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策划、整理／《民商》编辑部

房地产问题，土地问题，集体所有制的问题……这场讨论如果深入下去，可能是改革开放的一个推动力，可能还可以保证我们快速发展二三十年，如果这些问题不解决的话，不但改革开放不会进行到底，还会产生很大问题。

讨论嘉宾：

胡德平：全国政协常委、经济委员会副主任

任志强：北京市华远地产[6.39 1.11%]股份有限公司董事长，华远集团总裁

潘石屹：SOHO 中国有限公司董事长

陈志武：美国耶鲁大学管理学院金融学终身教授

陈全生：国务院参事

秦 虹：住房和城乡建设部政策研究中心副主任

讨论之一

如果改革开放30年以至再往后，在城镇化过程中，在农民土地上再发生问题的话，我们整个60年共产党的成果、做的好事都会一扫而空。

长远保留农民用地性质不变

胡德平：在今年3月份两会有一个提案(《确保农村开发用地的所有者的权益》)，主要是说中国城镇化进程还有二、三十年的发展期。这个发展期，城镇化的进展不等于要把农村的土地都变为国有的土地，即城镇化的进程并不意味着城镇的扩大就逐渐把农村集体土地所有制都变为全民所有制，更不意味着把集体所有制变为全民所有制后再按高价卖出去，更不意味着土地财政就要继续这么做下去。那应该怎么办？我们的城镇化的发展和我们农村农民的土地集体所有制是不矛盾的。今后政府需要地、企业需要地、军队需要地，我们的看法，就是租，即长远保留农民用地性质不变，保证农民土地所有权，在宪法中国有土地和集体土地也有同地、同权、同建，私有土地也要得到保障，何况集体的。

十几天前，北京市有一个说法，今年搞50个村子，25平方公里搞城镇化建设，一律保证土地性质永远是集体所有制，他们会做得怎么样我还不知道。

我们说中国改革开放30年之前，所有的错误，所有出现的偏差都可以追溯到对农民和对土地的态度上。如果改革开放30年以至再往后，在城镇化过程中，在农民土地上再发生问题的话，我们整个60年共产党的成果、做的好事都会一扫而空。

任志强：我接着德平同志说吧。北京现在是6个村进行改造，可能是计划25个村，包括唐家岭等。这6个村我年初的时候在政协会上提过，他们原则上同意农民的地仍然归农民，但要把唐家岭那些房子拆了，让农民重新盖房子租。这是一个转变。

那么为什么非要把农民的地征完卖给开发商之后，再去让他盖房子做租赁房，那你不如农民土地的性质不变。

原来有两个问题，第一农民不按规划盖，乱七八糟，安全、防火等等问题没解决，所以要拆了重来。第二是建筑质量的问题，盖了一层上面又加盖一层，这样用水用电都不安全。那为什么不能将他们组织起来，按照规划要求建设：比如这是道路你不能建，那是我们预留地你不能建，重新规划一些地，还是集体统一建设房子，再把握质量关，让他租赁呢？

现在小产权房的问题是直接把它卖掉，这样既不符合规定，也不符合规划，就是因为地方政府和农民之间没有交易。你说是违法的，他(小产权房主)就偷偷摸摸去赚这个钱。我们这种现象叫做作“把门堵上，大家就跳窗户”。你要把门打开，大家就不跳窗户了。现在把门堵上是堵不上的，还不如把门打开。我批准你按规划要求处理，但你不能卖，比如租赁周期不能超过3年、5年。而且政府有权核定你的租金和收入水平。如果可以交换就相当于把门打开了，农民就可能接受你的交换条件，就按照你的要求去进行建设。如果租赁所得变成长期的集体收入分给村民，让农民有一个长期的收入，远比你一次性征收后，就拿这点征收地的钱分给村民而让他失去土地好得多。

现在北京在做试点。其实，周其仁搞得成都地区土地置换的那个报告写得很清楚，通过置换可以让农民可以变成百万富翁，或者还有更多的收益。也就是说通过整合和置换，农民上了楼，有了安静的房子，不再担心地震了。而且现在人均宅基地面积太大，有计划地让把农民上楼，建设用地和农用地(耕地)两头都增加了。

典型的还有华西村[10.95 0.37%]，第一次盖的是小别墅，把大量农民房子没收了，集体盖，白给你房。第二次把三四层的小别墅都给拆了，盖20层的楼，都上楼吧，因为地不够用了。延伸到华西村周边的村都是这样。所以真正的问题不在于土地，而在于我们的制度，如果制度问题能解决，解决城市和农民居住的土地，都不是问题。

讨论之二

不论是大城市还是小城镇，最后跟制度设计和架构有很大关系。看到微软的经历，应该让我们每一次做判断的时候还是要给市场看不见的手多几分尊敬。

到底应该是大城市还是小城镇化？

胡德平：不久前，某领导人谈到关于中国特色城镇化道路的问题。他说，目前我国的城镇化率是46.6%，如果每年提高1个百分点，就有大约2000万农村居民转为城市居民，将新增大量的投资需求和就业岗位。按照目前的速度，要达到发达国家城市化率80%左右的平均水平，我们还需要30多年。这正是我国经济今后二、三十年内保持长期平稳较快发展的巨大潜力所在。

他还强调，在十二五期间我们坚持走中国特色城镇化道路，继续努力推进城镇化应该把握以下几点：一是不能无限制把大城市越搞越大。我国城镇化道路不是要把大多数农村居民都转移到大城市中去，我国一些大城市现有规模在世界上都是为数不多的，城市交通和环境承受能力都接近或者已经达到了极限。二是要注重城市群的发展，城市群是推进城镇化的重要方式，例如英国的伦敦，日本的东京，大阪神户，美国的洛杉矶，我国的珠三角、长三角等城市群，都是成功的案例。这些城市群以便捷交通相联系，以产业链条相连接，形成有序分工、优势互补的空间布局，有利于发挥集聚效应和规模效应。三是加快中小城镇建设。全国2003个县城和和33370个重点乡镇，应该成为加快城镇化的重要着力点。随着现代信息技术的发展和普及，交通设施的完善，中小城市一头连接大城市，一头连接大农村，越来越有条件承接大城市的转移，分担大城市的某些功能，同时可以带动农业和农村的现代化。四要推进城镇化的进程中，一定要坚持统筹城乡协调发展。要通过中小城镇建设带动农业生产方式和农村生活方式的转变，提高农业生产的机械化、科学化水平，提高农业生产力，让农民享受更多的现代文明。五，加快城镇化不能仅限于房地产建设，更不能在加快城镇化建设的背景下，人为地把房价炒得过高。各地要认真贯彻中央的有关精神，促进房地产市场平稳健康发展。

我觉得我们大家应该努力把这个问题研究好，给我们的政府、社会和企业界多贡献意见。

任志强：我还是接着上面的话题说，其实，小城镇和大城市问题争论很长时间了，到底应该是大城市还是小城镇化？

我们看到欧洲大部分是小城镇，都是十几分钟、半个小时车程的小城市了。但是他是良好的城市基础设施，应该说二战之前道路网就很发达了。美国安森毫威尔之所以成立高速公路网，是因为他在二战时要利用那个公路线和交通。到现在你看，那时候建的一号公路还是一号公路，二号公路还是二号公路，没有任何变化，就是一次性成型全国铺满了交通，这样就有利于变动。美国尤其注重规划，比如我修一条路，它会把旁边空出三条来。最典型的是洛杉矶去拉斯维加斯的路上，本来是单行线，一边都是一条道，然后加成两条道，现在形成三条道了，没有新征任何地，因为那个地原来都规划好了。

都以为地可以随便用，其实地是要有基础设施的。澳大利亚就产生过这个问题。他们的土地多得是，开始要求低密度，盖的房子到处蔓延，后来基础设施跟不上，污水处理什么的供不上，每一家都自己弄。特别是网络跟不上，没办法了，就在奥运会之前的96年左右，提出新口号“中密度”。所以，当我们回顾一些大城市的发展过程，就会发现，既不能提倡高密度，也不能提倡低密度。

在我看来市政基础设施决定城镇规模的大小。如果基础设施，交通快线都解决得好，小城市群是可以实现的，因为他可以住。否则，运输距离和运输道路会提高工业成本。西北劳动力成本很低，为什么不能高速发展工业，就是因为它到港口出口的道路运输决定的。所以最好的是三个城市群，比如长三角、珠三角、黄渤海，可能住了中国70%—80%的人。

我们现在划一条中线，这边大概是95%的人口只占35%的土地，那边65%的土地上只有5%的人口。人口移动性和人口政策决定你城市规模是大是小。我们最早是680个城市，现在越缩越少剩661个。为什么呢？番禺本来是一个小城市，后来被广州吃掉了；花县以前是个小城镇，广州把花县吃掉变成机场了。这种扩大的结果，最后我们可能就变成400个城市。你不可能都变成小城镇，它独立支撑的条件太差。

陈志武: 城镇化以后是不是会向着越来越大的城市，而且数量越来越少的城市发展？这个是跟制度有关系的。据我的了解，至少从下面几个方面的根本会导致往北京，往各个省会城市更多集中发展。

第一是资源配置权。这是我们很熟悉的。全国范围之内中央、部委掌握了所有的资源配置权，这样不管大公司还是小公司，是地方政府，或是外国跨国公司都要在北京设立办事处；大学资源、研究资源、医疗方方面面的福利都集中在这里；还有文艺、宣传、电影、新闻出版、证券等等都要在北京审批，这样，很多人往北京慢慢搬迁。到省一级的层面，省会城市又集中了省里面所有的资源配置。这个体系如果不改变的话，北京2030年到预计会到3000万或者3500万人口，到2050年会到5000万。以我看，现在北京是非常不适合人居住的地方，水、交通、空气越来越糟糕。

如果基本体系不改变的话，这个趋势我觉得是不可能被改变的。

任志强：经济化的城市绝对不宜居的。纽约从来不承认自己是宜居城市，我就是经济发展城市。

陈志武：第二是财政方面。如果按分税制任中央拿75%，地方政府拿25% 的比率发展下去，也是把更多资源往少数几个大城市集中。

第三是金融体系，现在除了少数几个金融机构以外，总部都在北京。

最近我去老家茶陵，县委书记跟我说，茶陵那个县不是很富有，老百姓总共的储蓄是70亿左右，但在全县所有的放贷加在一起不到20个亿，这是很畸形的。还不如原来在清朝的时候，或者更早时期，那时候没有全国统一的银行，也没有其它全国形成网络金融机构的时候，当地钱庄搜集的金融资源都是可以投放在本地发展的。现在本地得到的贷款还不到储蓄的三分之一。

所以你没有办法，即使想要留在县城，但最后发展的机会，不管是创业也好，还是工作也好，能够有的机会是有限的，这样就变相得逼得大家往少数几个大城市聚集。但按照现在交通运输网络，我觉得应该是一个相反的趋势才对，原来交通不发达，大家都往大城市搬，在大城市创业方便得多。但现在，像茶陵到长沙市是6 个小时，现在高速公里2个小时多一点，住在茶陵和住在长沙差别不是很大。现在随着大城市宜居程度的下降，应该按照自然的、个人的选择和市场的选择，趋势应该正好相反，是发散的，即更多的人愿意从北京到小城市去。

另外，像去年和前年经济刺激方案，其实从短期和长期来讲更进一步强化了政府和少数几个大城市，他们受益特别多。去年9500亿的贷款，很明显重点帮助的是几个大城市，还有大中国企。牺牲了谁呢？实际上是几千个县在全国发展的机会给牺牲掉了，最终也会导致资源配置权的问题。如果这个体系不做调整，不仅北京的承受能力越来越弱，只能继续膨胀。最后会使得整个环境的破坏更加加剧。

不论是大城市还是小城镇，最后跟制度设计和架构有很大关系。

胡德平：小城市和城市化的问题就像生一胎和二胎的问题一样。

陈志武：我说一点给我们启发的事，微软的总裁、CEO，过去这些年，每次帮微软选择竞争对手，做判断的时候，都是错的。你说微软公司，战略方向、未来发展方向、研究团队、未来远见方面的判断应该是世界一流；但他们这个公司回过头来，十几二十年，判断竞争对手的时候每次都输掉。我的意思就是说，哪个地方适合发展，哪个地方归为小城市，看不见的市场的力量千万不要被我们低估。在北京作判断的部委官员，能力上面也许是很强的，但看到微软的经历，应该让我们每一次做判断的时候还是要给市场看不见的手多几分尊敬。我们要是太多通过主观去写文件，或者说信任人定胜天，那最后的结果就会比较糟糕。<< 前一页123456后一页 >>