房贷纠纷抬头 地产官司走俏律师行

在上海律师行中，房地产类业务正日益成为重要的业务类型之一。据了解，目前上海几个大型的综合律师事务所，房地产类法律业务均单独分类，与金融、投资等类业务一样，成为经济类法律业务的重头
法律界人士透露，来自上海法院系统的内部数据显示，2005年来自银行系统的信贷纠纷占上海民商事案件的50%左右。而房贷引起的纠纷又与车贷、信用卡纠纷并列三大个人信贷纠纷之列。“如果楼市持续低迷，我们估计更多的房贷坏账将在上半年集中放量。”上海中夏律师事务所倪志刚律师向《第一财经日报》介绍。
在上海律师行中，房地产类业务正日益成为重要的业务类型之一。据了解，目前上海几个大型的综合律师事务所，房地产类法律业务均单独分类，与金融、投资等类业务一样，成为经济类法律业务的重头。
专业人士认为，面对日益复杂多样的现实纠纷，房地产相关法律法规还应逐步完善。
房贷纠纷升温
据2月13日中国人民银行上海分部发布的《2005年上海金融运行情况报告》(下称《报告》)显示，上海银行系统的房贷增量仅为199.4亿元，相比于2004年，房贷增量减少了83.6%。另一方面，银行系统的房贷坏账却大增43.8%。
数据显示，从去年宏观调控之前的3月到去年12月，短短10个月，上海个人住房不良贷款余额增加了4.41亿元，与之前积累了几年的不良贷款余额相比增长近43.8%，达到15.48亿元。
专业人士介绍，对于坏账的界定，一般是3个月以上逾期未还就会被认定为逾期违约；半年以上未还，银行就可能将其列入追讨类贷款，行使抵押物处置权。追讨不成的，会通过法律诉讼程序，以拍卖方式处置抵押物。拍卖价格不抵银行贷款额的，余额还需要向购房者继续追讨。而上海的违约的自然人客户增加。个人住房不良贷款率达到0.58%，比去年3月末上升0.17个百分点。
坏账增加，银行通过法律手段追讨坏账的诉讼官司也在增加。
房地产法律业务增加
“现在，二手房见证法律服务已经成为我们所重要的流水业务。”上海某房地产行业律师介绍。据了解，虽然每笔交易见证费只有800元，但众多律所已经开始接手这项业务。“以前在市场好的时候，银行风险意识不强，本该有的法律见证环节被忽略了。但现在银行风险防控意识提高了，也开始把这项工作交给专业的律师事务所来做。”该律师称。毕竟，要想彻底调查出申请人的现有物业情况、还款能力和还款信誉，并不像以前市场认为的那样简单。相关人士还指出，违约还贷增加并非是市场下调的必然结果，“如果银行在上涨周期也能够严格按照规定审核贷款资质，目前的坏账纠纷会少很多。”一位房地产金融人士称。
除了这种流水业务外，房地产类的诉讼官司才是律师事务所的重头业务。而其中大多数诉讼与银行信贷有关。
“在最初一轮的信贷纠纷中，炒房人投资失败无力还贷，恶意骗贷者居多。”倪志刚称。其中，利用制度性政策恶意骗贷者开始增加。去年下半年，为降低银行在处置不良资产方面的被动性，最高人民法院修改了此前关于“第一套自住住宅不得拍卖”的规定，变“不得拍卖”为“有条件拍卖”，具体为“在裁定拍卖后，应当给予被执行人6个月的宽限期”；“强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，可以由申请执行人为被执行人提供临时住房”。
然而，银行和法律人士均表示，在执行过程中，法院很难对这类人群实施强迁。而购房者正是利用这一政策，恶意赖账。法律人士举例：某购房者有四套住宅，当其中一套出现诉讼时，他就把另外三套卖掉，使这套住宅成为“唯一自住”，从而规避处置。
“目前对银行个贷来说，最大的风险不是商业风险，也不是金融风险，而是制度风险。”该人士称。
相关法规逐步完善
坏账诉讼增加后，并未真正成熟起来的房地产相关法律法规也开始逐步调整。
近日，中创律师事务所就打了上海第一例所谓“买卖合同虽无效，但抵押合同却有效”的案例。据了解，按传统司法惯例，一旦房屋买卖合同无效，在此买卖合同基础上产生的抵押贷款合同也就相应无效。但实际上，相关律师提醒：如果某房产的产权人将房子卖给了一个投资者，一旦这种买卖被证实无效，银行要找的还款人不是骗了钱的投资人，而是原始产权人。
再比如，由于对房地产中介行业阶段性担保的法律认定并不明确，一旦银行将中介公司告上法庭，按照目前的法律依据，大部分中介将承担赔偿责任。
专家介绍，中介承担的这种“连带责任担保”期限是指贷款发放之日起，至借款人权证(即产权证)交银行核对无误，及抵押物他项权利证明(即担保协议)交银行置管之日止。中介需要做的两个工作缺一不可。如果中介只是将担保协议交给了银行，而没有将产权证交银行核对，银行就可以认定担保期没有结束。一旦出现坏账，中介难脱担保责任。“为了维护中介的利益，相关法规有可能需要做些修改。”法律人士称。
可见，当房地产领域从计划经济向市场经济转轨时，法律的价值尺度也在修正。“比如以往，法律主要是从百姓的居住利益出发，保护静态的不动产。而随着不动产投资交易的频繁，法律价值可能倾向于保护交易安全，节约交易成本。”倪志刚称。而通过越来越多的案例实践，无论是律师、法官，还是市场投资者与产权人，都在不断适应这种改变。