任志强：房地产是所有国家的支柱性产业

　　11月12日下午，任志强在沪参加其新书发布会时表示，政府对房地产以价格为目的的调控，可能会削弱市场和金融机制，抑制市场需求，使住房矛盾后移而非消失，就像把皮球摁在水里，不管摁多久，气没放掉，最后还会浮起来。
　　提高房贷首付、限购、加息……中央政府的房地产新政一波接着一波。刚刚回暖的房地产市场又再次冰冻。新政下的房地产究竟会走向何方？是继续“冰封”还是温和增长甚至报复性反弹？
　　任志强表示，商品房有其特殊概念，是为富人盖的，否则可能是廉租房或经适房。目前出台的政策策略都是以商品房承担政府对居民居住权利的基本保障，事实上商品房不是用来保障基本生存权利，而是改善居住条件，基本权利应由政府保障。以香港为例，90平米以下的房子占80%，政府提供的保障性住房大部分在40平米以下，占比约一半。现在要盖小户型的商品房，这样的社会没有发展。
　　任志强认为，市场要引导先机，目的为改善生活条件，而不是维持基本的生存条件。政府要承担政府的责任，应该提出的是人人有房住，而不是人人有产权房。既然是财产性的收入，那就不是基本保障。政府和市场之间的责任是有区分的，不能把政府的责任推到市场上去，市场也不可能完全替代政府责任。而这恰恰是很多人在日常生活当中争议最大的问题，或者对一般民众来说攻击最多的，更多人愿意让市场来承担政府的责任。
　　任志强还表示，房地产是所有国家的支柱型产业。尽管美国房地产已经很成熟，不需要盖这么多房子，但是到今天房地产仍然是支柱型产业。日本泡沫破灭了以后也一样是。美国二手房交易仅在纽约就665亿美元。发达国家都实现了物业税、地税，或者其他的税种，他们产生的税收在整体中占到第一位。加拿大物业税的收入也占到总财政收入较大比重。房地产一定是支柱型产业，而且这个产业是巨大的，不断发展、长期存在的。
　　以下是任志强先生的文字实录：
　　【任志强】：我从宏观经济开始简单地说一下。给我时间大概是一个小时，可能会说得比较快，因为内容比较多。
　　今年宏观经济发生着比较大的变化，但最终还是要坚持积极的财政政策和适度宽松的货币政策。这个情况下没有改变货币总量很大，或者过大的状态。剩余的调整政策都抵抗不住货币总量产生的问题。尽管我们做了加息和利率调整，发出些信号，但是十月份KPI仍然达到4.4。到11月份、12月份，特别是到12月份变成零，那时候可能会下来。因此他们都认为我们不存在金融的通货膨胀，只能说在部分结构中出现了些动荡现象。
　　认为一个牙疼满嘴都疼，但是满嘴牙疼是一个现象，所以最终的现象结果还是民众感觉更多的是通胀问题越来越严重。对于房地产出台了些新政，这些新政牵动着每一个家庭的神经。房地产是一个爱情的故事，每个人都在谈，但是所有的人都说不清楚，所以谈了一辈子还在谈。看到中国房地产已经连续出台了这么多年的政策，每次政策在不断地调整，可能结果来看所有的人还不满意。除了“国十条”以外，两部委提出14个城市的限购令，还有“住房保障法”，这些都对房地产市场产生着影响。
　　把新旧政策进行对比。大家可以看到已经产生着些变化，比如用信贷政策进行变化的限量制最大，包括贷款购房的变化。我会用央行的调查数据来说明，第三房住房，这一系列都对政策产生影响。9月份和10月份相比，9月份环比下降11.1，销售金额缓比下降7.7，上个季度销售了3千万平方米，10月份不到1个亿，9千多，这样的话全年是8亿多的销售总量。
　　从税收上来看也发生着变化，停止了个人所得税的优惠减免，包括契税的减免。同时在监管政策上也发生着变化，比如说对于开发商违规行为的界定，对开发信贷的管理，以及证监会对开发商征发买壳、重整的要求都提出了些新的条件。我们说政府应该管结婚证的发放，现在不仅管你结婚证，还得管你睡觉的姿势，甚至管你床单是什么颜色，晚上开不开灯，现在政府管得越来越多，越来越细，不知道政府管这么多以后还需要不需要市场。也就是说他已经把市场的权利缩到最小。
　　比如北京市最近刚刚出台销售监管的办法。把你理论时候如何分家产也写在条件中，要求你申报销售证的时候就做出承诺。同时看到南京当有的单位说要销售这么多，不行，如果不降到13000，不给你这个销售证，这种情况很多城市都出现过，政府不愿意承担被避免的危险，所以在各个地方采取更加极端的方式，用这些极端的方式来限制价格变化和价格的增长。
　　从三季度的情况来看，1季度高度增长，2、3季度持续下滑，下滑趋势还在继续。9月份出现了所谓的金九，交易面积达幅度上升。但是9月份交易面积上升并没有堵住新政。对金九银十大家有一个误解，历史上的金九银十是说在商业机构的行为上，因为我们有两个节日，“十一”之前有中秋节和为十一准备的节假日活动。所以商业活动当中有金九银十的特征。房地产也随着这样的过程出现金九银十。如果我们把07、08、09三年的数据统一在一起，发现这三年数据变化是一致的，曲线相等。并不认为08年出现问题，09年出现刺激而没有金九银十现象。也就是说金九银十是一个固定的状态，是一个交易活跃的季节。
　　随后，又因此产生了大家认为交易量上升的时候必然会产生交易价格的上升。9月份同比价格仍然是下降的，8月份的9.3，降到9.1,10月份继续下降。主要是因为去年跳跃因素导致的变化。现在仍然维持在36的高速增长过程，全年完成的投资额巨大。从发展趋势来看，5到8月份，10月17号以后10号文件调控措施显着，交易量大幅下滑，9月份出现了一个量价提升的现象，政策出台了以后10月份继续下滑。我们认为是一个房价稳中有降的趋势。
　　通胀的压力在加大过程当中抵消了房地产价格的暴跌，通胀预期如果在不断加大时候，也许人们会把资金相当一部分进行转移，10月份的报告里来看居民人民币存款下降7千个亿，只有1亿多存款，而上个月是8千多亿的存款，这7千多亿到哪去，谁也不知道，不知道是进入股市、楼市，或者还是进入其他的商品交易行为。如果是进入其他的商品交易行为当中的话就可以看到通胀表现，因为有更多钱去买其他的商品。我们每个月工资是2万亿左右，1万亿进入基本消费，全年消费恶是12万、13万亿。另外有4600亿到5500亿进入银行。前端时间因为房地产的打压问题，进入银行的钱在增加，但是去年突然少了7千多亿，也就是说通胀导致很多人不敢把钱存在银行，而进行其他的交易行为，比如股票交易等行为。
　　目前政府以价格为目标的调控，可能会导致市场机制的削弱。我后面会讲什么叫市场的机制问题，同时会导致金融体系的削弱。金融目前已经无法由银行来发挥经济效益，随着金融消费的监管要求不得不取消对第二套、第三套，以及其他消费的信贷。我会用银行消费信贷的数据来说明，实际上使用消费信贷的依赖性不如人们想象这么大，但是金融体制的功能被削弱。同时享用消费信贷来解决贫富差距问题，这可能在全世界独一无二。它要服从于其他的政治任务。
　　从现有的情况来看大多数人并不是没有房子，从没有房子到租房子，租房子的时候就到了买小房子，再到买大房子，是一个逐步升级的过程，一个家庭大概经过7次的住房变更，从租到买，从小到大，从旧到新，是这样的过程。如果是减少了住房的选择权，意味着人们不能买小房子，所以人们不得不买大房子，尽管你消费能力不足，但是也要做出这样的选择，不得不买大房子。以后人们永远不可能按照收入增长的变化和家庭人数变化来改变住房条件，恨不得一次到位。就像我们曾经说过：人的一辈子只买一套房子，实际上人可能3、5年就换一个房子，7、8年又换一个房子。这个梯次增长是随收入增长而增长，但是政策好像不允许你这么干。
　　抑制需求的结果导致这个需求没有被释放出来，也就是说并没有真正地解决，只是把门槛大大提高，让你没有办法消费，如果皮球的气没有放掉，你按到水里，可以按多久，就算按再久也会浮起来，我们现在就是这样的困境。今天有700万套的保证金房出台，也许可以缓解一部分市场需求。但是这个东西能长久下去吗？明年、后年怎么办？所以它仍然是我们面临的难题。
　　前面说到它会削弱市场经济，什么是商品房子概念在我微博上说：商品房是为富人盖。商品房有特殊的定义，否则可能是廉租房，或者是经济适用房。从选世界的情况来看我们有满足对穷人的住房来收取双金吗？没有。换句话说商品房一定是给富人的，可能你觉得你是穷人，我们也认为很多低收入家庭也买商品房，商品房的比重占很大，最低收入阶层里大概有20%的商品房，但是他们可能是因为是拆迁补偿的原因，所以不得不买商品房。区别就在这儿，但是很多人说我买不起商品房，所以把帐倒在开发商头上，就算倒在开发商头上，也改变不了。
　　第二个限定性条件就是是否可以自由交易。现在已经不具备这样的条件，我这个商品到底可以自由交易，还是不可以自由交易，现在实际上不可以自由交易。它必然存在投资和金融功能，在不动产的名词解释里：一，土地，二房屋，这叫不动产。它可以产生现金流，把房子卖掉了以后产生巨大的现金流，第四个是增值收益。如果不动产不具备增值收益的话就不是不动产。天安门你可以变卖吗？所以不具备商品性质，不具备增值收益，而不动产一定是具备增值条件。
　　开发商变成现金流的时候并没有获得增值收益，而更多的酒店、写字楼、持有的物业、商场等等，或者是在小业主、消费者手里形成了增值收益。我们可以看一下所有的消费者实际上都比开发商赚得多得多。尽管很多人说我是房奴，哪一个房奴不比开发商赚得多啊。比如说销售价格是8千块钱，如果百分之百算成利润，那就是8千块钱的利润，现在是4万5千块钱，8千块钱的成本，即使加上税费，也许这些里面还有租金过程。所以小业主赚取的利润一定比开发商赚得多得多，在中国叫地产金融，在国外、美国叫金融地产，地产是金融的工具之一，而不是说金融是地产的工具之一。在美国做金融地产主要是地产开发商、投资者在做，而不是建设团队和开发团队在做，这两者之间的差别在于金融为补充才有可能形成金融的规模化发展。
　　商品房有一个功能定位问题，从上到下基本提出的叫保障基本生存权利。联合国人权公约要求必须保障公民的居住权利。我们过去提出的市场策略，包括现在出台的政策策略都是以商品房来承担政府对居民居住权利的基本保障问题。什么叫基本居住权利？按马克斯的说法是：维持劳动力生产的最低条件。维持劳动力生产一定要有居住的地方，让这个劳动力能活着、生存下去。实际上商品房不是发挥基本权利作用的功能。它是改善居民条件。这两者之间一定要有区别，基本权利由政府来负责保障。香港90平米以下的房子占到80%，改善性住房，或者提高生活标准的住房，叫A、B、C、D、E，后两种加起来不到10%。政府大部分在40平米以下的房子占主导地位，号称接近50%，48%几，而从十几米，到30米、40米、50米是基本生存权利。而现在给商品房一个定义，要盖小户型，这样导致社会没有发展。
　　设想一下，很多人在怀疑422这种家庭生活条件，连续两代独生子时候房子不是变小，而是变大。赫鲁晓夫在参观法国的时候，法国为二战建了房子，赫鲁晓夫回去以后也盖了一批，后来拆掉了，赫鲁晓夫很胖，他能进的门，他说所有的人都可以进，说这个房子不错，这是市场功能和政府功能的变化。市场是什么？市场要引导先机，所以我们认为他是改善生活条件，而不是维持基本劳动力生存的生存条件。
　　最近人大提出立法，住房保障法，最早并不同意建立住房保障法。我有一个公民的基本权利问题，也有一个如何发展我未来城市规划和住宅规划的问题。所以我们叫“希望建立住宅法”，在人大提了几次，但是没有提到立法程序上。最近因为人大和几个学院派，他们提出对低收入阶层，或者需要保障的民众专门立一个法，其他人不在这些法的保护范围内。我个人认为这对一个国家来说是不太合理的立法方式，但是我现在很欢迎，因为很多脏水都倒在开发商头上的时候，我们用一个立法来证明跟开发商没有关系。政府要承担政府的责任，提出的是人人有房住，而不是人人有产权房。既然是财产性的收入，那就不是基本保障。
　　我们政府和市场之间的责任是有区分的，不能把政府的责任推到市场上去，市场也不可能完全替代政府责任。而这恰恰是我们在日常生活当中争议最大的问题，或者对一般民众来说攻击最多的，更多人愿意让市场来承担政府的责任。讨论房价高低的问题实际上是权益的问题。所以很多人提出房地产不应该是中国的支柱型产业。我认为这是一个巨大的误解。房地产是所有国家的支柱型产业。尽管美国房地产已经很成熟，他不需要盖这么多房子，但是到今天他仍然是支柱型产业。日本泡沫破灭了以后也一样是。美国二手房交易仅在纽约就665亿美元，我们可能远没有达到这样的程度，新房交易和二手房交易差了7、8倍，甚至更多。发达国家都实现了物业税、地税，或者其他的税种，他们产生的税收在整体中占到第一位。
　　可以查一下加拿大，看一下他物业税的收入占到总财政收入的百分之多少，它一定是支柱型产业，而且这个产业是巨大的，不断发展、长期存在的。对我们来说我们只提倡投资，而投资当中也只提倡当中的一部分。看一下今年固定资产投资增长率只有24%，但是房地产投资到多少呢？房地产投资到了36%，房地产投资的36%才拉动24%，今天经济增长很大程度是靠房地产投资在拉动。在中国过去统计当中，固定资产投资城市建设、农村住房建设和房地产，现在只有房地产，剩下都混在一起。但是我们除了房地产之外，还有很大一块没有列入在房地产投资当中。大概占到固定资产投资的20%到25%之间，房地产这一块。非房地产占的比重也很大，加上农村住房建设的话也得占这么多。整个固定资产投资是因为房地产而产生的投资。
　　北京开发商只盖了6600万，大概4400万是非房地产开发商盖的，比如说中央电视台，我们都看到大裤衩，比如说看到大巨蛋，看到奥运村，奥运会的设施，比如看到北京的博物馆等等，类似于这样的，包括人民大会堂的会议楼等等，都没有列在房地产投资里，都列在固定资产投资范围里。但是美国，或者是其他国家统计中没有说有政府投资这一块。因此按这样的比重来看房地产投资大概要占到固定资产投资50%以上。因此房地产是支柱型产业无庸置疑。不要理解为它只是房地产的一部分，这就是统计当中出现的第一个问题。
　　第二个问题，大家都说我们没房子。中国有一个奇怪的现象，叫城市住房持有化率达到86.4%，意味着在城市中还有7%几的公有住房出租。但是美国住房私有化率包括农村，如果按照国际上通行的来看，大概中国97%几都是有房产权的住房户。这是国际和国内不接轨的重要误差。很多人认为自己没有房子。比如很多80后说：在城市里买不了房子就回农村去。为什么？因为在所有的国际统计当中你是不是无房户，不计算你是否在城市，还是在农村，你在任何一个地方有房子都叫有房户。美国的农村人口只有3%，而农村的住房，小别墅等等售价并不一定比城市便宜，因为他有私人产权，房子面积很大。所以布什退休了以后回他的农庄去，这个农庄是不断产生总统的发源地，那个房子很值钱。这就是我们统计的误差，导致很多年轻人觉得我是无房户，这是一个错误的概念。只要你在农村有房的话也是有房户，不能让政府再补贴，你凭什么要站两份土地资源。因为你在农村有一个别墅，尽管是不太好的别墅，城市人要花钱去买土地我才能去获得居住权利，你为什么就可以花两份呢？最终谁占用更多的土地资源，现在批判别墅占更多的土地资源，城市到底占了多少土地资源？
　　为什么所有的脏水都倒到开发商头上，是因为土地稀缺导致我们一定要卖一个高地价，然后让房价上升很高吗？本来跟我们没有关系，但是所有的社会当中都误解为因为房地产开发把蔬菜弄没了，所以蔬菜价格提高，因为把粮食地占没了，所以粮食价格提高，都按在房地产开发头上，这是一种悖论。因为大多数人并不清楚在所有的用地当中我们只用了1.5，而1.5不可能对耕用地减少产生任何的威胁。
　　再换一个例子，我们的城市建成区按照2008年来看，3年80万平方公里，住了7亿人，其中有2亿9千万人是农民。实际上他们不是城市户籍人口，他们在农村有基地，换过来说我们的宅基地占了16.8万平方公里，也就是说7亿多城市人只住了国土面积的7.4，而农村人，全部的宅基地占1.75。城市人比农村人还惨，他们只用1/4不到的土地塞了这么多土地，谁占用更多的土地资源要搞清楚，不是城市居民中占用，也不是开发商占用，更多是因为土地制度问题导致这样的偏差和误解。
　　瑞士都是山，是不是山地就不能住人呢？大家说中国有更多的沙漠和山河，那中东有更多的沙漠，是不是沙漠就不住人呢？不在于这个，而在于经济增长和匹配的配置问题。如果把教育资源，好的东西都搁在沙漠里，那一定有更多人去住。原因在于我们没有建立匹配的制度。从国外情况来看，60到70的市场化，20到30的租赁，5到10的保障性住房。这是一种常态，就是在大部分国家中是这样的情况。
　　美国住房的持有化率大概是60%多，从来没有超过70%，而更多的欧洲国家基本上在40到50之间，德国更低，大概是30几，是因为没有自己的产权也可以解决自己的居住问题。所以我们是保障买不起房的，还是保障租不起房的。我们提出要建立保证金住房体系，今年看到公租房的建设和保障法的建立。此前叫市场的小户型，要求大家买，而不是租。通过十年的变化，从98年开始算，才导致政府扭转这个概念。温总理要求居者有其屋，所有的代表提出反对意见，所以总理修改了14条，其中最后一条改成居者有其所。要坚决砍掉以购买形式，拥有产权的住房问题，不是让你买房，而是让你租房。从7月份开始连续3次的会议上都提出以租为主。这就是居者有其屋，还有有其所的问题。很多人都说一定要有房子，实际上不是这样，而是一定要有地方住。
　　货币化之前实际上是最完整的保障，可是我们愿意过那种日子吗？那时候全是分配。在全世界找不到任何一个国家比中国更多的宅基地是白给的，我们16.8万平方公里，白给的。所以找不到。我们住房私有化率来说为什么成为全世界最高？因为我们有50多年的分配率，这些分配率导致大多数家庭都有住房，无房率非常非常低。我们问题在于户籍管制限制人口流动，所以农村和城市之间有巨大的差别。美国农村有房子也叫有房户，因为可以把房子卖掉。而我们做不到。
　　农村的宅基地和耕地是对农民的一种保障。沿海城市的人口在积聚增加，是因为教育资源都集中在上海、北京，医疗资源也集中在上海、北京大城市，所以其他地区的农民没有办法向城市转移，农民的资产不能变现，不能形成土地流转。再加上土地垄断。很重要的问题是政府发展前几年太骄傲自满了。邓小平一直说不要出头，实际上我们在拼命地出头，这个出头包括对城市居民，以及对社会的过度承诺。
　　我们“二五”期间提出大、中、小城市4、5、6使用面积。78年提出人均5平米，81年的时候又提出2000年人均目标8平米。中间几年我们实行了市场化，所以速度飞速发展，这个飞速发展过程让人们忘乎所以，认为一年可以增加1平米。到十一五期间的时候突然看到北京、上海从1平米，到0.5平米，下降一倍。房价在不断提高过程当中保障没有跟上，十二五的时候从0.5平米可能就变成了0.3，因为我们再扩大建筑规模。2010年达到人均18平米，到目前为止来看我们提出的120平米，正负20%的普通商品房已经超过了目标。06年的时候发现问题，又把它改回去，叫90、70，这就是政策的变化。但是想一想，如果把你从144平米突然摔下来，告诉你90平米才合理，你会接受吗？
　　你原来承诺144是普通商品房，但是今天出现了问题，让人们无法解决。是不是房地产就不存在发展余地呢？我们从美国、日本、西德、英国、法国、中国情况来看都有3千美元到1万美元的飞跃过程，这个经济速度不是减慢而是加速。中国在10年以后应该进入一个斗星增长，比过去增长更快的过程，否则就出现拉美现象。几乎没有一个国家突破过1万美元。而中国，或者是亚洲地区四小龙、四小虎都顺利地渡过这个难关，进入到1万美元以上。中国的难题是有没有可能突破1万美元，如果发展速度不够的话有可能在8千美元跌回来。那时候会面临更多的老龄化等等问题。可能会出现更多的麻烦。
　　从美国来看，它房地产增加值所占的比重远远大于10%，大部分是2到4之间。从住宅投资来看大概平均在13，而这些发达国家都经历着18到22之间的过程。所以他们顺利地在二战之后解决住房问题。美国在50年是91.4，而我们到去年才达到90平米，还不到。08年的时候平均面积是86，按照这样推论来看，未来2、30年实际上要超越这个标准的话，必须要保持高速发展的过程，这样才能够达到这个目标。也许上海人并不知道你们的户均面积是多少，排在全国城市中的倒数第5，上海户均面积是66.1平米，可以看到汤臣一品有这么多高楼大厦，但是上海有很多鸽子笼，这些旧房子导致他们原来的户型非常非常小，大概30到40平米占多数，于是我们整个上海市新增这么多建筑的结果是66.1平米，全国倒数第5.
　　不要以为上海的住房情况就是天下第一了。按照这种情况来看，我们现在总量是140亿平米左右，和原来测算大概差了10米，如果按照未来的发展情况来看，我们现在每年只有5到6亿平方米的建，远远不足，如果是这样的打压措施，那实现不了提的小康目标，就导致住房问题会在未来很长一段时间里成为一个矛盾。无解的矛盾。
　　人口来看，2030年是人口最高峰，15.6亿左右，是这样一个计算数据。2030年以后才有可能出现住房需求随人口而变化的可能。我们到2020年之前消费能力、消费能力最强的阶段。中国有着和全世界都不一样的特征，我们经历了三年的自然灾害，全世界都没有这个缺口，只有中国出现这个缺口。看了很多中国关于老龄化的统计，很多里面都没有提到这个缺口，而这个缺口会导致未来十年左右突然减少到老龄化的人口，大概有3、4千万。为什么发现结婚、生孩子有连续几个高峰，很重要的原因是因为这几个缺口。
　　家庭人口系数情况来看，从3.13人到2.86，每年要增加1千万家庭，到1800万家庭。每个家庭人口数在减少，这是人口因素导致的。形成的结果是什么？04、05年我们出现了一个高峰，这是央行22个城市的调查数据。第二个高峰将会出现在2010年，第三个高峰将出现在2014、25年。这三个高峰都是因为前面的人往后推23年到25年，大家所谓的刚性需求是结婚生孩子，结婚生孩子到底有多少？我们通过数据计算发现由于前一个高峰期而导致后一个高峰期，结果来看会连续出现在这一阶段的特征。到2020年以后下滑速度开始加大，而这个下滑速度不会再有高峰，连续下滑，除非改变计划生育体系，如果不改变的话，持续下滑速度加速。前面这几个高峰期来看，包括在座的大学生们都可能面临这些问题。
　　城市化也是我们巨大的贡献率。城市化情况来看，30到70之间时候都说是高速加速期。这个发展速度是巨大的，但是现在下降了，下降比例很快，在十二五规划中提到城市化是重点。这些增长过程当中是不是都需要房子，不管这个房子是买，还是租，或者还是私搭乱建，30%的住房量在未来的发展过程当中仍然会需要。每个城市大概有1/3住在城中村，住房条件很差，但是他得有房子，不管你用什么办法来解决都得解决。
　　分裂速度，从3.13年降到2.83人，城市化当中每个家庭成套成交率平均下来只有0.78，也就是说只有80%的人能够有成套住房。现有住房当中来看，存量住房当中私有住房是很大的比例，商品房总的平均面积来看，从1981年开始计算只有97平米，而全部平均下来平均数只有84.6%平米。很多城市的住房面积并不是很大，这是我们的现状。不是没有房子住，而是房子太差。
　　从结果情况来看，房改房占的总数最高，曾经占到52%，现在41，名以上41%，因为商品房的35%增加，还有12%是先买商品房，然后改成房改房，是以房改价购买的。真正商品房百分之百从市场上购买大概只占23%左右。只有这么大的比例，并不是市场中解决了所有的问题。私有住房略有提高。个人买的第二套住房提供给市场。从商品房购买比例来看，所有的阶层不是只有富人购买，最高阶层大概占50.4%，最低阶层占22%，差一倍。中间阶层当中发现随着家庭收入的增长而不段提高住房商品房比例。并不是像所有人想象那样穷人买不起房子。因为低价房是高收入者不购买的。所以发现有中位价位、低位价位，中心距离、远距离的区别。房改房的比例最高。高收入中持久房改房的比率最低，中等收入家庭里持有房改房比例最高。很多人把房改房卖了以后才买得起商品房，这个暂时没有统计。
　　从不同收入的住房情况来看，全国平均只有106平米，都认为富人在住好房子，实际上1百平米的房子不占到总存量的20%，非常低，北京不到17%，有的地区大是因为中等城市，或者小城市反而面积很大，而大城市实际上房子面积很小，低于全国平均数。不同阶层当中来看，低收入家庭是最低的，67.3、73.6两个比例。最低收入和最高收入差1倍不到。
　　大家都说炒房子占多数，占很大比例，实际上从08年统计当中看到只有9.5拥有第二套住房，而第二套住房是在不同阶段里出现。高收入当中是偶尔居住的比例最高。真正没有特殊用途，或者没有界定为居住的有19%。这个比例是不是差别很大，香港大概平均是8.6，世界一般以十为准，10%就要有1500万套房子是空置的。今天无论如何算不出来。我们一共建了这么多房子，不可能空一半吧，空50%可能吗？不可能。是不是还有列入塞腐败当中的，这个无法统计。
　　核心的问题在哪？三代人、四代人住房比例太高，这个占的比例很大，接近65%。恰恰需要用第二套住房来改善居住条件和生活条件的比例最大。我们认为中央政策有问题是因为它是一个短命的，就是因为它不符合现状。短命是什么意思？也就是说要限制第三套，或者第二套住房，因为注重改善型需求一定大于首次住房需求的变化过程。这是所有竣工的面积数。住房在房地产开发当中大概占到全国住房比例的70%，而其他30%的比例不知道怎么分配，因为不公开销售。如果都算成保证金住房，那保证金住房的比例在扩大。
　　银行个贷导致的市场变化。今年出现了个贷的下降，而且在持续下降。10月份略有回升。从总的来看个贷下降比例很快。从22个城市来看，这是央行的调查，可以看到贷款首付比例均值为37.07，很多人都说没钱，房价价格过高。日本人35岁，美国人31岁平均的购房年龄，只有中国人是27岁，我们的房子号称是最贵的，我们的收入号称国际上没法比，最低的，但是我们买房年龄比别人更低，不知道是房子贵，还是房子便宜。还是有现金，太多钱了，房子不值钱。所以从按揭贷款比例看，贷款首付比例均值为37.07%。
　　我们从不同的年龄分布来看，20岁到40岁之间的人贷款比例最高。东部、西部都是这样，从30几到40几，两者占了75%左右。最前面最后面的人，小于20岁，大于40岁的人只占了10%几，大头都叫中间这些人拿走，其中一部分是刚性的结婚需求和家庭分裂需求。另外一部分人是改善型需求，这两块比例最大。从收入情况来看，东部地区的均值大概是1万4左右，东部地区和西部地区略有差别，真正获得贷款的来看，月收入1万5千块钱，年收入是18亿以上。它不能叫穷人。所以这个比例关系差很多，而房价关系也是这样的差距。银行的调查来看我觉得是更真实的调查，因为他每个月要还钱。有没有开假证明？有，但是比例没有这么大。
　　高房价下住房困难户是城市月平均收入3倍左右以下收入水平的民众，这才是相对穷，或者是困难的家庭，剩下的都可以相对解决住房问题。首付来源，真正没钱吗？自己家庭积累占到的比例，20岁到30岁的比例是51.99，一半以上。全部样本中的比例是66.84%，接近70%。这恰恰说明这个比例很高。年完全靠父母，三代人，这是一种谣传。从亲朋好友那里借的1%，不知道是收入统计不合理，还是大家把钱藏在炕下了，反正有钱。并不是我们买不起房子，要做房奴等等，什么都不是。从逻辑上来说我们解释不了，对吧？你能用别的办法替我解释它吗？从购买者来看，90平米以下的占49%。
　　从这里可以看到大房子，或者150平米，哪怕120平米以上的房子占的比率非常低。我们为什么要把120平米乘以正负20%，是因为政府头晕了，把标准提得高高，把居民的需求欲望提得太高，第二年不行再打回去。假如没有这样的情况，实际上现在住在小房子里就挺好的。人们生活欲望没有这么高的时候，房价收入比就会大大缩小。76的概念是什么，不可能从无房户一下子超越全国中位数的住房条件，应该先从中位数开始，这样就不会导致拼命地盖这么多受限制的房子。倒过来说，只要它不是解决基本的居住生活条件问题，一定是改善型为主，市场价格和市场行为就与我们所说的保障没有任何的关系。你们可以不信这个话，当住宅保障法出台了以后，它一定可以把责任和政府责任分开，但是现在混合再生一锅里煮。
　　也有人担心泡沫，美国、日本、香港。看到曲线基本上相等，只要GDP处于高增长，那房价一定是高增长。倒过来说，只有当经济滑到正负零以下的时候，房价才会跌到正负零以下，当然让房价跌到正负零以下不可能。石油危机，三次石油危机，亚洲金融危机，IT危机，全球金融危机，中国目前还没有面临着事业经济危机对中国的影响这么大，为什么没有这么大？因为金融资产是两者切割的，外汇不能自由地兑换，大宗商品不能自由购买。日本所有的人都可以去美国买房子，而中国人没有钱出去，买不了资产，买不了石油，什么都不能买，所以我们不会从巨大的升值中获得更多的收益。旅游又有多少人啊？对吧？所以换不回来东西。
　　这些国家的金融都是放开的，所以他可以受到这些泡沫的冲击。从中国的曲线来看，我们没有一次跌于负数，所有的指数都是在正数，既然是正数，那怎么会有严格的周期性变化呢，所以我们把8%当成了正负零，低于8%就是负增长，所以保8的时候，就说低于8%就是0，如果高于8%那就是正增长，我们这个比较特殊一点，但实际上而言它是不对的。从周期性变化来看，只要高于8%，全世界都是高速发展的过程，还没有一个国家例外。这个人用了多少样本呢，用了62个发达国家的样本。可以找一下这个。房地产要按住价格的话，不可能在经济高增长过程当中按得住。很多人都不太服气，我们没有经济周期测不出来，只能用别人的经济周期来测。
　　我就讲这么多。谢谢各位！