国土部今曝光囤地炒地情况 揭开发商囤地六伎俩

来源:百度文库 编辑:神马文学网 时间:2024/04/27 00:05:48

国土部今曝光囤地炒地情况 揭开发商囤地六伎俩

http://news.dichan.sina.com.cn北京商报作者:齐琳2010-8-19 7:44:34提要:一度风传的囤地炒地名单今日首度由官方正式揭晓。由于种种原因,上述曝光并未如期而至,取而代之的是被媒体提前揭露的“国土部有关房地产开发企业土地闲置情况表”。在今年4月国土部通报挂牌督办的18宗闲置土地中,工体北路4号地便是通过上述方式,将开工日期整整拖延了约四年之久。

  一度风传的囤地炒地名单今日首度由官方正式揭晓。记者昨日从国土部了解到,原定于7月公布的房地产用地中的闲置土地、囤地炒地、向别墅供地以及各地落实保障性住房供地情况也会悉数发布,开发商囤地炒地的各种伎俩也将随之一同曝光,巧借名目囤地背后的动机也不攻自破。

  被推迟的曝光

  “马上就开发布会,究竟情况怎么样,到时候就知道了。” 昨日下午,记者从国土部新闻处了解到,该部决定在今日召开专题新闻发布会,通报房地产用地中的闲置土地、囤地炒地、向别墅供地以及各地落实保障性住房供地情况,这意味着外界普遍关注的开发商囤地名单是否真实存在?如若存在究竟有多大规模,将怎样处理?各地保障房及普通商品房的供地指标到底有多少?这些疑惑可能会有答案。

  事实上,这份通报“迟到”了一个多月。此前,国土部办公厅副主任孙家海在第20个全国“土地日”新闻通气会上透露,计划7月份曝光房地产用地中的闲置土地、囤地炒地和向别墅供地情况,并对外公布各地落实保障性住房供地情况。

  但是,由于种种原因,上述曝光并未如期而至,取而代之的是被媒体提前揭露的“国土部有关房地产开发企业土地闲置情况表”。根据这份情况表显示,截至去年9月30日,全国闲置土地总计达1457宗,闲置面积达9772公顷,合同价款256亿元,而且70%以上为住宅用地,涉及全国28个省市自治区。其中,北京、广东、海南、江苏、重庆、贵州等地成为闲置土地的典型区域,其闲置土地数量占全国近七成。不过,当记者就该名单求证国土部时,得到的答复是该名单并非国土部流出,国土部将在一两周内召开发布会,公布开发商囤地炒地的具体情况。

  巧借名目的囤地伎俩

  尽管国土部土地利用司司长廖永林将导致土地闲置的原因划分为企业和政府两大原因,并表示政府原因占了大头,但随着开发商们纷纷跳出来做所谓的“澄清”,其囤地的种种伎俩也随之曝光。

  伎俩1

  挖坑待建 坐等升值

  “在中央检查团来到时打几个洞,等检查团走了再继续晒地皮。”在开发商囤地的所有伎俩中,对于“挖坑待建、坐等升值”一招,上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭给出了非常形象的解释。

  在过去的10年里,由于一线城市的楼市始终处于上升通道,房价的上涨也带来了地价的升值,开发商甚至不用盖房、卖房,只需手持土地资源,便可坐等升值带来的巨额利润。

  以本次曝光的长江实业与和记黄埔在上海的地块为例,根据2001年年报,长江实业与和记黄埔在长宁区的古北项目当时的工程进度是“计划中”,且计划是2004年6月完工。而在此后的两年年报中,古北项目一直处于“计划中”,竣工时间也一再推迟,从原定的2004年推迟至2005年,乃至2008年。

  不仅是古北项目,长江实业与和记黄埔旗下的其他项目也在年报中宣称长时间“计划中”,如2005年2月,长江实业与和记黄埔合伙购得的马桥地块,经历了两年多的“计划中”阶段,截至目前,马桥项目仍未竣工,照此态势,年报披露的竣工时间还将继续顺延。

  而根据国土部规定,土地闲置满一年但不满两年,需按照出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费;对土地闲置满两年、依法应无偿收回的,将无偿收回,重新安排使用,而上述项目如此“缓慢”的工期,当事方竟未受到丝毫处罚,对此业内人士指出“挖坑待建”是其秘密武器。

  “好多项目都会在房子打完基础后停工,在象征性地赔偿施工单位损失后,把地块晒在一边,这样国土部门就不能说是囤地,但确实将工期一而再再而三地拖后了。”一位曾“亲身”尝试过这一囤地招数的开发商认为,“导致开发商可以通过‘挖坑’方式进行囤地的主要原因,在于国土部门的土地出让合同存在巨大漏洞。一般土地出让合同只规定了开工日期和竣工日期,但这期间究竟如何进展,均无从界定,而且囤地的监管基本上都在地方政府,如果地方政府睁一只眼闭一只眼,再加上开发商用挖坑做掩护,这监管就成了摆设”。

  伎俩2

  推脱周边居民反对 囤而不建

  在此前媒体曝光的国土部囤地名单中,华润位于亚奥区域的云景华亭,尚有1.8公顷的商服用地没有动工。根据公开资料显示,北京华润置地于2004年8月31日签订了该地块的出让合同,并约定于2007年12月31日竣工,2009年12月,该地块附近的华亭嘉园A座、F座楼道里曾贴出通知和示意图,称将在该地块新建一座119.8米高的写字楼、一栋99.9米高的酒店及一栋21.2米高的裙楼。

  但时至今日仍未见开工。对此华润给出的理由是,由于建筑方案遭到业主反对,导致政府部门一直未对该项目的开发手续予以行政许可。

  对此,业内人士表示,由于可能存在的“挡光”等问题,在已竣工的楼盘中建设新的商业配套时常会被业主反对,但开发商可以通过邀请规划部门的介入,采取听证的方式进行解决,此前华瀚国际等项目也有类似的情况,均在合理的期间内得到解决,并非是开发商拖延不开工的借口。

  伎俩3

  开工大限前改规划 囤地获利两得益

  在开发商囤地的种种招数中,主动改规划可谓是最高明的,因为根据规划部门的工作流程,开发商在提出修改规划申请后,必须经过最少30天的公示,向社会征求意见,而无论最终能否获批,都给了开发商拖延工期的理由。

  以去年“红透半边天”的广渠路15号地为例,去年6月30日,方兴地产以40.6亿元天价拍得该地。这块地也成为去年北京首块由央企制造的地王。面对即将到来的开工大限,去年12月30日,方兴地产申请调整该地块规划,目标包括两项,第一项是高度调整,将原来60米的建控高度调整为80米,将原来80米的建控高度调整为100米;第二项是将绿地和建设用地的位置在绿地面积不变的情况下进行调整。随后尽管北京市规划委员会对上述申请予以否决,但该地块却凭借“因为改规划无法及时开工”的理由,堂而皇之地避开了开工大限。对此,北京市国土局相关负责人也透露,确实在该地块开工大限到来前不久收到了推迟开工日期的申请。

  “拿了地半年才想起来改规划,还偏偏挑在开工大限到来之前,这未免有些蹊跷。”国土部下属事业单位的一位土地专家告诉记者,按照正常程序,开发商一般在拿地后的3个月内便会完成地块的整体规划,究竟需不需要向政府提出调整申请,也应该在3个月内做出决定。

  “广渠路15号地做得非常巧,因为无论调规申请获批与否,都会给这块地带来一些‘好处’。”在上述专家看来,开发商在广渠路15号地的调规申请方面实际上做了两手准备:调规成功,皆大欢喜,开发商可以通过调整规划给地块带来更大的收益;即便是调规失败,30天的公示期加上其他工作流程也给这块即将到达开工大限的地王赢得了不开工的理由。

  无独有偶,在刚刚被曝光的国土部囤地黑名单中,泛海建设榜上有名,而该公司发布《澄清公告》称,虽然2004年已取得四块用地的《国有土地使用证》,但因为教育配套、加强土地综合利用等原因,四块地在2005-2010年间,经过了三次规划调整,三次均拿到了新的《规划意见复函》。泛海建设还表示,四地块未能按原计划开工建设主要是因为项目功能、规划调整所致,不存在被政府收回的风险。

  伎俩4

  外资身份做掩护 手续难办囤地有理

  除了主动修改规划外,开发商自己的一些特殊“身份”也经常成为其囤地的理由。

  以屡屡登上“囤地黑名单”的华润门头沟地王为例,2007年12月,经过长达285轮的竞价之后,门头沟新城冯村地区一期居住项目最终被华润置地(武汉)发展有限公司拿下。15亿元的成交价比44332.17万元的挂牌出让起始价高出两倍多,而楼面地价达到了5245元/平方米左右。就是这样一个2007年北京众多“地王”中的“地王”,从去年至今,一再被国土部、北京市国土局以“闲置土地”为由点名批评。而华润置地当时给媒体的公开回应便是,该块土地之所以没能及时开工,全因自己有外资背景,投资项目需发改委审批,两年来,国家发改委的审批手续迟迟都没下来。

  对此,国土部中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示,除了2004年“8·31”大限前的地块为毛地,可能存在产权纠纷等问题外,近几年各地供应的土地多以熟地为主,国土部门供地前也肯定测算了相关开发商审批手续所需要的时间,不可能给一块铁定无法按期开工的土地。

  而负责审批外资开发商拿地手续的国家发改委则表示,根据他们的工作流程,申报审批手续,内资企业最快8个工作日便可完成,外资由于要走国务院,时间要稍长一点,但审批手续最长不超过3个月。

  说到审批手续难办,就不能不提及开发商在申报审批时所要递交的材料,一位长期从事外资企业拿地审批的政府人士向记者透露,在实际工作中,他们就碰到过个别开发商在上报审批材料时,乱报一气,故意造成规划上的缺陷,使规划建设许可批准时间被拖延的情况。

  伎俩5

  大地块分批开发 延期盖房“顺理成章”

  在预期未来房价看涨的情况下,开发商拍得一块土地后,原本分两期就能开发完毕,却故意将土地分割成若干小块多批次开发,这样变相囤地的招数在业内不胜枚举,甚至成为了开发商拿地后的明规则。

  西南三环的某200万平方米大盘便是一个极好的例子,该项目究竟是哪一年拿的地,已经无从考证,不过自2004年以4200元/平方米第一次开盘后到最新一期预计3万元/平方米,价格上涨超过6倍。焦点房地产网的历史数据显示,6年的时间,该项目共调整了41次价格。而其具体开盘了多少次,连项目经理都数不清楚。

  “开发期数由一两期变成三四期,甚至是七八期,这样一般两年内就可以盖好全部上市的房子,最终可以陆续卖上三四年。随着后期房价上涨,同一地段的房价比两年前上涨四五成,甚至是一两倍,开发商自然赚得‘盆满钵满’,利润比正规开发要高出好几倍。”在一位不愿公开姓名的开发商眼中,多批次开发时常会演变为“变相囤地”。

  伎俩6

  倒手买卖 不开工别怪我

  如果说上述开发商的囤地招数尚且有所顾忌,那么部分开发商所采取的拿地后囤地几年不开工,在升值之后倒手一卖,在净赚利润的同时,也将囤地的罪名归结给下一任接盘者的“伎俩”可谓是“露骨”了许多。

  在今年4月国土部通报挂牌督办的18宗闲置土地中,工体北路4号地便是通过上述方式,将开工日期整整拖延了约四年之久。

  2006年,李泽楷旗下盈大地产全资子公司——北京市启夏房地产开发有限公司以5.1亿元的代价获得工体北路4号地块,按照土地出让合同的约定,工体北路4号地的开工日期为2006年9月20日,为赶在奥运会前完工,项目约定的竣工日期为2008年3月31日。然而这个土地出让合同的约定最终变成了一纸空文,一直未能开工建设。直到去年8月21日,香港上市公司瑞安建业公告,向盈大地产作价约1.18亿美元折合人民币9.2亿元的价格购入工体北路4号地项目,借此李泽楷净赚4.1亿元利润。

  尽管在随后的国土部以及北京市国土局的处罚中,北京市启夏房地产开发有限公司被罚款510万元,但与囤地三年多带来的4.1亿元利润相比,罚金就显得微不足道。   

疯狂囤地腐蚀楼市供应链

http://news.dichan.sina.com.cn中国证券报-中证网作者:于萍 王锦2010-8-18 8:03:47提要:最近曝出的全国1457宗闲置土地“黑名单”,令囤地问题成为“千夫所指”,“黑名单”上的闲置土地可能还不是全部。实际上,除了开发商自身原因造成的主动囤地冲动外,由于配套建设以及规划修改等方面的地方政府因素也是不容忽视的问题。

  最近曝出的全国1457宗闲置土地“黑名单”,令囤地问题成为“千夫所指”,“黑名单”上的闲置土地可能还不是全部。无论是为了获得土地增值而进行的主动囤地,还是由于政府规划原因造成的被动积压,开发商的闲置地问题已经成为影响土地供应和楼市供应的根源之一。对此,业内人士指出,对于大量存在的闲置土地必须切实分类惩治。除了“收回”措施之外,还可以通过限制贷款和融资、收取税费等措施减少囤地的发生。此外,加大有效供地面积仍是“药方”的核心所在。

  本报记者 于萍 王锦

  把脉问诊囤地病因

  国土部有关人士曾表示,目前土地闲置大体分为两类,企业自身原因造成的占46%,另外54%的闲置土地主要是由政府原因造成。然而,无论是否是开发商“故意为之”,囤地问题都已亟待解决。

  从开发商的角度看,土地作为重要的生产资料,是企业未来发展的基础。在资本市场上,拥有更多土地储备的房地产公司更容易受到投资者的青睐。这也在一定程度上助长了房企的囤地之风。

  “在资本市场中,房地产开发商有土地银行的概念。土地储备越多,公司价值和市值就越高。”SOHO中国董事长潘石屹(微博 博客)就曾指出,衡量房地产公司的价值,不光有利润指标,还有NAV(净资产价值)估值法。这鼓励上市和即将上市的房地产公司增大土地储备,从而造成有些开发商土地储备大大超过开发能力,进而形成囤地。

  “正是由于对NAV估值法的推崇,使得不少地产商参与到土地储备的竞赛中。通过增加土地储备做大市值,进行再融资后又投入到土地市场,从而形成了恶性循环。”一位房地产券商研究员直言,再加上近几年土地市场迅速升温,土地价格在快速攀升的过程中也增加了囤地的利润空间。在资本逐利的驱动下,开发商通过不断买地-改规划-囤地来坐等升值。

  实际上,除了开发商自身原因造成的主动囤地冲动外,由于配套建设以及规划修改等方面的地方政府因素也是不容忽视的问题。

  北京某国有房地产公司的负责人指出,地方政府每隔几年会进行一轮总体规划的修编,一些既定土地原有规划可能面临调整。有时市政建设或是道路扩宽等因素,造成用地性质或土地容积率变化,开发商就需要和地方政府进行重新协调和沟通,从而造成土地批而未建。“目前北京一些零星的公建用地没有按期建设开工,大多是由于市政规划修改所造成的‘边角料’。”该人士坦言。

  也有观点认为,由于房地产本身具有一定的开发周期,因此开发商拥有土地储备是合理行为,但是目前对于房企的土地储备是否处于“合理”范畴的界定还没有明确规定。此外,部分企业由于自身资金实力有限,无法消化前期土地储备,或者随行就市放缓开发节奏,这也导致了囤地行为的出现。

  值得注意的是,在现有的财税体制下,地方政府对于土地财政的依赖性也促使了开发商敢于去囤地。业内人士指出,正是对土地收入的依赖性以及牵扯到的各方面利益,使得地方政府对于开发商的囤地行为“睁一只眼闭一只眼”,打击囤地的政策执行力度不够。

  分类惩治闲置顽疾

  目前,部分地方已出台相应措施治理土地闲置。上海已收回闲置土地9幅,启动收回程序6幅,已督促开工315幅;广州已对33宗用地作出限期开发处置,收取土地闲置费3325万元;山东、甘肃等也明确规定,欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、履行土地使用权出让合同存在严重违约行为等房产商,将被禁止参加土地竞买活动。

  业内指出,对于大量存在的闲置土地,必须切实分类惩治。对于开发商自身原因造成的闲置,除了最为严厉的“收回”措施之外,通过限制贷款和融资、收取税费等措施提高闲置土地的财务成本,从而加大开发商的财务风险、政策风险和市场风险等也成为可行手段。

  上海易居(博客)房地产研究院综合部部长杨红旭(微博 博客)称,国土部与银监会联手清查闲置土地,可通过银行对房地产企业贷款加以控制,不仅将对土地存量市场带来明显改善,督促开发商早日动工,政策趋紧也将给新增土地市场带来威慑作用,开发商拿地前不得不考虑今后不能按时开发带来的风险。

  事实上,早在今年年初,央行和银监会便联合发文,要求对于查实存在囤地、炒地、捂盘惜售等违法违纪行为的房地产开发企业,金融机构不得发放新增贷款,已有贷款要迅速采取保全措施。

  但有法不依的背后折射出土地市场上的层层利益关系,业内称,必须将土地闲置的处置政策落到实处,让开发商有所顾忌。如果在国土部严查囤地、炒地的同时,银监会能对闲置土地的开发商进行信贷风险调查,并采取贷款上的限制,那么开发商依靠土地价值增值的盈利之路将会被逐渐封堵。

  地产业内人士杨少锋(微博 博客)建议,国土部应联手银监会、证监会坚决贯彻执行“对于囤地企业不得发放贷款,不得上市、再融资”的指示,一定程度上能够管住上市房企的囤地行为。

  在加大持地成本方面,专家建议,我国应加快研究推行闲置土地的地价增值相关税收政策,对由于因建设容积率增加或地价增值所产生的高额收益可征收高额增值税或所得税等,以增加开发商的持地成本,督促房产商尽快开工建设,有效增加市场供给。

  不过,实际操作过程中,对于闲置土地的认定、对于未开工的认定往往标准不一、过于主观,导致开发商“钻空子”。有人士建议,政府应建立统一的土地闲置认定标准,比如以实际开发建设面积或已完成投资所占比重,作为认定是否闲置土地的具体标准,未达到规定比重,即使部分开工建设也视同闲置土地依法处置,使清理闲置土地更具有可操作性。

  另一方面,有地方国土局人士表示,整治闲置土地的主要目的是加速土地入市,提高土地的周转与建设效率,从而转化为住房供应。因此,对于那些因行政审批手续或者其他与政府原因相关导致未能如期开工建设的,将会加紧协调,促使其加速开工。

  但是,作为开发商代表的华远集团董事长任志强(微博 博客)表示,导致土地闲置的很大一部分原因在于土地出让合同的另一方主体——政府,在由于政府违约而造成的土地闲置中,也只单方面地要求开发商完全的依法、依合同而执行合约,却从来没表达过政府也应严格地履行合约,并向因违约而给开发商造成的损失补偿。不反对政府严格执法、严格查处土地的违法违规与违约问题,也不反对对故意囤地的不良开发商进行处罚,但反对只限定开发商必须守约,而不限定政府的违约行为和不顾市场变化而不允许调整经营计划的行为。

  此外,对于不少由于规划调整而导致的土地闲置,无论是开发商还是政府原因出现的规划修改,为预防闲置,必须要提高规划效率。潘石屹也表示,处理闲置土地对地方政府也是一个压力,可以促使相关部门工作更有效,避免土地闲置造成更大的浪费。

  加大供地仍是核心

  也有业内人士指出,导致土地囤积的另一主要原因是供应量少,因此,当前在保护18亿亩耕地红线的前提下,国家也要放松地根,加大供应才能减少囤积。

  开发商囤地一直被业内视为导致市场供应不足的原因之一,国土部也将查处囤地炒地列为下半年的工作重点。究其根源,增加土地市场的有效供应正是本轮地产调控的重心之一。

  今年4月国土资源部公布了年度土地供应计划,2010年全国住宅用地供应18.5万公顷。从今年上半年的完成情况看,全国住房用地的实际供应量为5.6万公顷,其中保障性住房、棚改房和中小套型商品房用地供应量为4.2万公顷。就此计算,上半年完成的供地数量仅占全年计划量的三成左右。对此,杨红旭直言:“推进速度多少有些让人担心,年度指标恐难完成。”

  业内人士指出,目前开发商拿地热情明显降低,很多地块都以底价成交,一些城市开始出现流标现象,这就制约了政府供地速度和规模。地方政府应须按国家计划进行土地供应。在加大住房用地供应的同时,督察落实仍是关键所在。