一二手房价倒挂 上海楼市全面释放调整信号

虽然上海同一个楼盘还没有出现明显降价的现象，但上海楼市冷却的情形正日益明显。早报记者昨日(1月29日)获悉，部分开发商将手头新盘以大幅低于周边同类楼盘的价格开盘，其价格甚至低于板块内二手房价格，形成了明显的价格“倒挂”现象。
从土地市场大幅“降温“，到二手房价不再“坚挺”，再到一二手房价格“倒挂”，分析人士表示，如果一二手房价“倒挂”的范围扩大，则很有可能进一步将整个板块价格拉低。上海楼市调整信号变得越来越强烈。
一二手房价“倒挂”
早报记者昨天(1月29日)了解到，在1月份开盘的几个楼盘纷纷以区域低价开盘，所定价格不但与同一板块新盘差距明显，其价格甚至低于周边二手楼盘，出现明显的一二手房价格“倒挂”现象。
2008年1月19日，位于浦东三林板块杨高南路御桥路的浦发博园开盘，其销售价格为11200-14000元/平方米，均价13000元/平方米。
这一价格明显低于此前开盘的万科新里程(18000元/平方米)和金谊河畔(14000-15000元/平方米)。同时，由于2007年房价普涨，三林板块次新二手房价格已经达到15000元/平方米左右。
浦发博园的低价开盘，使得大量二手购房者转“二手”求“一手”，楼盘当天销售率达到近期罕见的80%。
在浦西，1月4日正式开盘的江南名庐二期推出17号、18号楼共200多套房源，售楼处报价21000元/平方米。定价比一街之隔的逸流公寓二期开盘价低了整整7000元。而周边二手次新房源的单价都在23000-24000元/平方米。
“浦发博园预计售价在13000元/平方米，户型为90平方米两室两厅一卫或130平方米三室两厅两卫，这个价格比周边二手房均价1.5万元还低。”一位购房人表示，“估计最低可100万元拿下一套90平方米的新房，而周边二手房由于精装修以及要付5%的营业税等，买一套97平方米的二手房约需140万元。”
一般来说，二手房在房龄以及房屋质量等影响的情况下，即使在同样价格的情况下，由于交易需要支付各类税收，最终支出也将大大高于挂牌价格。在这种情况下，一旦出现一手低价楼盘，大部分购房者将转向一手市场。
二手房价格开始松动
一二手房价格“倒挂”现象目前已经变得相当明显，包括21世纪不动产(21世纪不动产博客|21世纪不动产新闻)、美联物业等中介门店的数据显示，除中心城区之外，闵行七宝等地楼盘也出现二手房价格高过一手房的现象。
随着新盘价格低开，上海二手房市场显得更加萎靡。上海中原地产(中原地产博客|中原地产新闻)提供的最新数据显示，整个1月二手房成交量较2007年12月同期相比略有下调，幅度为10%左右，成交价格也略有松动，微跌5%。其中市中心成交量下跌较大，静安区、卢湾区1月成交量下滑在30%左右，成交价格略有下滑。其中静安区国际丽都2007年11月份的成交价格在43000—45000元/平方米，目前下调至42000—44000元/平方米，新福康里2007年11月价格在24000—25000元/平方米，2008年1月份下调至22000—23000元/平方米。
中原地产各分行反馈的信息显示，1月中下旬二手房挂牌量与2007年12月份相比总体增加15%左右，其中高端房源增加10%左右，中低端房源挂牌增加约5%左右。
中原地产闸北区区域总监程曦表示，由于前期观望气氛浓重、天气寒冷导致分行带看量下降，使得房东心态略有变化，从1月中旬起房东挂牌量直线上扬，其中前期一些对市场一度看好的频繁跳价的房东目前也恢复理性。
集体降价先兆？
上海中原地产副总经理唐振东表示，如今的情形和2005年时的状况非常相近。2007年房价的上涨速度甚至超越了2004年的同期，而此后的2005年也出现了楼市成交量下降，二手房成交价格先期下调。
事实上，上海房价曾经在2005年度出现过明显的回调，2005年5月到7月，短短两个月内，10个区域楼盘分别变相降价。大华锦绣华城，7月底房源，定价仅为8080-9580元/平方米，比前期该楼盘14500元/平方米，价格调整了39%；金杨板块的云山星座苑，价格调整幅度23%；陆家嘴板块的滨江兰庭，调整幅度为24%……由于房价调整幅度过于巨大，使得部分楼盘出现了退房现象，购房者甚至不惜上诉将已购房屋退回。
“先过了年再说。”一家地产代理公司负责人向记者表示，年底以来所代理楼盘销售状况明显遇到“瓶颈”，但由于前期已经完成了2007年度销售任务，因此准备先观望一阵子，如果销售压力加大，则不排除降价可能性，“2005年的经验表明，如果决定要降价，那么早降比晚降好。”
多家开发商看淡上半年楼市
早报记者先后采访了包括复地集团(企业专区,旗下楼盘)、上海绿地、上海万科、华润置地(企业专区,旗下楼盘)、上海绿城等多家知名房产开发企业相关负责人发现，各家开发商目前对于未来市场的预期已经变得十分一致，其对于2008年上半年楼市都表示并不乐观。
目前，全国最大的开发商万科集团及其大股东华润集团名下华润置地行动相当一致，在房价高估的上海市场已经连续两次放弃参与土地竞买。这一动作被万科集团董事长王石(王石博客|王石新闻)称为其提前应对楼市调整的主要手段之一。
事实上，上海地价已经先于房价出现松动。2007年12月31日上海的土地出让虽然已经没有了前期的疯狂，但最终成交价格依然相当高，以住宅用地来看，包括青浦徐泾以及青浦新城的地块成交价格基本接近周边房价。
但不到一个月之后的2008年上海16号地块出让时，大部分地块只是勉强以底价成交，而且还有部分住宅地块流标，新江湾城最近一次成交地价下跌65%。而据南汇房地局有关人士透露，有一部分前期拿地欲望非常强烈的开发商最终放弃是因为国务院最新出台的3号文(《国务院关于促进节约集约用地的通知》)让其担心市场可能出现调整，从而放弃拿地决定。
另外，新浪网一份针对全国楼市的调查显示，78.38%的网友表示在目前情况下，会将买房计划推迟，暂缓购房。此外，有近60%的人看跌近两年楼市。
上海地产评论人士、高级经济师顾海波(顾海波博客|顾海波新闻)指出，2008年囤房囤地现象会因中央的各项调控政策(主要是土地政策、抽紧银根、打击投机)的力度加强而发生根本逆转。中国至少在5年内土地和住房不会稀缺，供大于求，房价就不会大幅上涨，就拿上海来说，“十一五”期间，计划建设住宅11690万平方米，每年平均2300万平方米以上，完全能满足需求。顾海波认为，供需矛盾的缓解将使得房价短期内不会再出现继续上涨的可能性，而楼市拐点则可能在1-3年内出现。
去年全国房地产投资猛增30.2%
“楼市拐点料难形成”
“近期楼市交易平淡，让市场产生了房地产市场即将迎来拐点的猜测，但最新公布的固定资产投资以及房地产投资的数据，让购房者仍然不能乐观。”上海中原地产研究咨询部副经理马冀昨日表示。
国家发改委昨日公布“经济形势分析”报告称，2007年全国房地产开发投资增长有所加快。数据显示，2007年1-12月，完成房地产开发投资25280亿元，增长30.2%，增速同比上升8.4个百分点。房地产开发投资占城镇投资的比重为21.5%，同比提高0.7个百分点。
历史数据显示，2007年1-11月，房地产开发完成投资21632亿元，增长31.8%；1-10月增幅为31.4%；前三季度增幅为30.3%。从中可见，房地产投资增幅变化并不明显。
中国社科院金融研究中心研究员易宪容(易宪容博客|易宪容新闻)昨日表示，受2007年底房贷政策影响，固定资产投资略有回升，但是房地产投资仍然未能下降，说明政策在短时间内还未能完全显现，“货币紧缩政策认真执行一年，固定资产投资才有可能回到一个比较正常的水平。”
宏源证券分析师雷增明则预期，2008年商品房供不应求的整体格局不会改变，房价上涨趋势不变。(刘秀浩 梁文汇)
中国地产已经严重过剩 房价未来3年将大幅下跌     2008年01月16日 06:56中国经济网
近日，据中国指数研究院发布的数据监测显示，2008年第一周，全国主要城市商品房市场整体成交量出现了大幅萎缩现象，各主要城市房价也有较明显的波动，向下的趋势非常明显。
房价的局部下跌以及房地产交易量的整体性萎靡已经让中国的房地产势力感到前所未有的紧张和愤怒。他们开始大规模地攻击中国的房地产信贷政策，他们将房地产行业打扮成"无辜的政策受害者"、群体性痛斥王石诚实的"拐点论"、并要求政府解除信贷控制促使房价继续飙升。仅仅在一年前他们还在大肆嘲笑政府对房价的调控是"空调"，狂妄地声称"调一次涨一次"。
现在的房地产市场完全进入了"心理游戏"，正常的价格估值学完全破产。过去将自己塑造成"为富人(有购买力的人)造房子"的任志强已经饥不择食地将所有的中国人口都纳入了"购买力人群"，以此来证明房价的"永不倒"。真实的情况是，在目前的房地产高昂的价格上，中国的地产是"过剩"的，而支持这一"过剩"的力量恰恰就是普遍性的投机，投机的土壤则是"对房价永远上涨的单边预期"，简单地说，在这场远远脱离正常估值适用范围的心理学战争中，单边上扬预期几乎是唯一的主角，如果它不见了，那么，游戏就结束了。毫无疑问，目前是这位"主角"生死攸关的时刻。现在大部分房地产商以及地产利益阶层所要做的是"让这位主角长久地活下去"。
当今世界上研究"脱离正常估值进入心理学游戏的"严重资产泡沫以及单边预期关系的最伟大学者罗伯特-希勒（耶鲁大学教授）在其最近发表的论文非常新颖地提出一个有意思的观点。导致世界这一轮长期化房价泡沫(或者其他资产泡沫)的最核心力量并不是政府的过低的利率式或者严重过剩的流动性局面。因为长期资产价格的泡沫是由长期的利率水平以及流动性水平决定的，而经他计算，世界的长期(5年以上)真实利率水平并不低(长期的流动性过剩严重程度并不可怕的地步)。但之所以令人惊奇地发生如此长时间的资产泡沫，货币幻觉是一个非常重要的因素。货币幻觉带来对价格上涨的持续性焦虑和迫不及待地参与，而这种焦虑和参与又反过来促使泡沫进一步放大。他的结论是，房价的突然性反转可以部分消除这种焦虑和参与，降低单边预期自我生成的能力，导致市场交易者从心理学的"螺旋式上升的价格预期"中解脱出来。如果资产泡沫的受益阶层没法在短时间内修补这种"解脱"，维持以往的单边上涨预期，那么，泡沫将自动挥发，房价将在市场的力量下开始激进的调整。
广东地区房价的"领跌"、北京上海的萎靡，已经动摇了长达5年的单边上涨预期，即使像地产商说的那样，"归咎"于信贷及利率政策，但假设政府真的解除了信贷控制以及降息，那么房价会上升吗？很大程度上不会，就像罗伯特.希勒说的那样，政府政策可以在合理估值内影响资产价格，加息则资产贱降息则资产升，但进入高泡沫的心理学游戏里，政府的救助举动就被市场理解为"资产泡沫无法自我支撑的依据"，其波动的形态就像股市那句谚语"高位利好，撒腿快跑，低位利空，大胆冲锋"。罗伯特.希勒举例，"2001年1月3日，美联储开始一系列降息，当天纳斯达克股价指数暴涨14%。可美联储继续大幅调低利率，纳斯达克指数却在当年整体性大挫22%，因为市场认为美联储这么做是出于泡沫无法自我维系了"。这个道理同样适用于，即使信贷、利率放松，也无法阻止未来房价雪崩式下跌，因为，对于目前的价格而言，中国的地产已经严重"过剩"。并且房价在未来3年内下跌的幅度将远远超越此前估计。21世纪经济报道