租10年房和还10年房贷哪个合算？

           我8月22日在腾讯博客上发表的一篇文章《30%的按揭购房者将终身成为房奴》http://blog.qq.com/qzone/622000588/1282451801.htm被点击了70多万次。有不少读者提出了各种各样的问题，下面就“租10年房和还10年房贷哪个合算？”答复如下：-          有句话叫做“任何一门学科，如果能够成功地应用数学的时候，就变成了一门科学”，所以好不好是比出来的。在比较中不但要算简单的经济账，而且要算未来房价的走势和每个人的机会成本。-         很多人对房市泡沫看不透，到底什么是泡沫呢？泡沫到底有多大呢？我给大家一个非常简单的识别方法：即在一年以前盖好的房子如果至今还没有住人就是泡沫。因为房子是用来住人的。有一套一年前的房子没住人就是一个泡沫，有两套这样的房子没住人就是两个泡沫，依此类推。那什么时候算是泡沫破了呢？一套空房子住上人了就是破了一个泡沫，两套空房子住上人了就是破了两个泡沫。所以房子“供过于求”不是真的房子太多了，而是参照现在的价格来说供过于求了。因为只要房价大跌，原来很多买不起房子的人可以买房子住了，原来住小房子的人可以花同样的钱住大房子了。这时泡沫就破了。-          其实，关于“租10年房和还10年房贷哪个合算？”是因人而异的。也就是说，这个是否合算要参照未来10年房价的走势跟每个人自己的机会成本去比。-        第一种情况：如果你现在有足够的钱存在银行而且只会存到银行，而未来10年的房价是稳中有升。那你就应该马上去买房子。-          比如：在北京现在租一套市值100万元的房子月租金为2500元左右，而100万元存定期到银行每月的利息收入只有1875元。显然买房子是合算的。-         第二种情况：对于一个完全不会理财只会拿死工资按揭贷款买房的人来说，在房价和租金都稳定的前提下，现在是不应该买房子的。比如：在北京租一套100万元的房子月租金大约为2500元，租房10年的租金总额约为30万元。而贷款买套100万元的房子月息为4500元左右（假定是全额贷款，或者自己的钱也可以得到相当于银行贷款的利息。其实这个很简单，你把钱按银行贷款利息借给你的亲戚朋友买房，把他的房子抵押给你就可以了）。贷款10年应付的利息总额为54万元左右，那肯定是租房子合算。也许你会说，“我每月不会只还利息不还本金的，我以后每月付的利息是越来越少的”。我提醒你，你自己的钱也是应该算利息的啊。-          第三种情况：在未来10年里房租不变，而房价会大涨，那是应该买房子的。-如果你现在买的100万的房子10年之后涨到了200万元。那你现在买房子就捡大便宜了。因为你在未来10年里贷款买房住比租房只多付了24万元的利息，但你的房子却涨了100万元。你就捡了76万元的便宜。也就是说，如果在未来10年房价涨价幅度在24%以上而房租不变时，你现在应该买房。当然，如果房租涨、房价也涨就更应该买房了。-         第四种情况：如果你的资金有更好的用途就不应该买。比方说你可以投资到效益很好的企业，甚至这笔钱是你创业的种子，你如果把20万元的首付款用到你的企业中去，你未来10年赚的钱远远大于房价的上涨程度，那你现在也是不应该买房子的。-         举个更有意思的例子：任志强天天在说房价会继续大涨，那他们华远公司的房子为什么要卖给你而不自己一直留着等涨到他满意的价格再卖呢？-          任志强只想把房子快点卖给你的原因主要是：1、他也没有预见到过去的几年房价真的会涨这么多；2、如果你们都不急着去买而是先租房子住，这些房子是根本不会涨价的或者不会涨这么多的；3、他们认为把卖房子的资金用来盖更多的房子赚的钱大于房子涨价赚的钱。-          第五种情况：房价跌，租金稳定。那就更不应该急于买房子了。-            第六种情况：因为任何原因使你认为买房子得到的快乐总量远远大于租房子得到的快乐总量。那是一定要买房子的。好比说，你找了一个最心爱的女朋友，你甚至愿意为她去死，而如果你没有房子她就不嫁给你。那你碰了老命当一辈子房奴也应该马上买房子。-            总的来说，如果单纯从经济方面来计算的话，如果房价和租金在未来10年都比较稳定，那肯定是租房子合算；如果在未来10年房价涨幅大于24%而租金不变，那肯定买房子更好；如果未来10年房价要下跌就更不应该买房了。-          不过，我认为全国主要大城市在未来10年的房价是要下降的。因为：-           1、我国主要大城市的租售比早已突破国际通行的警戒线，一个资本稀缺的国家将大量的资金建成大量不住人的房子是社会资源的巨大浪费。-          2、人口老龄化很快将使中国人口出现负增长。-前不久听到好几个初中生说：我长大了会有三套房子，爷爷奶奶给我一套，外公外婆给我一套，爸爸妈妈已经给我买了一套。试想，这么多的房子谁去住呢？-         3、很多在两年以后准备结婚的人因为担心房价继续上涨已经提前买好了房子，这会减少未来的市场需求；-           4、新增城市人口绝大部分人在现在的价格下，在5年之内是买不起房子的；-           5、国家宏观调控政策的出台；-           6、越来越多的人知道泡沫越来越严重了。--              我认为，在房价极有可能大跌时期，以下六种人是可以买房子的：-               第一种人：钱多得没地方花的人。因为钱就是用来花的，赚的钱如果不花就等于没赚。人家自己的钱爱怎么花就怎么花，没人管得着。古语云：“千金难买一笑”，就是说有人愿意花一千两金子买人家“笑一下”，那多花点钱买个自己喜欢的房子有什么不可以呢？-             第二种人：贪官污吏。因为这些人的钱反正不是自己费力赚来的，买了房子还可以“洗钱”。-             第三种人：给人家当情人做二奶的。因为这些人只要有了买房的机会，就完全不必要考虑成本。否则，如果错过了时机就得不到实惠了。-               第四种人：想满足一下买房“快感”的人。因为他为了得到“快感”愿意为之付出代价。-               第五种人：不会理财的人。因为这些人不知道什么样的选择是真正对自己有利的。-               第六种人：确信某一地段的某些房子是一定会继续涨价的并且有购买能力的人。-以上六种人是完全可以去买房子的。要不然，如果都不买房子，哪里有那么多的好房子可租呢？当然，只有让以上这些人去多买房子，会理财的人才能低价租到很好的房子啰！-