指出，中汇广场是平安自用的办公楼，且用的是平安的资本金购买。他强调，平安仍无险资投资商业地产的案例。

　　几乎同时，泰康人寿在北京市的核心地段——中国美术馆南侧，悄然拿下一块总建筑面积约6万平方米的综合性用地。知情人士称，这一地块将建写字楼、商场和展览拍卖馆等商业项目。

　　按照《办法》，保险公司投资不动产，投资额超过20亿元或超过可投资额度20%的，应在协议签署后五个工作日内，向中国保监会报告。业界人士向本刊记者透露，目前保监会对险资投不动产的审批很严格，采取事前报批而非报备方式，“我们也在试探监管尺度”。

　　截至10月底《办法》实施后，险资投资不动产向保监会报告的案例仍屈指可数，上述人士向本刊记者表示，最近一个案例，是平安于约两周前上报的购买北京一处不动产项目，该交易总金额约45亿元，截至本刊记者发稿，该项目尚未得到保监会批复。

　　空间在哪

　　在房地产调控的大背景下，险资的开闸尤显突兀，怎样避免险资流入禁地，特别是住宅开发市场？这挑战着保险公司的投资行为及监管层的智慧。

　　《办法》规定，险资不得以股权方式但可以债权方式投向政府土地储备，此外，禁止险资设立房地产开发公司，或者投资未上市房地产企业股权(项目公司除外)，或以投资股票方式控股房地产企业。

　　在新规下，保险公司不得直接做开发，不能成为上市房地产企业的大股东，类似中国人寿入主远洋地产的案例将不会再发生。但也有“口子”，如可以投项目公司的股权。

　　仲量联行北京投资部董事庞树东认为，从现有法规看，险资可以投资自有物业、商业物业(一定比例的股权限制)、一些核心类资产，将来政府可能让险资介入保障性住房和廉租房的建设开发。核心资产指开发风险几乎为零、具有良好的现金流和未来稳定的发展趋势、并且在市场上有良好的估值体系、可以去追溯的项目，如北京市CBD的写字楼。“这符合保险公司的投资偏好，回报稳定理性。”庞树东表示。

　　但当下，符合保险公司要求的项目很少。平安信托董事长童恺向本刊记者表示，“现在商业地产项目不好找，原因是价格太高，距离我们的心理预期高出40%到50%，租金收益率连5%都达不到，因此我们更多的是直接投开发，而不是购买现成的商业项目。”他强调，新规定里，险资也可以投商业项目开发，只要不是直接做开发商就可以。

　　戴德梁行中国投资部助理董事曹建向本刊记者称，按照保监会公布的保险总资产的10%计算，国内险资约有4500亿元的可投资规模，但目前京沪两地的商业地产交易量每年总共约300亿元，其他城市约100亿元，总量大概400多亿元，4500亿元的总量以目前速度要十年才能消化。有限的市场空间下，怎样才能守住险资与住宅开发市场之间的“防火墙”？

　　庞树东认为，“照目前的法规看，险资是很难去投资住宅开发的，除了法规和条例的约束，还有一个重要原因，从长远和成熟的市场表现来看，住宅开发并不是保险资金的偏好。”

　　但也有人表示担忧，保险公司动辄数十亿购买上千亩土地开发养老社区，其实是规避新规，变相地介入住宅开发。业界有人预计，保监会或将针对养老地产圈定行为出台新规细则。而最终，保险公司投资的空间，将由其自身行为的规范程度和监管尺度决定。

　　平安样本

　　平安大举进军房地产的意图已很明显，也因其拥有信托牌照，更具有先行色彩。平安信托董事长童恺在接受本刊记者采访时指出，目前通过信托平台所投资的商业地产，也可用险资置换。2010年上半年，平安信托在房地产方面的投资规模达204亿元，并希望年底能做到260亿元的规模。“我们产品中，真正有价值的业务是非资本市场的投资，包括房地产、PE和基建投资。”据童恺透露，平安信托的税后利润相当于其管理资产总额的0.5%-1%，而房地产类的信托产品则能带来高达2%的费率。

　　童恺并不否认，平安将用完保监会允许总资产10%投资商业地产的比例上限。平安保险三季报显示，其总资产为10991亿元，由此其投资商业地产的总额可达1099亿元。

　　险资对房地产的兴趣正浓，盛富资本董事总经理黄立冲却不太乐观。他认为，炒商业地产“风险要大得多，其物业管理费每平方米可高达20元，是一笔巨额支出”。

　　童恺则认为，只要投资保守，问题不大。是否投资一个商业地产项目，平安信托看两个数据：租金和出租率。他称，在中国市场，很多别的基金可能主要靠资产升值获得回报，但平安则要求，如果物业投资整体回报率10%的话，租金回报必须占到6%，资产升值只占4%。

　　这种回报结构的要求导致平安信托很难收购现成的商业地产项目，比如上海租金回报普遍很低，主要靠升值赚钱。当时，由于市场上租金回报普遍是4%到5%，而平安信托要求6%到7%，因此市场的项目价格普遍高出其预期40%到50%。

　　因此，童恺告诉本刊记者，平安信托更倾向于直接投资开发项目，而不是现成的商业物业。“据保监会新政，险资也可以投商业项目开发，只要不是直接做开发商就行。”

　　对于投资风险，童恺坦诚平安信托一直在做压力测试。他表示，一般房地产投资失败不是因为资产价格下跌，而是因为投资者杠杆率太高、流动性出了问题需要斩仓。“因为房地产是周期性很强的行业，只要守得住，就不会有太差的结果。”而依靠背后的集团力量，流动性在平安信托应不是问题。

　　泰康探索

　　与平安不同，泰康人寿自2006年起另辟蹊径培育养老社区，在四年多时间里，其投资养老社区的平台发生了变化，但掘金养老社区的决心渐趋明朗。

　　2008年12月，弘泰老龄产业投资管理有限责任公司(下称弘泰老龄)在北京市昌平区成立，弘泰老龄的法人代表刘挺军是泰康人寿总经理助理，及泰康置地(北京)投资有限公司(下称泰康置地)CEO.

　　弘泰老龄注册资金5000万元，由弘泰恒业投资有限责任公司(下称弘泰恒业)出资，弘泰恒业的法人代表任道德，是泰康人寿的董事及创始人之一。早期，泰康人寿对养老社区的投资，在任道德的直接领导和刘挺军实际负责的框架下低调展开。

　　但其实，在弘泰老龄成立前两年，刘挺军担任CEO的泰康置地2006年起已开始探索养老地产投资，并讨论了多种投资方式，并奔赴全国各地看项目，同时作人员配备、培训，到考察国外成熟的养老社区做准备。

　　与中国人寿选择与海外养老机构合作，共同开发养老地产，并由海外养老机构负责日常运营和管理不同，泰康人寿选择了独立运作。2008年，泰康人寿投资约10亿元，在北京昌平区中关村生命科学园建设了总占地253亩的养老社区后援中心，后援中心包括泰康健康管理研究中心、康复研究中心、客户服务及信息技术中心、自用配套项目和与养老事业相关的机构等。

　　其中，找地最难。养老社区的用地性质是属于经营性的还是非经营性的，应该协议转让还是招拍挂，政策都不明朗。此外，保险公司养老社区对土地的要求是面积大、价格便宜。“建立一个养老社区，在中型城市需要成千上万亩土地，在北京也至少达到上百亩规模，要找到这样的土地实非易事。”联想融科投资管理公司总裁李汝容向本刊记者表示。

　　一位接近泰康人寿的消息人士向本刊记者表示，除了在北京的投资，泰康还在上海崇明岛购置2000亩地，用于建设高档养老社区，此外，泰康的养老社区或将在海南和昆明选址。

　　同时，养老社区在泰康内部的地位不断提升，泰康投资养老社区平台也发生了变化。2010年8月，弘泰老龄宣布解散，并进入清算程序。同年1月，泰康之家(北京)投资有限公司(下称泰康之家)在北京市昌平区小汤山镇注册成立，成为泰康进军养老社区的投资主体。

　　泰康之家注册资本1亿元，由泰康人寿的全资子公司泰康资产管理有限责任公司(下称泰康资产)出资成立，法人代表陈东升为泰康人寿董事长。

　　据媒体报道，泰康之家已与北京昌平小汤山政府签署了合作协议，购置位于小汤山温泉乡的2000亩地，第一家“泰康之家”养老社区将于2013年至2014年建成。该项目是保监会批准的首个养老社区投资试点项目，泰康人寿计划先打高端市场，等成熟后再收购100所中小养老院。

　　“未来四年左右的时间内，我们将在北京郊区投入40亿元建成约1.5万张养老床位、大规模、全功能、高品质服务的现代养老社区，发展包括医疗保健、康疗养生、文化休闲等在内的新型健康养老产业。”陈东升在泰康之家成立仪式上公开表示。

　　险资不是“解放军”

　　险资开闸对开发商是重大利好，但险资并非商业地产的救世主，在当前监管环境下，更不可能直接介入住宅开发。

　　国内的商业地产刚刚兴起，一直存在资产“流动性”问题。“北京的写字楼基本都是大国企和大机构自用持有，上海则有一些外资买卖炒作，二三线城市基本没有写字楼市场，大部分自用或散售。”一位房地产行业界人士告诉本刊记者，“对商业地产的投资者来说，一直存在一个‘出口’问题。”

　　上述人士认为，在国外，一个商业地产项目经营多年后，成熟了可以卖给保险公司或退休基金，由后者长期持有，但由于此前投资不动产受限，国内保险公司除用资本金以“自用”名义持有一些商业地产，并没有充分扮演起商业地产“出口”的角色。

　　曹建表示：“保险资金的进入，提供给开发商多一条融资渠道和退出渠道。险资可通过整栋收购或参股方式从开发商手中接盘商业地产项目，开发商也不再依赖分拆出售来回笼资金。”此外，保险资金还可能采取开发定制的模式，即开发商根据保险公司要求开发地产项目，然后转售给保险公司。

　　对于商业地产中的零售物业，业界人士认为其专业性要求更高，即便对国内成熟的房地产开发商来说也是很大挑战，更何况初涉房地产的保险公司。因此，保险公司除禁止涉足的普通商品住宅项目，首先青睐写字楼，其次才是零售物业和养老地产。

　　此外，一位住建部人士对本刊记者透露，资金紧缺的保障房建设，目前正考虑引入保险资金。这一观点近期得到了一些地方官员和保险公司高层的回应，但保监会对此仍相当谨慎。

　　广受关注的是，目前一些保险公司以“养老地产”的名义，纷纷在各地储备土地。据知情人士称，泰康在海南、云南和上海等地都有投资，国寿在河北也有斩获。

　　一家上市房地产公司高管则认为，国内还没有真正的养老地产概念，保险公司以此名号可低价拿地，“以前万达的模式很受欢迎，但现在去拿地，比较流行的概念是工业地产和养老地产，可以当作政绩来做。”

　　曹建则称，国内保险公司做的养老地产，估计跟国外有很大差距。国内保险公司目前的重点在“地产”上，而不是“养老”。

　　一位PE界资深人士则认为，目前国内保险公司开发养老地产最大的挑战，是没有成熟专业的配套服务机构与之合作，这些地产项目建好之后，更关键的是由什么专业管理团队来运营，保险公司自己不具备运营经验。养老地产，从概念上讲，市场一定很大，但从概念到操作层面，仍有很多问题需要解决。一位国内地产基金人士也有同感。