陈宝存：新政是装国十条之后旧酒的大礼盒-陈宝存的搜狐博客-搜狐博客

陈宝存：新政是装国十条之后旧酒的大礼盒

陈宝存：新政是装国十条之后旧酒的大礼盒

    回头看连续多年的宏调政策，首要的是03年6月12日的121号房贷新政。当时，中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。

    之后的2005年3月房贷优惠政策取消，调控涉及消费层面。央行决定从即日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策。宣布取消住房贷款优惠利率；对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。

    目前寄予厚望的房产交易税，深入改革开始于2005年3月。时任财政部副部长的肖捷在出席“中国发展高层论坛”时表示，中国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，问题严重，今后一段时期将重点推进房地产税改革。05年国务院发展研究中心筛选试点城市，将开始模拟运行，为最终出台房地产税提供决策基础。

    2005年9月底，由银监会制定的房地产信托管理文件(即“212号文”)开始下发至各地银监局。该文件全称《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(以下简称《通知》)，《通知》对房地产信托发行门槛进行了严格限制。
    2006年5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国办发（2006）37号），人称9部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70％的标准。

    2006年7月11日当时的建设部联合其他5部委下发171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，被业内称为“外资限炒令”，加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构和个人购房的管理。
    2007年9月27日，央行出台新政，要求购买第二套住房首付比例不得低于50% 。具体规定为：1、严格房地产开发贷款管理：商业银行对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。2、严格规范土地储备贷款管理：商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。3、严格住房消费贷款管理：商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。3、严格商业用房购房贷款管理：商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍，具体的首付款比例、贷款期限和利率水平由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定；对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。5、加强房地产信贷征信管理。6、加强房地产贷款监测和风险防范工作。

    2008年3月12日，建设部发布的住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见其中提出凡新审批、新开工的商品住房，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发总面积的70％以上。
    而国十条之前的2010年一季度，更有强力政策支持遏制房价。首先，1月10日,国务院出台"国十一条",严格二套房贷款管理,首付不得低于40%,加大房地产贷款窗口指导。其次，1月21日,国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》提出,申报住宅用地的,经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。再次，3月10日,国土资源部再次出台了19条土地调控新政,即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被"冻结"等19条内容。
    每一次的调控新政，市场都给予厚望，而且是房价大跌的厚望，但是，市场上真实的刚需，有实力的消费人群与投资投机需求，对市场的感觉才是最准确的。市场不是由最低收入人群决定的，原因是有限的生产量，有限的土地供应量，商品房市场在保障房建设目标的挤压下，一直以来都是严重的供需失衡。

    对于9、29新政的期盼，我们仍然是房价大跌的预期。甚至不惜断章取义的认为新政后紧随着的黄金周销量大跌已经是新政见效。即使是跑肚拉稀，9、29新政在十一黄金周就马上见效也是不切实际的妄想。

    在北京销量与9月份日均销量跌幅达8成的报道中，我们忘记了最关键的一点：同比08、09年黄金周，10年黄金周销量增长40%以上。而10月1-6日期间，深圳全市一手房成交量达2313套，日均成交386套，是9月份日均成交套数180套的两倍多，其中十一当天更是出现了659套的成交量。新政的效果我们可以看北京深圳的成交情况。这也正符合我说的概念：政策落地，可以结束观望了。（详见博文《陈宝存：二次调控告诉市场可以结束观望了
》）
    黄金周主要概念是旅游度假黄金周，不是买房黄金周，特别是还有不确定的地方楼市细则，指望黄金周期间的7天大幅提高销量的本来就是对市场的不了解。至于我们的媒体记者很多人对市场更是不了解，才有如此断章取义的误读新政效果。

    很多记者问我对未来楼市的走向。我相信，楼市成交不会受到根本的抑制。至于市场上的分析乃至对市场走向严重不看好，主要的是讲述的人们对行业规律的无知，其次是不具备消费能力的人群对市场的期盼。但是，没有实力购买的人群，应该关注的是保障房中廉租公租房，而不是商品房。

    而我们清楚地一点是，我们不合理的消费理念，对商品房的追捧不会因为保障房中廉租与公租房大建就能改变。那么，严重挤压商品房的土地供应，未来的形势恰恰是商品房上市量的大幅缩减，而后果将是商品房房价不但不能遏制，而且要高速上扬。

    市场不是调控能改变的。暂时抑制的政策对于未来的市场一定是徒劳的。至于某些人对未来人口红利结束之后的商品房需求量急剧萎缩的分析，我认为简直是痴人说梦。一方面，老旧住宅的拆迁，90后承接者可以选择现金补偿，另一方面，祖辈父辈的住房条件只有几十平米，新的需求不是局限在几十平米。

    而中国国情决定了，为弥补欠债在70至90年代建造的房屋，萝卜快了不洗泥，30年被拆迁很正常，这还不算建筑形势与户型的落后，拆迁也成为改善土地供应的主要方式。