华泰证券大智慧

圈地黑金

开发商点火，政府加油，老百姓跟风，

中国房地产市场走出了近十年的超级大牛市。

这轮牛市主要受益者有二，开发商和政府，

而买单者为老百姓，

开发商迅速成为巨额财富集中人群并疯狂奢侈消费。

广大老百姓只能在“安得蜗居一小间”的苦闷中，

将辛苦积累的财富通过银行月供不断转移给开发商。

与此形成极大反差的是，

开发商只要将取得的土地囤上一年半载，

便能轻轻松松收获数亿甚至上百亿横财。

文 本刊记者 侯君

据测算，在北京、上海、深圳等一线城市，为一套安身立命的普通住房，一对大学本科学历的年轻夫妻需要为此辛勤工作20年左右，而且还得厉行节约。这部分推动社会发展的年轻人群，一生中最宝贵的黄金20年，就在不断交付月供的压抑中度过。这是一幕不和谐的情景，这也是注定令未来历史学者慨叹的沉重时代！知名年轻作家韩寒曾为此著文，叹息年轻一代将因月供而变得没有理想，并称其为时代的悲哀。

而与此形成极大反差的是，开发商只要将取得的土地囤上一年半载，便能轻轻松松收获数亿甚至上百亿横财。当2010年夏一个至今仍不知道渠道来源的囤地黑名单被人公布后，由于媒体不断跟进，一个个暴富神话被掀开面纱，囤地黑名单俨然成为暴富榜。

那一页囤地横财史

2010年8月19日，国土资源部召开新闻发布会，公布了最新的土地违法违规情况，截至今年5月底，全国闲置土地名单已经增至2815宗。而在两周以前，网络上出现一份附有详细名单的闲置土地黑名单，1457宗土地被曝长期搁置不开发。根据公开信息，这两份总数相差近一倍的闲置土地数据，时间仅隔不到一年，显示开发商囤地现象愈演愈烈。

抢先一步被公布的囤地贴子中，详细列出了省区市、项目名称、闲置土地的受让人、合同签订时间和约定的开竣工时间等内容。截至去年9月30日，全国闲置土地总计1457宗，闲置面积达9772公顷，其中70%以上为住宅用地。北京、广东、海南、重庆等地沦为闲置土地“重灾区”，其中，北京160宗，广东324宗，海南141宗，重庆151宗，上海的闲置名单未见公布。

中国大型开发商几乎都能在这份“黑名单”中找到，除泛海建设、新世界地产、华润置地、和记黄埔地产、中远地产、万通地产等之外，还包括中国联通、中粮包装旗下开发公司。而事实上，这个黑名单更合适的名称应叫“暴富榜”—每一个上榜者都因囤地而暴富。

泛海建设因所囤土地而坐拥200多亿元的暴利而成为“暴富榜”明星。位于北京朝阳区东风乡辛庄村附近的泛海国际居住区是泛海建设旗下北京泛海信华置业有限公司开发的高档住宅，第一期早已售罄，第二期楼盘销售均价为4.5万元每平方米左右。而在这一高档住宅区的对面，是大片的荒地，所有者还是泛海建设。

泛海国际居住区2007年已经入住，但其对面的荒地一直闲置，事实上，这两块地是泛海建设同时取得的。北京市国土资源局网站显示，泛海建设旗下北京泛海东风置业有限公司、北京星火房地产开发有限责任公司、北京泛海信华置业有限公司在2004年8月31日分别获得东风乡绿隔地区9宗共计58万平方米的土地。取得地块后，泛海建设规划分期建设高档住宅、商业建筑，但在实际操作中，泛海国际居住区按期建成，而其他土地一直闲置，至今已经6年。泛海建设方面表示，相关地块闲置多年，主要原因是规划调整所致。据称，泛海建设向相关部门多次提出增加高度的申请，就在今年5月，泛海还申请对其中一地块建筑高度由100米提高到120米。

泛海国际二期“撂荒”五年，泛海建设的解释是：“2007年底，项目公司取得2#、3#、4#地块部分《建设工程规划许可证》，2008年2月取得该三地块部分开工证。但受奥运会影响，未能开工。” 有记者向北京市住建委求证得知：在市住建委的施工许可系统上，竟然查不到向泛海建设发放施工许可证的信息。

虽然泛海建设将土地闲置的责任推向政府遭到媒体质疑，但不影响其手中地块安然无恙度过危机。6年后，泛海建设这块土地价值巨幅增长。一位业内人士表示，目前泛海国际居住区售价为45000元/平方米，而2007年其售价为18600元/平方米，土地晚3年竣工，相当于泛海建设每平方米能多赚26000元/平方米，核算下来整个项目能多赚200多亿。

新世界地产则被曝其囤地地价暴涨374倍，收益之大令人惊诧。囤地黑名单显示，新世界所囤三幅土地均在北京崇文区黄金地段，准备建设燕京大厦、新世界家园三期及新景商务楼，土地面积约24185平方米，约定开工时间均为2005年2月，但其2009年年报称，燕京大厦和新景商务楼仍然是“规划中”。

与泛海建设坐拥巨额收益一样，新世界地产铁定能从土地闲置中收获暴利。以新景商务楼为例，根据当时的合同约定，新景商务楼地块供地面积为7500平方米，合同价款675万元。另据公开资料，新景商务楼地块规划总建筑面积69872平方米，其中包含写字楼37814平方米和商场11600平方米。按此计算，楼面价仅96元/平方米。而根据周边区域写字楼行情，新景商务楼地块预计售价3.6万元/平方米。短短5年之间，这块土地的价值暴涨了374倍。

事实上，被曝光的土地仅仅是新世界中国的一小部分资产。根据其2009年年报，该集团已经持有发展或发展中的物业总建筑面积达到2577万平方米，其中只有250多万平方米目前处于“发展中”，仅占总量的一成多，接近九成物业目前仍然是“规划中”。

泛海建设和新世界只是这些囤地而坐拥高额增值开发商中的代表，随着近几年中国房价连续大幅上涨，几乎所有在此前囤地的开发商都能享受泛海和新世界一样的喜悦。