房地产开发的详细流程

来源:百度文库 编辑:神马文学网 时间:2024/03/29 15:22:21
      

房地产开发的程序

虽然房地产开发是一个十分复杂的过程,但从操作上看,每个开发项目都可分解为4个阶段。只有了解房地产开发流程和每一个开发阶段的特点,才能更好地制定房地产开发策略。
1 决策立项

    一般又称为可行性研究,它是指定房地产开发策略最重要的环节。这个阶段需要考虑和解决的问题是:开发何种类型的房地产项目,(工业?住宅?商厦? ……)在什么地方开发?开发规模多大?开发的预期效果如何?


2 开发前期的准备工作阶段

    在确定开发项目和地点之后,围绕着土地这个中心问题,需要做一系列开发前的准备工作,主要内容有:

(1)根据国家的土地使用政策和地方提供的用地规划条件,进一步落实土地开发的具体范围;

(2)在获取土地使用权之后,开展征用土地和拆迁安置等工作;

(3)进行开发项目的工程勘探和规划设计,并制定项目的建设方案;

(4)完成施工现场的基础设施配套建设,即所谓“三通一平”,“五通一平”,“七通一平”。为下阶段的地上建设打下基础。


3 建设施工阶段

    这一阶段的开发工作主要由建筑承包商按合同和规划设计的方案实施。开发方的主要任务是:通过招投标,确定建设施工单位;保证工程施工进度,控制开发成本,解决施工中出现的纠纷,确保工程质量。要完成上述任务,开发方必须密切注意建设工程的进展,定期视察现场,加强有效的工程监理,直至竣工验收。

4 营销阶段

    为了尽快回收资金,减少风险,开发商往往在建设施工阶段就开始预售房屋。随着国家对房地产业调控的力度不断加强,目前只有在房屋主体结构竣工后,才能进入营销阶段。

开发项目的营销有出售和出租两种方式,选择何种方式?通常要考虑市场、物业类型等方面的因素。一般来说,商品住宅多以成套出售为主;写字楼、商业用房、酒店、工业厂房,通常是租售并举,以出租为主。

第一步 房地产开发公司的设立

房地产开发公司设立阶段的法律程序

一、内资房地产综合开发公司的设立
1、公司设立准备
2、申请资质等级审批
3、申请办理企业名称预先核准
4、办理工商注册登记
5、办理税务登记

二、外资房地产开发公司的设立
6、申请批准项目建议书
7、办理企业名称登记
8、送审合资或合作合同、章程
9、申领外商投资企业批准证书
10、办理企业登记

房地产开发公司设立阶段的相关税费

1、企业法人开业登记费
2、企业法人变更登记费
3、企业法人年度检验费
4、补、换、领证照费

第二步 房地产开发项目的立项和可行性研究

房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序

1、选定项目,签定合作意向书
2、初步确定开发方案
3、申报规划要点
4、申报、审批项目建议书
5、编制项目可行性研究报告
6、申报、审批项目可行性研究报告

房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费

1、可行性研究费
2、建设工程规划许可证执照费

第三步 房地产开发项目的规划设计和市政配套

房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序

一、房地产开发项目的规划设计

1、申报选址定点
2、申报规划设计条件
3、委托作出规划设计方案
4、办理人防审核
5、办理消防审核
6、审定规划设计方案
7、住宅设计方案的专家组审查
8、落实环保“三废”治理方案
9、委托环境影响评价并报批
10、建设工程勘察招、投标
11、委托地质勘探
12、委托初步设计
13、申报、审定初步设计

二、房地产开发项目的市政配套

14、征求主管部门审查意见
15、落实市政公用设施配套方案
16、报审市政配套方案
17、市政各管理部门提出市政配套意见
18、市政管线综合

房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费

1、工程勘察(测量)费
2、工程设计费
3、建设工程规划许可证执照费
4、竣工档案保证金
5、临时用地费
6、临时建设工程费
7、建设工程勘察招标管理费
8、勘察设计监督管理费
9、古建园林工程设计费

第四步 房地产开发项目土地使用权的取得

取得房地产开发项目土地使用权的法律程序

一、国有土地使用权的出让

1、办理建设用地规划许可证
2、办理建设用地委托钉桩
3、办理国有土地使用权出让申请
4、主管部门实地勘察
5、土地估价报告的预审
6、委托地价评估
7、办理核定地价手续
8、办理土地出让审批
9、签订国有土地使用权出让合同
10、领取临时国有土地使用证
11、领取正式国有土地使用证
12、国有土地使用权出让金的返还

二、国有土地使用权的划拨

13、国有土地使用权划拨用地申请
14、主管部门现场勘察
15、划拨用地申请的审核、报批
16、取得划拨用地批准

三、集体土地的征用

17、征用集体土地用地申请
18、到拟征地所在区(县)房地局立案
19、签订征地协议
20、签订补偿安置协议
21、确定劳动力安置方案
22、区(县)房地局审核各项协议
23、市政府下文征地
24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费
25、办理批地文件、批地图
26、办理冻结户口
27、调查户口核实劳动力
28、办理农转工工作
29、办理农转居工作
30、办理超转人员安置工作
31、地上物作价补偿工作
32、征地结案

取得房地产开发项目土地使用权的相关税费

1、地价款(土地出让金)
2、资金占用费
3、滞纳金
4、土地使用费
5、外商投资企业土地使用费
6、防洪工程建设维护管理费
7、土地闲置费
8、土地权属调查、地籍测绘费
9、城镇土地使用税
10、地价评估费
11、出让土地预订金
12、征地管理费
13、土地补偿费
14、青苗及树木补偿费
15、地上物补偿费
16、劳动力安置费
17、超转人员安置费
18、新菜田开发建设基金
19、耕地占用税

第五步 房地产开发项目的拆迁安置

房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序

1、委托进行拆迁工作
2、办理拆迁申请
3、审批、领取拆迁许可证
4、签订房屋拆迁责任书
5、办理拆迁公告与通知
6、办理户口冻结
7、暂停办理相关事项
8、确定拆迁安置方案
9、签订拆迁补偿书面协议
10、召开拆迁动员会,进行拆迁安置
11、发放运作拆迁补偿款
12、拆迁施工现场防尘污染管理
13、移交拆迁档案资料
14、房屋拆迁纠纷的裁决
15、强制拆迁

房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费

1、房屋拆迁补偿费
2、搬家补助费
3、提前搬家奖励费
4、临时安置补助费(周转费)
5、清理费
6、停产停业综合补助费
7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费
8、一次性异地安置补助费
9、房屋拆迁管理费
10、房屋拆迁服务费

第六步 房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段

房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序

一、房地产开发项目开工前准备工作

1、领取房地产开发项目手册
2、项目转入正式计划
3、交纳煤气(天然气)厂建设费
4、交纳自来水厂建设费
5、交纳污水处理厂建设费
6、交纳供热厂建设费
7、交纳供电贴费及电源建设集资费
8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续
9、设计单位出报批图
10、出施工图
11、编制、报送工程档案资料,交纳档案保证金
12、办理消防审核意见表
13、审批人防工程、办理人防许可证
14、核发建设工程规划许可证
15、领取开工审批表,办理开工登记

二、房地产开发项目的工程建设招投标

16、办理招标登记、招标申请
17、招标准备
18、招标通告
19、编制招标文件并核准
20、编制招标工程标底
21、标底送审合同预算审查处确认
22、标底送市招标办核准,正式申请招标
23、投标单位资格审批
24、编制投标书并送达
25、召开招标会,勘察现场
26、召开开标会议,进行开标
27、评标、决标
28、发中标通知书
29、签订工程承包合同
30、工程承包合同的审查

三、房地产开发项目开工手续的办理

31、办理质量监督注册登记手续
32、建设工程监理
33、办理开工统计登记
34、交纳实心黏土砖限制使用费
35、办理开工前审计
36、交纳投资方向调节税
37、领取固定资产投资许可证
38、报装施工用水、电、路
39、协调街道环卫部门
40、协调交通管理部门
41、交纳绿化建设费,签订绿化协议
42、领取建设工程开工证

四、房地产开发项目的工程施工

43、施工场地的“三通一平”
44、施工单位进场和施工暂设
45、工程的基础、结构施工与设备安装
46、施工过程中的工程质量监督

五、房地产开发项目的竣工验收

47、办理单项工程验收手续
48、办理开发项目的综合验收,领取《工程质量竣工核验证书》
49、商品住宅性能认定
50、竣工统计登记
51、办理竣工房屋测绘
52、办理产权登记

房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费

1、三通一平费
2、自来水厂建设费
3、污水处理厂建设费
4、供热厂建设费 5、煤气厂建设费
6、地下水资源养蓄基金
7、地下热水资源费
8、市政、公用设施建设费(大市政费)
9、开发管理费
10、城建综合开发项目管理费
11、建筑行业管理费
12、绿化建设费
13、公园建设费
14、绿化补偿费
15、路灯维护费
16、环卫设施费
17、生活服务设施配套建设费(小区配套费)
18、电源建设集资费(用电权费)
19、外部供电工程贴费(电贴费)
20、建安工程费
21、建设工程招投标管理费
22、合同预算审查工本费
23、质量管理监督费
24、竣工图费
25、建材发展补充基金
26、实心黏土砖限制使用费
27、工程监理费
28、工程标底编制管理费
29、机电设备委托招标服务费
30、超计划用水加价
31、夜间施工噪声扰民补偿费
32、占道费
33、固定资产投资方向调节税

第七步 房地产开发项目的经营阶段

房地产开发项目经营阶段的法律程序

一、北京市外销商品房的销售

1、办理《外销商品房预(销)售许可证》
2、选定中介代理机构和律师事务所
3、与购房者签订认购书
4、签订正式买卖契约
5、办理签约公证
6、办理外销商品房预售契约公证
7、办理外销商品房的预售登记
8、外销商品房转让登记
9、外销商品房抵押登记
10、楼宇交付入住手续
11、办理产权过户手续

二、北京市内销商品房的销售

12、提交完成建设项目投资证明
13、签署预售内销商品房预售款监管协议
14、办理《内销商品房预(销)售许可证》
15、销售项目备案
16、委托中介代理机构进行销售
17、与购房者签订认购书
18、与购房者签订买卖契约
19、办理预售登记
20、办理转让登记
21、办理房地产抵押登记手续
22、楼宇交付入住
23、质量保证书和使用说明书
24、办理产权立契过户手续

三、北京市房地产出租的综合管理

25、房屋出租权的确认
26、申请房屋租赁许可证
27、出租人与承租人签订书面承租协议
28、租赁当事人办理租赁登记手续
29、租赁房屋的转租
30、房屋租赁关系的终止

四、北京市房地产出租的专项(外地来京人员)管理

31、房屋出租权的确认
32、出租人办理房屋租赁许可证
33、出租人办理《房屋租赁安全合格证》
34、签订书面租赁协议
35、租赁双方办理租赁登记备案手续

五、北京市房地产的抵押

36、抵押权的设定
37、签订抵押合同
38、办理房地产抵押登记
39、抵押房地产的占管
40、抵押房地产的处分

房地产开发项目经营阶段的相关税费

1、营业税
2、城市维护建设税
3、教育费附加
4、印花税
5、契税
6、土地增值税
7、企业所得税
8、个人所得税
9、房产税
10、城市房地产税
11、房屋产权登记费
12、房屋所有权证工本费
13、房产共有权执照费
14、房屋他项权利执照费
15、房屋买卖登记费
16、房屋买卖手续费
17、房屋租赁审核备案手续费
18、向来京人员租赁房屋审核备案手续费
19、来京人员租赁私房合同登记备案手续费
20、房屋租赁登记费
21、房屋估价手续费
22、房屋公证估价手续费
23、房地产价格评估费
24、房地产中介服务费

第八步 房地产开发项目的物业管理阶段

房地产开发项目物业管理阶段的法律程序

1、物业管理单位经营资质审批
2、签署物业管理委托合同
3、居住小区的物业接管综合验收
4、物业使用、管理、维修公约的核准
5、安排签订管理公约
6、制定、提供质量保证书和使用说明书
7、物业管理服务基本要求
8、物业管理委员会的设立

房地产开发项目物业管理阶段的相关税费

1、居住小区物业管理启动经费
2、共用部位共用设施设备维修基金
3、普通居住小区物业管理费
4、高档住宅物业管理费
5、经济适用住房小区物业管理费
6、供暖费

房地产开发程序

一、对建设项进行选址研究,到市规划局进行规划咨询。
二、同土地所有者办理用地合同。
三、向市计委提出立项报告,申请立项(如项目较大需向城建委申报)。
四、市计委同市规划局经过研究审批,如同意立项,发给同意立项的批复,并要求做出可行性研究,即要求申请方提交可行性研究研究报告。
五、申请方向市计委和市城建委提交项目可行性研究报告。
六、市计委、城建委与各专业局审查可行性研究报告,形成“对……可行性研究”的批复,即下达规划设计任务。
(此处的专业局指的是自来水公司、煤气公司等,具体报哪几个专业局,市计委届时会给于指示)。
七、申请方据此批复办理征地及前期规划准备工作,并到市规划局开规划设计任务通知单和办理征地意见函。
八、申请方到土地所在的土地管理部门(我市为市土地局)及土地使用部门征求意见,此举分为以下两种情况:
第一种:所用土地为新征地
1、到区土地局、市规划局、以及所用土地的政府主管机构征求意见。
2、此结果报市土地局。
第二种:土地处在旧城改造地区
1、到当地土地局地藉科征求意见。
2、结果报市房地局。
九、以上第八项工作做完后,结果须报市政府审批,市政府审批后,正式办理用地手续。
注:已开发使用的城镇建设用地2000亩及以上的由市政府审核后报国务院批准,不足2000亩由当地市政府批准。
十、收到市政府批地批文后,可同时进行以下四部分工作。
至此立项工作基本结束,进入开发阶段。
第一部分:
1、到规划局办理规划用地许可证。
2、申请确定规划设计条件。
3、持规划设计条件到市公用局、供电局、环保局及电信局等征询意见。
4、规划局审查后,下达规划条件通知单。
5、根据此规划条件通知单委托进行规划设计方案。
6、到规划局领取设计方案送审书。
7、规划局审查方案并提出意见。
8、规划设计方案出图后,送规划局审图,方案通过后,可进行施工图设计,出图后报规划局审图,方案图批准后到市城建档案馆交保证金。
同时由于与建设工程有关联的相关专业局已有相当一部分进入我市规划局联合办公,还可同时办理以下手续:
1、交纳污水、污土处理费。
2、市人防人防费。
3、市网点办交纳商业网点费。
4、市教委中小学教育基金。
及其它进驻规划局办公部门的相关费用。
第二部分:
1、画桩位并给出钉桩条件。
2、委托测绘钉桩、测绘。
3、得出钉桩成果给设计人。
第三部分:
1、持规划用地许可证和征地意见函到市土地局办理征地手续需要用地申请报告、项目可行性报告(经市计委、建委批准)规划设计方案(市规划局开具的设计任务通知单)企业营业执照副本、地形图等,征地情况视项目用途而定,目前一般可采用协议出让方式,也可采用招投标方式办理。如占用耕地还需到税务部门交纳耕地占用税。
2、在立项报告批准后,即可到市房地局拆迁办办理户口冻结工作。
3、拆迁办审查安置方案并发给拆迁许可证,同时登报公示。
4、场地三通一平(通水,通电,通路,场地平整)。
具体做好以下几项工作
A、到园林局申请伐树许可证。
B、了解线路情况与供电局运行班进行协商改造,移线方案,由供电局委托施工。
C、煤气、道路、上下水等现状管线改路。
D、到供电局申请用电报装,做正式供电方案,申请施工临时用电,由供电局委托施工。
第四部分:
持规划许可证到建筑市场领取报建表依序办理以下手续:
1、市政配套手续(用水、用电、煤气、电信、供热)
2、验资验证。
3、施工图审查。
4、交纳劳保基金(如需减免还需到市房改办办理有关手续)。
5、办理施工标识牌、公告牌、劳动保险手续。
6、节水办节水手续。
7、领取施工许可证书。
十一、以上部分做完后,需做如下几项工作,即施工前的准备工作。
1、到税务局取税单。
2、持年度计划,税单到市计委领取投资许可证。
3、到市城建委开发处核实任务。
4、到建筑市场办理招标手续。
5、填写招标申请书并到市招标办登记。
6、组织招标办及投标单位到现场勘察。
7、对施工单位进行资格审查。
8、建行预算审查处及招标办进行标底审查。
9、组织招标办及投标单位召开开标会议。
10、经招标办同意正式确定施工单位。
十二、以上工作完成后,施工准备即近尾声,此时需同时做好如下工作:
1、委托质监站和监理公司进行工程质量监督。
2、到市统计局落实任务。
3、市审计局审核资金来源,任务来源及一切手续。
4、到市城建委开发处登记备案。
十三、以上工作完成,施工前准备工作结束。开始进入施工阶段。
土建施工单位进场施工开始后,建设单位应着手召集上水、下水、道路、煤气、电力、电信、热力及设计单位如开市政工程协调会,确定市政管线综合图。
此工作分如下六部分:
第一部分:组织各项市政管线设计。
第二部分:通知园林绿化办办理小区绿化手续。
第三部分:按道路方案施工办理道路施工许可证。
第四部分:办理自来水管线、上水管线、下水管线施工许可证。
第五部分:委托热力公司进行热力管线设计并办理热力管线施工许可证。
第六部分:到煤气公司委托煤气管线,办理煤气管线施工许可证。
以上第三部分到第六部分的许可证均在市规划市政处领取。
十四、土建工程完工后,建设单位组织各项市政配套工程的施工,完工后组织施工单位、设计单位、监理单位、及相关质量管理部门进行联合验收,合格后方可