陈宝存：明年二季度前是出手买房的最佳时期-陈宝存的搜狐博客-搜狐博客

标签：地价 均价 需求 楼市 供应  分类：地产评论 2010-11-01 06:57
陈宝存：明年二季度前是出手买房的最佳时期
是住房需求改善升级与收入水平的总体上扬造成了供需的严重失衡，特别是04年统一招拍挂出让土地政策执行之后，短期内，土地供应急剧下降导致市场住房供应的急剧下降，而与此同时，国人收入总水平急剧上扬。至于自住刚性需求、改善性需求还是投资投机需求，加速购置的唯一原因还是恐慌性购买，而恐慌性购买的前提是房源紧缺。这是众多一二三线城市乃至四线以下城市房价轮番升势的主要原因。
二次调控的主旨是通过抑制基本需求、严控投资需求的方式，辅以加剧房企资金链条崩溃压力导致房企降价以求销售量，试图平抑房价，但是，我们会看到同时压制的是土地购置和房地产投资的增速，同时还会延缓开发速度、上市量，那么未来的一两年，供应下降造成的市场趋势也就相当明显。土地问题才是房价上涨的主因，但是，二次调控除了进一步减缓土地供应数量，不会有其他作用。
2010年前三季度，全国房地产开发企业完成土地购置面积29083万平方米，同比增长35.6%，土地购置费7111亿元，增长83.7%。而9月当月，房地产开发企业完成土地购置面积3392万平方米，增长20.3%，土地购置费1094亿元，增长80.1%。改变土地购置费上升的局面是相当艰难的。
由国土资源部土地利用管理司、中国土地勘测规划院10月18日发布的2010年第三季度全国主要城市地价监测报告显示，三季度全国105个主要监测城市地价总体水平为2805元／平方米，商业、居住、工业分别为5018元／平方米、4085元／平方米和623元／平方米；环比增长率分别为1.76％、2.05％、1.96％、1.41％；同比增长率分别为8.98％、10.14％、11.74％、5.34％。
36个重点监测城市地价总体水平变化趋势与全国105个城市基本保持一致，且各项指标均高于全国105个城市平均水平。据专家分析，统计显示三季度监测城市间居住地价呈现层次性差异，一线城市地价增幅持续回落，部分二、三线城市上涨明显。
但是与此同时，一线城市土地出让距离土地供应计划相距甚远。甚至第四季度的所谓土地供应加速，有误导之嫌。实际土地供应加速靠信心是没有意义的。第四季度的土地购置热情势必受到9、28之后政策的影响，也受到房企资金链压力的影响。但是同时，土地购置费，也就是土地拍卖价的下探根本是不可能的事情。未来的土地购置高涨应该推至2011年第二季度。
受土地收购成本的影响，在房企对于土地的热情下降的局面下，土地供应的热情也必然下降。这是相辅相成的。热衷于土地财政只是一方面，而土地收储在07年之后，费用急剧提高，而房地产开发用地的出让，确实不可能有地方财政补贴地价，而只会趋向靠市场解决成本上升的问题。
这一局面对于靠旧城改造拆迁腾退完成土地供应的一线城市来说，只会是收购成本的进一步上升。中服地块至今不敢上市的唯一原因是抢购导致的楼面地价高涨，给市场的直接影响。如果按潘石屹的预计，中服地块楼面地价达到5万/平米，那么CBD区域的商业写字楼与住宅的价格会大幅提升。而市场需求是最不需要主政部门担心的。
需求至今仍是无限的，而且不可预测，原因是涌入五大一线城市的资金到底有多少，至今也没有可供参考的数据，我们不同的是不能统计表外的灰色收入，而投资无出处，势必造成楼市股市资金的聚集。
但是，供应是有限的，也是不可能大量增加的。这并非地方政府不努力，而是10年间土地的概念发生了极大地变化，目前的所有增加土地供应的努力实质上已经根本不可能实现了。
而9、29严控政策下，首要的影响是上市和开工量。至于前三季度的开工量急剧增加的状况，是在房企预期大增的基础上，这一状况必然在第四季度转变。而一旦市场恢复，报复性的销售井喷，10年前三季度的开工量很快就将被消化。试图根据压抑期的销售量分析市场是没有意义的。
短期内的波动影响预期将越来越短促，而不是长效影响。所谓的新政保鲜期也将越来越短。这从很多城市的目前市场局面可以看出。
数据显示：上海楼市截至10月28日统计，本周末（10.30-10.31）预开住宅项目8个，总计推盘1332套，环比增加185%，开盘均价20714元/平，环比大涨45%。豪宅是影响开盘均价的大涨的主因。当然，均价的统计本身也不科学。
据报道，10月30日，恰逢深圳“限购令”实施满月，当业内外人士还在讨论“二次调控”、“限购令”及加息给楼市所带来的影响时，深圳某网站免费看房车载着60余网友赴金地上塘道实地看房，近半数网友表现出了强烈的购房意向，其中十多位现场交付定金。
据《华夏时报》的调查,五环至六环间11月份的开盘均价确实已经开始走低。从已经有报价的项目统计来看,整体开盘均价为每平米19000元左右,相比10月份五至六环间已开盘项目的开盘均价下降了13%,与10月份(截至20日)五至六环间在售商品住宅的成交均价相比下降了近2%。北京房价的下探，与四环以内无关，还是那句话，均价只是成交主体区域占比偏向五环以外的情况，北京房价不可能有实质下降。
出手买房的最佳实际出现在2010年的第四季度和2011年的第一季度。明年的二季度，市场将逐步走出困局。
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