房地产开发前期流程-前期流程

房地产开发前期流程-前期流程

第一篇

房地产开发前期流程-前期流程

第一篇 开发前期的工作

一、 确定投资建设工程项目

对项目从前期开发角度入手，进行合理分析和有效测算，为公司决策提供重要依据。

二、建设项目用地计划办理

1.所需资料

a.地形图（划示用地范围，标明大约面积）

b.与地块出让单位签署的用地协议

2. 办理程序

a.备齐资料

b.到地块所在地土地部门办理

三、建设工程项目建议书的编制与报批

1.编制及所需资料

a. 开发单位营业执照

b. 开发资质证书

c 用地计划审核意见

d. 建筑设计方案（总平面图等）

e. 其他相关资料

2.报批程序与报批资料

a.将所需资料备齐送至投资咨询公司，委托其编制《项目建议书》

b.准备《关于项目建议书报批申请报告》

c.将《项目建议书》与申请报告送计委报批

注：投资3000万元以下项目由区计委立项；超过3000万元以下项目由区计委转报有关部门审批

四A、建设工程项目选址意见申办

1. 所需资料

a.批准的项目建议书或其他计划文件（复印件一份）

b.地形图（均应划示用地范围） 4份

c.土地权属证（复印件1份）

d.联建协议书（复印件1份）

e.选址论证

f.上海市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取）

2. 申办程序

a.准备数份项目建议书批复及数份地形图

b.将上述资料分送有关部门签署选址意见并加盖公章

c.将有关部门的意见备齐，同时备齐（1）项所有资料，送区规划局规划科办理

四B、建设用地规划许可证申办

1. 所需资料

a.建设工程的计划批准文件（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份）

b.地形图（均应划示用地范围） 6份 （其中一份应有消防、环保、交通、防疫、水利等部门选址意见及公章）

c.国有土地使用权出让合同文件及副图（1份）

d.上海市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取）

e.申请报告（红头文件）

f.其他需说明的图纸或文件

2. 申办程序

a.备齐上述所有资料

b.送区规划局规划科办理

五、建设工程项目地名报批

1. 所需资料

a.项目批文（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份）

b.地形图（均应划示用地2份

c.总平面图（3份）

d.建设用地规划许可证及批文

e.申请报告（红头文件）

f.其他需说明的图纸或文件

2. 申办程序

a.备齐上述所有资料及1500元支票

b.送区地名办办理

六、建设工程项目报建

1. 所需资料

a.《上海市建设工程报建表》（到市报建处领取）

b.企业法人营业执照及有关证明原件和复印件

c.项目建议书批文原件及复印件

d.银行出具的建设资金落实证明（验资报告）

e.《上海市建设单位工程技术人员和管理人员核定申报表》（到市报建处领取）

f.专业技术人员和管理人员技术职称证书原件及复印件

g.《住宅项目配套建设审核申请表》

h.《住宅新开工审核通知单》

七、工程项目设计招标办理

1. 所需资料

a.报建工程项目IC卡

b.上海市建设工程设计招标项目登记表

c.《上海市建设工程设计招标文件报批表》（到市招标办领取）

d.《上海市建设工程设计评标小组报批表》（到市招标办领取）

e.工程设计任务书

f.建设用地规划许可证

g.工程项目选址意见批文

2.办理程序

a.备齐上述资料

b.到市设计招标办办理

八、设计方案评标会召开及设计单位中标办理

1. 所需资料

a.项目设计方案、建设用地规划许可证、项目选址意见书、设计任务书、项目建议书批文等若干份

b.会议通知书

2. 办理程序

a.备齐上述资料

b.提前三天分送各评委

c.到市招标办召开评标会（会务费300元）

中标办理a.设计方案评标会会议纪要b.评委评标意见书

九、建设工程规划设计要求申办

1. 所需资料

a.上海市建设工程规划设计要求申请表（到区规划局领取）1份

b.计划批准文件 1份

c.土地使用权属证件 1份

d.房屋权属证 1份

e.危房鉴定报告

f.地形图（划示用地范围） 2份

办理程序a.备齐上述资料b.送区规划局规划科办理

十、工程项目设计方案深化、修改

根据规划局批文要求修改设计方案

十一、设计方案审定会召开

1. 所需资料

a.设计方案文本 12份

b.项目建议书批文，建设用地规划许可证及批文，区府土文件 若干份

c.请柬

2. 申办程序

a.备齐上述资料

b.分送至计委、规划局、防疫站、环保局、消防处、住宅局、园林局等部门

c.召开方案审定会

十二、设计方案送审报批

1. 所需资料

第二篇

一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分。

　　第一部分，房地产开发公司的准备工作

　　在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

　第二部分，行政审批部分 房地产开发前期手续办理流程

　　根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。

　　一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：

　　1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

　　2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

　　3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。

　　4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。

　　5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

　　6、规划部门办理项目选址意见书。

　　二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：

　　1、人防办进行人防工程建设布局审查。

　　2、国土资源局办理土地预审。

　　3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

　　4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。

　　5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

　　三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：

　　1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。

　　2、消防局对初步设计的消防设计进行审查。

　　3、交警支队对初步设计的交通条件进行审查。

　　4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。

　　5、国土资源局进行用地预审。

　　6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。

　　7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。

　　8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。

　　9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

　　四、规划单体审查阶段，此阶段办理以下一般事项：

　　1、公安消防支队进行消防设计审查。

　　2、人防办进行人防设施审查。

　　3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。

　　4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》。

　　五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：

　　1、建设单位办理施工报建登记。

　　2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招投标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。并取得中标通知书。

　　3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

　　六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：

　　由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。

　　开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：

　　1、以下证明材料：

　　（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

　　（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

　　（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

　　2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；

　　3、工程施工合同；

　　4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

　　七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：

　　1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。

　　2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。

　　3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划验收许可证》（正本）。

　　4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。

　　第三部分房地产项目权属初始登记阶段 房地产开发前期手续办理流程

　　1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。

　　2、开发商应提交材料：

　　（1）申请书；

　　（2）企业营业执照；

　　（3）用地证明文件或者土地使用权证；

　　（4）建设用地规划许可证；

　　（5）建设工程规划许可证；

　　（6）施工许可证；

　　（7）房屋竣工验收资料

　　（8）房屋测绘成果；

　　（9）根据有关规定应当提交的其他文件。

第三篇

一.

1.首先应到国土局办理好土地出让手续.委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书.应附有详细的规划设计参数和效果图.
2.选址定点阶段.此阶段一般办理以下事项:
(1).计委审查可行性研究报告和进行项目立项.
(2).国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查.
(3).建委办理投资开发项目建设条件意见书.
(4).环保局办理生产性项目环保意见书(表).
(5).文化局.地震局.园林局.水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查.
(6).规划部门办理项目选址意见书. 
3.规划总图审查及确定规划设计条件阶段.此阶段办理以下一般事项:
(1).人防办进行人防工程建设布局审查.
(2).国土资源局办理土地预审.
(3).公安消防支队.公安交警支队.教育局.水利局.城管局.环保局.园林局.文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查.
(4).规划部门对规划总图进行评审.核发<建设用地规划许可证>.
(5).规划部门确定建设工程规划设计条件. 
4.初步设计和施工图设计审查.此阶段办理以下一般事项:
(1).规划部门对初步设计的规划要求进行审查.
(2).消防局对初步设计的消防设计进行审查.
(3).交警支队对初步设计的交通条件进行审查.
(4).人防办对初步设计的人防设计进行审查.
(5).国土资源局进行用地预审.
(6).市政部门.环保局.卫生局.地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查.
(7).建委制发初步设计批复.并对落实初步设计批准文件的要求进行审查.
(8).建委对施工图设计文件进行政策性审查.根据业主单位意见.核发技术性审查委托通知单.
(9).建委根据施工图设计文件审查机构发出的<建设工程施工图设计文件审查报告>.发放<建设工程施工图设计文件审查批准书>. 
5.规划单体审查阶段.此阶段办理以下一般事项:
(1).公安消防支队进行消防设计审查.
(2).人防办进行人防设施审查.
(3).建委.市政部门.园林局.环保局.卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查.
(4).规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件.在建设单位缴纳有关规费后.核发<建设工程规划许可证>. 
6.施工报建阶段.此阶段办理以下一般事项:
(1).建设单位办理施工报建登记.
(2).建设方对工程进行发包.确定施工队伍.招标类工程通过招投标确定施工队伍.非招标类工程直接发包.并取得中标通知书.
(3).建委组织职能部门对工程开工条件进行审查.核发<建筑工程施工许可证>. 
二.招标.拍卖.挂牌
三.由房地产管理部门办理预售登记.核发<商品房预售许可证>.
开发企业申请办理<商品房预售许可证>应当提交下列证件(复印件)及资料:
1.以下证明材料: 
(1)已交付全部土地使用权出让金.取得土地使用权证书,
(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证,
(3)按提供预售的商品房计算.投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上.并已经确定施工进度和竣工交付日期.
2.开发企业的<营业执照>和资质等级证书,
3.工程施工合同,
4.商品房预售方案.预售方案应当说明商品房的位置.装修标准.竣工交付日期.预售总面积.交付使用后的物业管理等内容.并应当附商品房预售总平面图.分层平面图. 
四.1.一般因素:社会.经济.行政因素
2.区域因素:一是土地所在区域的自然条件和经济地理位置与一般因素相结合的地区社会经济地位及由此决定的土地供求状况对房地产价格的影响,二是城市内不同类别用地地域由于本身特性而对房地产价格产生影响的因素.
3.个别因素:宗地条件.建筑物类别
五.要对于房地产开发的业务流程熟悉.对市场熟悉.敏锐的洞察力.良好的社会关系.沟通能力.细心认真负责

房地产开发费用（前期费用）

对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用由开发成本和开发费用两大部分组成。

一）开发成本

共有八项：

1. 土地使用权出让金。

国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到

2. 土地征用及拆迁安置补偿费。

1 土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。

2 拆迁安置补偿费。城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。

3. 前期工程费。

前期工程费主要包括：

1 项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的 3 ％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。

2 三通一平 等土地开发费用。主要包房地产开发费用（前期费用）明细有哪些？括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。

4. 建安工程费。

指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费（建筑、特殊装修工程费）设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等。可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。

5. 基础设施费。

又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。

6. 公共配套设施费。

主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照 建安工程费 估算方法。

7. 不可预见费。

包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述 1 6 项之和为基数，按 3 ％一 5 ％计算。

8. 开发期间税费。

开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估算。

二）开发费用

开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。

1. 管理费用。

可按项目开发成本构成中前 1 6 项之和为基数，按 3 ％左右计算。

2. 销售费用。

指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项：

1 广告宣传费。约为销售收人的 2 ％一 3 ％；

2 销售代理费。约为销售收入的 1.5 ％一 2 ％；

3 其他销售费用。约为销售收入的 0.5 ％一 1 ％。

以上各项合计，销售费用约占销售收人的 4 ％一 6 ％。

3. 财务费用。

房地产开发前期费用费率及流程

、规划部门：
（1）如果是工业用地，首先到规划局规划处办理变更。
手续需提交：

A、土地证

B、变更申请

C、航测图

D、变更用地总平面图

E、填写申请表

F、转让合同
（2）如果是集体用地，也应到规划局规划用地处办理征用手续。
需提交：

A、转让合同

B、航测图

C、征用土地总平面图

D、填写申请表

E、领取并填写选址意见书，规划局批准后发用地许可证。
需交费：

A、水利基金

B、耕地占用税

C、配套费

2、领取规划用地许可证后，再到市计委办理立项手续。
需提交：（1）规划用地许可证

        （2）可行性研究报告

        （3）投资计划及立项申请

        （4）领取立项批文

3、完成1、2项后，再到土地部门办理过户或征用手续。
需提交：（1）用地申请书

        （2）计委立项批文

        （3）用地总平面图

        （4）规划局出具的用地红线图

        （5）规划用地许可证

        （6）土地补偿表盖章（组、村、镇、区四个章）

        （7）签订土地出让合同

        （8）交费、领证
需缴纳：（1）土地出让金。70~220元/平方米

        （2）地界勘测费

        （3）土地过户费

        （4）管理及工本费

        （5）土地使用税

4、完成前3项后，再到规划局建管处办理报建手续。
（1）建设单位写出书面申请（内容包括建设意向、建房结构、层数、总建筑面积、投资额、投资周期等）。
（2）提交土地证、航测图、规划用地证、计委立项批文、总平面图。
（3）根据规划部门发的“建设工程申请复函”的具体要求，设计院做出1~2个方案，包括：总平面图、单体平立剖面图、再次报请规划局审定后方可进行施工图设计。
（4）领取建设工程规划许可证申请表，到相关部门：消防支队、文物钻探、空军作战科、预设电信管线等办理手续。
需交费：审核费280元/栋（消防支队）；文物钻探费2~8元/平方米。
（5）经局长签发后领取交费通知单，需缴纳：
规划管理费：0.1~0.25%
档案保证金：5%
建设配套费：5~20元/平方米
绿化费：1元/平方米
人防费：6.5元/平方米
商业网电费：15元/平方米
墙改基金：15元/平方米
（6）交费、盖章、领取规划建筑许可证。

5、第4项完成后，到建委办理报建及招标手续。
A、报建需提交：（1）工程报建申请表

               （2）计委立项批文

               （3）建设工规划许可证

               （4）资金证明、进账单复印件
B、招标表：（1）建设单位凭报建表领取招投标申请书。
           （2）发布招标工程信息。
           （3）编制招标文件，确定评标办法。
           （4）选定投标队伍不少于5家。
           （5）建设单位书写考察报告，并提出侯标单位的名单报招标办。
           （6）招标单位以书面形式通知投标候选单位，明确选定投标单位的办法、活动地点和时间。
           （7）确定开标日期，由招标办派人监督开标、评标、定标。
           （8）确定中标单位后，双方签订《中标条件内容》，按规定缴纳招标投标管理费，办理《中标通知书》。
           （9）按《中标通知书》文件及内容，签订工程承包发包合同。
C、抗震审核：0.1元/平方米
D、质量监督：0.25%~0.65%
E、施工许可证
F、办理安全监督
G、核定工程类别和取费标准
H、办理开工报告

6、房管局：与上手续全部办理完毕后，工程形象进度出地面一层后到房管局预售科办理预售许可证。
需提交：（1）营业执照

        （2）土地使用证

        （3）建设工程规划许可证

        （4）红线图

        （5）开工许可证

        （6）施工合同

        （7）标准层平面图

        （8）预售动态图

        （9）物价审批

        （10）物业管理内容

        （11）拆迁许可证

        （12）房屋注销证

        （13）缴纳勘验审核费，按总房款的0.2%

        （14）领证

7、供电局：办理施工用电申请

8、自来水公司：施工用水申请

9、环保局：办理噪音申请

10、物价局：销售价格审批
注：从2000年开始，不再征收（1）投资方向调节税

                          （2）消防配套费用

                          （3）规划管理费

                          （4）缓收土地出让金。