房价看利率 利率看顺差

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来源：由  怡爽    摘自 网络
 
房价看利率 利率看顺差
作者：m0571 提交日期：2009-11-6
1. Time or Timing？
上周在一个论坛上看到有人讨论澳洲的房地产，其中引出了Time（持有时间）还是 Timing（时机）对于投资重要性的争执。最后辩论双方谁也没有说服谁。支持Time in the market 这种观点的人，肯定是受了沃伦-巴菲特的影响，相信Compound Interest, 所谓的复利对投资的影响，投资的时间越长，回报就越高。和世界第二富豪所持的理论保持一致，说话的底气自然特别足，和权威保持一致总是不会错的。
在我看来任何的投资或者投机，都只有一个Timing（时机）的概念，买入的时机和卖出的时机，你只有低买高卖才能赚钱。所谓Time in the market 实在让人费解，除非是一个持续的上升市，否则Compound Interest是一个双刃剑，对收入可以指数倍放大，对亏损也可以指数倍放大，如果你遇到一个持续的下跌市而不止损，死抱着巴菲特理论不放，不要多少Time你就亏损出局了。如果一定要说Time in the market, 那么我想至少还有半句值得一听，Time out the market，matters.
2. 购房大军
房地产是现在大家最热衷讨论的话题，既然提到了，就展开一聊。
好多朋友在澳洲买了房子，40万 50 万 60 万 70 万。士别三日刮目相待，不光是在中国买房如买菜，在澳洲也可以做到买房如买菜。刚好这个月的利息率涨了0.25%，多少有点贷款在身的地主们矫情的感叹着利息率上涨，使得月供上涨了。近两年来一直下跌的利息率让不少人都选择了浮动利率，在利率持续走低的时候的确是最大的截取了低息好处。只是大多数人都对利息突然上涨估计不足，没有提前锁定了利息率。顺便提一句，商业银行在这里又耍了公众一次，各商业银行其实在年初就开始提高固定房贷利率了，如果想从浮动利率转到固定利率，自年初开始就有一个比较大的加价，但是商业银行所有的公开预计都说，央行可能在年底或明年初加息。这里有一个明显的不一致，说的和做的不一样。可以肯定，银行报告中过分乐观的利息走势预计，误导了公众对利息率的走势的判断，使得大家反应滞后，错误地认为低息还会保持较长的时间，而决定贷款购房。
为应对经济危机，刺激房地产市场，澳洲于去年10月推出首度置业政府补贴计划：在2008年10月14日后签约，2010年12月31日前入住的业主，第一次买新房补贴21000澳元，买二手房补贴14000澳元。
该计划原定于今年6月30日到期，但考虑到有必要进一步加强对金融危机的抵御能力，防止房地产市场出现大起大落，澳洲联邦政府在财政预算案中宣布延长该计划，并做出一些修改：今年9月30日前签订购房合同的首度置业者，仍照原计划；从10月1日起到年底的首度置业者，补贴减半：即购买二手房补贴1.05万澳元，购买新房补贴1.4万澳元。
3.买高不买低
澳币是传统的高息货币，理由很简单，因为澳洲一直存在顺差，输出矿产，教育产业及旅游产业，鼓励移民，所有这些都会促使大量资金流入澳洲，充裕的资金流入使得资金相对澳洲资产贬值的，要通过高利息来控制通货膨胀。
自2000年开始澳元一直处在上升通道，和中国经济发展成正相关，澳洲持续保持顺差。08年初次贷危机爆发，澳洲为防范经济滑坡，同时相信还有很多投资机构看空澳元，怀疑澳洲保持顺差的能力，澳元大幅下跌，至08年底，澳元比美元贬值累计达到40%。得益于中国4万亿保8计划，澳洲保持顺差，澳元做了一个巨大的V型反弹，一年内，已经基本收复了所有失地。
很多朋友年初卖掉了中国的股票，在今年澳元最低点的时候兑换了澳元，汇入澳洲买房，享受了澳洲的首次置业补贴。且不说房地产这个投资是好是坏，至少他们都在澳元的升值上赚了个够！
我对投资房产的时机和他们见解相左。去年澳洲连续减息，从7.25%一路降至3%（49年来低点），这个过程中，澳洲的房地产一直上涨。考虑工资收入相对固定的情况下，越低的利率等于越高的贷款意愿与还款能力，理论上0利率时，房价就是无限大。利率持续降低，使得房价走高得到了金融支持。
由于澳元可以自由兑换，持续的顺差，使得澳元汇率回升到先前高度，汇率上涨空间有限了。这个月澳央行的升息是必然的选择，如果不加息，澳洲本地的通货膨胀会随着顺差很快出现。在作投资决策的时候，一定要考虑资金成本的情况，对于房地产，也就是个人房屋抵押贷款的利率走势。利率越高，购买力被银行融资放大越小，越难支持一个高房价。利息率越低，个人房贷额越高，越能支持高房价！我们应该在利息率最高点买入资产，在最低点卖出资产。如果预计澳洲的利息就此开始上升，那现在就是卖出的时候了。
4.丈母娘的刚需
为什么大家都喜欢买房子？房地产被证实是近10年最赚钱的投资，这是为什么？是什么在支持房价？
中国房地产市场化之后，房贷概念被引入，在银行贷款的杠杆作用下，房价本就会上涨，而持续走低的中国利息率，极大的支持了房价。目前的真实利率在中国几乎肯定是负值，所以房价理论上就是公众所能付得起的最大值。听说明年起中国购房享受7折优惠要取消了，这是釜底抽薪的政策，高房价是依靠银行低息贷款提供资金支持的。收入不变情况下，房贷利率上涨，对房市是一个实际打击。
一般判断房地产是否存在泡沫通常参考以下四种指标，一是房地产的价格与GDP的比例。美国历史上平均是一倍，这次泡沫最高点是1.7倍。日本现在差不多是1.5倍左右，最高时达4倍。二是房租回报率，这可以看出房地产的价格是靠收入支持的，还是靠升值预期支持的，升值预期越大，对房租的回报要求越低。三看房子的量有多大，新房量跟GDP的比例。四看房价和收入的比例。从这四方面来看，中国的指标都非常高。
我并不敢说中国的房产价格就此走低，毕竟中国内部正在经历一场持续的城市化大变革。从移民的角度考虑，可以看成人口向大城市聚集。这个很好地保证了房产的旺盛需求。对美好生活的追求和向往，使得都市购房成为“丈母娘”刚性需求。
只有一种情况可以保证高价格，那就是稀缺。无论澳洲还是中国，对土地的供应都采取了控制，可以理解是既得利益集团为了保持高房价而采取的政策，稀缺也许由扩大的需求导致，也可以籍由垄断来实现。
5.房地产价格克星-升息！
且说中国政府，虽然保持了土地的垄断开发权利，但是持续的土地财政使得政府几年来不断售出土地。毕竟房子不是快速消费品，这已经导致了中国房子的空置率在提高。政府卖地，银行出钱，开发商转手的这个游戏，要想继续玩下去，银行就必须把钱贷给地产商，地产商就必须要能付得起银行贷款。开发商要卖出房子才能有收入，如果不能付贷款，资金链就会断裂。加息是可怕的，如果银行加息，地产商的还款压力就会上升，就可能打折销售。收入永远等于价格*卖出数量，而高价格却一定导致低销量。
中国持续的顺差导致国内以人民币计价的资产上升，由于各种原因，最后集中体现在了房地产上。中国与澳洲的不同在于，中国出口的不是资源，而是劳动力密集产品，为了保持价格优势，中国选择了与美元锁定汇率，借助美元的国际货币地位推动出口。
实际情况是：中国对美国保持持续的顺差，如果中国不大量购买美国债券，把美元重新“还”给美国市场，美元就要对人民币贬值，抑制中国的出口。而大量的购买美债，也导致美债利率降低。低利率促进了美国信贷市场，尤其是房屋信贷导致的财富效应，又使得美国消费增加，购买更多的消费品，促使中国的顺差增加，而多出来了顺差又通过对美债的投资回到了美国。持续下降且保持的低息使得美国的房地产市场火爆。结果呢？次贷危机爆发了，还不上款的不合格借贷者资金链出现了断裂，连累到了银行，动摇了金融市场。
美利率已经是历史低位了，已经无可再低，所以由这一美元循环带来的好处也只能终结了。一旦财富效应减灭后的美国消费者无力如前消费，中国的出口就要受到影响；如果中国不能保持顺差，反过来又会作用在美债上，美债利率上升会进一步抑制美国的消费。失去持续资金流入的中国资产也不会继续有升值的压力，相反由于美国利率上升，如果中国依旧想要锁定住汇率，就一定要同时提升利息，这个对房地产的资金链是大考验。
6. 连锁反应
如果中国的房地产市场不好，中国的出口受到抑制，会减缓对原材料的进口需求；同时如果房价受到抑制，财富效应也会衰减，这对澳洲的旅游和教育出口获得顺差都不利。所以如果美国不消费了，中国出口上不去，不但中国的房地产面临挑战，澳洲的房地产也会有很大的压力。
佛曰因果，如果单纯理解为做善事就有善报，那实在是小看了佛法真意。所谓因果，如果你做一件善事，就种了善因，就有人因为善因得到善果。假如你做了一件恶事，就种一个恶因，就有人要吃恶果。西方人说，天下没有免费的午餐。就比如我们买了盗版的CD听，3块钱，貌似吃了一顿免费的午餐，结果种下了一个恶因。导致了很多音像出版公司倒闭了，在这些公司工作的人失业了，他们吃下了恶果，因为我们吃了他们的午餐。我们买了盗版的软件，就导致软件业经营困难，结果会导致学软件编程的一些大学生找工作困难。同理，房地产价格过高，导致其他消费的不足，会导致一些公司倒闭或者减产，导致高失业率。
环视全球高企的失业率，不能不说是全球高房价种下的恶因！
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澳央行11月3日再次宣布加息，澳币自上月6号加息后一度走强，随后开始大幅震荡，相当反常。一般来说高息货币会有更高的汇率，澳元加息后本币升值这个应该是常态。但在澳央行两度升息后，市场却大幅波动，体现了汇市多空争夺明显。why?
我的判断是加息后，有资金流出澳洲。为什么会如此反常？首先要回答，全面通胀情况下如何才能投机赚钱？假如黄豆一年涨10倍，大米一年涨20倍，全年平均通胀15倍。那很明显，买大米赚，买黄豆亏。也就是说，一项资产越通胀的厉害，就越值得投机。什么资产通胀最快？房子。why?
要想通胀幅度大，就必须有资金支持，所以银行资金支持什么资产，什么资产就一定是高通胀。恰好，银行最喜欢房贷。
回到主题，对于国家来说，央行就是国家的商业银行。在全球各主要经济体央行均未提出经济刺激退出计划之时，澳洲央行率先两度加息。可以解读为，澳洲央行相对于世界其他经济体的央行更加惜贷。缺少银行资金支持，资产泡沫就如同无源之水。热钱永远是追逐泡沫的，它们的流出完全可以理解。因为在热钱眼中，澳洲资产由于缺少央行资金支持，通胀率会小于世界其他经济体。澳洲资产相当于前文中的黄豆，而不加息的国家才盛产大米！
又，中国和澳洲目前都是资本项及贸易项双顺差。澳元是自由兑换货币，澳洲选择了加息对抗通胀。中国由于顾忌升息对房地产的打压，近日开始讨论人民币升值对抗通胀压力。外贸出口关系中国底层就业，房地产关系银行稳健及各既得利益。升息痛，升值也痛。
作者：m0571　回复日期：2009-11-06　22:32:12
澳洲央行10月6日突然宣布加息，成为G20首个加息国家。几天来，美国众投行分析师都对澳洲央行加息政策口诛笔伐，而澳洲央行却只是泛泛地说经济开始复苏，为控制通胀，保持长期经济发展云云，难以让人信服。
理论上，央行和财政部是完全独立的，央行只负责控制本国的通货膨胀率，而财政部负责政府投资。在经济萧条下，正确的政策组合是财政部加大公共投资, 拉动经济；而央行在经济好转后收紧银根，控制通胀。这样,财政投资的钱不会导致严重的通货膨胀。长期的低利率意味着对储蓄者的掠夺，而且由于澳洲利率在近19个月从7.25%下降到3%（49年最低），导致供房压力明显减小，很多人开始贷款置业。这次小幅加息应该是一个信号，要购房人员对自己的还款计划有一个正确的衡量，同时提示银行房贷潜在风险。
得益于原材料的刚性需求和中国的大量货币投放，及前一阶段澳元大幅贬值，澳洲经济可以借助稳定的出口换来足够资金，澳洲央行发现没有必要再从内部额外提供货币供给，来维持经济平稳了，它开始加息。一来可以显示澳洲央行独立于行政；二来在国际舞台上，为澳洲的经济实力作了一个不大不小的秀。
说是作秀，因为目前澳洲良好的经济情况，在我看来不过是搭上了中国4万亿保8的顺风车。如此说来，中国的通货膨胀压力理应更大，而中国却第一时间宣布不会加息，是投鼠忌器？毕竟目前情况下，加息对房地产的打击是毁灭性的，也牵动银行体系的稳健。而美国众投行的分析师如此激动地批驳澳洲央行，可能是他们对自己即将到手的圣诞大红包有所担忧。毕竟对于投行这种高杠杆的企业来说，加息等于融资成本上升，等于业绩下滑，等于分红变少。享受惯“格老”低息大餐的华尔街，自然恨透了这次作秀的澳洲央行了！
中国的不加息声明无疑给澳洲央行吃了一颗定心丸，这班顺风车还远没有要刹车的意思呢！
作者：m0571　回复日期：2009-11-06　23:28:49
投资就是站队伍
经济萧条能促进房价上涨，这貌似离奇的话正是我思索的答案。一切都绕不开那经典的法则：有中国特色的... ...
经济衰退了，外贸不好了，工人失业了，会导致社会不稳定，政府最不愿意看到的就是社会动荡。怎么办？
简单，政府投资创造工作机会，造铁路，修公路，建水坝，可以同时带动上下游产业开工。政府也没钱，怎么办，卖地换钱！这样还可以拉动建筑工地开工，维持运输用工，保护水泥钢厂，装修家具，周边餐饮，小到螺丝，大到吊车，可谓是牵一发，可以动全身。所以搞房地产就是花钱买工作给大家做，免得人心思变。卖不卖的出去，价格高不高，买不买的起都是次要的，说得透彻点，就是建好了，推掉铲平，再造一遍，再推倒再建也没关系的。
外围经济如果持续恶化，外贸就好不了，失业人口就越多，税源就更枯竭，政府就更没钱。只好多卖地，卖高价地。反正“地”是国有的，银行也是国有的，随手捏一个地产商来，放在中间倒一倒手，把钱从银行里套出来，就可以了。
经济越不好，地价越不会降，越不能降，而房地产也就越值得投资。因为这样，你才站在了政府一边。(until the turning point finally reaches)
离通货膨胀还有20米远：
4万亿救市保8，半年多时间，杭州房价又涨了50%（上海，广州，北京同），增发的贷款似乎完全被地产市场吸收了，日用商品和篮子里的菜还是相对便宜，发到手的工资还是那样的薄。由于银行房贷业务的发达，房地产已经成为了一个大资金蓄水池，高流动性和CPI之间的传导完全被这个蓄水池隔断了。尤其是在劳动力过剩与无“工会”的背景下，几乎不可能出现由通货预期带来的工资上涨。因为通胀无处传导，只能留在蓄水池里，似乎没有必要去担心流动性过剩导致的通货膨胀。
手头没有数据，且数据大多水份很足，所以只能用演绎法，来自娱自乐一下。比较可信的数据，截至2008年，中国个人存款为23万亿。这里用一下28原则，虽然很粗糙，但近14亿人口基数的情况下，统计上我觉得可以套用了。80%的财富为20%的人占有，20%的财富为80%的人占有。23万亿的20%是4.6万亿，这些钱正是存款里最没有流动性的一笔钱，是80%居民的保命钱。这些钱的流动性几乎为零，也就是说，不管用再低的利息率去刺激，这些钱也不会被居民取出来去消费的，这些是要延迟消费，用来养老用的。
分析到这里，我甚至开始怀疑4万亿这个数据就是这样计算推导出来的。由于政府用于刺激的经济的金额几乎等于这部分本来就不会被使用的居民储蓄，这样的刺激政策等于短期内并没有增加货币总的投放量，不上调利率，短期内也不会引发通货膨胀。即便是长期影响，也只会随着居民缓慢使用自己的养老积蓄时才体现，通胀完全可以在20-30年里面慢慢被消化掉，不为人所察觉。
如果明年再有一个4万亿，会不会爆发恶性通货膨胀？
我不乐观。虽然可以预见，股市和楼市会像今年一样疯狂一把，但是通胀永远是对富裕阶层的剥夺，要想动富人的奶酪，没这么容易。毕竟富人永远有比穷人多得多的投资渠道，相信会出现资本外逃，这对于本币稳定威胁极大。
中国的国产蓄水池质量相当好，怕就怕到时候没水可蓄了，只能开闸放水。
作者：m0571　回复日期：2009-11-07　01:16:12
与虎谋皮：
看到里昂证券一个统计，中国各地的储蓄率与当地房价成强烈的正比关系。
分析一下，中国国内银行是不能跨地域经营业务的，开在上海的分行只能经营上海地区业务，广州的分行只能经营广州地区业务。由于中国经济发展的不平衡，肯定是富裕地区的银行存款多；经济不发达地区存款少。由于银监会对存贷比的要求，只有存款充裕的银行才可能有足够的资金贷款(包括房贷），所以：高储蓄率=高可贷资金量=高房贷资金=高金融杠杆使用率=高房价
这个总结和我上次推算中国平均房价都说明一个问题，金融杠杆（利息率）可以强烈影响房价高低。刚性需求（中国目前的城市化进程），保证了有足够的“新城市人”来消费。
最近有人在炒小产权房，因为便宜，一下手就是10套20套，他们寄希望于政府开禁小产权房。我要说：聪明过头了！他们挑错了博弈的对手。政府财政是要靠卖地来筹集资金的，赌小产权房被承认这是与虎谋皮。迫于现实情况，政府不会去推平那些成片的小产权房，但是政府只要做一件事，不发产权证，就扼住了小产权房的喉咙。没有产权证=不能抵押贷款=不能使用金融杠杆=低价格
我推断小产权房的价格=当地平均商品房价*首付率（目前是20% or40%?）。
问我中国核心城市房价会跌吗？我说不会，你信吗？
作者：m0571　回复日期：2009-11-07　02:19:39
作者：Tokyo不动产　回复日期：2009-11-07　01:24:09
简直就是胡说八道，中国从０４年到０７年，利率是上升的，房价是飞涨的！
还有，澳洲加息澳洲资产就要跌？ＬＺ你还是先学学什么叫套息吧！
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本不愿多费口舌，毕竟有想法是好事，但是又怕以讹传讹，误导了看我帖子的网友。
1.如果你：Tokyo不动产，得了肺炎了，去医院看病，医院按肺炎给你治疗了，打针吃药，但是最后你还是挂了。那只能怪你体质差，就这个命了，不能怪抗生素不杀菌啊。没那几针给你撑一撑，你可能挂的还快，你说对不对？又，房价涨是由于持续顺差，美元持续的流入，持续顺差会导致高通胀，政府可以选择用高息去对抗，也可以用升值去对抗。所谓结构性通胀，就是CPI不体现，都体现在了房产上。
2.息差有限，泡沫无限。Tokyo不动产，如果你实在无法理解，千万不要勉强。
作者：m0571　回复日期：2009-11-07　02:22:02
一个粗糙的计算：
中国的房地产市场和股票市场很类似，城市化导致移民潮，导致刚性需求，在银行资金充裕情况下，金融杠杆（利率和首付率）决定了房价高低。
中国个人总储蓄是25万亿，人口13亿，人均储蓄基本是2万，按现在4+2（4个老人加一对新人）的家庭购房模式，一个家庭买新房可以拿出12万。首付比率目前是20%? 房价=首付额/首付率。12万/20%=60万，全国平均买一套房子就是60万，如果首付下降到10%，则全国平均就是120万。所以说最近网络上备受批判的“丈母娘特刚性需求”导致高房价，其实是有点道理的，因为需求是“特刚需求”，所以女方父母也可能将自己的储蓄（4万）拿出来支持买房，使得房价由8万/20%=40万，被金融杠杆放大到了60万。
如果实行0首付，那么房子价格上限就是（家庭可支配收入/ 房贷利率）+家庭总储蓄，2008年全国人均城镇居民可支配收入是1.57万，1.57*6/0.04+12=248万。
目前中国人均住房面积将近是28平米（国际上来看也是一个很高的标准了），3口之家算上一个双方老人来住的客房，28*5=140平方。那么全国平均每平方单价大概为：4千3-1万77。
简化到纯金融的角度，投资房地产就是对利率和首付率的预期。
金融是什么？
2009-10-2 星期五(Friday) 晴
子曰：用一个词概括金融，就是valuation。
那什么是 value(价值），什么是price(价格）呢？
价值就是你觉得这个东西值多少钱，价格就是市场上这个东西值多少钱。
如果你觉得不值可以不买，如果大家都觉得不值，价格就会下降or没有市场（没有成交量），反之亦然。
那么金融从业人员在做什么呢？他们在试图valuation，在试图去量化大多数人觉得这个东西值多少钱。
但如果是这样，那价值不是应该已经反映在价格上面了吗？
那么为什么这么多人都说房价要跌，但是房价反而一路上涨呢？
只有一种可能：大家都说要跌，但是心里面还是觉得其实还是要涨，所谓叫空做多。......
作者：m0571　回复日期：2009-11-07　02:37:52
造房容易造城难：
旧城改造中，最值钱的城市中心老城区，因为开发早，补偿是相当低廉的。开发商们用低廉的价格取得极具价值的地段，完成了原始积累。
这些富含价值的老城区早就被开发光了。现在的很多小区都建在原来的城乡结合部。城乡结合部是最容易受益于城市扩容的。虽然远些，但房子买在这些新区，在私家车快速路辅助下，足够快拉近与城市的距离，这些地块得益于交通技术的进步，享受到了绝大部分城市辐射的增值。
现阶段房地产开发商的房子是越造越漂亮了，规划的也越来越科学。但是这些房子是依靠地产商资金造在农田上的房子。房地产商造房子还可以，要靠他们去营建城市则太强人所难。房地产的价值要看其与城市中心的联系紧密程度，及所依托城市的发展程度。当然地铁公交是一些很好的拉近区城市距离的手段。
这些房价的稳定同时也是一个货币游戏。相信本轮经济周期的复苏，包括中国在内，都在选择用通货膨胀来避免出现大量的企业破产／政府破产。政府如果不能通过卖地来取得发展资金，也可以采取印钱的方法去满足自己的财政开支。
现在很多新城都成为了完全的住宅区（卧城），住户只有下班才回到这个地方来睡觉，早上各自回市中心去上班。一个城市的建立需要长时间财富的积累和时间的酝酿。远不是造几条路，几座医院，图书馆，电影院就可以完成的。人文的积淀与人口结构，产业结构的协调至少需要一百年！要把生地变成熟地需要时间。谁耕耘的好，谁的地就能变成优秀的城市，就更值钱！现在房价最昂贵的城市，都是中国历史上经营最成功的城市。
中国不缺少土地，但是缺少城市。话说话来，买房子，永远是买地段。
（我可以看好房地产，如果买的是好地段。我也可以不看好房地产，如果你买的是。。。新村）
作者：m0571　回复日期：2009-11-07　02:56:53
To：willsonmosui
美央行会加息，由不得它想不想，因为更加有参考价值的利率是美国的长期国债利率，这样的举债，利率一定升。短期的央行利率肯定会被迫调整的，这个是一个政治姿态。不然通胀预期太强烈，会自我实现的。
虽然这样说，但是明年还会是一个全球货币政策宽松的年份。因为除非真的CPI通胀出现，没有政府会在这个经济不景气的年份去收紧的货币的。
对于楼市和股市我想说两点。
1.骗，蒙，讲故事，给出增值预期，忽悠。看借鉴2007年的中国股市的情况。
2.资金推动，硬炒，这个可以参见2009年的中国股市。
差别在那里？注意去比较一下2007年的成交量和2009的成交量。比07年更大的成交量，指数却只能恢复到一半，为什么？ 因为第一种情况，炒家普遍惜售，市面上实际流通的股票就少，资金易于推动。而第二种情况下，大家都想赚一票就走，所以市面上的股票总是会很充足，不利于推高股价。所以庄家们喜欢连篇戴蒙的来赚钱，这样事倍功半！
作者：m0571　回复日期：2009-11-07　12:19:42
同样的政策，不一样的背景，不一样的结果：
１９８７年６月，苏联的戈尔巴乔夫在中央委员会上说：“我们的社会是一个正在迅速变化的社会。我们面临许多新问题，相当复杂的的情况。我们不能保证不犯错，但我确信最大的错误就是害怕犯错本身”。他的话与罗斯福总统：“除了害怕本身外没有什么可害怕”，惊人的相似。
２０世纪８０年代戈尔巴乔夫的改革可以说是与２０世纪３０年代罗斯福新政很相似的。两个方案都是为了应对令人痛苦的危机，都是来自上层领导而不是来自下层民众，都对推翻其社会制度的革命不感兴趣，却对从新焕发这些制度活力的改革感兴趣。但是两位领导人都遭到了保守派和激进派的强烈反对，保守派害怕不确定的未来，而激进派要求实施社会大变革而不是救护。
第二次世界大战的爆发挽救了罗斯福和他的新政。战争开设了工厂，创造了工作机会，从而结束了大萧条。由于并没有爆发第三次世界大战，戈尔巴乔夫只能面对比罗斯福艰难的多的局面。戈尔巴乔夫的经济改革计划唤起了人们对经济条件改善的期望，然而经济形式进一步恶化。由于效率低下的企业被迫削减工资，甚至倒闭，失业率集聚上升，社会问题增加。
全球化的生产，但是缺乏全球化的消费：
集装箱运输，卫星通讯和计算机资金管理系统的出现，为跨国公司做全球性运作提供了所须要的技术，这类技术使得跨国公司可能在不同的国家生产不同的产品。这些公司不仅向发展中国家输出产品，它们也同时输出工厂。由于第三世界国家工人工资低廉，扩展中的工业生产力最终引起产能过剩，这种产能过剩进一步拉低了产品的价格，生活在第三世界的人大多数没有被作为消费者包括进这一全球性的繁荣。海外工厂支付的低工资限制了当地的购买力。
中国目前是一脚踏油门，一脚点刹车，速度越飙越快。这个时候急刹车立刻车毁人亡。所以可以预见ZF会缓缓放开油门，慢慢踩下刹车。我想说的是，别以为利率这个刹车不好用，是驾驶员目前还不敢真用。
计划经济模式下两个三角洲崛起的意义：
在计划经济中，政府能任意分配资本，大量资本用做投资，民众为将来而努力工作，忍受现在的贫困。
随着经济规模的不断增大，经济内容日趋复杂，这使得中央指挥一切的做法变得日益困难，日益低效。墨守成规和严格管制与蓬勃发展的经济是不相容的。当今全球化经济的特点是：技术革新的快速度，不断改变的消费习惯和一体化世界市场中的激烈竞争。所有这一切均要求灵活，效率和高适应能力。
长三角和珠三角优越的地理优势，促使当地经济转型的开始，借助跨国公司工厂的再次转移，两个三角洲抓住了机会，依托港口优势，发展出了以对外贸易为主的，借用内地廉价劳动力一系列的劳动密集型的轻工业。珠三角的广东地处南端，一向来受到中央的行政管束较少，乘开放之风，迅速发展。而建国以来国家投入最少的省份是浙江（长三角），也因为此，浙江经济较少受到计划体制的束缚，随广东之后，经济迅速蓬勃发展。这两个三角洲在短短30年里展示出来活泼的经济，给所有人强烈的印象。
浙江广东――类意大利模式之短：
欧洲的意大利，以及后来的西班牙，葡萄牙等国都曾经依靠发达的手工业与优越的地理条件，成功的发展起各自繁荣的贸易，又都因为类似的原因而在繁荣的状态下走向落后。
产油国的情况能更好的为我们展示这一过程，巨额的石油收入都浪费在外国的奢侈品上，结果流到了其他的工业化地区。我们可以想象，当波斯湾油田枯竭，石油收入将停止，正如当年流入意大利，西班牙，葡萄牙的金银停止一样。剩下黄沙的海湾地区将是可悲的。
同样的情况也曾出现在中国，安徽南部的徽州商帮垄断过丝绸茶叶贸易，大量的财富流入安徽南部――修建宅院，当徽商失去对丝绸茶叶贸易的垄断地位后，徽商迅速衰落，并再也没有兴起，同样的情况出现在中国很多著名的商帮中。
去路上看一下豪华汽车的牌照，就可以直观的了解沿海地区商人在奢侈品上耗费的资本是多么庞大。外来工人数量如此多，使得工厂与公司失去了提高生产率的动力。没有必要提高技术来提高生产率的压力，除了生产规模扩大，生产技术的提高被忽略了。
城市工人工资低，城市人不愿意去做体力劳动。做体力劳动的人又没有积极性去改善操作流程，优化生产技术。各个行业由于竞争压力过大而又普遍形成“留一手”的生存策略，于是在中国的企业，不管是外企国企还是私企都成了“五大郎开店”，里面的店员一个个都比开店的“五大郎”要矮，这样领导才有安全感，遂一蟹不如一蟹。在58师傅们之后，中国没有好好的培养过技术工人，中国正在失去一个工业化社会宝贵的技术人员层。
作者：m0571　回复日期：2009-11-07　17:08:14
To:willsonmosui
你很执着啊，你想知道什么呢？明年房价会不会跌？
我的答案是两极分化。
中国前10城，房价不会跌。人往大城市集中流动，这趋势不变，这些地方的房价没有理由降价。
我只是提醒炒楼盘的人，利率上升风险，由于杠杆大，炒楼的人对利率极度敏感，要预防资金断裂。
新世纪需要新模式：
诚然利用外资发展起来的，以对外贸易为基础的沿海经济模式给中国的经济带来了新风，注入了活力。在不断发展的经济与多变的国际局势下，任何一个模式都不是“万灵药”，因循守旧，故步自封只会导致未来更加可怕的落后。30年前，计划经济的模式被我们扔进了垃圾桶，30年后的今天，我们是否应该开始考虑用新的模式，取代给我们带来繁荣的加工出口模式？要产业升级，必须腾笼换鸟。让人失望的是，广东省年初提出的腾笼换鸟，主要目的还是想以邻为壑，把失业的劳动力尽量驱赶回原籍。海量的廉价劳动力使得企业失去了进取的动力，而新模式的诞生毕竟不是坐在电脑前就可以凭空设想出来，中国经济何去何从，唯待我们共同探索。（全文终）
我会继续在本帖上发一点篇外讨论，有兴趣可以继续看。
天涯博客：http://m0571.blog.tianya.cn
作者：m0571　回复日期：2009-11-07　22:34:14
作者：mytwocents　回复日期：2009-11-07　22:00:45
学习!
中国房价的提升除了政府垄断还没有别的原因?
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孙子兵法：守其必功，功其必守。城市化移民，这个是大背景，移民就是新人，新人说白了就是没房子的，他一定要买房，所以利益集团可以囤积居奇。
如果人口不大规模移动，仅靠本地人口的正常更替住房，这个量是有限的。人往什么地方流动？追逐的无非是工作。只有城市可能提供足够的工作。所以只要当地就业市场还是人山人海，就不是讨论房价下跌的时候。中国的房价在内部移民潮结束前，不可能下跌，不可能单独的，纯粹的下跌。如果房价真的在10年内下跌（我认为移民潮要持续20年左右），那会是一系列大变革中的一个小变化，那时候就不是考虑房子跌价问题了，我想会有很重要的事情让我们去思考了。
中国的内部移民潮，的确导致了所谓的农村空心化，但是这样反而提升了农村耕地的效率，真的10个人种1亩地，那是隐性失业。人烧点，对农村未必不是好事。
作者：m0571　回复日期：2009-11-08　13:17:18
作者：noby918　回复日期：2009-11-08　13:01:54
楼主认为深圳的房价还会涨吗?按照楼主的分析来看，是不是起码10年内都会一直涨，还有，北京上海深圳这些城市的房子均价2万算低吗？毕竟移民潮远未结束
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一个市场要能存在，就一定要有买卖两方，卖出的人一般看空，买入的人一般看多。当然垄断情况下，价格是会发生扭曲的。
历史上政府都垄断了一些什么东西？
盐铁专卖开始。。。。海关关税。。。。到后来的电视机 自行车。。。。到现在的香烟 和 土地？
电视机后来不垄断了，自行车也不要垄断了，为什么？
这些都不是消耗品，一段时间以后，保有量上来了，政府发现无利可图了，就一脚踢开了。
如果房价实在太高，目前这个市场里只有卖家（独家经营），几个买家（关联交易），没有下家（都买不起），这个时候，要么降价保持一定销售，要么甩手扔掉（号称市场解决）。
当下来看，还是一个香饽饽，摇钱树。我的经济分析是分析给投资客看的，对于政府，它是可以印钞票的，利率上涨对它攻击无效。当然，房产保有量已经很高，而又无持续新进人口的城市（甚至是净流出），那些地方的房地产肯定要糟糕。
房价之忧：若不平衡将被平均（1）
自建国初期，1951-1953年实行了针对农村的“土改”与针对城市“三反五反”，私有财产被从新分配，之后的平均主义使得人们几乎忘却了中国是一个具有等级的社会。
解放后的资产分配，使得居民的收入差距局限在劳动所得（工资）上。改革开放30年来，自打破大锅饭到商品房的推出，由拥有房产价格高低划所分出的富人与平民又一次提醒我们—社会阶层的存在。这改变使得已经习惯于平均主义的我们感到不舒适。在心理上我们认为自己是平等的，只存在分工的不同。但现实总是提醒我们，不同的人从属于不同的阶层。
房价之忧：若不平衡将被平均（2）
我的观点，如同香港与东京当年出现的楼市深幅调整不可能在中国的城市出现，年初下跌只是受到外部经济影响的资产下跌的暂时调整！如果说收入与房价的比例不相对称，那么须要提高的是我们的收入，而不是去降低房价！
1，香港地产下跌的背景是中国改革开放后，香港窗口作用的消失。大陆人大量涌入香港去工作买房预期的破灭。中国大陆的长珠两大沿海城市群成功的发展，架空了香港的经济地位，使得香港从一个全国的窗口城市变为一个地区的经济中心。相比20年前，并没有更多的人去香港淘金。没有大量人口进入，就没有大量购房的需求产生。
2，东京地产下跌的本质原因可以看为日本经济取代美国经济龙头预期的破灭。没有能取代纽约世界金融中心地位的东京在预期破灭后，世界性的，大规模资本流入东京成为泡影，摧毁了东京地产的预期。
3.目前沿海与各个中心城市优势依然明显，大量的人口依然在向这些地区迁徙，这个背景下的中国地产还没有理由垮掉。（有泡沫，但还垮不掉）
房价之忧：若不平衡将被平均（3）
用政府的眼镜看现实：
土地如同任何自然资源一样是一种有限资源，出售资源就是为了换取所需资金的。如果不饱和供地可以最大化资金的获取，就应该去不饱和供地（如同OPEC的石油政策）。城市土地政策要改进的地方是要首先保证其市民的住房利益，在此基础上推高房价，换取发展资金是当地政府无可厚非的职责！如同钢铁，石油，煤炭需要去购买一样，当选择卖出土地时，利益要求是合理的！这就如同不能去山西拉煤而不付钱一样，新进人口没有可能在不支付经济回报下对房产提出诉求。房产政策对内是福利问题，对外则是经济问题！
社会上一个20几岁的年轻人，参加工作才几年？肯定不可能完成积累去买房子买车，这是经济规律和社会现实。他要靠家庭上一辈的积累，或者是要靠这个社会的积累（银行存款），贷款来买房子的。中国出生了太多的小孩，如今一下在冒出来这么多年轻人进入城市，还没贡献就要索取，社会无法负担！
出卖土地资源换取发展资金是一个现实问题，一个地区不通过卖资源（包括土地）来解决发展的资金，那么钱从什么地方来呢？任何资源都不是无限供给的，不平等是资源有限下的必然，中国的人口现实不断强化着这种不平等。
作者：子月清清　回复日期：2009-11-09　19:54:49
楼主讲了半天还是没有看懂中国和外国根本的差别，利率提高虽然会使得那些贷款的人每个月的月供增加，但是你算过没有其实这个月供增加的幅度还不是很大，只要房价保持一个适度的增长，二手交易房屋之后还是能赚钱的，这就是为什么07年中国在抑制通胀不停的加息，但是中国的房地产市场异常火爆的原因，因为比起利息，价格上涨的更快。那些不管以什么利率借贷买房的人都会因为房屋价格上涨而受到好处。
为什么国外的房地产泡沫很容易衰退，中国的泡沫这么大依然还如此安全？这当然和你说的中国目前城市化，需求增加有关，但是也和中国如此多的外汇储备有关系，这些外汇储备都发行了等值的人民币流通到市场中，而一些很多产业都被政府严格控制，钱无法流入，只能流入房地产市场。一方面有需求，一方面有资金，房地产市场不想发展都不行。当然最后为什么这个价格一直涨？因为税收的问题，在国外房屋价格上涨的时候，你所要承受的不光是利息的问题，地产税、物业税、房屋维修基金都会跟随地价一起上涨，这些都需要你去提供后续的资金，但是你后续的资金毕竟除了房租外，下来就是要继续掏钱进来了。但是这个总有个头吧，当你的资金量无法满足这种游戏的时候，你势必要选择抛售物业，至少是选择抛售高价物业，去追求低价物业，这个时候如果银行的利率快速提高，市场必然风声鹤唳，抛盘一遍。
但是，中国，中国有中国特殊的国情，就是如果你买入了房屋，后续的税费问题不需要你去承担，你只承担那少少的月供和物业费，这就为中国房地产市场投机创造了极低的成本，你只要有钱，能借来钱，你炒房子是稳赚不赔的，这个和利息率的高低没有必然关系，只和钱借来的多少有关系。为什么08年中国的利息率在下降，而房价也在下降？因为货币政策紧缩了，没有钱给你借了，市场都怕了，房地产这种杠杆交易，最怕的是没钱。
不要拿外国的一些指标，理论来套中国的情况，国情不一样，制度不一样，再用同样的方法，难免有牵强了。
作者：m0571　回复日期：2009-11-09　11:44:14
房价之忧：若不平衡将被平均（1）
自建国初期，1951-1953年实行了针对农村的“土改”与针对城市“三反五反”，私有财产被从新分配，之后的平均主义使得人们几乎忘却了中国是一个具有等级的社会。
解放后的资产分配，使得居民的收入差距局限在劳动所得（工资）上。改革开放30年来，自打破大锅饭到商品房的推出，由拥有房产价格高低划所分出的富人与平民又一次提醒我们—社会阶层的存在。这改变使得已经习惯于平均主义的我们感到不舒适。在心理上我们认为自己是平等的，只存在分工的不同。但现实总是提醒我们，不同的人从属于不同的阶层。
房价之忧：若不平衡将被平均（2）
我的观点，如同香港与东京当年出现的楼市深幅调整不可能在中国的城市出现，年初下跌只是受到外部经济影响的资产下跌的暂时调整！如果说收入与房价的比例不相对称，那么须要提高的是我们的收入，而不是去降低房价！
1，香港地产下跌的背景是中国改革开放后，香港窗口作用的消失。大陆人大量涌入香港去工作买房预期的破灭。中国大陆的长珠两大沿海城市群成功的发展，架空了香港的经济地位，使得香港从一个全国的窗口城市变为一个地区的经济中心。相比20年前，并没有更多的人去香港淘金。没有大量人口进入，就没有大量购房的需求产生。
2，东京地产下跌的本质原因可以看为日本经济取代美国经济龙头预期的破灭。没有能取代纽约世界金融中心地位的东京在预期破灭后，世界性的，大规模资本流入东京成为泡影，摧毁了东京地产的预期。
3.目前沿海与各个中心城市优势依然明显，大量的人口依然在向这些地区迁徙，这个背景下的中国地产还没有理由垮掉。（有泡沫，但还垮不掉）
房价之忧：若不平衡将被平均（3）
用政府的眼镜看现实：
土地如同任何自然资源一样是一种有限资源，出售资源就是为了换取所需资金的。如果不饱和供地可以最大化资金的获取，就应该去不饱和供地（如同OPEC的石油政策）。城市土地政策要改进的地方是要首先保证其市民的住房利益，在此基础上推高房价，换取发展资金是当地政府无可厚非的职责！如同钢铁，石油，煤炭需要去购买一样，当选择卖出土地时，利益要求是合理的！这就如同不能去山西拉煤而不付钱一样，新进人口没有可能在不支付经济回报下对房产提出诉求。房产政策对内是福利问题，对外则是经济问题！
社会上一个20几岁的年轻人，参加工作才几年？肯定不可能完成积累去买房子买车，这是经济规律和社会现实。他要靠家庭上一辈的积累，或者是要靠这个社会的积累（银行存款），贷款来买房子的。中国出生了太多的小孩，如今一下在冒出来这么多年轻人进入城市，还没贡献就要索取，社会无法负担！
出卖土地资源换取发展资金是一个现实问题，一个地区不通过卖资源（包括土地）来解决发展的资金，那么钱从什么地方来呢？任何资源都不是无限供给的，不平等是资源有限下的必然，中国的人口现实不断强化着这种不平等。
作者：m0571　回复日期：2009-11-09　19:04:55
作者：olinolin　回复日期：2009-11-09　17:38:25
任何商品的价格最终是由供需关系决定的。楼主任何看待北京等地方政府大量供地对楼价的影响。
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1.商品的价格可以由供需来决定，但未必一定是。不同形态的市场有各自定价的规律。
2.大量供地是因为政府需要用钱。
3.谢国忠先生写过一个帖子，里面谈了钻石的高价格是如何实现的。我借用一下：
中国有句古话：物以稀为贵。稀缺性是使物品成为奢侈品的必要条件。但是，科技的发展大大降低了生产成本，要让一件物品稀有是很难的。因为奢侈品的定价很高，当厂商发现边际收益高于边际成本时就会继续生产，这样一来就会破坏产品的稀缺性。
在创造稀缺性方面，最成功的例子要数戴比尔斯（de Beers）。这家由英国和南非合办的企业垄断了钻石市场。钻石并不是罕见的东西，但戴比尔斯购买了市场上所有的钻石，然后仅拿出少量的钻石在市场上进行高价交易，其余的都存放在仓库里。没有人知道它到底存有多少钻石。只有当存货成本超过收益时，这个机制才会瓦解。
除了保持低量，戴比尔斯还很擅长创造需求。在古代，钻石并不是人类最为追捧的宝石。中国人就一直觉得钻石不值钱；在西方国家，钻石也并未占据特殊地位——除了在阳光下闪闪发光，它就没有什么值得炫耀的了。戴比尔斯可能是仅凭一己之力，将钻石打造成了人类欲望和社会地位的象征。它投入大量财力为钻石进行广告宣传，广告中甚至不提及厂商。它的广告语“钻石是女孩最好的朋友”取得了显著成效。它使男人相信女人渴望钻石，因此男人必须花钱购买这些本质上一文不值的石头来博得女人的好感；另一方面，它使女人相信，男人只有通过昂贵的钻石才能表现对女人的爱。这一切其实只是一种自我实现的幻想。
尽管戴比尔斯在销售方面是非常成功的，但其仓库正慢慢被填满，尤其是在俄罗斯开始生产大量钻石并拒绝加入戴比尔斯卡特尔之后。商学院也开始讨论戴比尔斯模式的危机。就在那时，中国出现了，戴比尔斯的前景又明亮了起来。它的口号于十年前开始在中国流传开来。如果中国每年有一千万女人结婚并且要求丈夫购买钻石，那么戴比尔斯就能把其存货售空了。
作者：m0571　回复日期：2009-11-09　21:16:42
城市忠诚度的探讨（1）
中国有十四亿人口。公路铁路与汽车火车的广泛运用，使得中国人口可以在全国便宜而方便的移动。现实经济利益的冲击，使得原本对人口流动起着捆绑作用的户籍制度开始弱化。现实中，中国各地政府将如何应对大量的人口流动？
从内陆向东南沿海，从北面向南面，农村向城市，如同候鸟般的流动人口开始转变为人口的流动。中国的沿海及一些省会城市正在面对着越来越突出的国内移民问题。
学日语时，一次上课，学到东京人这个词，老师的解释是：住在东京的人。一个女生听了这个解释后，略带兴奋的问：是不是住在东京的人才可以叫东京人？　日本老师的回答是：东京的居民离开东京后也可以称自己是东京人。 那个女生开心的继续问：我以前在东京住过一段时间，我是不是也可以和其他人说我是东京人？ 当然得到日本老师否定的回答！人种，出生地，父母的籍贯，居住的权力，更多的是法律意义上居民的标准，而对当地文化的理解，对当地忠诚度的深浅才是社会意义上的标准！
以前听罗伯特-清崎，《穷爸爸富爸爸》的作者的巡回演讲。当时刚好学了一点日语，知道他是日裔，也想在签名的时候和他说几句日语。当然最后我没有和他用日语沟通，因为演讲一开场时他就自我介绍说：“我是一个美国人，参加过美国海军陆战队，是日本在美国的第3代移民。记住千万不要和我说奇怪的语言，我听不懂日语，第3代移民的意思就是--我是一个美国人。”我当时很惊讶，就连日本这样具有强烈民族意识的民族也可以在3代内被同化。
很多身处外国的人说：第一代移民认为自己是中国人，第二代移民内心一直在挣扎，不知道到底归属何方，第三代移民已经完全认同自己就是当地人了。
可以看出，第一代移民对移民地的忠诚度往往是不高的。移民们可能因为移民地的资源或本身的求学就业需要而来，一旦这些条件改变，他们可能立刻抛弃移民地，前往其他地方。在法律上，绿卡上他们是美国人；加拿大人；澳洲人。在户籍上他们是上海人，北京人，杭州人，但是内心深处更多的是对他们家乡的认同！这使得对本地忠诚度较高的本地人，及第2代，第3代移民，对这些第一代的移民有不认同与担忧，因为法律上已经保证了新移民可以享受当地的福利待遇，但是他们可能更关心的是自己的家乡，他们的老乡。对本地文化并不接受，甚至排斥。极端的例子是广东出现的“同乡村”，整个村子的移民都是老乡，都是一个带一个带出来的，抱团的同乡。冲突和矛盾很明显的！对当地文化的割裂伤害也很明显的。同乡文化的自我保护，使得里面的居民放弃对外讲法律和道理，自我封闭，也使得同乡村成为法外之地，黄赌毒聚集，当地的治安往往恶化。
一些劳务输出大省的当地政府从来没有付起过责任，一味的鼓励人们外出打工，收取打工寄回的劳动收入作为本省的主要收入！这样做怎么能发展好当地的教育,发展当地的经济？如果人口出现空心化，那可能这些中国的省份就要消失了。
很明显，毛时代实行捆绑人在土地上的政策已经失去了实行的条件，但是如何实行城市化面对的移民问题？前几年城市化的口号叫得太响了太过了。从大炼钢铁到人民公社，亩产万斤，吃饭不要钱，几年内赶美超英，大跃进，等等等等，中国历史上就是习惯于冒进而坏事的。中国要发展，但是不能搞大跃进！中国要缩小地域差距，但是中国不能搞冒进式的城市化！
城市不能建设成为孤岛，城市化也不是把所有的人口移到几个城市中去。城市化是要实现中心城市带动城镇，城镇带动乡村，以点带面的发展。让居民有恒产，才会有恒心，鼓励人们在本地置业，他们才会去发展自己的出生地，而不是选择永远的抛弃家乡！
一直说中国地方政府的收入主要来自于卖土地的钱。现在房地产市场不好，明年的政府预算要出大问题！如果明年土地卖不出钱了，那很多公路；地铁；建筑项目都会面临政府资金不到位，下游企业会大量倒闭，政府不会去冒险面对更多的失业人群。要房地产市场好，大家要有钱；要有钱就必须股票市场好。股市不好，房市不会好。境内股市现在最大的问题，是中国的中产阶级在股市中被消灭了。政府一定要想办法，让这些被消灭的中产阶级再复活。说了一通，我要传达的意思很简单，快去买股票吧！（写于2008年底）
我诚心希望，国内的户籍政策能够更加的人性化。我也恳切的企盼身为异乡客的新移民能对当地文化多些认同与尊重。
作者：m0571　回复日期：2009-11-10　13:10:23
To:作者：mytwocents　回复日期：2009-11-10　09:42:45
LZ ,我有3个问题：
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问题很傻，希望能听听LZ或者其他高手的见解。呵呵
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我尝试这解答一下。
1.准确的说是地方财政很大一部分来自于卖土地。这个是税改后，中央财政增强，地方财政削弱的后果。且地方官员要上升就要做政绩，就要发展经济，要发展就要有钱，财政不足，只好卖地求财。
现在一些东西都挑明了，那这里我也就说说破。上海楼市包括重庆的楼市，今年来我一直认为有很强的政策风险。这几天新闻上有了，上海可能对二套房贷不但不优惠，反而加10%的利息。注意，目前这些地方当政的是很有背景和能力的官员，他们的升迁不在于经济上的一点增长，所以他们更加敢作为。
2.由于税改以后，地方上其实就没钱了，而且呢，即便有钱，中央也很容易收走，为了防止地方上的财政被中央划走，地方政府就想了一个圆通的办法，年年赤字，发展靠银行贷款，用明年的财政来还今年的旧账。这样账面上看起来，是亏空，自然中央也就没钱好划了。至于中央把钱拿去做了什么，不要问我，看国务院的财政报告去，相信一定是有很重要的用途的。有人说是养了7千万公务员，对不对我不知道，但是我想工资公车经济适用房补贴一定是一个夸张的大数目。
3.我从来不认为政府是骑虎难下，似乎食髓知味更加贴切。现在请君入瓮阶段，等大家都入了瓮，那么就架到火山去烤吧。
中国增长率不到8%，就不能创造足够的新增就业，这个是很大的压力，我这方面到是很体谅政府的难处。目前所有行业都在经济危机下进行了国进民退，政府通过国营方式加强了对经济的掌控，4万亿也大多数给了国企，相信是政府为了加强对资源的控制，巩固统治。前面我也表达了我的意见，我不认为简单的国进民退，或者是民进国退就能达到资源整合的目的，就山西煤矿来说，作为监管机制的地方政府表现尚且差强人意，我很怀疑，现在是裁判运动员合为一体了，就真的会管理妥当？所以，且慢叫好。
作者：m0571　回复日期：2009-11-10　13:34:26
作者：Jumpingwolf　回复日期：2009-11-10　09:29:28
实在忍不住了.楼主你很通达但是却有一点不通.你忽视了奥地利学派的理论.若把经济学当作人类行为学来研究，你的视角就会和现在有所不同。
楼主的错误类似于有效市场理论的错误，忽视了市场中的非理性的人类行为因素。只有人类行为学才能解释日本利息为零，但是房地产泡沫破了就再也涨不起来的现象。因为日本人的兴趣转移，不再热衷于买地产。
楼主应去美国的商学院留学一下下，定能开阔眼界，见识更上一层楼。
经济学是数学和人类行为学合起来的东西，两种视角缺一不可。
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谢谢你的建议，呵呵，能留学固然好，不过互联网的一大创举就是打破了知识的垄断，下A片的同时抓紧学一点东西是一个不错的组合。
因为日本人兴趣转移不热衷地产了，所以地产下降，这个是套用奥地利经济学派的那条理论？ 我真的是一头雾水。的确，奥地利学派最著名的熊彼特的破坏创造理论是一个解释日本问题的重要实证。要谈日本经济问题，简直可以单独开一篇谈，我就用熊氏理论做点浅显的分析：
日本自广场协议，日元升值后，其实出口一直是不利的，美国之所以对日本下了狠手，而对中国从不动手，只要对中日出口货物做一个比较就可以看出。日本出口的是高附加值的电子产品和汽车，中国出口的是低附加值的轻工业品。美日产业有重合，竞争大，所以美国逼日本升值了。而中国出口的东西美国本来就不做，乐得中国多补贴一些。
日元升值带来的直接后果就是出口顺差缩小，国内企业同时出现了盈利困境。日本央行开出的药房是降息，因为企业都是负债经营的，不降息就要破产了，但是日本不愿意经受这个产业调整的阵痛，结果低息把地产给炒起来了。为了挽救企业，政府主导下，日本企业和银行是交叉持股的，这样就是一个一损俱损的局面，所以银行不能让企业死了，只好拼命贷款给企业，0利率，导致企业没有还款压力，死不了，但是日货又被美国打压，经营又不好，终于拖成了现在的慢性病。如果按照熊氏理论，这些企业早就该倒闭或者重组，而不是占着资源半死不活，让日本经济不得重生。
作者：m0571　回复日期：2009-11-10　15:37:44
中国巨大的人口基数是中国发展的最大障碍。由于人类人口不受天敌威胁，医疗卫生的进步使得新生儿母子的成活率大大提高，同时人类寿命的延长。计生用品的推出，使得人类可以控制生育。在错误的鼓励多生扩充人口后，中国开始了近20年的计划生育，一胎制可以保证人口总数的缩减，从根本上提高中国人均占有的资源，进一步提高人口素质。
但是计划生育政策失败了--如同所有原本出发点很好的政策一样。一般而言，法制能达到的地方，严格的执行着计划生育，只生下了一个小孩。法律控制薄弱的地方对计划生育执行打折扣，大量流动人口又使得中国的生育政策更加难以执行。家庭中超生必然导致其子女受到教育的投资被减少，更多的孩子失去了接受高等甚至初等教育的机会。20年来，较高素质的，法治地区的人口，在中国的人口比例中缩小了。在中国的农村，由于人均土地太少，很多人经历着所谓的“隐形失业”--在农村劳作已经不会增加任何单位产出。终于有一天，失去接受良好教育机会的年轻人成为了外出打工的主力，而今天，由于没有订单这些曾经被工作机会吸引过来的他们遽然失业了。
作者：m0571　回复日期：2009-11-10　15:41:17
处于转型期的发展中国家往往属于M型社会而非橄榄型社会，中国的中产阶级主要居住在城市，人数偏少并且处境困难，是理想与现实差异感最大的一个群体，这导致他们事实上成为一个抗争型的非主流群体。有不少国际经验表明中产阶级的政治理念历来是比较灵活的--在他们占人口多数时主张民主政治，而在他们占人口少数时主张精英政治。
中产阶级也应看到中国城乡利益冲突已积累到非常严重的地步，而扶助农民、草根的路线也有利于中产阶级的一面。农村的不发达、农民的贫困化，最终也会危及城市孤岛里中产阶级的根本利益。而中产阶级人数的扩大，一个重要的途径就是让农民告别贫困而成长为中产阶级；当中产阶级逐渐上升为人口多数时，一个国家的政治生态才有可能走上稳健的轨道。
作者：m0571　回复日期：2009-11-10　15:50:44
建行推出了房贷的新政细则。其中有一条，是对2，3线城市的房贷倾斜，我觉得至少是方向正确了。城市不能建设成为孤岛，城市化不是把所有的人口移民到几个城市中去。城市化是要实现中心城市带动城镇，城镇带动乡村，以点带面的发展。浙江是这样一个社会全面发展的典型。
加大对教育的投入是长远治本的方法，但是见效缓慢，目前如果不用拉动内需的猛药来压住这场危机，中国可能等不到“教育”这剂药发挥作用就病死了。当然我很怀疑中国在奥运，雪灾，地震后还能在短时间内拿出4万亿拉动经济，现在各地报出了18万亿的拉动经济的计划，哪里来这么多钱？！政府不是生产部门，除了税收外本身没有任何钱的，18万亿不靠印钱，不可能拿的出。这样肯定是导致剧烈的通货膨胀预期，用大家的储蓄去补贴现在失业的工人。各国政府的救市政策都是一个加印货币的过程，美国已经是外债累累了，还要救市，也就是多印钱。货币贬值不贬值，无非看哪个政府印的钱更多罢了。
我想到科斯的理论，只要明确产权，就可以达到最优的配置。中国失去皇帝之后，国家变成了全民所有，而全民不配合相应的制度就是无人所有，产权是不明确的。扯远了。
作者：m0571　回复日期：2009-11-10　23:39:00
资产泡沫的确是一个值得忧虑的问题。尽管中央银行是否应该制定与实施面向资产泡沫的货币政策在理论和操作上都存在争议，但我们仍有必要结合资产泡沫观察一种相对可操作的宏观调控政策组合——价格双轨制，或者称之为差别利率。
相对而言，房地产价格泡沫比资本市场泡沫更可怕，其可怕性在于房地产泡沫造成了极强的“外部性”，甚至影响到人们的正常生活中的某些重要决策，极端的例子如“有自有住房”成为某些青年男女的择偶要件之一，高房价造就了城市中的大量候鸟群体，阻止了城市化进程中的农村剩余劳动力真正转移。
相对而言，资本市场的外部性就小很多。所谓外部性，简单说就是你赚钱可以，但不能给与你无关的第三方造成损害。股票价格指数就算走上天，对于一个只持有存款或现金的人来说没任何直接影响——当然，牵强附会地非要把机会成本、金融风险向银行传递等间接因素考虑进去，我们总能找到一点影响。于是，如果非要有点泡沫，那么，从“己所不欲，勿施于人”的基本道德观出发，就选择资本市场泡沫吧。
于是，一个值得思考的问题就产生了：怎样实施一种非对称的政策手段以严厉遏制房地产价格泡沫，而在一定程度上保持对资本市场泡沫的政策威慑？一些观点认为，主要是增加土地供给。但其难度有二：一是，在土地出让收入构成地方政府主要财源的情况下，压低土地出让价格是一种很难操作的方式；二是，我们很快就会发现，垄断性大地产商可以轻易储存大量土地，继续制造短缺。
于是，需求管理仍然是一种必需的政策工具。那么，让我们设想这样一种情形，假定在一般贷款基准利率不变的情形下，把居民申请贷款购买第二套住房（包括二手房）的抵押贷款利率上浮100％，且在司法解释上规定产权一旦发生纠纷，物权只能属于“名义上的购买者”（为避免套用他人身份证套购所谓“第一套住房”）。其结果一定非常有趣，投机需求必然下降，而正常的住房消费需求可以得到保障。
注意，上述政策措施并不意味着全面上调基准利率，因此资本市场并不受影响，故投机者的理性选择是放弃在房地产市场的过度炒作而进入资本市场。而此时，政策当局针对可能进一步膨胀的资本市场泡沫，只要加大A股供给，并提供紧缩性政策预期，市场对政策的敏感度是不言而喻的。
需要说明的是，利率的双轨制与提高首付成数不同。假定贷款利率不变，首付的提高不会改变借款人的现金流，甚至在资产价格膨胀的背景下是一种保值措施，货币支付得越早越值钱；而利率的提高将直接造成购买多套房产者持续的现金流出额度大幅度上升，出于对财务失衡的恐惧，其选择可想而知。
当然，价格双轨制总是意味着改革的倒退，而贷款利率的放开实际上意味着价格的多轨制——不同交易行为和借款主体不可能得到同样的价格；这恰恰是市场经济的精髓和改革应该达到的状态。
作者：m0571　回复日期：2009-11-11　23:59:20
中国房地产发展简史（1）
上世纪80年代：
1999年中央政府开始在全国范围内停止福利分房制度，开始推行住房分配货币化制度，这种制度自1986年开始在烟台进行试点，以提租发券、空转起步为特征。不久，唐山、蚌埠等城市也加入到了房改试点的行列。
然而由于八十年代末期的高通货膨胀（1988年通货膨胀率达到18.5%），宏观经济全面调整导致银根紧缩，大量房地产企业失去了资金来源，产生了中国改革开放以来的第一个烂尾楼高潮。在这种情况下，住房分配改革与房地产市场的发展的必然是以沉寂告终。
中国房地产发展简史（2)
上世纪90年代
1992年邓南巡讲话以后,国家对土地批租的审批权进行下放，南方的房地产开发出现了一整年的高速发展。但是这样的疯狂建筑高潮却导致了上游原材料的上涨，这种上涨也造成了新的高通货膨胀，并造就了第二个烂尾楼高潮。如海南省，广西北海等的烂尾楼大多出现在这一时期。
1994年，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布实施，住房公积金制度开始全面建立。之前这一来自新加坡的房地产分配制度只在上海进行试点。
到了1998年政府决定开始停止住房实物分配而改为货币化分配。停止福利分房后，新建住房原则上只售不租，同时全面推行住房公积金制度。
中国房地产发展简史（3)
2000年以降：
中国房地产市场改革在新的一波房地产投资热潮的推动下迅速升温。2001年房地产投资6245亿元，占全社会总投资36898亿元的16.9%，到2004年房地产投资升高到14480.75亿元，占社会总投资58620.28亿元的24.7%。
与此同时，政府也出台多项优惠政策，以期望房地产业成为新兴的支柱产业。使用的方法包括：退还个人所得税，降低交易契税，放宽银行贷款条件，加大房地产业扶持力度等等。在这种背景下，房价开始迅速窜升。这波房价波动中最为明显的例子就是中国最大的城市上海。
2000年的上海的房屋每平方米均价为3326元，到2004年时均价已上升至6385元，涨幅达到92%。2001年，上海只有4%的住宅售价超过8000元/平方米，2003年这一数字达到16%。
而中国61其他城市的房价也几乎以同样的增速不断向上：杭州的房价早于上海开始其向上突进的趋势；北京的房价涨幅也相当惊人，其中国大陆最高房价城市的地位至2003年初才被上海超出。房价的涨幅不但集中于中心城市，同时也蔓延到了一些二级城市。
中国房地产发展简史（4)
抑制房价政策
2003年6月，央行发布了121号文件以加强房地产投资管理牵制过猛的房地产升势。但是一个月以后，国务院发布的8号令却在一定程度上抵消了前述文件的效力。房价在政府的自相矛盾中继续前进，直到2005年年初达到短期内的顶峰。
但在随后的发展看来，号称‘抑制房价’的政策实际上只是银行在区分客户，对贷款50万以下的拒绝，实际上是鼓励价格不到50万的房产涨价涨到50万以上去；事实上到了2005年，上海市区已经找不到50万的房子，这个价格都在很远的郊区。
2005年以来政府采取一系列的控制措施以期达到平抑房价平息民众不满情绪的目的。特别是七部委联合发布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》。该意见规定，“对２年内未开工的住房项目，要再次进行规划审查”，“对持有不足２年的房地产转手交易时以交易全额征收营业税”，“加强经济适用房建设”等等。此政策对房地产泡沫的冲击非常明显，大量消费者持币待购，对市场有很强的下降期望。在主流媒体‘涨幅下跌’的声音中论调中，房价还是在继续上涨，一直涨到了2008年中的时候。此时美国次贷危机浮现，政府接下来又推出了新一轮刺激房价上涨的政策，包括原已叫停的购房入户。
中国房地产发展简史（5)
刺激房价政策
2008下半年，受美国次贷危机影响以及自身调整的要求，中国的房地产业开始一次普遍的调整。房地产交易量大幅萎缩，但是平均成交价格并没有下降。之后中国众多城市地方政府纷纷出台相关政策直接补贴开发商，并放宽了征地政策，部分城市甚至允许开发商分期付款拿地。
之后不久，中央宣布将首次购房的按揭首付比例降低至20%，并允许按揭利率最低可以执行同期贷款利率的70%。并大幅减免了购房契税。同时对之前地方政府出台的“救市”政策予以肯定。这普遍被解读为中央开始放弃之前的抑制房价政策，转为重新希望通过刺激楼市来刺激中国经济。
2009年，政府为了保证经济增长达到8%的增幅目标，放开了银行信贷，以适度宽松的货币政策，新增贷款5万亿人民币。由于国际经济环境低迷，国内可投资行业单一，大量资金涌入了股市和楼市，股市从08年低点1700点上升至09年7月的3130点，楼市由于开发商资金充裕，又掀起了一波涨价风潮，地价楼价达到07年高点，个别楼盘甚至更高。
中国房地产发展简史（6)
区别于多数发达国家房地产市场：
1.产权拥有期：70年产权
2.发展时间短：2000年终止福利分房制度，全面启动和发展中国商品房市场
3.土地所有权和使用权的分离
现阶段房地产存在的问题：
1、房地产资金来源结构单一，开发商自有资金比重低，房地产市场资金依赖度比较高
2、圈地的可能性依然存在
3、房价增长快，对民众的心理预期比较大，矛盾突出
4、住房社会保障的配套政策不健全，可操作性较差，门槛高、受益面窄。
5、房地产企业数量多、负债率高
6、二手房房源没有释放，供给不足，市场需要规范
7、房地产中介城信缺失
8、拆迁安置补偿不合理。城市房屋拆迁纠纷不断
所有这些问题的核心在于地方政府的“土地财政”，即地方政府依靠高额的土地出让金来补充当地政府的财政收入。在这一利益链条的捆绑下中国大陆的高房价将延续。
作者：m0571　回复日期：2009-11-12　10:54:16
作者：kbmwzbenz　回复日期：2009-11-12　01:14:45
楼主还没休息？？
谈谈对青岛2线城市地产的看法。。。。。。呵。。。
一个对地产看好的人。。。。
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我个人鉴别一个地方的房地产好坏，主要看GDP大小和增幅，通过这些数据可以了解当地能够提供就业岗位的多寡，判断人口流动。进一步看流入人口分属那些消费阶层，人口流入最密集的地方一定是厂区，这个没有参考性，还要看老板们在什么地方置业，换成是你，你会在周边那里置业，己所不欲，人所不欲。
可以用这个判断标准去套用一下青岛附近的二线城市，如果你觉得好，那完全可以买咯。
作者：m0571　回复日期：2009-11-13　14:05:55
仅靠刚性需求 楼市销售有限：
目前在建的房地产大概是26亿平方米，会陆续在今后一年完工。已经批建的房子大概是3千万套，还有2千万套已经批准建设。上海09年会竣工2千多万平方米，去年还剩下8百多万平方米待售。
目前中国城市居民约有1.6亿万户，一年结婚的新人大概2百万对左右。如果刚需全部体现在这些购买者身上，一年可以购买2亿平方米左右。库存明显偏高了。
前面谈到房地产如同一个大的通胀蓄水池，央行把钱发出来，本来可以通过房地产销售来对冲发放出来的资金，起到一个资金回笼的作用，抑制通货膨胀。潜在的风险是，房价太高了，如果购买量上不去，那发出来的资金就不能被银行重新吸收回去，这样通胀会体现出来的，这个是最大的担忧。考虑到这个风险，政府也许会换一个思路来解决财政问题。
现在说地方政府卖地换取发展收入，其实这个吹大的泡沫正在减小土地财政给政府带来的好处。虽然卖地赚的钱多了，但是考虑到通货膨胀，卖地换得的钱实际购买力也会下降。随着房地产通货蓄水池作用的丧失，通货膨胀会越来越明显。压低房价，配合利率升高，控制通胀，正在慢慢和政府利益趋同。
作者：m0571　回复日期：2009-11-23　20:16:53
《为人民服务》:(全）
前几天看了《新宿事件》，拍的很出彩。一本戏不动声色间镂刻出了中国文化中最龌龊处。将电影背景设置在日本，用日本整齐划一的民族形象作为荧幕，把偷渡客中的各路神仙投射上去，观感鲜明。
尔冬升及成龙是久混社会之人，否则决然无法如此细腻精准的描刻人性。黑社会喜欢标榜重信重义，堂上摆一尊关帝像，表明自己亦是义薄云天，虽是日日进香，其实和以前衙门内悬挂的匾额没什么两样，匾文堂堂，“正大光明”，堂内呢？暗无天日，矛盾而统一。
去一些深宅旧院转转，可以看到堂上往往悬挂着家训，也是冠冕堂皇，忠孝礼仪，恨不得把所有的好字都放上去；回家翻翻历史书，对照一下人物，呀，还以为自己看错了名字呢。大多数时候，堂上的家训和关帝像是给别人看的，如同今天很多公司在标榜的所谓文化；所谓理念，大多数也是骗骗职场新人的噱头。
扯远了。
市场如果没有一股力量来维持，是会崩塌的。也就是说，交易者必须遵循某一种有约束力量的制度。一般来说有所谓的管理部门，对不遵守规则的参与者进行惩罚，保持市场的规范。黑社会往往通过暴力手段，在同一个社会里，实行第二种制度，这是于第一种制度的竞争。 而偷抢诈骗，则是对所有制度的破坏。
1.关于热钱：
确有数据显示有热钱流入中国内陆及香港，放下统计误差不论，若真有热钱进入，赌人民币升值，我只能说这些交易员不懂经济。中国和当年日本不同，彼时日本产业结构和美国重叠，存在竞争，美国逼迫日币升值，可以起到保护本土工业的目的；而中国大量出口的是劳动密集型商品，逼迫人民币升值，只会使继续买中国货的美国立刻出现通货膨胀，美国不至于这么傻。所以美国对中国的汇率要求无非转移一下美国国内的矛盾，但出于自身利益考量，美国不可能逼迫中国升值；而中国目前也不会主动去要求升值，中国需要的是稳定的社会环境，政府希望各个环节能更多的吸收就业，而出口一直是就业的主要支柱。目前的升值压力，我看是自我实现的，热钱赌人民币升值，购入人民币资产，自然推高了人民币，而很多中国公司是在香港上市的，自然香港热钱汹涌。
2. 关于低息；通胀与杠杆交易：
如果低利率情况下，杠杆交易，投资房地产赚钱；在通胀背景下，房地产保值，也值得投资，发明永动机了？
其实前10年的情况是不可复制的。改革开放后，中国劳动力大量投入国际市场；苏联解体后工业衰退，导致原材料需求减少，价格走低，这些都可以抵消低利率带来的通胀压力。但是现在，转移工厂到中国这个过程已经结束，人工价格不会大幅下降了；而原材料价格高企，已经不能够抵消低利率带来的通胀压力。
低利率维持的时间越长，杠杆放大下，房价越高，如果没有通货膨胀，低息刺激政策可以维持很长一个时期。现在通胀压力不能被便宜的人工和低价的原材料抵消了，如果市场又意识到流动性不能被及时的回拢，通货膨胀就会出现，对抗通胀唯一手段是收缩流动性，比如加息，所有杠杆操作的投资工具都有两面性，放的越大，收的越厉害。当然市场调节可能有明显的滞后性。一只股票10元买入的，现在80块了，最高要涨到100，我劝你现在卖了，事后你一定后悔我害你少赚了20块，而忽视价格掉下来后被套牢的郁闷。
中国的二套房贷一定会收紧，舆论的含糊其辞是为了避免刻意刺激市场。价格歧视，是我前面谈到的，最不伤筋动骨且抑制炒房的方式，政府会最先使用，只是用的晚了些。
作者：m0571　回复日期：2009-11-23　20:19:24
《为人民服务》（全）
看了时寒冰的一篇文章，对比了美中房价，时的结论是：即便从绝对值上讲，美国的房价也比中国的房价便宜。文章介绍了很多美国房产税收政策，在经济中所占比重以及美国富人不住在市中心，等等
作者认为美国更好的税收制度及法律规范，导致低房价？
我只能部分赞同。
当今世界成熟运用了两大科技：
1.交通运输技术。
2.IT技术，打通了信息交流及资本无疆界的流动性。
这两样技术使得全球“一些物资”同物同价，理论上可行。
为什么说是一些物资呢？
例如，你去海口一个大排档，吃海鲜，价格便宜，吃饱为止。你去西藏一家餐馆说，要吃海鲜，那，对不起，我们不经营。为什么呢？因为海鲜不容易运输，而餐馆吃海鲜要生猛，这个一生猛就要经常空运了，当然，不是空运海鲜来做给你吃，是请你自己做飞机到海边去吃。
这个例子不一定很完美，无非是想说明两点：
1.部分物资无法实现物流。
2.如果无法实现物流，那就只有“人流”。
恰恰房地产的属性特别，既不能物流，人流也很困难。
1.美国的房子便宜又好，能不能运一套过来？ 对不起，无法物流，运来了也没地方放。
2.美国的房子便宜又好，能不能我买了过去住？ 对不起，要签证，要有超时空穿梭机器或者学英语，当地就业。
如果假设：
1.房子可以物流，或人口可以自由流动
2.加上已经实现的资本自由流动
可以预见，美国房价会被炒爆。
美国富人大多喜欢住在郊外，这种是后城市化的状态，中国目前还不必讨论。至于说美国为什么能经济如此强大，国力如此雄厚。时代契机，地缘优势，英法两国制度上；人口上，对美国的影响都很重要，此处不展开。
制度是一个社会文化的概括，一夜之间要改美国政体为中国政体，你一定认为这是天方夜谭。美国人民不会答应。那，要中国一夜之间使用美国政体可能吗？去病如抽丝。可喜的是，80后讲道理讲公平，但尚且尊重权威；90后完全是蔑视所谓“权威”的面貌出现。只要自幼接受民主自由理念的人在社会中越来越多，制度的进步必然是水到渠成。
所以啊，在家庭里，多给自己的小孩一些支持，去对抗普遍存在的“听老师的话”；支持他们独立思考的能力，服从真理，这样，他们长大了，也不会成为只听“领导的话”藐视正义公平的人。这样，我们每个人也都是造就中国强大的英雄！