寻找中国商品房原点--中国新闻周刊

寻找中国商品房原点
2008年02月12日 11:48　 《中国新闻周刊》
从1980年开始到1985年，深圳引进外资兴建的商品房项目39项，总投资达到40多亿，获得了建设深圳的最初的资金
★ 本刊记者/蒋明倬
1月25日，深圳下了一场大雨。
谢顺凯（化名）撑着伞慢悠悠地走在小区的小路上，听着自己鞋子踩在雨里吧嗒吧嗒的声音，每当这个时候，他就会模糊了时间，仿佛一下回到25年前。
“被改变命运的人”
对于老谢来说，命运就像深圳让人把握不定的天气，可能三个月不下一场雨，也可能顷刻间暴雨突至，他自己能做的就是听之任之。
只记得是1984年，甚至都记不清楚具体哪一天了，老谢忽然接到了姐姐的一封信，信上说可以去深圳了，东湖丽苑的房子已经竣工，信上还特意说，不必担心找不到，因为“深圳就那么一点点地方，去了看一眼，就知道哪个是了。”
那时候他还在新疆，已经41岁，孩子已经上了小学一年级，在建设兵团里的活又苦又累，而他自己根本无力改变这一切，一直觉得自己是时代的弃儿。
老谢和他的妻子都是上海知青，支援新疆十几年，回不了上海，“我家弟兄9个，父母退休才能顶替上班，哪里能轮到我呢。”
给他们写信的姐姐，其实是他妻子的姐姐，姐姐1951年就去了香港，走的时候，老谢的妻子才5岁，多年都没有联系过。他们结婚几年以后，老谢看以前的老照片和旧信件，才知道妻子还有个姐姐，让妻子给她写信，才联系上。
1981年的时候，姐姐忽然写信来，说要给他们在深圳买一套房子，可以带三个户口，他们一家三口都可以迁往深圳，也是那一次他第一次听说了这个小区的名字——东湖丽苑，那个他后来住了20几年的居所。
本来姐姐1980年就已经看到了东湖丽苑的售楼广告，是由香港妙丽物业管理有限公司打出来，楼书上说，“港澳人士或海外华侨可以自住，也可迁内地亲属入住”，“深圳楼宇业主和迁入居民，享受现时深圳居民福利待遇”，可以“优先办理迁移户口、优先代办出入境专用通行证、优先代办电器家电免税许可手续”。
“开始她不敢相信，怕被骗，让一个朋友特意跑到深圳来看，说没有看到楼，只看到光秃秃的山，隔了一年，又让人来看，说确实有楼了，才敢买。”老谢说就是因为姐姐的谨慎，最后就只买到二期的房子，而且只买到6楼，好的楼层早被抢光了。
姐姐最后出了11万港币（按当时汇率相当于5万人民币）给他们买了一套，还送了一整套进口家电，包括电视、冰箱、洗衣机、缝纫机。
“80年代初，我们两个人合起来的工资每个月都不到100块钱，那么多钱对我们根本就是天文数字，自己根本买不起。”后来老谢住到小区里面才知道，其实邻居们的情况大抵和他相同，都是靠港澳亲戚出钱，“买那个房子当时只收港币和美元，压根就不收人民币。”
看了信，老谢一家人收拾了一下举家南迁，到了深圳就傻了，根本不是姐姐所说的“一点点”，1984年的深圳再不是1981年的小渔村，已经建立起很多的楼，费了好大周折才找到了“东湖丽苑”，做起了中国第一批商品房的业主。
“改变别人命运的人”
老谢至今也不知道骆锦星是谁，也根本不知道这个人与自己的关联性，即使在路上相遇，最多知道的是，那是另外一个在深圳退休的老人。
1979年，原宝安县改制为地级市，深圳建市，骆锦星从惠阳地委应招而至，当晚被任命为深圳市房地产管理局副局长，专管基础建设。
任命的同时，骆锦星同时也接到了任务，“要在一年内在深圳市政府的南面和北面的农田上建立起两万平方米的干部宿舍”，承建的工程又是只包工、不包料。“工人吃饭要钱，买钢材、水泥也要钱，但是建委一年就能给50万”，骆锦星回忆起当时的情形“钱”的问题一直困扰他和其他深圳的建设者。
深圳建市，国家只给了3000万贷款，而这笔钱对于深圳来说根本杯水车薪：据测算，开发4平方公里的地方，光是“五通一平”成本，也要投资20亿。
对于深圳发展的资金来源，邓小平早就明确指示：“中央没有钱，你们自己去搞，要杀出一条血路来！”
骆锦星为了钱头疼，他的一个香港朋友骂他是抱着金饭碗要饭，“他责问我，为什么不像香港那样把土地变成黄金”，而当时香港财政收益三成以上都来自土地拍卖，骆锦星把这个问题立刻就跟当时的深圳市委书记张勋甫提出来。
张勋甫的意见是，直接这么拍卖土地在当时是违反宪法的，和骆锦星商量，“看能不能走政策边缘，像搞补偿贸易那样，我们出土地，港资出资金、设备搞来料加工，我们收取加工费来‘抓钱’。”
骆锦星就按照这一方案开始同港商开始谈判，最先接触的是在深圳市布吉搞来料加工的港商刘天就，双方一拍即合。
“在那个时候罗湖周围基本就是荒山和大水坑，像点样子的建筑就是雅园宾馆和竹园宾馆，刘天就前前后后带了好几拨风水先生来看地址，最后选了个紧挨竹园宾馆半山腰的这块地。”东湖丽苑的一位业主听老人们讲起这段往事。
很快，在深圳市郊大头苓划出了一万平方米，兴建东湖丽苑，双方协议一旦竣工获利，中方占85％，刘天就的公司占15％。
1980年1月1日双方正式签约，项目还没有动工，设计图刚出来，2月中旬就已经开始在香港预售，一次性付款享受八五折优惠，首付6成享受九折优惠。
第一批推出108套房，户型面积大约50～60平方米，均价2730港币/平方米，一套房仅约10万港币，和香港楼价相比，便宜了一半以上。前后共有5000多人排队购房，最后只好抽签定盘，一天内售罄。二期接着推出，中方收入近千万港币。
因为当时的户口配备，大批在内地有亲戚的港人的购房欲望强盛，该楼盘的客户遍及东莞、潮洲、上海甚至海外侨胞。而港资企业也闻风而动，纷纷要求来深圳投资房地产。
新起点：影响整个中国的尝试
大多数原来的老业主已经离开了东湖丽苑，“很多人换了条件更好的房子，直接卖掉的或者出租的占了多数。”老谢是至今仍生活在这个小区的为数不多的几个老业主。
“我还是喜欢这个地方，干净，清净，空气好”，在深圳市二十几年来魔术般建起的无数高楼大厦中间，东湖丽苑这17栋建在半山的6层小楼，至今也仍然有种别样的亲和力，让老谢不忍离开。
对于深圳，甚至对于中国来讲，这个目前看起来不起眼的小区在诸多方面都是具有跨时代意义的。用骆锦星的话说，这个小区是一个“起点”：住房商品化的起点、按揭贷款的起点、物业管理等等的起点。
随后开启的就是中国土地管理法制化。1981年11月17日，广东省第五届人大常务委员会13次会议通过《深圳经济特区管理条例》，有关部门总结东湖丽苑这种结算方式，决定要扩大规模。
而当时开发罗湖资金奇缺，总投资预算要1.5亿，采取补偿贸易和合作方式要等到项目结算才能拿到钱，远水解不了近渴。深圳市委决定除了继续采取合作方式之外，可以由港商直接向深圳房地产集团交付土地使用费，独资开发商品楼盘。“条件是使用年限为20年，每平方米5000元，德兴大厦、海丰苑、新都大酒店等都是这么建起来的，一年收入近亿元”。
在吸取香港地产商的经验以后，深圳房地产集团也开始采用融资开发、建设和经营怡景花园别墅，一次性获利1.5亿元。同时又投资建设了国贸大厦，向国家各级和广东省各级涉外单位预售，收入5000多万人民币、700多万美金。
根据统计，从1980年开始到1985年，深圳引进外资兴建的商品房项目39项，总投资达到40多亿，获得了建设深圳的最初的资金。
深圳的这种做法虽然解决了城市发展的资金问题，但在当时却招致了种种批评。“有人认为我们违反宪法，出卖国家领土主权，说我为资本家建安乐窝，没有好下场。”这些在当时都给骆锦星带来了一定的压力。
1983年，邓小平到深圳视察，登上了罗湖小区国际商业大厦的楼顶，彭真等人也都到深圳视察过，对这种方式表示了认可。深圳改革步伐才进一步加快。
就在这一年，深圳市人大通过了《深圳经济特区土地管理暂行条例》，决定除了由深圳房地产集团专营涉外房地产，所得利税作为土地使用费上缴市财政外，还决定由深圳经济特区开发公司地产部代表市政府，按条例规定向所有用地单位收取土地使用费。
在实际执行中，却发现征收难度非常大，企业向企业来收取土地使用费，名不正，言不顺，一年多才收了2000多万元。
因此，深圳市委决定实行政企分家，变由深房集团和深圳经济特区开发公司地产部收取国有土地使用费，改为有国土局负责征收土地使用费，采取协议、招标和公开竞报的方式转让土地。
据骆锦星回忆，在最初阶段，执行也出现了很多问题。“由于经验不足，法制不全，执行效果不理想”，尤其是协议用地变为“人情”用地，以及领导打招呼和批条用地，成了腐败的温床。部分土地批出以后，有些直接就等待转让牟取暴利，而公开竞报的也多流于形式，多数是以流产而告终，各方面的意见都很大。
1986年11月17日，主管基建的副市长李传芳带队到香港考察取经，回来以后，提交了《深圳经济特区土地管理改革方案》，市委讨论后，决定进一步实行土地管理的改革。
没过半年，国务院就提出，土地使用权可以有偿转让，确定了深圳、上海、天津等地进行土地使用制度改革试点。
1987年上半年，深圳两度邀请国家土地管理局和国内各界专家齐聚深圳进行理论研讨。年底召开了17个市的市长会议，讨论试点工作。
1987年12月1日，又一个特殊的日子来临，这一天中国首次以公开拍卖的方式在深圳有偿转让国有土地使用权。骆锦星又成了这段历史的一个见证者。
拍卖共有44家企业竞投，骆锦星代表深房集团参与竞投，最终以525万的价格拿下了那块住宅用地，超出竞拍底价300多万元。
深房在这块地上盖起了东晓花园，一共154套住宅一小时内售完。“当时出售的房价是每平方米1600元，远远低于当时的市价。”尽管如此，深房集团还是赚了400万。
在1987年，深圳通过土地拍卖方式出让了三块土地，收入2336.88万元，等于特区内1985、1986两年全部的土地费用收入。
按照一些人的观点，这种通过公开、公平、公正的拍卖获得的土地，才是完全意义上的商品房，因此东晓花园才可以成为第一个商品住宅小区。但从东湖丽苑到东晓花园的发展历程，记录和浓缩的正是深圳乃至全国的房地产业从初建走向规范的历程。